vanHemert
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hoi Bob,
Erg bedankt voor je heldere en uitgebreide uitleg.
De juridische kant van Vve-perikelen is toch iets geheel anders dan puur het beheer en de administratie voeren.
Ik denk inderdaad dat de groot-eigenaar het slim aanpakt en waarschijnlijk deze constructie in veel meer van zijn huurpanden uitvoert. Als hij echt niet akkoord wil gaan met ons voorstel, daarnaast nauwelijks reserve wilt opbouwen en niets tot weinig aan onderhoud wenst te doen is dit toch wel een kwalijke zaak. Dit lokt verpaupering uit en de kwaliteit van de wijk komt dit niet ten goede. Beetje misbruik van de wet.
Vastgoedbeheerder (tevens VVE beheerder) lijkt mij dan de kwade genius in het hele verhaal, die zoveel mogelijk huuromzet probeert te genereren voor cliënt.
Nog één vraag:
Zo’n beheerdersovereenkomst kan toch niet oneindig zijn? Er moet toch op een gegeven moment over worden gestemd of de overeenkomst al dan niet wordt voorgezet? Kan het dan niet zo zijn dat de situatie zich voordoet dat groot-eigenaar dan stemt voor voortzetting en de andere 3 tegen, zodat er geen meerderheid is en de voortzetting wordt beëindigd.
Of ligt het dan aan waarop de stelling wordt verwoord. Bijvoorbeeld: wie is voor het stopzetten van de overeenkomst, Wij zijn voor, hij is tegen. Geen meerderheid, dus overeenkomst wordt niet stopgezet??
Hoi Bob,
om het plaatje compleet te maken:
Er is geen eindige termijn gesteld aan de benoeming in de akte. Er staat slechts ‘voor de eerste maal wordt benoemd xxxxx’
Is de beheerder door de groot-eigenaar aangewezen toen die nog enig eigenaar was van alle appartementsrechten?
Dat weet ik (nog) niet. Maar ik ga ervan uit van wel, aangezien de VVE is ingeschreven bij de kvk op het moment dat groot-eigenaar nog alle 6 de rechten in bezit had. Bovendien is de VVE-beheerder tevens de vastgoed-beheerder van groot-eigenaar. De eigenaar is iemand met veeeeel meer panden, die worden verhuurd. Dat vastgoed wordt allemaal beheerd door deze tussenpersoon. De eigenaar zelf zal verder weinig bemoeienis wensen met al die verveleden VVE-lidjes! En laat alles over aan die tussenpersoon. Op zich zou ik het niet erg vinden als deze tussenpersoon namens de eigenaar de vergadering bij zal wonen, alleen wil ik zelf (met de andere eigenaren de administratie en het beheer willen voeren). En dan zou de groot-eigenaar uit eigen zak de bemiddeling dienen te bekostigen en hoeft er vanuit de VVE geen beheerskosten te hoeven worden betaald.
Lijkt mij dat aan mijn voorstel toch alleen maar positieve kanten zit. Alleen de rotte 50/50 verhouding.
Gaarne je advies.
Hoi Bob,
Het kan dat de groot-eigenaar geheel te goeder trouw is natuurlijk, maar…
Ik heb een beetje het idee, dat hij (al dan niet met degene waarvan ik gekocht heb) destijds de Vve uit winterslaap heeft gehaald, puur vanwege het feit dat hij anders de appartementen niet verkocht kreeg. Ik heb het flauwe vermoeden dat hij niet de intentie heeft een reserve op te bouwen en helemaal geen zin heeft in onderhoud. Ik kom hiertoe door de verhalen die ik hoor van zijn huurders. Defecte sloten, deuren, viezigheid, etc. werd helemaal niets aangedaan. Huurders hebben uit pure noodzaak zelf zaken gerepareerd en vervangen omdat men geen thuis gaf. Het frappante in deze is dat degene die zijn vastgoed managed (huren incasseert en aanspreekpunt is voor de huurders) dezelfde partij is die nu de VVE beheert! Is dat geen belangenverstrengeling.
Enerzijds betaalt de grooteigenaar dat bedrijf voor het managen van al zijn tientallen huurpanden, en anderzijds wordt er vanuit de Vve bijdrage dat bedrijf ook betaalt voor het beheer van de Vve?!?! (waarschijnlijk beheert hij nog meer Vve’s via of voor de groot-eigenaar.)
Bovendien staan er op internet diverse negatieve ervaringen te lezen m.b.t. de beheerder, die taken niet (goed) uitvoert maar wel continu facturen verstuurd (die die zelf moet overmaken).
Komen we tot de kern van deze thread: Ik zou juist (samen met de andere bewoners/eigenaars) de Vve kosteloos willen beheren, zodat er wel wat wordt opgebouwd en wel wat gedaan wordt aan onderhoud. Dit in plaats van een beheerder spekken, die verstrengelde belangen heeft. Bijvoorbeeld: beheerder moet huren incasseren, maar geeft geen gehoor aan klachten van huurders. Ik denk dat men dan ook de Vve-bijdrage zo laag mogelijk wilt houden: m.a.w. alleen de verplichte verzekering betalen en de facturen van de beheerder, waarna de pot leeg is.
De vraag is alleen: hoe kan dit worden bewerkstelligd, terwijl hij 3 van de 6 stemmen heeft. Blijkbaar is hij bestuurder (kan dat ooit verandert worden?), heeft hij al op 1 of ander manier die beheerder aangesteld (indien rechtsgeldig, kan dat ooit nog worden ongedaan gemaakt?) of zijn we met onze 3 stemmetjes aan de grillen overgeleverd van een vriendje (Vve-beheerd) van een miljonair (groot-eigenaar)?
wat is de worst en best case scenario in deze casus?
Hoi Bob (excuus voor de naamsverwisseling),
In de slotbepalingen van de splitsingsakte staat dat desbetreffende B.V. (groot-eigenaar) is benoemd tot bestuurder van de Vve (is ook ingeschreven bij de KvK). Ten tijde van deze splitsingsakte (2014) was desbetreffende groot-eigenaar nog eigenaar van alle 6 de appartementen. (heeft er hierna begin 2015 3 verkocht aan een andere B.V., die de 3 appartementen daarna apart heeft verkocht half/eind 2015.)
Dus er is een bestuur en inschrijving bij de Kvk. Alleen geen jaarstukken of notulen.
In mijn leveringsakte eind 2015 staat dat de Vve nog niet functioneert.
In hoeverre is de aanstelling van de beheerder dan ‘onwettig’??
Wederom, mijn dank is groot Bob.
Wederom dank Rob voor je reactie.
MR2006 is van kracht.
Er zijn 6 gelijke stemmen.
Er zijn geen jaarrekeningen, vergaderstukken etc, want VVe is altijd in diepe slaap geweest.
Bestuur is de grooteigenaar (een B.V.)
In de splitsingsakte staat dat er nog geen bedrag is vastgesteld voor de service-bijdragen.
In mijn akte van levering staat letterlijk:
Volgens een opgave van de verkoper functioneert de —— Vereniging van Eigenaars nog niet. ———————–
Door het ontbreken van een opgave van het bestuur van de Vereniging van Eigenaars, kan een verklaring als bedoeld in artikel 5:122 van het Burgerlijk Wetboek niet aan deze akte worden gehecht. ————————————-
De Vereniging van Eigenaars heeft thans geen andere —– schulden of verplichtingen dan die uit hoofde van de —- normale lasten en belastingen terzake van het gebouw met daarbij behorende grond en de exploitatie, verzekering en administratie daarvan. ———————————–
De Vereniging heeft geen besluiten genomen waaruit voor de appartementseigenaars een aanmerkelijke verzwaring van — bestaande financiële verplichtingen en/of nieuwe ——– financiële verplichtingen van aanmerkelijke omvang —— voortvloeien. ——————————————–
Maar er is dus wel een beheermaatschappij aangesteld, en die heeft een opstalverzekering afgesloten. Deze verzekering is afgesloten nadat ik hier naar geïnformeerd had. Echter ben ik nooit benaderd geweest alvorens de verzekering af te sluiten.
Ik heb het idee dat die beheersmaatschappij ons (klein-eigenaren) in de maag is gesplitst door de groot-eigenaar. We moeten er alleen nog even achter komen of die aanstelling wel rechtsgeldig is verlopen, aangezien er in MIJN leveringsakte staat dat de VVE nog niet functioneert….Dan kan er toch ook niet zomaar een beheersmaatschappij worden ingeschakeld zonder hier mij over te informeren? Of hoort dit bij de ‘verplichtingen inzake normale lasten behorende bij administratie’?
Ik hoop dat je me hier mee verder kan helpen,
Pascal.
Bedankt voor je reactie Bob,
aanvullende schets: 3 van de 6 woningen worden sinds lange tijd verhuurd door de grooteigenaar, de andere 3 zijn onlangs gerenoveerd door een andere grooteigenaar en zijn pas verkocht. ik woon er pas een 9 maanden, de anderen pas 4 maanden. Dus er is nog geen vergadering met de ‘nieuwe’ eigenaren geweest.
Op alle vragen heb ik geen duidelijk antwoord. Ik denk dat het gehele ‘wakker worden’- proces is gestart vlak voordat de 3 opgeknapte appartementen te koop zijn gezet. Dus is alles bepaald door huidige grooteigenaar en de ex-eigenaar van de 3 verkochte appartementen.
Het modelregelement is de meeste recente uit 2006 geloof ik. Ik denk niet dat er een HHR regelement is. Ik heb diverse stukken opgevraagd bij deze beheerder, waaronder de beheerdersovereenkomst, echter krijg ik geen reactie. 8 maanden geleden heb ik een kopie van de verzekeringspolis opgevraagd, die heb ik nog steeds niet ontvangen.
Ik heb dus een sterk vermoeden dat deze persoon erg laks is, behalve met het betalen van zijn eigen facturen, en wil daarom ook de administratie zelf / onderling regelen.
Wat kan ik het beste doen? Nog een keer alle opgevraagde stukken opeisen, en wordt er niets geleverd, dan een vergadering beleggen?
Alvast dank,
Pascal
