Valerius
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Inmiddels ruim twee jaar verder en nog niets opgeschoten. Inmiddels een aantal zaken aan de rechter voorgelegd en veel wijzer geworden over de eenvoud van het systeem. Het verrassen van de rechter en de advocaat van de ” tegenpartij” doet je zaak geen goed. Het ging voornamelijk om het wel of niet ontvankelijk zijn op grond van het moment van indienen van de benodigde zaken. Het op het allerlaatste moment informeren van de andere partij was de strategie van Rijssenbeek Advocaten, de huisadvocaat van Havensteder. Daardoor werd het mij op de vrijdagmiddag voor de zitting, die op de daaropvolgende dinsdag gehouden zou worden, duidelijk dat men van mening was dat het wel een heel eenvoudige zitting zou worden omdat de gestelde termijnen overschreden zouden zijn.
De rechter begon de zitting dan ook met een algemeen verhaal over VVE’n en dat zij regelmatig binnen haar eigen VVE geraadpleegd werd. Wellicht had zij de zaak in haar agenda vastgelegd op een kwartiertje en de rest van de middag voorbestemd voor andere zaken. Omdat ik toen met het ontvangstbewijs van de balie op de proppen kwam waaruit bleek dat ik een en ander wel tijdig had ingediend kreeg de zaak een heel ander verloop. Duidelijk geïrriteerd en uitgebreid excuserend richting de advocaat begon ze aan de hoorzitting. De uitslag was dat mijn verzoeken om een aantal genomen besluiten te vernietigen werd afgewezen. Op zich helemaal geen probleem omdat 1 van de instandgehouden besluiten ondermeer inhield dat de jaarrekening over 2017 gecontroleerd diende te worden door een accountant.
Het prijskaartje voor het geheel, omdat het toenmalige bestuur zich liet adviseren door de toenmalige beheerder, was bijna 6700 euro voor de VVE en ik mocht daarvan 400 euro voor mijn rekening nemen. Het resultaat van een verstoorde communicatie tussen het bestuur en een lid van de vereniging. Naar mijn mening totaal onnodig als het bestuur zich niet had laten leiden door de adviezen van de beheerder.
Inmiddels is er een nieuwe beheerder en een, niet gekozen, bestuur bestaande uit drie personen die eerst deel uitmaakte van een adviescommissie met als voornaamste taak het bestuur te adviseren. Zoals in het begin van dit verhaal al aangegeven, binnen de VVE is er bestuurlijk weinig veranderd waar het om verantwoording afleggen richting de leden gaat. De kascommissie beperkt zich tot een verklaring van 1 regel dat de jaarrekening is gecontroleerd. Een jaarverslag is nog steeds overbodig. Het MJOP is overschreven door een nieuwere versie waarbij de oude beheerder een aantal achterstallige onderhoudszaken naar de toekomst heeft verschoven. De nieuwe beheerder heeft er belang bij dat een aantal grootschalige projecten onder hun ” begeleiding” vallen. Havensteder heeft de arrogantie om zich af te vragen waarom het appartementencomplex verpauperd terwijl ze tot begin van dit jaar indirect ook het VVE-beheer hadden via Havensteder VVE-diensten.
Waarom dit verhaal? Misschien leuk voor een enkeling om te lezen en voor mij een “uitlaatklep”. De tussenliggende periode heb ik een aantal cursussen op het gebied van VVE-beheer gedaan en kom nu op het punt om van een hobby meer werk te gaan maken. Om af en toe eens te brainstormen of een advies te vragen hoe iets aan te pakken met buitenstaanders lijkt me niet verkeerd. Vandaar mijn terugkeer hier.Terug naar het begin van het hele proces laat zien dat er bij aanvang van het proces geen instemming van de vergadering was.
De grooteigenaar was de initiatiefnemer en heeft via haar vve-diensten getracht de kosten af te wentelen op de VvE. Uit de, nog niet vastgestelde notulen van de vergadering van 11 mei 2017:
Na een eerste haalbaarheidsonderzoek op hoofdlijnen zijn de uitkomsten met het bestuur besproken. Tijdens deze fase zijn diverse alternatieven zoals zonnepanelen, gevelisolatie en/of andere duurzaamheidsmaatregelen onderzocht. Omdat in de meeste gevallen sprake was van een grote investering en/of een lange terugverdientijd, of soms geen financieel voordeel vielen deze opties af. Uiteindelijk bleek het vervangen van de CV ketels door pellet kachels financieel haalbaar. Na bespreking hiervan met het bestuur is besloten deze laatste optie nader te onderzoeken en door te rekenen. Het bestuur heeft namens de VvE DTH Energy opdracht gegeven om dit te begeleiden.
Aan deze begeleiding hing een prijskaartje van € 10.000,=.
In de tweede vergadering van 21 juni 2017 stond op de agenda: De vergadering zal gevraagd worden om het bestuur te machtigen om na toezegging van de subsidie de CV ketels te vervangen door pellet kachels. Kosten worden gefinancierd vanuit het reservefonds woningen, bergingen en bedrijf en middels een lening.
Tijdens deze tweede vergadering is door de Vergadering besloten niet in te stemmen met een mandaat aan het bestuur en zou je verwachten dat het proces ter vervanging van de CV-ketels op zijn minst “in the hold” zou gaan. Met slechts 1 offerte van een leverancier die aantoonbaar een commerciële relatie had / heeft met de “energieadviseur” vond ik en een aantal medebewoners het tijd om het bestuur om opheldering te vragen. Inmiddels een jaar later zijn we zo ver dat een ALV uitmond in twee chaotische bijeenkomsten die nog steeds niet op papier staan. Het verantwoordelijke bestuur van 7 reduceerde in de afgelopen periode tot 2 en is op de laatste vergadering, door de beheerder waar geen beheerovereenkomst mee bestaat, uitgebreid tot 3.
De vraag of ik een rechtsbijstandverzekering heb laat ik even in het midden, de module “Wonen” voorziet waarschijnlijk niet in deze casus. Ik ben inmiddels “uitgepraat” met het bestuur en de beheerder en heb niet de indruk dat zonder druk van buitenaf mediation of 1 van de andere opties zoals genoemd in artikel 62 van het MR bij kunnen dragen aan een oplossing. Middels dit forum probeer ik daar wat meer inzicht in te krijgen.Beste Bob, om je stelling iets af te zwakken: Modelreglement 2006: artikel 52 lid 5 en lid 8 (meerderheid van 2/3e van 2/3e)
Deze reactie doet aan mijn stelling niets toe of af. Voor reguliere besluiten kent het MR2006 géén quorumeis. Dat is overigens geen stelling maar een feit. Daarnaast is jouw opsomming onvolledig. Voeg toe artikel 59 lid 4. Met vriendelijke groet, Bob
Beste Rob, helemaal waar. Ik had beter moeten lezen. Mijn opsomming wil ik dan weer wel afzwakken, die heb ik even snel geknipt en geplakt uit een bron waar ik veel gebruik van maak. 🙂
Beste Valerius, Ik sluit me aan bij hetgeen @ Rob je heeft aangeraden. Ik ben nieuwsgierig en bekeek ook de site waar je naar verwijst en die je zelf hebt opgezet . Daarover een enkele opmerking, terzijde, maar wel belangrijk . 😉 Ik denk dat je even kennis moet nemen van de nieuwe wet de AVG. Een link staat op dit forum bij het onderwerp: AVG en weigeren toestemming. Op de door jou aangeleverde site staan nl. de namen van bestuurders, incl.de download mogelijkheid om de inschrijvingen van de KvK te bekijken. Dat is niet toegestaan. Tevens ontdekte ik een denkfout, die voor nog meer ellende zou kunnen zorgen. Op de pagina waar een verslag in te zien is staat een vermelding van het aantal aanwezige stemmen en het aantal wat nodig is bij stemmen vóór….. Het gaat in deze niet om het aantal aanwezige stemmen. Bij het stemmen dien je nl. te vragen wie is er voor……wie is er tegen……en wie onthoudt zich van stemmen. Bij het tellen van de stemmen dien je dus twee derde van de uitgebrachte stemmen te tellen i.p.v. de aanwezige stemmen. ( stemonthoudingen worden als niet uitgebrachte stemmen geacht. ) Sterkte met de ontstane situatie. Met vriendelijke groet, Carla
Beste Carla, als ledenadministrateur van een sportvereniging ben ik nauw betrokken geweest bij de totstandkoming van de AVG voor die vereniging. Je opmerking heeft me wel doen besluiten de tekst over de AVG te verwijderen van de website omdat die inderdaad niet bijdraagt aan de beeldvorming of het hier een particulier betreft of een vereniging.
De toelichting over de wijze van stemmen is mij ook wel duidelijk, het probleem is dat er überhaupt geen duidelijkheid is tijdens het stemmen. Teksten als ” bij aanvang van de vergadering was het juiste aantal stemmen onbekend” staan gewoon in de notulen. Stemmen wordt gedaan bij handopsteking waarbij een echtpaar gewoon allebei de hand mogen opsteken en dus het dubbele aantal stemmen uitbrengen. Mensen met een volmacht steken ook gewoon de hand op en stemmen dus uitsluitend voor zichzelf, naar de volmachten wordt niet meer gevraagd. Stemmen worden niet geteld in absolute zin maar er wordt in algemene termen ” als het merendeel van de aanwezigen” uitsluitsel gegeven.
De situatie bestaat eigenlijk al zolang de VVE bestaat, alleen komen er nu ook ” nieuwelingen” naar de vergadering en daar ben ik er 1 van. Na een jaar aan de beeldvorming te hebben geprobeerd te werken loopt de zaak nu echt vast en begin ik steeds meer inzicht te krijgen waar de verschillende belangen liggen.By the way Valerius, Aanvullend op hetgeen Carla al aangaf over de 2/3e meerderheid van de uitgebrachte stemmen, geef ik je even mee dat de vergadering van 11 mei 2017 een quorum (helft aantal eigenaars) geeft voor reguliere besluiten, waar het MR2006 helemaal géén quorumeis kent. Met vriendelijke groet, Bob
Beste Bob, om je stelling iets af te zwakken:
Modelreglement 2006: artikel 52 lid 5 en lid 8 (meerderheid van 2/3e van 2/3e)Beste Rob,
De tweede vergadering van 18 juni bestond uit twee delen. Een vervolg van de ALV van 15 mei omdat die vergadering vanwege tijdgebrek moest worden afgekapt. Daarnaast een tweede vergadering omdat op de agenda van de vergadering van 15 mei een voorstel stond wat een wijziging van het huishoudelijk reglement met zich mee zou brengen. Hiervoor was het vereiste aantal stemmen niet vertegenwoordigd op de eerste vergadering.
De voornaamste reden van het chaotisch verloop van beide vergaderingen is het gebrek aan kennis van VvE zaken bij het merendeel van de leden van de vergadering, het bestuur en het ontbreken van een voorzitter van de vergadering alsmede een persoon die de bestuursvergaderingen voor zit. Vanwege betalingen die het bestuur heeft geaccordeerd zonder instemming van de vergadering ter voorbereiding op een grootschalig project heb ik het afgelopen jaar veelvuldig contact gehad met het bestuur en de organisatie dit het beheer van de VvE uitvoert. Het bestuur is inmiddels van 7 leden gereduceerd tot 2 en heeft het afgelopen jaar alle vragen op het bordje van de beheerder gelegd, die er vervolgens niets mee doet. Frappant detail is dat er geen formele beheerovereenkomst bestaat tussen deze organisatie en de VvE. Voor de beeldvorming verwijs ik graag naar de website die ik in het leven heb geroepen om informatie over de VvE in het algemeen en het grootschalige project in het bijzonder te delen en te vergaren.
In het afgelopen jaar ben ik tegen een aantal zaken aangelopen die op zijn zachts gezegd dubieus genoemd mogen worden. Ze onder de aandacht brengen van de leden van de vergadering is het probleem niet, de wijze van vergaderen is het probleem en de wijze waarop het restant van het bestuur, bij gestaan door de beheerder, vervolgens met de verslaglegging omgaan. Omdat ik mijn twijfels heb of het bestuur (tijdig) aan een aantal cruciale agendapunten toekomt, ben ik voornemens een procedure te starten. Ik heb het bestuur hiervan op de hoogte gebracht en verzocht mij voor 1 juli te informeren over de genomen besluiten van de vergadering van 15 mei. Vorig jaar bleek na het (te laat) uitkomen van de notulen en de daarbij behorende besluitenlijst van een tweede vergadering over het grootschalige project namelijk dat een genomen besluit op geheel eigen wijze door de notulist was vertaald.
Ik vraag me af welke procedure op dit moment de juiste is, de dagvaarding of een verzoekschrift?
