melne1550
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
L.S.,
We zijn nu zoveel maanden verder en hebben in september een ALV gehad waarbij een stemming uitgebracht mocht worden waar de fietsen moeten worden gestald. In de garage bij de auto’s of in de fietsenbergingen behorende bij de appartementsrechten.
Stemming: met een meerderheid van de aanwezigen werd gestemd voor het stallen van de fietsen in de daarvoor bestemde fietsenbergingen.
De volgende stemming heeft eveneens plaats gevonden. : Geven de leden toestemming dat de scooters mogen worden gestald in de vrije ruimten van de algemene vrije ruimte in de garage, waarbij dan door loting zal worden aangewezen wie welke parkeerplek krijgt, waarvoor een kleine huur zal moeten worden betaald aan de beheerder. De parkeerplaatsen mogen uitsluitend verhuurd worden aan appartementseigenaren van appartementen in ons complex, die tevens een privé parkeerplaats hebben in deze garage..
Een en ander zal gehandhaafd moeten worden waarvoor wij een HHR speciaal voor de garage hebben en waar wordt gesproken dat bij overtredingen art 39 van de onder-ondersplitsing zal worden toegepast met een minimum boete van € 250 bij overtreding na 2 waarschuwingen. Mijn vraag. De asp. huurder, tevens eigenaar van een appartement tekent de huurovereenkomst. Kan ik dan in de huurovereenkomst schrijven dat art. 39 (Overtredingen) van toepassing is volgens de splitsingsakte, of dat deze eveneens leidend is voor de huurders van het toegewezen parkeervak. Let wel: de huurder is tevens eigenaar van een appartement in ons complex en valt dus onder de reglementen van de splitsingsakte.
Graag antwoord.
Bij voorbaat dank,
Melne1550Beste Carla,
Dank voor je bericht. Mijn vraag is : is het toegestaan volgens de splitsingsakte om reserves te gebruiken voor de aankoop van nog vrije privé parkeerplaatsen voor plaatsen van een beperkt aantal fietsen.
Ik dacht dat reserves uitsluitend gebruikt mogen worden voor onderhoud en instandhouding van het gebouw.
Vriendelijke groeten,
Melne 1550Hi Bob,
Door haast vergeet ik mijn vraag te stellen. Kan de ALV onder-ondersplitsing 20.4 gedogen, zonder rekening te houden met hetgeen ik geciteerd heb uit de diverse aktes.
Wederom groet,
Melne 1550Hi Bob,
Graag wil je nog enkele vragen voorleggen.
De voorzitter is ook bezig zich in te dekken met gebruikmaking van sommige artikelen in de aktes.
1.
<Artikel 20.4 van de Hoofdsplitsing, ondersplitsing en onder-ondersplitsingsaktes
De vergadering kan besluiten om (een deel van) een gemeenschappelijk gedeelte of een gemeenschappelijke zaak in gebruik te geven – al dan niet tegen een vergoeding – aan een eigenaar of gebruiker van een appartementsrecht of aan een derde. De eventuele baten van het in de vorige zin bedoelde gebruik geven komen uitsluitend toe aan die appartementsrechten waarvan de eigenaar bijdraagt in de schulden en de kosten van het desbetreffende gemeenschappelijke gedeelte of de desbetreffende zaak.>
2.
<De voorzitter schrijft: “Ik zal nog verder uitzoeken of op basis van artikel 20.4 de ALV kan besluiten om ons voorstel aan te nemen. Mocht er toch sprake zijn van een “verandering in de gemeenschappelijke gedeelten” dan biedt artikel 22.2 ruimte om hiervoor (informeel) toestemming te verkrijgen via de ledenvergadering van de ondersplitsing A-11 Dus ook dan lijkt een wijziging van de splitsingsakte of splitsingstekening niet nodig. Ik ga dit verder checken.>
Onderstaand laat ik de artikelen volgen welke hij bedoelt.
3.Onder-ondersplitsing A-13.
Artikel 22.3 De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering (onder-onder splitsing A-13), vergadering I (hoofdsplitsing Complex, en vergadering II, ondersplitsing A-11, geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé bevinden.
4. Artikel 22.2. idem zie 3. Alleen wordt er hier uiteraard gesproken over vergadering(ondersplitsing A-11) en vergadering I(Hoofdsplitsing Complex).
5. Artikel 22.4 (hoofdsplitsing Complex). De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering (hoofdsplitsing) geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
Zoals je ziet weet hij niet waar hij over praat. Wat mij wel bevreemdt is artikel 20.4, omdat ik daar een tegenstelling proef in vergelijking met de eerder genoemde artikelen t.w. de artikelen 22.2 t/m 22.4. Het is maar net hoe je dit interpreteert.
Het is allemaal gecompliceerd omdat ik vecht tegen onwil en “ik weet het beter”.
Ik wens je verder een prettige dag.
Groet,
Melne1550Hi Bob,
Hartelijk wederom voor je tijd en je antwoord.
quote:
In het algemeen is het absoluut niet toegestaan om wat dan ook te plaatsen of parkeren buiten de ruimtes waarvoor een exclusief gebruiksrecht geldt. Stallen in algemene ruimten is daarmee absoluut niet toegestaan. Dat zeggen ook enkele artikelen die je zelf al aanhaalt. De VvE moet op dit punt handhaven.
Als hij dit toch wil doordrukken, kan ik dat dan alleen via de juridische weg bevechten?
Zoals het bij mij overkwam is hij beslist van plan het op deze wijze te spelen. Je weet zelf dat van de eigenaren er slechts 5% weten wat hun rechten en plichten zijn en wat er in de diverse akten staat. De overige eigenaren lopen met de kudde mee. De doelstelling van een VvE is toch het behartigen van de GEMEENSCHAPPELIJKE belangen van de eigenaars en het Beheer over de Gemeenschappelijke gedeelten en de Gemeenschappelijke zaken? Ik heb echt het gevoel dat ik tegen de stroom moet oproeien. Moeilijke zaak waar je energie flink wat te verduren krijgt.
Nogmaals hartelijk dank Bob.
Groetjes
Melne1550Hi Bob,
Na een lange onderbreking deze week wederom vergadering gehad met de werkgroep fietsen en scooters. Ik heb ze wel aan het denken gezet. De fietsen en scooters zijn geteld om een idee te krijgen wie er belang bij hebben bij het plaatsen daarvan in onze parkeergarage. 26 scooters en 60!! fietsen. Het probleem fietsen is opgelost, omdat men mij eigenlijk gelijk moest geven dat die gestald moeten worden in de bestemming <FIETSENBERGINGEN>. Het kopen van een parkeerplaats voor het stallen van de scooters/fietsen is ook van de tafel, gezien, hetgeen ik naar voren heb gebracht, nogal gepaard gaat met grote kosten door eigenlijk maar 1`vraag te stellen, wie gaat dit betalen? <Niet de VvE!!>. Alle motoren die nu in de garage staan gaan ook verdwijnen m.u.v. 2, waarvoor een betaalde p.p. is voor 2. Succes heb ik dus al kunnen boeken. Nu blijft het probleem het gedogen van de scooters. Gedogen is wat de voorzitter nu voor ogen heeft om de scootereigenaren van dienst te zijn.
Zijn plan is om scooterplaatsen aan te wijzen op de gemeenschappelijke gedeelten in de parkeergarage op looppaden en rijstroken langs de kant van een muur en op stukjes ongebruikte vloer bij pilaren. Dat laatste met gevaar voor omvallen op de daarnaast geparkeerde auto’s.
Onderstaand laat ik wat artikelen volgen die ik van de week heb voorgelezen, doch de voorzitter wil toch de eerstvolgende ALV vergadering van onze parkeergarage, zijnde onder- ondersplitsing, 222 p.p. en 2 motorplaatsen, een voorstel voorleggen om te <gedogen> dat op deze plaatsen scooters worden geplaatst, zodat, zo zegt hij, er dan geen aktewijziging behoeft plaats te vinden. Een stemming gaat dan volgen van de <AANWEZIGE EIGENAREN>. Meestal komen niet alle eigenaren op een gewone ALV dus hoe dit uitpakt weet ik niet. Mijn vraag is wel mag dit allemaal??
Ik zal onderstaand enkele relevante artikelen plaatsen uit onze AvS, zodat je daar toch iets uit kunt halen.
Hoofdsplitsing: Hoofd VvV Totale complex
Ondersplitsing: Hoofd VvE Parkeren 647 p.p.
Onder-onder splitsing: zijnde 224 p.p. van de totaal 647 p.p.
<Relevante artikelen>
1. Hoofdsplitsing: Artikel 5. Lid 1 t/m 6. App. Index 2 t/m 6. Per Index wordt aangegeven het aantal FIETSENBERGINGEN met BESTEMMING: FIETSENBERGINGEN
2. Artikel. 45. Onder- ondersplitsing lid 45.6. DE VERGADERING KAN GEEN BESLUITEN NEMEN DIE STRIJDIG ZIJN MET REGLEMENT I, II., Vergadering I en II (zijnde Hoofd- en ondersplitsing, en HHR I of II) . zoals:
• Onder-ondersplitsing A-13. Artikel 25 , lid 1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven BESTEMMING, t.w.: parkeerplaats voor de gemotoriseerde voertuigen voor personenvervoer.
• Ondersplitsing A-11: idem
• Hoofdsplitsing: 25.1: Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven BESTEMMING T.W.:
o Voor de appartementsrechten met indices 2 t/m 10. Woningen met FIETSENBERGINGEN en bijbehorende voorzieningen
o Voor de woningen appartementsrechten met indices 11 en 12: Parkeerplaatsen voor personenauto’s en motoren
Onder-ondersplitsing A-13, Artikel 17.1 en ondersplitsing A-11
Tot de Gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden o.m. gerekend:
a) Galerijen, loopgebieden, rijstroken, kolommen, vloeren e.d.
b) In- en uitrit hellingbaan op niveau -1 en de overige zaken die op de tekening als gemeenschappelijk zijn aangegeven.
7. Onder-ondersplitsing A-13, Artikel 21.3, ondersplitsing A-11, Art.21.3 en Hoofdsplitsing 21.4
•Uit het oogpunt van veiligheid is het niet toegestaan om op enigerlei wijze de doorgang door de gemeenschappelijke gedeelten, in het bijzonder vluchtwegen, door het plaatsen van voorwerpen of andere obstakels, (voertuigen daaronder begrepen), te belemmeren.
8.Hoofd- Onder- en onder-ondersplitsing Artikel 22.3.
De eigenaars mogen zonder toestemming van de vergadering, vergadering I en II geen veranderingen aanbrengen in de Gemeenschappelijke gedeelten of aan Gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in Privé gedeelten bevinden.
10.In onder-ondersplitsing A-13, Artikel 2, lid 2.2 , onder splitsing A-11, art. 2.2 en Hoofdsplitsing Artikel 2.2 vermeldt dat een eigenaar of gebruiker geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars en gebruikers mag toebrengen
In Hoofd- Onder- en Onder-ondersplitsing.
11.Lid 2.3. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht alle handelingen na te laten waardoor schade kan worden toegebracht aan de belangen van andere eigenaars, ook die van de overige in de hoofdsplitsing betrokken appartementsrechten
Tot zover de artikelen die van toepassing zijn.
Op mijn vraag wat er met toekomstige scootereigenaren gaat gebeuren die zien dat er wel degelijk scooters in de garage staan en dus vinden dat zij dan ook rechten hebben.. Het antwoord was: dan zeggen we dat er geen plaatsen meer vrij zijn.
Bob. Een heel verhaal. Als het je teveel tijd kost om hieraan te besteden, kan ik dat best begrijpen. Ik wacht dus rustig je antwoord af, De eerstvolgende ALV is maart, datum nog onbekend.
Groet en bij voorbaat dank voor je tijd.
Melne 1550Hi Bob,
Ik zal proberen zo duidelijk mogelijk e.e.a. te verklaren.
</Vraag:In jouw eerdere post geef je (als ik je goed begrijp) aan dat er in jouw onder-ondersplitsing sprake is van 222 plus 2 parkeerplaatsen. In bovenstaande post zie ik slechts 52 stemmen (voor 224 afzonderlijke parkeerplekken?).
Hoe zit dat?>
Ondersplitsing Hoofd VvE Parkeren heeft Index 11, zijnde 150 breukdelen,d.w.z. verhoudingen aandelen in de gemeenschap
Antw.:
1. 224 parkeerplaatsen is juist in onze onder-ondersplitsing, verhouding aandelen in de gemeenschap 52
2. 153 parkeerplaatsen Commercieel, is ook onder-ondersplitsing, verhouding aandelen in de gemeenschap 35
3. 211 parkeerplaatsen , is weer een aparte parkeergarage, is ook onder-onder splitsing, verhouding aandelen in de gemeenschap 49
4. 59 parkeerplaatsen, is een kleine parkeergarage, is ook onder-ondersplitsing, verhouding aandelen in de gemeenschap 14
Totaal 150 breukdelen, verhoudingen in de totale gemeenschap van de ondersplitsing Parkeren.
Vraag
<De bestemming (het gebruik) van de parkeerplaatsen is geregeld in maar één van de vele aktes. De AvS waar de bestemming daadwerkelijk staat beschreven is de AvS die zal moeten worden gewijzigd. Voor het wijzigen van die AvS is (bij medewerking van het bestuur van die splitsing!) tenminste 80% van de voor die splitsing geldende stemmen benodigd.>
Antw.:
Het gebruik van de parkeergarage is zowel geregeld in de HOOFDsplitsing van het totale complex, zijnde totaal 1000 breukdelen , als in de ondersplitsing Hoofd VVE Parkeren, 150 breukdelen, zijnde een index die valt ook onder het totaal van 1000 breukdelen (Hoofdsplitsing), als in de onder-ondersplitsing van onze garage zijnde 52 breukdelen van het geheel, onderdeel van de hoofdsplitsing en van de ondersplitsing Hoofd VvE Parkeren.
Hoe ingewikkeld kun je het maken. Ik heb er ook echt op moeten studeren om het een beetje duidelijk te krijgen.
Nu komt de hamvraag. Moet er een wijziging komen in de Hoofdsplitsing (1000 breukdelen) of in de ondersplitsing Parkeren 150 breukdelen of in de onder-ondersplitsing 52 breukdelen.
Onze garage is dus 52/150 deel van de ondersplitsing Parkeren of 52/1000 ste van de Hoofdsplitsing totale complex. Wat gewijzigd moet worden staat in alle drie de aktes. Ik begrijp echter dat de Hoofdakte van het complex regeert.
Ik hoop echter dat ik het je een beetje duidelijk heb kunnen maken.
Groet Melne 1550I.v.m. het feit dat onze complex uit behalve deHoofd VvE (Naam van het totale complex),meerdere Ondersplitsingen bestaande uit diverse appartementengebouwen met ieder hun eigen ondersplitsingsacte en VvE en de Hoofd VvE Parkeren eveneens met eigen ondersplitsingsacte en dan de Onder- ondersplitsingen bestaande uit 4 parkeergarage gedeelten met ieder hun eigen onder-ondersplitsingsacte en VvE wordt er telkens gesproken in de diverse actes over vergadering I en/of II en reglement I en/of II. Welke vergaderingen/reglementen worden hier nu mee bedoeld? I.v.m. wijziging van acte door 4/5 van de eigenaren, wordt zowel gesproken in de hoofdakte (1000 stemmen), Ondersplitsing Parkeergarage (150 stemmen) en onder-ondersplitsingsakte (met 52 stemmen). Wat is nu de juiste routing om wijziging van akte te vragen, c.q. te organiseren. Het gaat hier nog steeds over het willen plaatsen van scooters en fietsen op privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten in de parkeergarage met 52 stemmen, zelfs wordt geopperd om de reserves aan te spreken (of een lening aan te gaan!) om extra parkeerplaatsen te kopen zodat daar scooters kunnen staan!!
Zou iemand, mij op weg kunnen helpen om dit in het juiste perspectief te behandelen, te beargumenteren op de eerstvolgende ALV van de onder-ondersplitsing.
Bvd
Groet Melne1550
Hi Bob,
Vandaag niet eerder tijd gehad om je te schrijven. Gisterenavond lange vergadering gehad met de werkgroep. De voorzitter opende de vergadering door iedere aanwezige een stem te laten uitbrengen van 0 – 10, om aan te geven wat hij de voorgestelde plaatsen voor scooters en fietsen waard vond. Voorts zei hij dat hij de uitkomst van de stemmen in de ALV zal voorleggen en dan een Vergaderbesluit zal laten nemen. Ik heb toen het woord gevraagd en uitgelegd dat we eigenlijk bezig zijn met een verloren wedstrijd, d.w.z. dat zijn voorstel niet conform de artikelen van de Hoofdakte kunnen plaats vinden. Ik heb er nog enkele artikelen tegenaan gegooid waarom niet en de aanwezigen keken beteuterd en vroegen zich af wat zij daar eigenlijk deden. Ik moet zeggen dat er ook niet echt vriendelijk naar mij gekeken werd, maar dat terzijde. Voorstel van de voorzitter, die een goed spreker is, was om de waarderingen toch plaats te laten vinden, zodat we weten waar de meeste voorkeur naar uitgaat. Ondertussen zou hij zich ook laten informeren en mocht ik gelijk hebben, dan ging het hele feest niet door. Vooral heb ik gewezen op het onttrekken van de bestemming van de algemene ruimte en de parkeerplaatsen en de daaraan gekoppelde investeringen zoals aankoop nieuwe parkeerplaatsen, indien geruild zou moeten worden enz. en verplaatsen deuren e.d.
Ik wacht nu het verslag af en vervolgens vroeg de voorzitter of ik hem wilde helpen om e.e.a. verder uit te zoeken.
E.e.a. is pending en kan ik weer even rustig achterover gaan zitten. Mocht ik nog verdere vragen hebben mag ik je dan weer raadplegen. Je hebt er wel toe bijgedragen dat ik me zekerder ben gaan voelen waarvoor ik je nogmaals bedank.
Groet en fijne avond,
Melne 1550Beste Bob,
Wederom hartelijk dank voor je uitgebreide antwoord. In de AvS omschreven bestemming van de privéparkeerplaatsen luidt als volgt: art.5
Voor de appartementsrechten met index 11 en 12 : parkeerplaatsen voor personenauto’s en motoren (Resp. in onze garage 222 p.p. en 2 stallingplaatsen voor motoren, met bijbehorende voorzieningen.) Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan aan het verlenen van de toestemming voorwaarden verbinden, waaronder dat de verleende toestemming weer kan worden ingetrokken. Wat betreft de appartementsrechten met indice 11 en 12 geldt voorts dat de opslag/stalling van caravans, aanhangwagens en vergelijkbare voertuigen niet is toegestaan.
Art. 2 lid 2.2. Een eigenaar of gebruiker mag geen onredelijke hinder aan de andere eigenaar of gebruiker toebrengen. Het gebruik van een privégedeelte mag niet in strijd zijn met de bepaling van de BESTEMMING.
Nogmaals hartelijk dank. Ik denk dat we elkaar nog wel meer zullen “spreken”.
Groet
melne1550
Hi Bob,
Hartelijk dank voor je snelle reactie. Vanavond heb ik de bespreking met de werkgroep. Allemaal dominante mannen. Dankzij jouw antwoord voel ik me weer sterker met de toegevoegde kennis.
Inderdaad, beren genoeg. Ik moet me er nog verder in verdiepen. Ik kan me voorstellen dat het moeilijk is om precies te begrijpen hoe het hier geregeld is.
Er bestaan hier 12 VvE’s. 1 Hoofd VvE, 8 ondersplitsingen, zijnde de appartementen met de fietsenbergingen en 1 Hoofd VvE Parkeren, 3 onder-ondersplitsingen, de parkeergarages, waarvan onze parkeergarage de grootste is.(222 privé parkeerplaatsen en 2 motorstallingsplaatsen) Misschien dat je het nu beter begrijpt. ? In de Hoofdsplitsing Appartementsrechten staan gespecificeerd per ondersplitsing het aantal woningen met het aantal fietsenbergingen.
Het gebruik van een privé gedeelte mag niet in strijd zijn met de bepalingen van de BESTEMMING, en art. 25. lid 25.1: Iedere eigenaar is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming t.w. parkeren voor gemotoriseerde voertuigen voor personenvervoer zijnde 1 auto of 2 motoren.
Art. 21 lid 21.1. Het is iedere eigenaar verboden om voertuigen en of obstakels te plaatsen op plaatsen welke hiervoor niet bestemd zijn.
Mocht je nog iets te binnen schieten houd ik me aanbevolen.
Nogmaals hartelijk dank voor je tijd. Duim je voor me?
Groet
melne 1550
