Pierre
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Waar ik geen helder antwoord op weet (en krijg) is op de vraag of je de tegenstemmers van het voorstel tot het aanleggen van een ringleiding kunt verplichten ook hun financiële bijdrage te leveren (conform de verdeelsleutel genoemd in het splitsingsreglement) aan deze investering. Ook als het voorstel wordt goedgekeurd door de ledenvergadering (2/3 voor en 2/3 van de stemmen aanwezig) zullen de tegenstemmer beargumenteren dat de aanleg van een ringleiding niet in hun belang is (en DUS niet in het algemeen belang) en daarom van mening zijn dat een dergelijk besluit “nietig” is en zij niet willen meebetalen aan de realisatie daarvan. In dat verband is ook van belang hoe het artikel 52, lid 8 van het Modelreglement 2006 moet worden geïnterpreteerd waarin wordt gesproken over “nieuwe installaties…..voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen”. Wie weet precies hoe dat zit en kan (hopelijk) verwijzen naar jurisprudentie hierover. Het is vervolgens natuurlijk wel de bedoeling dat eigenaren op eigen kosten een laadunit kunnen laten aansluiten op die ringleiding.
Nee Frans, nog niet. Door alle corona ellende hebben we pas in november onze jaarvergadering (in plaats van in april). Dat is ook medegedeeld aan de bouwer. Als alles gaat zoals afgesproken komt de bouwer tijdig (uiterlijk 15 dagen voor ALV) met een aangepaste tekst, die de leden in de vergadering moet goedkeuren. Zodra die tekst er is kom ik weer op het net.
PierreDag Frans,
In onze akte van splitsing (hierna te noemen : akte), die is gebaseerd op het MR2006 zijn enkele met name technische tekstdelen aangepast t.o.v. het MR. Zo staat er ondermeer in de akte : citaat “- De vloerconstructie dient als “zwevende” vloer dus geheel vrij van de bestaande betonvloer qasu quo wandconstructie te worden uitgevoerd”- einde citaat.
Tijdens de eerste (oprichting-)vergadering van de VvE was een vertegenwoordiger van de bouwer/splitser aanwezig die vertelde dat er een fout stond in de akte en dat de aan te brengen vloeren in de appartementen nu juist als “NIET-zwevende vloeren diende te worden uitgevoerd. Dat werd ook nog eens schriftelijk bevestigd in een email aan alle eigenaars. Daarmee was de kous af…., vond de bouwer/splitser.
De VvE vergadering heeft dat niet geaccepteerd en geeist dat de foute tekst in de akte gecorrigeerd moest worden op kosten van de bouwer/splitser.
Over 10, 20 jaar weet niemand dit meer en baseert een nieuwe eigenaar zich bij het laten leggen van een nieuwe vloer in zijn appartement op wat hij daarover leest in de akte, want die krijgt hij verstrekt van de notaris via wie hij de woning koopt.Die tekst moet dus kloppen.
Je kunt in een huishoudelijk reglement (HHR) schrijven wat je wilt, maar als dat in tegenspraak is met wat er in de akte staat geldt de laatste want de letterlijke tekst van art 39, lid 3 van onze akte luidt : citaat – “Bepalingen in het huishoudelijk reglement die in strijd zijn met de wet of het reglement worden voor niet geschreven gehouden” – einde citaat.Natuurlijk kun je in een HHR aanvullende richtlijnen of regels opnemen, maar die kunnen alleen maar AANVULLEND zijn en mogen nooit STRIJDIG zijn met de akte.
Na wat heen en weer geschrijf met de notaris en de bouwer heeft de laatste toegezegd medewerking te verlenen aan het wijzigen van de akte. Die medewerking bestaat uit het aanleveren van de juiste technische tekst en in het vergoeden van de kosten van de wijziging.
Ik hoop dat je wat hebt aan mijn bijdrage.
PierreEr is enige informatie te vinden de “Algemene koorinformatie & Technische omschrijving”. Daar staat : “quote ” De appartementen worden voorzien van een zwevende dekvloer, waarin vloerverwarming is opgenomen. Let op : bij uw keuze voor de vloerafwerking dient eerst vooraf met de leverancier te worden bepaald welke hechtingseisen noodzakelijk zijn en welke verstorende werking dit kan hebben op de warmteafgifte van de vloerverwarming. “unquote”
Voor alle zekerheid nog even expliciet mijn vraag die nu wat verborgen staat in mijn posts.
Heeft de verkoper of bouwondernemer ergens formeel en zwart op wit aangegeven (in een contractsstuk of brochure bijvoorbeeld) wat de Ico-waarde (of LnTA) van het geleverde samenstel van constructie(vloer) en zwevende dekvloer is, of beperkt men zich tot de garantie dat de opgeleverde constructie gegarandeerd voldoet aan de eisen van het bouwbesluit?Dag Bob,
Allereerst heel hartelijk bedankt voor je reactie. Onderstaand heb ik een aantal relevante tekstdelen bijgevoegd. Ik zou het bijzonder op prijs stellen als je daar eens naar wilt kijken en daar je mening over wilt geven en zo mogelijk een advies.
Mijn begeleidende tekst daarbij is IN HOOFDLETTERS weergegeven.
Alvast hartelijk dank voor je “bemoeienis”
Met vriendelijke groet,
Pierre
RELEVANTE DEEL VAN DE NOTULEN VAN DE ALGEMENE LEDENVERGADERING VAN 27 OKTOBER 2017 (IS ± 2 MAANDEN VOOR DE OPLEVERING VAN HET APPARTEMENTENGEBOUW)
De heer [naam1] van [naam bouwbedrijf] bouw geeft een toelichting op de tegenstrijdigheid in de Akte van Splitsing met de bouwtechnische omschrijving. De heer [naam2] heeft hen hierop gewezen. De heer [naam1] geeft aan deze miscommunicatie te betreuren en namens [naam bouwbedrijf] te onderzoeken hoe zij dit kunnen corrigeren voor de vereniging. Ter verduidelijking : De technische omschrijving geeft aan dat de cementdekvloer met de vloerverwarming zwevend wordt aangebracht. In de akte wordt in artikel 26 lid 1 en 59 lid 7 sub a verplicht dat ook de vloerbedekking die eigenaars zelf leggen zwevend aangebracht dient te worden. Uit technisch onderzoek is te herleiden dat dit averechts werkt en er geen dubbele zwevende vloer geplaatst moet worden.
—————————————————————————–
ONDERSTAAND ARTIKEL 26, LID 1 VAN ONS VAN TOEPASSING ZIJNDE AVS. ALLE DOOR DE NOTARIS CURSIEF GEDRUKTE TEKSTDELEN IN ONS AVS ZIJN AFWIJKINGEN/AANVULLINGEN OP HET MODELREGLEMENT 2006. ONS AVS IS GEBASEERD OP HET MR 2006.
Artikel 26
1. De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan.
Het aanbrengen van harde vloerbedekking in de privégedeelten – met uitzondering van de trappenhuizen, de balkons, de badkamer(s), de keuken(s), en de toiletruimte(n) – is slechts toegestaan indien onder die vloerbedekking een dusdanig veerkrachtig materiaal is aangebracht dat een isolatie-index voor contactgeluiden (Ico) welke aan een minimale waarde voldoet als vermeld in het bouwbesluit dat gold ten tijde van de afgifte van de bouwvergunning voor het gebouw.
De isolatie-index wordt bepaald volgens de norm “NEN5077” geluidswering in gebouwen.
De vloerconstructie dient als “zwevende” vloer dus geheel vrij van de bestaande betonvloer casu quo wandconstructie te worden uitgevoerd. Een uiterst zorgvuldige uitvoering (door een erkend bedrijfs/deskundige) is hierbij een vereiste.
Van het bepaalde in het onderhavige artikel 26 lid 1 kan niet in een beperkende zin bij huishoudelijk reglement worden afgeweken.
——————————————————————————-
VOLGENS EEN “TECHNEUT” IN ONS APPARTEMENTENGEBOUW (DHR [naam2], DIE OOK WERD GENOEMD IN DE NOTULEN, ZIE HIERBOVEN) ZOU DE TEKST VAN ARTIKEL 26, LID 1 MOETEN LUIDEN ALS ONDERSTAAND. (TEKST BEHOEFT NOG INSTEMMING VAN HET BOUWBEDRIJF)
Artikel 26
1 Vanuit de bouw zijn de privégedeelten voorzien van zwevende dekvloeren met vloerverwarming. De totale vloeropbouw is als volgt: een betonvloer dik 250 mm (basisvloer) waarop 20 mm minerale wol en 60 mm anhydriet (zwevende vloerconstructie). De vloerverwarming ligt op de minerale wol in de dekvloer.
a. Het aanbrengen van harde vloerbedekking in de privégedeelten – met uitzondering van de badkamer(s), keuken(s) en toiletruimte(n) – is slechts toegestaan onder de volgende uitvoeringsvoorwaarden:
• er mag onder die vloerbedekking geen isolerende onderlaag worden aangebracht omdat deze de werking van de onder a genoemde zwevende vloerconstructie teniet doet;
• de vloerbedekking moet vrijgehouden worden van de wanden en eventuele plinten moeten vrijgehouden worden van de vloer;
b. Indien een eigenaar/gebruiker een harde vloerbedekking wenst aan te brengen, dan dient deze eigenaar/gebruiker een schriftelijke verklaring van een ter zake onafhankelijk derde-deskundige te overleggen aan het bestuur van de VvE, waarin de isolatiewaarden van de te leggen vloerbedekking in samenhang met de bestaande basisvloer en aanwezige zwevende vloerconstructie duidelijk wordt vermeld. De isolatiewaarde van de bestaande basisvloer, de aanwezige zwevende vloerconstructie en de te plaatsen vloerbedekking samen moet, gemeten conform de norm “NEN5077 geluidswering in gebouwen” of een vergelijkbare norm, tenminste voldoen aan de norm van Ico = + 15 dB en bij voorkeur meer (LnTA kleiner of gelijk aan 44). Een uiterst zorgvuldige uitvoering (door een erkend bedrijf/deskundige) is hierbij een vereiste.
——————————————————————————-
HET MR 2006 HEEFT EEN ARTIKEL 59 (HUISHOUDELIJK REGLEMENT) MET 6 SUBARTIKELEN. IN ONS AVS IS EVENEENS EEN ARTIKEL 59 (HUISHOUDELIJK REGLEMENT) OPGENOMEN MET DEZELDE IDENTIEKE 6 SUBARTIKELEN, ECHTER + EEN 7E SUBARTIKEL (ARTIKEL 59, LID 7 DUS) MET DE ONDERSTAANDE TEKST.
(WAAROM DE NOTARIS DEZE TEKST NIET CURSIEF HEEFT OPGENOMEN IN DE AVS WEET IK NIET. DAT ZOU KONSEKWENT ZIJN GEWEEST).
7. De vergadering kan besluiten het volgende op te nemen in het huishoudelijk reglement:
a. Het aanbrengen van harde vloerbedekking in de privégedeelten – met uitzondering van de centrale entrees op de begane grond, de trappenhuizen, de balkons, de badkamer(s), de keuken(s), en de toiletruimte(n) – is slechts toegestaan indien onder die vloerbedekking een dusdanig veerkrachtig materiaal is aangebracht dat een isolatie-index voor contactgeluiden (Ico) welke aan een minimale waarde voldoet als vermeld in het bouwbesluit dat gold ten tijde van de afgifte van de bouwvergunning voor het gebouw.
De isolatie-index wordt bepaald volgens de norm “NEN5077” geluidswering in gebouwen.
De vloerconstructie – met uitzondering van de ten tijde van de eerste oplevering van het gebouw aanwezige vloerconstructie die dient te worden geduld – dient als “zwevende” vloer dus geheel vrij van de bestaande betonvloer casu quo wandconstructie te worden uitgevoerd. Een uiterst zorgvuldige uitvoering (door een erkend bedrijfs/deskundige) is hierbij een vereiste.
b. Indien een van de eigenaars het vermoeden heeft dat een vloer of vloerbedekking van een aangrenzend privé gedeelte niet voldoet aan de norm zoals is vermeld in lid a, dan is deze eigenaar gerechtigd een geluidsonderzoek in te laten stellen.
c. De eigenaar van het appartementsrecht recht gevende op het gebruik van het in lid b bedoelde aangrenzend privé gedeelte is gehouden om, zonder enig recht op schadevergoeding, medewerking te verlenen aan het laten plaatshebben van bedoeld geluidsonderzoek.
d. Het geluidsonderzoek dient door een erkend onderzoeksbureau te worden uitgevoerd. Het bestuur zal, in overleg met betrokken partijen, het onderzoeksbureau aanwijzen.
e. De kosten van het geluidsonderzoek zijn voor rekening van de eigenaars op wiens verzoek het geluidsonderzoek wordt uitgevoerd, tenzij uit het onderzoek blijkt dat de vloer of de vloerbedekking niet voldoet aan de in lid a gestelde norm. Alsdan zijn de kosten van het geluidsonderzoek voor rekening van de eigenaar van het appartementsrecht recht gevende op het gebruik van het privé gedeelte waarvan blijkt dat de vloer of vloerbedekking niet voldoet aan de in lid a gestelde norm.
f. Indien uit het geluidsonderzoek mocht blijken dat de vloer of de vloerbedekking niet voldoet aan de in lid a gestelde norm, dan is de betreffende eigenaar gehouden om voor eigen rekening en risico dusdanige voorzieningen te treffen dat de vloer alsnog aan de bedoelde norm voldoet.
g. Indien het niet mogelijk blijkt om passende voorzieningen te treffen zoals bedoeld onder f, dan is de desbetreffende eigenaar gehouden om voor eigen rekening en risico de vloer of vloerbedekking te verwijderen.
h. De uitvoering van dit artikel vindt plaats zonder enige rechterlijke tussenkomst.
——————————————————————————-
