[VvE-stem]

Je zal maar even krap bij kas zitten en de meerderheid stemt voor een extra bijdrage van 20.000,- euro per woning:

ECLI:NL:RBHAA:2008:BD9624

Een oude uitspraak, maar weten eigenaren in VvE’s dit wel?
Als de meerderheid van een ALV vindt dat je even 20.000,- euro extra moet bijbetalen, dan heb je dus pech als je het even niet kan missen. Zelfs als het om iets gaat waarvoor geen directe noodzaak is. Wat als zo’n uitspraak het begin is van een gedwongen verkoop en de VvE bijvoorbeeld 5.000,- euro of meer misloopt? Moet een VvE dan niet een beetje rekening houden met de hoogte van de extra bijdrage.

[Rob]

Heel goed dat je dit soort uitspraken onder de aandacht brengt.
Eigenaren zouden zich meer bewust moeten zijn van bijvoorbeeld de gevolgen van een te lage servicekosten of niet sparen voor groot onderhoud.

Ik ben het niet helemaal eens met het laatste stukje in je zin “Als de meerderheid van een ALV vindt dat je even 20.000,- euro extra moet bijbetalen, dan heb je dus pech als je het even niet kan missen. Zelfs als het om iets gaat waarvoor geen directe noodzaak is.”
In deze kwestie was de noodzaak zeer zeker aanwezig.
Ik weet niet in hoeverre de uitspraak hetzelfde zou zijn geweest als de noodzaak niet aanwezig zou zijn geweest.

Neemt natuurlijk niet weg dat alle eigenaren mee zullen moeten betalen als er in een ALV een extra bijdrage gevraagd gaat worden.
In deze situatie kon de VvE m.i. geen rekening houden met de hoogte van de bijdrage.
De kosten van de renovatie waren bekend en er was niet voldoende geld in het reservefonds.
Ook dit is dus een reden waarom ik vind dat alle eigenaren veel meer inzage zou moeten hebben/krijgen in de financiële situatie van de VvE.

Ik zie niet zo waarom de VvE geld zou mislopen bij een gedwongen verkoop.
Als de incassoprocedure op orde is en de VvE de termijnen goed in de gaten blijft houden, zou de VvE m.i. in principe weinig tot geen risico hoeven te lopen.

[VvE-stem]

Rob wrote:

Heel goed dat je dit soort uitspraken onder de aandacht brengt.
Eigenaren zouden zich meer bewust moeten zijn van bijvoorbeeld de gevolgen van een te lage servicekosten of niet sparen voor groot onderhoud.

Ik ben het niet helemaal eens met het laatste stukje in je zin “Als de meerderheid van een ALV vindt dat je even 20.000,- euro extra moet bijbetalen, dan heb je dus pech als je het even niet kan missen. Zelfs als het om iets gaat waarvoor geen directe noodzaak is.”
In deze kwestie was de noodzaak zeer zeker aanwezig.
Ik weet niet in hoeverre de uitspraak hetzelfde zou zijn geweest als de noodzaak niet aanwezig zou zijn geweest.

Neemt natuurlijk niet weg dat alle eigenaren mee zullen moeten betalen als er in een ALV een extra bijdrage gevraagd gaat worden.
In deze situatie kon de VvE m.i. geen rekening houden met de hoogte van de bijdrage.
De kosten van de renovatie waren bekend en er was niet voldoende geld in het reservefonds.
Ook dit is dus een reden waarom ik vind dat alle eigenaren veel meer inzage zou moeten hebben/krijgen in de financiële situatie van de VvE.

Ik zie niet zo waarom de VvE geld zou mislopen bij een gedwongen verkoop.
Als de incassoprocedure op orde is en de VvE de termijnen goed in de gaten blijft houden, zou de VvE m.i. in principe weinig tot geen risico hoeven te lopen.

Haha, ja ik ben ook voor 100% inzage in de financiële situatie, maar dat is iets anders dan naar ieder bonnetje kunnen kijken en daar het bestuur 24/7 vragen over kunnen stellen omdat iemand dan iemand kent die het voor 3 tientjes goedkoper had gedaan of handje contantje de prijs voor me had verlaagd. 🙂
De hoogte van het reservefonds zou veel belangrijker moeten zijn voor kopers. Maar ook dan kan het nog misleidend zijn.

Ik denk dat in deze rechtszaak het ook meespeelde dat de vrouw geïnvesteerd had in dubbelglas buiten de VvE om. Maar
evengoed vond ze die 20.000 super pittig en dat kan ik begrijpen. Ik heb het ook niet in mijn broekzak zitten, en zelfs als ik het bij elkaar kan rapen dan wil ik niet zoveel spaarcenten aan de VvE geven. Reden dat ik het niet noodzakelijk vond, is dat de staat van de kozijnen behoorlijk subjectief benaderd werd, zonder feiten. Feit was dan wel dat er geen discussie was over de noodzaak van nieuwe kozijnen, maar dat het bestuur niet kon aantonen de eigenaar een betalingsregeling aangeboden te hebben, vind ik ook wel een zwaktebod. Iemand kan al rekening niet betalen en wordt wanhopig, en door naar de rechter te stappen worden de geldproblemen na ene verloren rechtszaak alleen maar groter. Je kan als bestuurder wel alles zakelijk bekijken, maar ik heb van de rechtsbijstand al vaker geleerd dat je eigenlijk naar het doel moet kijken. Kennelijk had iedereen behoefte aan een uitje naar de rechtbank in Haarlem (niet echt het mooiste gebouw onder de rechtbanken).

De VvE had geld kunnen mislopen bij een mogelijk gedwongen verkoop als de eigenaar in kwestie echt helemaal niks meer had. Dat staat los van een goede incassoprocedure. Natuurlijk zou de kans klein zijn, maar zeker niet nihil.

[Rob]

De koper is en blijf ook na een gedwongen verkoop, naast de voormalig eigenaar, hoofdelijk aansprakelijk.
De nieuwe eigenaar kan dus afzonderlijk en volledig voor de achterstand in de VvE-bijdrage van het lopend en voorafgaande boekjaar aansprakelijk gesteld worden.
Moet het bestuur natuurlijk wel een verklaring bij de notaris afgegeven hebben m.b.t. deze schulden 😉

Mocht de periode van achterstand in de bijdrage verder teruggaan dan het voorafgaande boekjaar, dan kan de VvE enkel de voormalig eigenaar aanspreken voor dat gedeelte. In dat geval zal er inderdaad waarschijnlijk weinig meer te halen zijn.

En dan kom je direct bij het punt ‘betalingsregeling’
Juist door het aangaan van een betalingsregeling zou je als VvE in een situatie terecht kunnen komen waarbij de termijn van verhaalbaarheid op de nieuwe eigenaar overschreden gaat worden.
Ik weet dus niet of een betalingsregeling eigenlijk wel in het belang is van de VvE.

[VvE-stem]

Rob wrote:

De koper is en blijf ook na een gedwongen verkoop, naast de voormalig eigenaar, hoofdelijk aansprakelijk.
De nieuwe eigenaar kan dus afzonderlijk en volledig voor de achterstand in de VvE-bijdrage van het lopend en voorafgaande boekjaar aansprakelijk gesteld worden.
Moet het bestuur natuurlijk wel een verklaring bij de notaris afgegeven hebben m.b.t. deze schulden 😉

Mocht de periode van achterstand in de bijdrage verder teruggaan dan het voorafgaande boekjaar, dan kan de VvE enkel de voormalig eigenaar aanspreken voor dat gedeelte. In dat geval zal er inderdaad waarschijnlijk weinig meer te halen zijn.

En dan kom je direct bij het punt ‘betalingsregeling’
Juist door het aangaan van een betalingsregeling zou je als VvE in een situatie terecht kunnen komen waarbij de termijn van verhaalbaarheid op de nieuwe eigenaar overschreden gaat worden.
Ik weet dus niet of een betalingsregeling eigenlijk wel in het belang is van de VvE.

Dat wist ik niet (thanks!). Dat gedeelte is bij ons dan ook altijd voor de beheerder geweest en verklaar ik als bestuurder niks over vertrekkende eigenaren.
Ik snap nu het nadeel van een betalingsregeling en dat een gewone gedwongen verkoop dus niet veel risico’s heeft voor een VvE. Toch gun ik dat niemand en kies ik liever voor een betalingsregeling zolang het geen risico voor de VvE wordt.

[Auteur]

Berichten