Manuel
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Dankjewel voor je reactie, Gerard, en voor de aanvulling ‘3 aparte bankrekeningen’.
Wb kascontrole:
Afgelopen jaar heb ik in de kascommissie gezeten. Toen ik aan die klus begon, liep ik meteen aan tegen het feit dat ik ook de cijfers zat te controleren van ondersplitsing A – dus van de woningcorporatie – terwijl ik daar geen bal mee te maken had. Ik heb toen tijdens de ALV benoemd dat er afzonderlijke kascommissies moeten komen. Maar er moet dus veel meer worden uitgesplitst dan alleen dat.Geen verplichting om administrateur of bestuur te informeren, verslag uitbrengen aan de vergadering. Aan de andere kant lijkt het mij ook niet bezwaarlijk om ze wel te informeren, dat helpt waarschijnlijk ook qua efficiëntie omdat zij zich kunnen voorbereiden. Je zou ook de leden voor de alv al schriftelijk kunnen informeren over de bevindingen. Dan kan iedereen zich voorbereiden
In principe ben ik een groot voorstander van vooraf info ter beschikking stellen aan de leden zodat ze zich kunnen voorbereiden, maar…
Gezien de huidige situatie (zie bovenstaande reactie aan RonaldL) wil ik het bestuur en de administrateur liever niet van tevoren informeren. Ze krijgen dan alleen maar ruimte om vooraf zaken met elkaar af te stemmen en hun positie tov de ALV + de kascie. te versterken / de gelederen te sluiten.
En als ik de leden van de VvE wel wil informeren, loop ik tegen een paar dingen aan:
* Vergaderstukken worden altijd rondgestuurd door de beheerder. Dan is hij dus op de hoogte en het bestuur ook, terwijl ik dat niet wil.
* Als ik ze zelf rondmail aan de leden, kan ik de beheerder overslaan, maar ik kan het niet maken om de bestuursleden over te slaan. Zij zijn immers ook VvE-lid.Dus… ik ga mijn bevindingen tijdens de ALV puntsgewijs presenteren op een scherm, zodat het voor de leden superduidelijk is (als ik het alleen maar mondeling opsom, zijn mensen in no-time de draad kwijt). En daarna overhandig ik het schriftelijke verslag aan de notulist, zodat het 1 op 1 aan de notulen toegevoegd kan worden.
Andere ideeën zijn welkom!
Uiteraard kan een bestuurslid te allen tijde opstappen of weggestuurd worden. Maar dat is niet helemaal vrijblijvend. Je mag niet de VvE ontredderd achterlaten, en je moet dan meewerken aan benoemen nieuw bestuur.
Aan het benoemen van een nieuw bestuur zullen ze wel meewerken, maar verder trekken ze overal hun handen vanaf.Ik heb het bestuur bijv. gevraagd om inzage in de notulen vd bestuursvergaderingen. Reden: het bestuur heeft uitgaven gedaan waar ze geen mandaat voor hebben. Als kascie-lid wil ik weten of er aanwijzingen zijn voor meer van dergelijke uitgaven. Het bestuur weigert echter om inzage te geven. Hun reactie per mail:
“Een kascommissie heeft als taak om de controle uit te voeren over de financiële administratie van de VVE. De financiële administratie van onze VVE is volledig uitbesteed aan [de beheerder].
Een bestuur van de VVE kan zelfstandig geen financiële handelingen verrichten. In de notulen van bestuursvergaderingen staat geen financiële informatie. Wij zien daarom geen enkele reden om de notulen van bestuursvergaderingen beschikbaar te stellen voor de kascommissie.
Een kascommissie moet zich voor haar taak alleen beperken tot alle financiële stukken die beschikbaar gesteld worden door [de beheerder]. Voor overige financiële vragen m.b.t. 2023 kun je bij [de beheerder] terecht.”Ik heb ze laten weten dat het er niet toe doet hoe zij over eea denken en dat ze gewoon de wet moeten naleven. Die zegt dat het bestuur verplicht is alle door de kascommissie opgevraagde stukken te verstrekken. Maar dat blijven ze vertikken. Op mails wordt niet meer gereageerd. De laatste keer kreeg ik een auto-reply: “Het bestuur is afgetreden. Voor vragen kunt u terecht bij de beheerder.”
Die beheerder zegt: “Ik heb de betreffende notulen niet en ga er ook niet achteraan. En ik zie sowieso niet waarom de kascommissie ze wil hebben.” Een 1-2’tje tussen afgetreden bestuur en beheerder dus.Sorry, de stukken incl. jaarrekening eerst naar het bestuur, dan naar de commissie.
Dank voor je uitleg. duidelijk.
De VvE kascommissie controleert de jaarstukken die door het bestuur zijn opgemaakt. Dus eerst naar het bestuur
Wat bedoel je met ‘dus eerst naar het bestuur’?
Gespreksvoorwaarde van het bestuur is dat alle bestuurders daarbij aanwezig zijn en dat de betreffende bewoonster in haar eentje komt. 6 tegenover 1 dus, terwijl die bewoonster al een nare ervaring heeft met een 3:1 setting. Dat gaat ‘m dus niet worden.
Het wordt dus een ALV-kwestie. Dat is het sowieso al.Ik heb in de loop der jaren meerdere zaken aangekaart waarbij de besluitvorming niet liep zoals dat hoort. Soms werd dat opgepakt, maar lang niet altijd. Ik ben daarin een van de weinige. Soms laten andere bewoners ook wel wat horen of is er even onrust over de gang van zaken, maar het grote probleem is dat de meerderheid van de leden (incl. bestuursleden) niet/nauwelijks op de hoogte is van de splitsingsakte. Van de bewoners kan ik dat deel begrijpen, want het zijn tientallen pagina’s juridische taal en de gemiddelde Nederlander kan daar niet veel van bakken – maar er zijn ook heel veel mensen die het document nog nooit hebben ingezien en dat vind ik lastiger te begrijpen. Dat de meeste bestuursleden nauwelijks op de hoogte zijn is natuurlijk foute boel. Er is onvoldoende besef dat de splitsingsakte het wetboek van onze mini-democratie vormt. Er wordt veel te veel uitgegaan van meningen en te veel vertrouwd op wat de beheerder zegt. Ook worden sommige verkeerde geïnterpreteerde regels van bestuur op bestuur doorgegeven. Er zijn nogal wat bestuurswissels geweest in de loop der jaren. Dat komt de deskundigheid sowieso niet ten goede.
Behalve aankaarten wat er misgaat, wil ik de komende ALV ook focussen op hoe het wél moet, bijv. met een mondelinge presentatie + schriftelijke samenvatting van de hoofdpunten uit de splitsingsakte in Jip-en-Janneke-taal. Als mensen de vaktaal niet snappen, moet je ervoor zorgen dat het begrijpelijk wordt. En we moeten hogere eisen gaan stellen aan bestuurders. Vrijwillig wil niet zeggen dat het ok is dat je er geen kaas van hebt gegeten.
Als de ALV blijkbaar toch akkoord gaat met die kosten door de jaarrekening goed te keuren is daar inderdaad weinig meer tegen te doen, behalve een gang naar de rechter om het besluit mogelijk te vernietigen.
Die kosten worden dan overigens door de gehele VvE gedragen, dus niet alleen door de betreffende bewoner in kwestie.
Zou je misschien ook iets meer over de inhoudelijke kwestie kunnen/willen zeggen?Kosten komen dan inderdaad ten laste van VvE-kas. Dat betekent dus wel dat de betr bewoner heeft meebetaald aan een advocaat die ten onrechte tegen hem werd ingezet en die bovendien een prutser was…
Toenmalige kwestie: Betr bewoner had nieuw tuinhekje geplaatst ter vervanging van haagje. Volgens bestuur bevond hekje zich op strook grond gelegen boven het parkeerdek en daar mag volgens splitsingsakte niet gespit worden ivm lekkagegevaar. Bewoner was echter goed op de hoogte en had hekje juist NIET boven parkeerdek geplaatst. Bestuur hield echter voet bij stuk en schakelde advocaat in, die situatie ter plekke helemaal niet kende en brief stuurde naar bewoner dat hekje weg moest, en bplanting en tuintegels ook… hoezo?
Ook in dit geval protest van bewoners: gezamenlijke brieven aan bestuur met uitleg waarom ze fout zaten. Werd niks mee gedaan. Bestuur stelde ultimatum: bewoner moest eea zelf verwijderen of anders werd het op zijn kosten door bedrijf gedaan. Dat liet ik niet gebeuren. Op moment dat een vd bestuurders bij de bewoner langs zou komen om zijn keuze te vernemen, zat ik daar ook in de woonkamer. Ik heb de splitsingsakte erbij gepakt, de situatie uitgetekend en vervolgens buiten aangewezen waar welke lijnen liepen. Toen viel het kwartje.Is inmiddels 4 jaar geleden. Ik ga de moeite niet doen van een gang naar de rechter, maar zoals gezegd gaan we een buitengewone ALV aanvragen vanwege de huidige kwestie. Tijdens die ALV ga ik duidelijk maken dat er al jarenlang dingen misgaan. De kwestie tuinhekje is één vd voorbeelden.
Alles draait om hetgeen er in een ledenvergadering is, of wordt, besloten.
Als men in een vergadering toch besluit het bestuur een volmacht te geven een gerechtelijke procedure te starten, dan zou het bestuur dat mogen doen, hoeveel protest er ook buiten de vergadering zou zijn.Het gaat niet om een gerechtelijke procedure!
Het bestuur wil zijn positie in het conflict verstevigen door er een deskundige derde bij te halen, wrs dus een advocaat. Slaat nergens op en dat is wrs ook de reden dat er geen duidelijk antwoord te vinden is in de splitsingsakte. Mijn conclusie: aangezien in de splitsingsakte nergens staat dat het bestuur in een dergelijke situatie een advocaat mag inschakelen op kosten van de VvE, zijn ze hier niet toe gemachtigd zonder instemming van de ALV.Mocht de ALV besluiten het bestuur te machtigen (wat ik gezien het protest niet verwacht) dan spreekt het uiteraard voor zich dat het protest niks verandert aan het ALV-besluit.
Is het in die kwestie daadwerkelijk tot een rechtszaak gekomen?
Zo ja, had het bestuur in die kwestie een machtiging van de vergadering om die procedure te beginnen?
Zo nee, waarom heeft men het ontbreken van die machtiging niet naar voren gebracht?
Is er geen rechtszaak geweest, dan had men in de vergadering, waarin de jaarrekening met daarop de betreffende kosten van de advocaat ter sprake kwam, kunnen besluiten geen goedkeuring te geven aan de vaststelling van die jaarrekening.
En ja, indien er tóch goedkeuring gegeven wordt aan het vaststellen van de jaarrekening zit er helaas weinig anders op dan een stap naar de kantonrechter met het verzoek het besluit tot goedkeuring te laten vernietigen.In die kwestie is het destijds niet tot een rechtszaak gekomen. Het bestuur heeft toen een advocaat ingeschakeld om zijn positie in het conflict te versterken. Na veel gedoe heb ik een van de bestuursleden uiteindelijk aan het verstand weten te peuteren dat hun standpunt/handelen tov de betreffende bewoner in strijd was met de splitsingsakte. Toen hebben ze hun keutel ingetrokken.
Tijdens de daaropvolgende ALV is de kwestie nabesproken. Ik heb toen benoemd op welke punten het bestuur de mist was ingegaan en heb daarbij ook bezwaar gemaakt tegen de advocaatkosten. Jaarrekening is toch goedgekeurd. Er valt een hoop te verbeteren binnen onze VvE, maar ik ben vaak een roepende in de woestijn.In artikel 3 is alleen bepaald welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen en gaat niet over bevoegdheden.
Om namens de VvE te mogen/kunnen procederen heeft het bestuur op grond van artikel 41 een machtiging van de vergadering nodig. (zie ook dit artikel van Flink Advocaten)
Los van dat alles begrijp ik uit jouw eerste post dat het gebruik van een advocaat alleen nog maar een ‘gedachte’ is, en kan het ook nog de beheerder zijn die bedoeld wordt als ‘derde’.
Waarom niet gewoon ‘afwachten’ tot er meer duidelijkheid is?Mee eens dat artikel 3 alleen over schulden en kosten gaat en niet over bevoegdheden. Mijn redenering ging puur over kosten: stel dat het bestuur een advocaat inschakelt (ongeacht of ze daartoe bevoegd zijn), dan kunnen ze niet zeggen dat dit doen “namens de gezamenlijke eigenaars” (want ze hebben kennis genomen van protesten van leden), dus kunnen de kosten niet voor rekening van de VvE komen.
Zoals gezegd gaan we oproepen tot een buitengewone ALV. In de tussentijd willen we liever niet afwachten, omdat een andere bewoner bij een eerdere kwestie een advocaat op zijn dak heeft gekregen van het bestuur, op kosten van de VvE. Zoiets wil je voorkomen.
Misschien de Rechtsbijstandverzekering van de VvE inschakelen, doet het bestuur wellicht ook (zonder kosten).
Volgens mij heeft de VvE geen rechtsbijstand. Bij een soortgelijke kwestie van een paar jaar geleden (bestuur vond dat bewoner zich niet aan de regels hield, terwijl bewoner volledig in zijn recht stond en gesteund werd door medebewoners) heeft bestuur een advocaat ingeschakeld op kosten van de VvE. We willen voorkomen dat dit opnieuw gebeurd.
De strekking van dat artikel is ervoor te zorgen dat belangrijke juridische stappen die de VvE neemt, worden goedgekeurd door de leden tijdens de Algemene Ledenvergadering.
Wanneer een VvE een advocaat raadpleegt, zoekt men doorgaans juridisch advies over specifieke kwesties of bereidt men zich voor op mogelijke juridische stappen.
Als het reglement machtiging van de vergadering vereist voor bepaalde juridische stappen, zou het inschakelen van een advocaat voor het overleggen over mogelijke stappen m.i. ook onderworpen zijn aan die machtigingsvereisten.Ik snap wat je bedoelt, maar het lastige is dat het inschakelen van een advocaat niet concreet wordt genoemd in het rijtje en dat je dus eigenlijk aan het interpreteren bent.
Misschien dat artikel 3 toch een duidelijker aanknopingspunt biedt. Daar gaat het over “gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten verbonden aan het optreden als eiser of als verweerder door of namens de gezamenlijke eigenaars”. Inmiddels hebben meerdere bewoners zich dmv berichten op de site achter de geblokkeerde bewoonster geschaard en zich uitgesproken tegen het handelen van het bestuur. Dan kan het bestuur er niet mee aankomen dat ze “namens de gezamenlijke eigenaars” optreden. Het inschakelen van een advocaat zou een poging zijn hun eigen straatje schoon te vegen en heeft niks meer te maken het VvE-belang.
En dan is er nog artikel 38.1: De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.” Aangezien er nergens concreet staat dat het bestuur gemachtigd is een advocaat in te schakelen op kosten van de VvE, ligt de beslissing bij de ALV.
Zoals ik al schreef in een eerdere reactie gaan we oproepen tot een buitengewone ALV.
Het gebruik van de VvE-site is niet het onderwerp van mijn vraag, maar toch even een korte reactie:
De geblokkeerde bewoonster heeft de site-kwestie voorgelegd aan een advocaat. Deze gaf aan dat het haar vrij staat om haar mening te geven op de site, tenzij er binnen de VvE regels zijn vastgelegd dat dit niet mag, wat niet het geval is. Verder mag het bestuur geen berichten verwijderen en bewoners blokkeren, omdat ze hier reglementair niet toe gerechtigd zijn. De site behoort tot de gemeenschappelijke zaken, dus iedereen mag er gebruik van maken. Als we vinden dat er regels en sancties vastgelegd moeten worden, moet dit middels een stemming in de ALV.
