William
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Je kunt ook eerst de oude bestuurder uitschrijven, en als die wijziging is doorgevoerd, stuur je het inschrijvingsformulier van de nieuwe bestuurder(s) op. Samen met een kopie van een identificatiebewijs en eventueel de notulen van de vergadering waarin de bestuurder is benoemd.
Als in jullie splitsingsreglement staat dat het dakterras gezamenlijk is, dient de VvE onderhoud/vervanging hiervan te betalen.
Het laten uitvoeren van dit onderhoud is echter ook een keuze van de ‘VvE’ wat wil zeggen dat die beslist zal moeten worden in een vergaderingHoi,
heb het helemaal gelezen, en vermoedelijk ook begrepen.
Toch denk ik dat je op dit forum niet aan je gewenste adviezen gaat komen. Ik denk dat je er verstandig aan doet om een jurist te raadplegen die gespecialiseerd is in het appartementsrecht. Ik denk dat de hele situatie inmiddels in een te ver stadium is om je door ‘vrijwilligers’ van advies te laten voorzien.
Met betrekking tot de bestuursbenoeming en ontslag kan ik je misschien wel iets op weg helpen. Als je alle richtlijnen in je splitsingsakte aanhoudt, kun je inderdaad de huidige bestuurder ontslaan en een ander, of jezelf, benoemen. Álle richtlijnen; dat betekent bestuur vragen een ALV te beleggen, eventueel zelf beleggen, tijdig uitnodigen, agenderen ontslag en benoeming, opnieuw vergadering beleggen bij te weinig opkomst etc.
De huidige bestuurder(s) blijven verantwoordelijk voor het beleid dat gevoerd is in de boekjaren dat zij verantwoordelijk waren, tot het moment dat de vergadering decharge verleent over die boekjaren. Zonder goedgekeurde jaarrekeningen lijkt me dat onmogelijk, ook als de bestuurder nu besluit er mee te stoppen.Hierboven wordt vergeten dat er een verschil is tussen bestuurder en beheerder. Een bestuurder kan in een ALV ontslagen worden, bij een beheerder ben je uiteraard gebonden aan een contract.
Om in te gaan op een eerdere opmerking, € 675 voor een VvE met 3 appartementen is in mijn ogen niet ‘veel te duur’. Er is nu eenmaal een aantal werkzaamheden dat uitgevoerd MOET worden bij elke VvE. Diezelfde kosten moeten bij een kleine VvE dus door minder hoofden gedragen worden, en worden per appartement dus meer. Bovendien is niemand verplicht een beheerder aan te stellen. Ooit is een vergadering met deze voorwaarden akkoord gegaan.
Dat de beheerder nalatig is geweest met wanbetalers is kwalijk, maar doet in eerste instantie niets af aan de beheervergoeding. Wellicht kun je het op wanprestatie gooien.
@dekoning, vanavond zal ik je andere topic lezen en proberen een fatsoenlijke reactie te schrijven 🙂Hoi,
Dan gewoon opsommen wat je denkt uit te geven. Als je bang bent dat je iets vergeet, begroot je voor het eerste boekjaar een post ‘onvoorzien’. Als dit aan het einde van het jaar overblijft, stort je het in het reservefonds van je VvE. Dit volgens de breukdelen verdelen, dan heb je de jaarlijkse VvE-bijdrage per eigenaar.
Voor de jaarrekening van een VVE zijn volgens mij geen aparte boekhoudregels. Als je dezelfde benamingen gebruikt voor de jaarrekening als in de opgestelde begroting, en vervolgens de daadwerkelijke uitgegeven bedragen, naast de begrote bedragen zet, heb je gelijk een mooi overzicht. Dus ja, kan gewoon in Excel. Als ik het goed begrijp is de VvE vrij jong, dus zal de eerste complete jaarrekening pas in 2017 worden opgesteld (de jaarrekening van 2016). Voor november/december dit jaar zou je eventueel eenmalig een korte resultatenrekening van op kunnen stellen.
De jaarrekening wordt normaliter door een kascommissie gecontroleerd, en door de vergadering goedgekeurd in het daaropvolgende boekjaar. Dus de jaarrekening van het boekjaar 2016, stel je bijvoorbeeld in januari of februari 2017 op, de kascommissie controleert deze en in de daaropvolgende vergadering keuren jullie hem goed. Bij een VvE met twee leden zou ik één bestuurder/voorzitter benoemen en het andere lid aanstellen als kascommissielid.
Er hoeft geen aangifte worden gedaan bij de belastingdienst inzake BTW, deze kun je als VvE niet terugvragen (tenzij het een VvE met commerciële activiteiten betreft).
Hoi Admiraal,
Er bestaat software om begrotingen en jaarrekeningen digitaal te maken, echter zou ik het voor slechts 2 appartementsrechten gewoon in Excel doen. Dat bespaart je die kosten in ieder geval, en Excel is gewoon een goed rekenprogramma.
Voor de begroting zet je gewoon de kosten op een rijtje die je VvE verwacht te maken. Voor een kleine VvE valt dat hard mee, omdat je weinig dure installaties etc zult hebben. Even uit mijn hoofd:- Opstal- en aansprakelijkheidsverzekering
- Elektra/gas/water kosten algemene voorzieningen
- Elektra/gas/water privé, als dit via de VvE loopt (Bv: collectieve verwarming)
- Incidenteel/onvoorzien onderhoud, een kleine post per jaar voor begroten
- Als ze er zijn, kosten van lopende onderhoudscontracten (Bv: onderhoud voor lift/hydrofoor/intercom/dak/schoonmaak)
- Bankkosten
Er zullen nog wat dingen ontbreken, maar die kun je zelf wel bedenken 🙂 . Je kunt hiervoor prima naar de jaarrekeningen van voorgaande jaren kijken.
Ten slotte voeg je hier het bedrag aan toe wat er volgens een onderhoudsplanning per jaar begroot is.
Voor zowel de begroting, als voor de jaarrekening kun je ook prima modellen van ‘normale bedrijven’ gebruiken hoor. De bewoording is hier en daar anders, en de opbrengsten in beide zijn niets anders dan de VvE-bijdragen van de eigenaren, maar het principe is hetzelfde.
Klopt Rob, we zijn het eens, alleen hebben we elkaar verkeerd begrepen 🙂
Ook de verhouding kosten/doel is natuurlijk krankzinnig. Alleen ben ik wel van mening dat een akte niet makkelijk te wijzigen moet zijn, anders wordt het te makkelijk om de ‘grillen’ van een huidige groep eigenaars door te voeren, waar een volgende groep eigenaars (zeg over 10 jaar) dan weer mee zit opgescheept.
Overigens was ik gisteren bij een beurs van VvE-belang. Daar werd gezegd dat voor een splitsingswijziging, een besluit moet worden genomen met 80% voorstemmers EN 100% van de hypotheekhouders.Ik zei ook: ‘ik denk’ 🙂
Maar de artikelen die je aandraagt versterken mijn mening daarover.
Wat betreft: “Waar het ook nu duidelijk is dat Wouter zich zal houden aan eventuele betalingsafspraken e.d. vraag ik me af of dat 10, 20 jaar later met mogelijk diverse nieuwe eigenaren, misschien ook wel in het appartement van Wouter, nog steeds duidelijk is.”
De betalingsverplichtingen blijven hetzelfde als de breukdelen niet veranderen, die staan immers in de akte.Gaat wel goed komen denk ik 🙂
Ik wil nog wel opmerken dat (vanuit mijn ervaring) een VvE-beheerder geen enkele baat heeft bij een splitsingswijziging, het levert alleen maar werk op terwijl het eigenlijk niks oplevert. Ik kan me wel goed voorstellen dat de beheerder zich van alle kanten wil hebben ingedekt.Ik ben het eens met Bob, en denk dat je met de inmiddels gegeven unanieme toestemming aan de slag kunt.
Wel denk ik toch dat een potentiële koper zou kunnen eisen dat de schuurtjes weer worden hersteld bij een eventuele overdracht. Ja, hij heeft kunnen zien dat de schuurtjes inmiddels tuin zijn geworden, maar op papier blijft staan dat het schuurtjes zijn.Hoi Wouter,
‘Dan je punt betreft Openbare Registers, wat wordt hieronder verstaan? Ik meende hier een paar dagen terug ook iets dergelijks te hebben gelezen nietwaar? Overigens wat staat daar dan in, dat niet meer zou kloppen? Ik neem aan iets van erfgrens etc? Toch niet; dit is een schuur met een dak met bitumen toplaag en een muurtje van rode baksteen etc etc etc?’
Hiermee bedoelt Carla denk ik dat een potentiële koper, op papier een appartementsrecht koop dat de bestemming: schuur/berging heeft. In de praktijk blijkt het dan niks meer dan twee muurtjes te zijn.Hoi,
De meest logische manier is het kadaster inderdaad. Zo is het Huishoudelijk Reglement, net als de splitsingsakte en bijbehorende tekeningen, door elke geïnteresseerde op te vragen.
Dit dient wel te gebeuren door middel van notariële akte, of met een verklaring van een notaris dat hij het reglement heeft gecontroleerd. Dat betekent dus kosten. Bovendien kost het laten publiceren bij het kadaster € 51. Al deze informatie heb ik in 5 minuten gevonden door simpelweg dit te googlen: ‘huishoudelijk reglement vve kadaster’.
Nu mijn ervaring: Ik vind het een onzinnige verplichting. Het betekent dat men bij elke wijziging opnieuw een notaris in moet schakelen, en opnieuw het HHR moet laten publiceren. Ik heb ook nog geen enkele keer meegemaakt dat een HHR daadwerkelijk werd gepubliceerd. Bovendien zou ik ook niet weten wat de ‘straf’ zou moeten zijn voor het niet publiceren van een HHR.
Een verstandig koper heeft de informatieplicht om na te vragen of er een huishoudelijk reglement, de kopende makelaar kan dan heel gemakkelijk een versie van het HHR opvragen bij het bestuur/de beheerder van de VvE. \Ze kunnen het altijd proberen hehe, maar ik denk dat elke rechter zal zeggen dat, op grond van redelijkheid en billijkheid, dat geen reden is om de besluiten terug te laten draaien.
Zoals ik zei, het aantal bestuursleden zou geen enkele invloed moeten hebben op de besluiten genomen door de vergadering.Hoi,
Dit is een paar weken geleden ook al een onderwerp geweest in een ander topic, daar zou je even kunnen kijken.
Samenvattend kwam die discussie er op neer dat het verstandig is een derde bestuurslid te zoeken, of een van de twee huidige af te laten treden en die eigenlijk bestuurswerk blijft doen maar zonder officiële benoeming. Dan hou je een oneven aantal.
Wat betreft je vragen:
1. Ik neem aan dat je de KvK bedoelt?
2. Deze besluiten lijken me gewoon rechtsgeldig omdat het aantal bestuursleden geen enkele invloed heeft op de besluitvorming, die immers door álle leden gedaan wordt.
Het lijkt mij onzinnig om de gemaakte besluiten aan te vechten. De besluiten die genomen zijn met 2 bestuursleden, zullen ook gewoon genomen worden als er 3, 5, of 25 bestuursleden zijn vermoed ik.
