Tinka Chabot
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
De eerste 4 jaar gingen redelijk, de laatste drie jaar liep het pas uit de hand. We hebben hem steeds gewezen op zijn plichten en hij zegde toe dat op de volgende vergadering recht gebreid te hebben. Als je één keer per jaar vergaderd, duurt het lang voordat je achter bepaalde zaken komt. Vooral als je geen inzage hebt in de uitgaven. Die krijg je alleen als kascie pas na het boekjaar te zien. De schade kan zo dus behoorlijk oplopen. Gehaaide beheerder dus, die precies weet wat hij doet en weet tot hoever hij kan gaan. Gewoon het laatste jaar geen vergadering beleggen, ook niet na herhaalde verzoeken en je bent zo weer een jaar verder.Pas als de grond te heet wordt onder zijn voeten zegt hij de boel op. Wat kan je dan nog doen?
Hallo Carla,
Wacht maar tot er echt een probleem ontstaat, met bv een aannemer, de bestuurder, de gemeente of anderszins. Er wordt zoveel uitgesloten dat ik me afvraag of je als VvE er wat aan hebt. het feit dat jullie geadviseerd zijn met het HHR, zegt niet zoveel. Dat is een eenmalig iets. Is dat 450 euro per jaar waard? Ik weet het niet.Hallo Bob,
Het probleem is dus juist dat de vergadering er niets over te zeggen had. De externe bestuurder heeft eigenmachtig de rechtsbijstandsverzekering opgezegd, nadat hij ons geadviseerd heeft om met Rijssenbeek in zee te gaan. Nu zitten we dus met een enorme schadepost, omdat blijkt (pas na 1,5 jaar) dat een rechtszaak niet verzekerd was. Wij kunnen als individueel lid geen informatie opvragen bij Rijssenbeek, want dat is alleen voorbehouden aan de bestuurder. Rijssenbeek treft zogenaamd geen blaam, want het staat allemaal in de overeenkomst, die wij dus nooit gezien hadden. Het is een zooitje nu dus, want we kunnen de externe bestuurder niet meer aanpakken, want geen Rechtsbijstandsverzekering, die de bestuurder zelf heeft opgezegd. Lekker dus. Hoe gaan we hier uitkomen?
Hallo Rob, Ik bedoel eigenlijk dat iedere VvE-beheerder/bestuurder wel eens met Rijssenbeek te maken heeft gehad. Als je als beheerder/bestuurder dus één overeenkomst sluit, betekent dat dus dat je door Rijssenbeek nooit aangepakt kan worden. Dat houdt de beheerders/bestuurders dus uit de gevarenzone, want als diezelfde beheerder dan ook nog de oorspronkelijke rechtsbijstandsverzekering opzegt, ben je helemaal het haasje. Ook kan je als eigenaar geen informatie opvragen, want dat mag alleen degene die als bestuurder is aangemerkt. Het is een dure, ingewikkelde constructie, waarbij je als individuele eigenaar in de kou komt te staan. Ik vraag me af of dit wel een goede overeenkomst voor de VvE is, of juist alleen voor de bestuurder/beheerder. Wij zitten in ieder geval met een fikse schadepost, waar we hoogstwaarschijnlijk naar kunnen fluiten.
Hallo Rob,
Alles wat jij je afvraagt, vragen wij ons ook af. We hebben een overeenkomst getekend met deze beheerder/bestuurder in 2010. Vanaf dat moment is hij er in geslaagd om tweespalt te zaaien binnen onze VvE en vooral tegen ons, omdat we vrij snel doorhadden hoe hij werkt. Maar door beschuldigingen en misplaatste opmerkingen zorgde hij ervoor dat wij steeds de zwarte Piet kregen toegespeeld. Daar plukken we nu nog steeds de wrange vruchten van. We verbazen ons over het mateloze en onterechte vertrouwen in hem. We doorzien echter nu pas het gevolg van het opzeggen van de rechtsbijstandverzekering: zo heeft hij vrij spel. Heel slim. Ook de overeenkomst met hem staat vol van plichten voor de VvE en rechten voor de beheerder/bestuurder. We kunnen niets, omdat er in alle regelgeving staat dat je uitsluitend als VvE stappen mag ondernemen. Dat is een hele kwalijke zaak, omdat er veel mensen geen weet hebben van de juridische consequenties van bepaalde handelingen. Ik maak me ernstig zorgen en niet alleen voor onze VvE, maar ook voor de andere VvE’s die hij beheert. Ik ken er in ieder geval al twee hier in Arnhem, waarbij het net zo gaat, maar waarbij ook een enkeling de gevolgen goed in kan schatten. Onze VvE wil de bestuurder niet op non-actief stellen. Zo dom, zo dom. Maar we kunnen er niets tegen doen. Het is zeker een interessante zaak die we ook bij Radar aankaarten. Die hebben al eerder voor deze beheerder gewaarschuwd.Beste Rob en Bob,
Voor de volledigheid: er is geen relatie tussen de 10%-eigenaar en de beheerder. We waren niet bekend met een advocaat die de belangen van onze VvE Diende en de beheerder heeft niet de belangen van de 10%-eigenaar gediend, maar de VvE op onnodige kosten gejaagd en zeer duidelijk zijn eigen belang gediend. De zaak kon niet meer aangemeld worden bij de Rechtsbijstandsverzekering, omdat één dag nadat de aankondiging van een kantonrechterszaak werd gedaan, de beheerder voortvarend de rechtsbijstandsverzekering heeft opgezegd, buiten medeweten van de vergadering om dus. Daar kom je, als VvE pas achter als je de kasstukken grondig controleert. Daar zit dan ineens een creditnota van de verzekeraar tussen. Dit is een vies spelletje, dat hij vast wel vaker speelt binnen grotere VvE’s die wel denken dat het goed zit allemaal.
Dank voor jullie beider meedenken. Het maakt me scherp in mijn formuleringen. Het is en blijft een lastige en ingewikkelde kwestie, merk ik. Wij zitten in een soort schapenVvE, dat wil zeggen dat de meeste leden alles best vinden en zich geen zorgen maken over belangrijke zaken, maar wel over futiliteiten, zoals een bak aardappelen in de kelder. Ik begrijp uit de link naar een artikel van de advocaten van van Riet, dat we alleen als VvE de beheerder/bestuurder aansprakelijk kunnen stellen voor wanprestatie en dat dat z.s.m. moet gebeuren. Daar zit hem nu de kneep. Wij hebben de overige leden al 2 weken geleden geïnformeerd dat de bestuurder op non-actief gesteld moet worden en dat we hem nu al aansprakelijk moeten stellen voor alles wat er mis is gegaan en voor schade die nog voortvloeit uit zijn handelen. De rest van de VvE ziet daar de noodzaak niet van in en wil afwachten tot 1 januari. Ze vertrouwen erop dat de bestuurder alles netjes af zal handelen. Wij niet. Wel willen ze alvast op zoek naar een nieuwe bestuurder/beheerder. Ik vraag me af welke externe beheerder in een VvE wil stappen, als we geen inzicht hebben in de financiële situatie vanaf 1 januari 2016.
We zien nu ook al dat de kans op schadeverhalen erg klein wordt door de lakse opstelling van onze VvE, maar wij hebben ons maar te schikken naar wat de meerderheid wil. Het hoger Beroep in de rechtszaak dient op 8 november en schikken wil de rest ook niet. De bestuurder treedt dan dus namens nog onze VvE op en daar hangt een behoorlijk prijskaartje aan, zowel aan de advocaat, die onze bestuurder eigenmachtig heeft gecontracteerd en waarvan hij klakkeloos alle facturen betaalt, als aan hemzelf. Vriendjespolitiek? Courtage? We weten het niet. Het is echt een zooitje, maar we zijn bang dat we ons verlies in deze moeten nemen.
Waar we nog wel benieuwd naar zijn is of we de VVE aansprakelijk kunnen stellen voor ons breukdeel in de onnodige uitgaven, omdat we ze vaak genoeg geïnformeerd en gewaarschuwd hebben?
Is daar jurisprudentie over?
Waar we steeds tegenaanlopen is dat je als individuele eigenaar niets kunt beginnen in een VvE die niet functioneert en alles maar accepteert. Zou daar niet eens andere wetgeving/regelgeving voor kunnen komen? Er komen steeds meer VvE’s, er is veel onwetendheid bij de kopers en de meesten hebben geen zin in gezeur, waardoor allerlei cowboys, zoals onze VvE-beheerder, hun kans schoon zien en de VvE helemaal leegtrekken en je vervolgens geen poot hebt om op te staan, behalve een gang naar de kantonrechter. Die procedures duren jaren en kosten een hoop geld voor de VvE, want geen rechtsbijstandsverzekering meer.
Je zou er wanhopig van worden, ware het niet dat het zeer interessante materie is.
Beste Bob, veel vragen die een uitvoerig antwoord vergen.
Bericht 1. Op het moment van kascontrole voerden een eigenaar een rechtszaak bij de kantonrechter tegen en besluit van de VvE over een illegale verbouwing die onverzekerdheid en instortingsgevaar zou kunnen betekenen. Die eigenaar had en rechtsbijstandsverzekering. De VvE niet meer. Daar kom je dan pas een jaar later achter, door de facturen van de advocaat. De Goudse kon het niet met terugwerkende kracht herstellen, want de bestuurde/beheerder was bevoegd, ook al had hij geen toestemming van de vergadering. Daar konden zij niets aan doen, zeiden ze . Daar zou eigenlijk toch een controlemiddel middels notulen bij moeten komen, vind ik. Wie weet bij hoeveel VvE’s hij dit nog meer doet/heeft gedaan om een zaak tegen hem te voorkomen? De schade van 20.000 euro zijn de facturen van de advocaat. Een mogelijke schikking is door de betreffende eigenaar en de beheerder/bestuurder afgewezen, zodat de VvE nog een hoger beroep wacht. Schade? Ook zoiets denk ik.
Bericht 2
Onze VvE heeft een overeenkomst met hem dat hij beheerder/bestuurder is. Niemand wilde in het bestuur. We wijzen een voorzitter van de vergadering aan en dat is het. De beheerder is een slimme man die precies weet wat hij moet doen om aansprakelijkheid te voorkomen. Zo hebben we dit jaar nog geen vergadering gehad en gaan we ook niet krijgen, omdat hij de overeenkomst per 1 januari heeft opgezegd. De reden: de vergoeding weegt niet op tegen de werkzaamheden voor onze VvE(sic). Hij heeft dit jaar nog niets gedaan, behalve een betonrotcontrole gepland met een boring, terwijl onze balkons 10 jaar geleden zijn gerenoveerd. Alle besluiten uit vorige vergaderingen zijn nog steeds niet uitgevoerd. Er is een schriftelijke beheerovereenkomst die het vooral heeft over de plichten van de eigenaren en de rechten van de beheerder/bestuurder. Er is geen klachtenmogelijkheid, niets. Punt 4. Volgens mij mag de beheerder/bestuurder niets uitvoeren wat niet door de vergadering is besloten. Hij is zijn boekje te buiten gegaan, zeg maar. Om hem aan te pakken moet je de rest van de VvE meekrijgen en die zijn nog vol vertrouwen dat hij het zorgvuldig af zal handelen.
bericht 3
Op de vergadering werd al aangekondigd dat er een gang naar de kantonrechter gemaakt zou worden om een besluit van de vergadering aan te vechten. Dan is het toch op zijn minst opmerkelijk dat de beheerder/bestuurder de dag na de vergadering onze rechtsbijstandsverzekering opzegt, terwijl hij verder geen enkel besluit uitvoert. Hij reageert niet op mails of telefoontjes, voert niets uit, behalve werkzaamheden waaraan hij kan verdienen, zoals het boren in balkons die in perfecte staat zijn. Gelukkig hebben we dat tegen kunnen houden.
Die we in de zin is één eigenaar die het met het besluit niet eens was. Ze hebben een stemrecht van 10%. Je hebt gelijk dat het via de rechtsbijstand van dat ene lid loopt die de zaak aanspant. Maar wat dacht je van verweer? Daarvoor is het ook handig dat je een advocaat nodig hebt. Het is nu maar de vraag of deze advocaat de vaste advocaat is van de beheerder/bestuurder en dat ze daarom ook het schikkingsvoorstel hebben afgewezen, zodat ze er allebei aan verdienen. Daar kom je mogelijk nooit achter. Ik vind dat er onzorgvuldig met het VvE-geld wordt omgesprongen op deze manier. We kunnen nu ook de beheerder/bestuurder niet meer aanpakken, omdat wij geen geld meer hebben en geen rechtsbijstandsverzekering. Dat is wat ik met slim bedoel. Slim van de beheerder/bestuurder die hierdoor de dans ontspringt en lachend in zijn vuistje achterblijft.Dat weet ik heel zeker: er is niets geagendeerd, niets besproken en ook niets genotuleerd, maar wel de dag na de vergadering waarop aangekondigd is dat we een besluit bij de kantonrechter zouden laten toetsen, de rechtsbijstandsverzekering opgezegd. Daar kom je pas een jaar later achter als je de factuur van de advocaat onder ogen krijgt. Tot op heden nog geen toelichting over het waarom van deze aktie, maar wel het opzeggen van de overeenkomst met onze VvE. en slimme zet, want daardoor kunnen we hem niet meer, zonder hoge kosten, aansprakelijk stellen.
Beste Rob, Deze beheerder is beheerder en bestuurder in één. Een zeer kwalijke zaak. We hebben een jurist ingeschakeld, maar die kan alleen iets doen als de hele VvE een besluit heeft genomen en daar schort het binnen onze VvE aan. Ik vind dat je als betrokken bewoner die hart heeft voor het gebouw vaak aan het kortste eind trekt als de rest ongeïnteresseerd is en de risico’s niet inzien. Ook VvEbelang kan niets doen, omdat we maar 10% van de stemmen hebben. Wordt een lastig verhaal.
