Aan de juridische studenten huurrecht en vastgoedrecht.
- Dit onderwerp bevat 22 reacties, 3 deelnemers, en is laatst geüpdatet op 5 dagen, 8 uren geleden door .
-
Berichten
-
Bij mijn post over individuele verwarmingsverdeling zijn mij een paar dingen opgevallen. Slecht 7 discusanten, zelfs nog 1 meer dan bij vroegere onderwerpen in de 8 jaar tijd dat dit forum bestaat.
Er blijken nu bij mijn case 2 specialisaties te zijn; huurrecht en vastgoedrecht die dus verschillend aankijken tegen de ‘Individuele warmtemeters en de Warmtewet’.
__________
AI-overzicht — juridische specialisaties wonen.Juridische specialisaties die betrekking hebben op wonen, vallen voornamelijk onder huurrecht en vastgoedrecht. Deze specialisaties omvatten onder andere geschillen over huurovereenkomsten, onderhoudsgebreken, huurachterstand, overlast, en conflicten met betrekking tot de koop of verkoop van woningen.
____________Mijn vraag gaat dus puur om; 1) is er een plicht om in gezamenlijk eigendom bestaande oude vastgoed/appartementen – tegen de zin van een grote meerderheid in (de jaarvergadering) – meters te plaatsen op de verwarmingselementen?
2) En is er al jurisprudentie zoals deze case van ‘voordat’ de meters geplaatst werden/worden?
3) Hoe gaat dit verhaal verder als er geen mandaat komt om hier een firma voor te zoeken?Ik hoop dat voor- en tegenstanders beide met goede argumenten komen.
1) Ja, zie warmtewet
2) Ja, zie GHAMS:2024:2126
3) In je eerdere bericht gaf je aan dat bewoners al meerdere keren hebben gevraagd om deze metertjes.Zij kunnen dit punt op de agenda van de ALV zetten.
Indien dit geweigerd wordt of het besluit is negatief, kunnen zij met de warmtewet in de hand naar de rechter stappen.Wat denk jij dat de rechter zal oordelen, met de warmtewet en de eerdere uitspraak in je achterhoofd?
3) Hoe gaat dit verhaal verder als er geen mandaat komt om hier een firma voor te zoeken?
Dit is de kern van alles. Zolang de ALV geen mandaat aan het bestuur heeft gegeven, mag de VvE geen contract aangaan met een bedrijf. Een warmtewet verandert daar niks aan. Al hoeft er maar 1 eigenaar in de VvE op te staan die het niet accepteert en de VvE dwingt, al dan m.b.v. de rechter, om een firma te zoeken en daarmee een contract af te sluiten.
Die eigenaar staat juridisch dan erg sterk, niet alleen vanaf 2027. In de tussentijd betalen de zuinige bewoners de stookkosten van de niet-zuinige bewoners. Mijns inziens een vorm van diefstal. En dat alleen omdat de meerderheid niet begrijpt wat een bemeterinsgbedrijf doet?Mijn standpunt in deze is op morele gronden, het dak is niet geïsoleerd,
Ook niet relevant voor bemetering.
Voorbeeld verschil berekening wel en geen bemetering:
100 eigenaren in een VvE met blokverwarming hebben een energiekosten van 100.000 euro. Beetje laag, maar daar gaat het niet om.
Dit betekent dat zonder bemetering iedere eigenaar 1000 euro zou moeten betalen. Ik weet niet of dit ook zo is in de flat waar omajeanette woont.Wanneer iedere eigenaar 1000 euro betaalt voor de stookkosten zou iedereen tevreden kunnen zijn omdat iedereen evenveel betaalt aan stookkosten. Maar wat als 10 eigenaren nooit thuis zijn? Waarom zouden zij dan nog 1000 euro betalen? Met bemetering is het heel goed mogelijk dat deze 10 eigenaren namelijk 200 euro per persoon moeten betalen. Van de andere 90 eigenaren zijn er misschien ook 10 eigenaren die met bemetering geen 1000 euro, en bedrag tussen de 3000 en 5000 euro moeten betalen. De overige 80 eigenaren betalen stookkosten van een bedrag tussen de 500 en 1500 euro waarbij het gemiddelde op de 700 euro is.
Zo werkt een VvE met blokverwarming waar een Ista of Techem de stookkostenverdeling opstelt.
De investeringskosten van bemetering mogen niet worden verrekend in de afrekening stookkosten. Dus of dat nou 25.000 of 40.000 euro is (dus tussen 250 en 400 euro per woning). Alles boven de 30.000 vind ik overigens wel behoorlijk duur.
De jaarlijkse kosten van Ista of Techem moeten ver onder de 5000 euro zijn in een VvE met 100 woningen (50 euro per woning).
Die 5000 euro op de 100.000 euro is dus het probleem niet.
Metertjes van Techem of Ista gaan ruim 10 jaar mee. Daarna moeten ze vervangen worden. Die vervangingsronde is meestal goedkoper dan de eerste installatie.Een eigenaar die 10 jaar 200 euro betaalt voor de stookkosten met bemetering bespaart in 10 jaar tijd dus 8000 euro wanneer er geen bemetering zou zijn. Dat terwijl omgerekend de investering dus tussen de 250 en 400 euro was en de jaarlijkse verdelingskosten max 50 euro is 500 voor 10 jaar. 8000-400-500 is nog steeds een besparing van 7100 euro voor de eigenaar die maar 200 betaalt voor de stookkosten met bemetering.
Daarom mag omajeanette blij zijn dat ik niet in haar flat woon, want ik zou het echt niet accepteren dat ik 7100 euro aan extra stookkosten zou moeten betalen in 10 jaar tijd omdat de flat niet de voordelen zien van bemetering.En de eigenaar die jaarlijks 3000 tot 5000 euro aan stookkosten zou moeten betalen met bemetering, maar zonder bemetering maar 1000 euro betaalt lacht zich kapot. Ik noem dit dan ook niet voor niets ordinair stelen.
Over 10 jaar is dat immers 20.000 euro winst over de ruggen van de zuinige eigenaren voor de eigenaar die jaarlijks 3000 euro hoort te betalen bij bemetering. Noemt omajeanette dat nog steeds solidariteit?Naast de eerder optie om als eigenaar de warmtemetertjes op de agenda van de ALV te zetten denk ik dat het ook mogelijk zou kunnen zijn om bij de rechter te vorderen dat de VvE zich aan de warmtewet gaat houden.
Nog een andere optie is wellicht zelfs gewoon een klacht indienen bij de Autoriteit Consument & Markt (ACM).
De ACM kan ook de VvE verplichten om maatregelen te nemen of zelfs boetes uitdelen.Er is op de jaarvergadering over gestemd en er is tegen gestemd.
Mijn punt is klaar maar sinds zaterdag krijg ik weer reacties.Ik wilde namelijk de eigenaren helpen in jouw VvE die voor hebben gestemd.
Maar ik wilde jou ook duidelijk maken dat je voor had moeten stemmen. Maar als jij één van de bewoners bent die per jaar 3000 euro of meer zou moeten betalen, dan snap ik waarom je tegen bemetering bent. Al is het duidelijk dat je aan de hand van mijn rekenvoorbeeld blokverwarming zonder bemetering niet solidair kan noemen.Is dit nu echt de suggestie dat voor sommige van ons 3 tot 5 keer zoveel de werkelijke prijs van ons stookgedrag zou zijn?
Dat is geen suggestie, maar realiteit binnen VvE’s. Iedere dag voor de gehele dag lopen stoken is duurder dan men denkt, maar zolang er geen meters zijn, wordt niemand met die realiteit geconfronteerd.
Mensen met een afrekening van 200 euro kunnen ook gewoon het hele jaar thuis zijn, maar altijd een trui aan doen wanneer ze het koud hebben. Ook dat is een realiteit in VvE’s.
Er is op de jaarvergadering over gestemd en er is tegen gestemd.
Doen jullie dat vaker, besluiten nemen die in strijd zijn met de regelgeving?
Niet echt verstandig lijkt mij.Als jullie niet aan kunnen tonen dat het technisch niet mogelijk of kostenefficiënt zou zijn, hebben jullie gewoon een nietig besluit genomen.
Van eigenaars op de bovenste verdieping heb ik geluiden gehoord dat ze bij bemetering gaan vragen om afsluiting van de blok verwarming en eigen (elektrische) verwarming willen.
Klinkt leuk, maar het verwarmen met elektrische kachels van een oud appartement met blijkbaar slechte daksiolatie gaat ook heel veel geld kosten.
Als er sprake is van blokverwarming vallen in veel reglementen de radiatoren en radiatorkranen onder de gemeenschappelijke zaken.
Daar mag je als eigenaar dus ook niet zomaar veranderingen in aanbrengen.
In mijn eigen situatie kon de installatie ook alleen op de bovenste verdieping ontlucht worden.
Reden dus om daar voorzichtig mee om te gaan.Daarnaast blijven de eigenaren, ALS ze al toestemming krijgen de radiatoren af te koppelen, nog steeds verplicht om bij te dragen aan de vaste kosten van de gemeenschappelijke CV installatie.
Die vaste kosten worden, wanneer er gebruik gemaakt wordt van bemetering, overigens ook bepaald naar het oppervlak van het appartement, net als in veel gevallen het breukdeel.Maar ik neem aan dat dit in de vergadering met allemaal jonge niet vastgeroeste mensen keurig is besproken 😉
Doen jullie dat vaker, besluiten nemen die in strijd zijn met de regelgeving?
Niet echt verstandig lijkt mij.Als jullie niet aan kunnen tonen dat het technisch niet mogelijk of kostenefficiënt zou zijn, hebben jullie gewoon een nietig besluit genomen.
En ze komen er nog mee weg ook 🙂
In mijn eigen situatie kon de installatie ook alleen op de bovenste verdieping ontlucht worden.
Volgens mij is dat standaard, omdat blokverwarming destijds zo werd geinstalleerd.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.