[Helene]

Beste forumleden,

Graag jullie advies over het volgende:
In de laatste ALV is er een voorstel gedaan over het aankopen van een aantal parkeerplaatsen door de VvE. Deze waren nog eigendom van de projectontwikkelaar.

De bedoeling is dat deze parkeerplaatsen gebruikt zouden worden voor werkzaamheden door de Technische Commissie. Dit voorstel is gedaan met een verkeerde stemverhouding en daar heb ik de leden tijdens de vergadering op attent gemaakt. De leden worden immers allemaal eigenaar van deze grond en daaruit vloeit voort dat de splitsingsakte dan aangepast moet worden. Dus er kon geen besluit genomen worden!

Nu hebben wij vandaag een schrijven van het bestuur ontvangen en daarin staat dat:
“Er is een oplossing gevonden om deze parkeerplaatsen toch voor deze werkzaamheden te gebruiken en deze zal met 1 augustus aanvangen.
Een van de eigenaren heeft deze parkeerplaatsen aangekocht en het bestuur heeft nu besloten dat de VvE een huurovereenkomst heeft afgesloten voor de periode van 5 jaar.
De huurprijs is gebaseerd op 1/60e deel van de koopsom plus de voor hem financiële verplichten die hier uit voortvloeien.
Dit onderwerp zal wellicht in een volgende ALV ter sprake komen maar in kader van openheid van zaken vindt het bestuur het juist om de bewoners op voorhand te informeren. “

Wat de hoogte van de koopsom is en hoe hoog de financiële verplichtingen zijn wordt niet vermeld.
Volgens mij is dit een nietig besluit! Dit dient eerst als voorstel aan de leden voorgelegd te worden!

Nu is mijn volgende vraag:
-Mag/kan de vergadering hierover- huur van de parkeerplaatsen- rechtsgeldig besluiten en wat is dan de stemverhouding?
-Volgens mij moet dan het Huishoudelijk Reglement ook aangepast worden. Hierin staat namelijk dat op de parkeerplaatsen geen werkzaamheden mogen worden uitgevoerd.
-Waar moet ik nog meer aan denken voordat dit voorstel aan alle juridische voorwaarden voldoet?

Alvast hartelijk dank voor jullie reacties,

Vriendelijke groeten,
Helene

[Carla]

Dag Helene,
Kan je even laten weten welk Modelreglement bij jullie van toepassing is? Zodat ik je eventueel naar de juiste regels kan verwijzen.
Verder is de weg die het bestuur, na jouw opmerking die zeer terecht was, bewandeld heeft een onjuiste. ( krijg het gevoel om toch hun zin te krijgen, is het niet rechts om dan maar links om.)
Maar dat wist je al.;-)
Het bestuur heeft geen enkele beslissingsbevoegdheid, behalve in noodgevallen.
Uitsluitend de VvE.
En dan vanzelfsprekend een compleet verhaal met toelichting. Zodat de leden weten waar ze ja of nee tegen zeggen.
Vervelende kwestie weer.
Je hebt gelijk dat het huishoudelijk reglement gewijzigd zou moeten worden.
Dit vraagt in elk geval een twee/derde meerderheid.
Let ook even op of er in jullie splitsingsakte ook iets staat over het gebruik van parkeerplaatsen. Bij ons is dat nl. wel het geval. ( uitsluitend voor het parkeren van een auto of motor )
Ik denk dat wanneer de huurovereenkomst al getekend is, je het bestuur aansprakelijk kan stellen. ( 1 augustus is volgende week al.)
Ben je de enige die bezwaar maakt en/of heeft gemaakt? Of zijn er nog meer oplettende leden?
Ik hoor graag nog van je.
Met vriendelijke groet,
Carla

[Helene]

Hoi Carla,
Bedankt voor je snelle reactie.
Wij vallen onder modelreglement 2006 en daarin staat:
artikel 25
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
Zover als ik mij herinner staat hierover niet echt iets in de splitsingsakte. Alleen maar dat parkeerplaats A hoort bij appartement A. In ons huishoudelijk reglement is echter een aanvullende bepaling opgenomen dat hierop geen werkzaamheden zijn toegestaan.
Het bestuur vaart inderdaad weer een eigen koers.
Er zijn wel een aantal leden die het hier ook niet mee eens zijn. Die heb ik inmiddels al benaderd.
Maar wat begin je met een paar als de meerderheid het niet interesseert?
In ieder geval wil ik het voorstel nietig verklaren en hoop ik dat ik medestanders krijg!
Tevens hoor ik graag aan welke juridische voorwaarden dit voorstel verder nog moet voldoen. Dan kan ik dit allemaal mee nemen in mijn bezwaar!
Kan de vergadering hierover wel een rechtsgeldig besluit nemen??
Ik kan hierover niets in de reglementen vinden!
Het is inderdaad van de zotte dat het bestuur dit besluit, waar zij absoluut niet toe bevoegd is, heeft genomen! Maar ja, er gebeuren hier wel meer rare dingen.
Volgens het bestuur is het doel van een VvE immers in harmonie met elkaar samenleven! Ja,ja…..En dan moet ik mijn duurbetaalde rechten zomaar opgeven!
Alvast bedankt weer.
Groetjes, Helene

[Carla]

Hoi Helene,
Pfff……moest me even inlezen, bij ons is het Modelreglement van 1992 van kracht.
Jij ook bedankt trouwens voor je snelle reactie.
Ik zal een poging wagen je een stapje verder te helpen. Incl. het risico dat ik niet volledig ben.
Wanneer er in je akte staat dat de bestemming ‘parkeerplaats’is, dan mag hier niet van af geweken worden. Jullie hebben dit trouwens bekrachtigd door een extra regel op te nemen in het Huishoudelijk Reglement.
Die bestemming kan blijkbaar gewijzigd worden door de VvE. Dan zal je moeten beginnen met die regel uit het H.H.R. te schrappen. En daar is dan al een twee/derde meerderheid voor nodig. Daarnaast dient het bestuur er zorg voor te dragen dat die wijziging gemeld wordt bij het Kadaster. ( art 59, lid 6 ) En let op…art.47, lid 5. Dus eerst het H.H.R. anders is het een vernietigbaar besluit.( zie art.51 en https://www.nederlandvve.nl/vve-informatie/nietig-of-vernietigbaar-vve-besluit/
Vervolgens vallen m.i. de huurkosten buiten het onderhoud ( art 9 ).
Lees ook even art 52, lid 5 en 6.
Er ontstaat trouwens nog wel een puntje van aandacht voor de eventuele gebruikers van het gehuurde én de eigenaar ( die ten alle tijden verantwoordelijk blijft voor ……)
Want zie art. 35/37 en 41 maar eens na. De eigenaar is verplicht de ‘huurder ( s) ‘ te laten tekenen dat zij zich zullen houden aan de reglementen. 😉 Waarin nu nog staat dat er geen werkzaamheden zijn toegestaan op de parkeerplaatsen!!! Wie gaat dáár nu nog voor tekenen?
Trouwens hoe ziet het bestuur dat voor zich…..in het H.H.R. die regel alleen te laten vervallen voor de door de VvE gehuurde parkeerplaatsen??? Met het risico van precedenten te scheppen.
Beste Helene, ik denk dat je e.e.a. goed in de gaten moet houden. En wanneer er sprake is van een vernietigbaar besluit, ga dan op tijd naar de kantonrechter.
Leg desnoods deze ontwikkelingen even voor aan een van de Advocaten van Rijssenbeek, aan wie je gerust een vraag mag en kan stellen.
Sta je rechten niet af, sterker nog…..kom er voor op. Ik vermoed dat er toch echt een keer een halt moet worden toegeroepen aan de handelswijze van jullie bestuur.
Stel ze aansprakelijk voor hetgeen zij op eigen houtje hebben besloten ( vraag desnoods om de notulen van de bestuursvergaderingen waarin dit ter sprake is gebracht.) en stel ze aansprakelijk voor de overeengekomen huurprijs die zonder vergaderbesluit tot stand is gekomen. Mobiliseer zoveel mogelijk mede standers en leg het hen uit. Voer het woord op de vergadering in alle rust.
Ik hoop dat je er wat verder mee komt.
Met vriendelijke groet,
Carla
p.s.Wellicht dat Rob of Bob nog meer op de hoogte zijn van Modelreglement 2006 en zij je nog beter van advies kunnen dienen.;-)

[Carla]

Hoi Helene,
Nog even een vraagje:
Je zegt dat parkeerplaats A bij appartement A hoort.
Zijn er méér parkeerplaatsen dan appartementen of zijn er appartementen verkocht zonder parkeerplaats? En wil de projectontwikkelaar er nu van af? ( maandelijkse bijdrage )!;-)
Ben heel benieuwd naar je reactie, want een dergelijke situatie hebben wij hier ook.
Wordt vervolgd.
Dagdag.

[Rob]

Iedere keer als ik weer een bericht van Helene lees sta ik weer perplex.
Steeds als je denkt, het kan niet gekker, wordt het tegendeel bewezen.
Uiteraard had het bestuur nooit dit besluit mogen nemen en lopen zij, en de eigenaar die de parkeerplaatsen heeft opgekocht een groot risico.
Zij gaan er kennelijk van uit dat de vergadering in zal stemmen met de nieuwe situatie, nog afgezien van het feit of een dergelijk besluit wel genomen mag worden.
Als ik lees “De bedoeling is dat deze parkeerplaatsen gebruikt zouden worden voor werkzaamheden door de Technische Commissie. vraag ik me direct af over welke werkzaamheden het dan gaat, ik kan me daar op dit moment nog niets bij voorstellen !
Vooralsnog vraag ik me wel af welk besluit je nu nietig wilt verklaren, het bestuursbesluit? dat heeft mijn inziens nog niet veel zin.
Ik denk dat je pas een besluit nietig kan laten verklaren wanneer het besluit op de ALV genomen is. Persoonlijk vraag ik me overigens dan nog wel even af of het een nietig of vernietigbaar besluit is !
In ieder geval zou ik, zolang er hierover geen besluit door de ALV genomen is weigeren mee te betalen aan de huur.
Ik durf niet te zeggen of het o.g.v. MR2006 toegestaan is om een huurovereenkomst aan te gaan.
In tegenstelling tot bv MR1992 artikel 39 lid 1 (“Tot het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken voortvloeien, kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.”) kan ik een dergelijk artikel in MR2006 niet terug vinden.
Het is een lastige kwestie Helene, en ik vrees dat het echt een juridisch conflict gaat worden met mogelijk grote gevolgen voor bestuur en de koper van de parkeerplaatsen, zeker wanneer het niet verloopt zoals het bestuur in gedachten heeft.
Verder ben ik het eens met hetgeen Carla hierboven geschreven heeft en zou ik het fijn vinden als Bob ook zijn visie hierover geeft !
@Carla, wellicht is bijgaande link voor jou interessant: http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBSHE:2012:BW1490

[William]

Ik vraag me dan ook wel af welke ‘werkzaamheden’ bedoeld worden. Ik kan me goed voorstellen dat de technische commissie deze ruimte wil benutten voor klussen, als hier voor elders de ruimte ontbreekt. Aangezien de parkeerplaatsen schijnbaar niet aan een eigenaar/gebruiker zijn toegewezen. Meestal mag je blij zijn als er al mensen zijn die (vrijwillig) een technische commissie willen vormen, dit bespaart soms een hoop onnodige kosten.
Los daarvan, is de gang van zaken natuurlijk niet correct 🙂

[Helene]

Hoi Rob en Carla,
Bedankt voor jullie reactie. Ik wist dat het ingewikkeld is en dat dit niet zomaar is toegestaan. Door jullie advies weet ik nu waar ik nog meer op kan wijzen.
Ben blij dat jullie zien dat het binnen onze VvE niet gaat zoals het zou moeten, maar het zou fijner zijn als de leden dit ook zouden zien.
Antwoord op vraag Carla:
Er waren meer parkeerplaatsen dan appartementen en deze zijn nu sinds kort allemaal verkocht aan leden binnen de VvE, omdat de projectontwikkelaar er vanaf wilde.
Voor wat betreft de werkzaamheden van de TC:
Het is fijn dat er leden zijn die zich vrijwillig inzetten voor de vereniging, maar er worden werkzaamheden uitgevoerd, waarvan ik liever zou zien dat deze door een professioneel bedrijf gedaan zouden worden, zoals laswerkzaamheden aan een gevelinstallatie en nieuwe rails op het dak leggen en lassen voor deze gevelinstallatie.
Ja, en en dan heeft een van de leden ook nog eens een fietsenhandeltje.
Er speelt hier veel meer, maar het zou een lang verhaal worden!
Ik had zelf ook al bedacht om in ieder geval geen huur te betalen, voordat hierover een rechtsgeldig besluit is genomen door de vergadering. Maar ik weet niet eens de hoogte van het huurbedrag!!! En wat is rechtsgeldig? Hoeveel stemmen? En als iedereen inderdaad een gebruikersverklaring moet tekenen? En als ik medehuurder ben van die parkeerplaatsen, mag ik dan ook aan mijn auto klussen of evt. een paardenspan in elkaar lassen voor mijn kleindochter? (Grapje)
Kortom, er is veel werk aan de winkel en ik ga in ieder geval proberen meer leden met mij mee te krijgen.
Wil ik jullie ook nog even deelgenoot maken voor wat betreft de dagvaarding.
De VvE (het bestuur)is niet verschenen in de procedure. Zij hebben helemaal niets van zich laten horen. De arrogantie ten top!
Soms verlang ik toch echt wel weer naar een huisje met een tuintje!
Groeten,
Helene

[Carla]

Hoi Rob,
Ook ik viel van verbazing van mijn stoel, bij het lezen van hetgeen Helene hier naar voren brengt.
‘t Is echt bij de wilde spinnen af!
Het bestuur zou aan mij echt een verkeerde hebben, hoe zachtaardig ik ook ben of meen te zijn. 😉
Dank voor de link. Zeker een interessante casus.

[Helene]

Hoi Carla,
Nog even terugkomend op jouw opmerking om desnoods om de notulen van de bestuursvergaderingen te vragen, die mag ik dus niet inzien. Ik heb hier al herhaalde malen om gevraagd en ook tot twee maal toe een verzoek gedaan dit op de agenda van de ALV te plaatsen. Zij hebben echter de brutaliteit dit niet te doen. Daarna heb ik een aantal leden benaderd om dit punt gezamenlijk in te dienen. Ook dit zonder resultaat. Zij beweren dat dit niet mag in verband met de privacy en dat zij daar jurisprudentie over hebben. Tevens hebben zij hierover advies gevraagd aan een advocaat en volgens hen hebben zij daar voor moeten betalen. Als ik dan vraag om deze jurisprudentie en de rekening van de advocaat, mag ik deze ook al niet inzien!!
Tevens wordt mij verweten dat, omdat ik zo lastig ben, dit de VvE veel geld kost!
Dit bestuur hanteert gewoon eigen regels en zij komen er gewoon mee weg.
Als ik voor alles wat niet klopt een juridische procedure op moet starten, wordt dit een dagtaak en kost dit veel energie!
Nog even een reactie op William Rozeboom:
Natuurlijk is het fijn als er leden zijn binnen een Technische Commissie die de VvE veel geld bespaart. Ik heb hier een enorme bewondering voor. Maar dat wil niet zeggen dat de TC en het bestuur dan maar een eigen koers kunnen varen. Zij hebben ten alletijde toestemming van de vergadering nodig.
Nu gebeurt het dat er werkzaamheden uitgevoerd worden die veel geld kosten- en dan heb ik het over tienduizenden euro’s- die ook nog eens uit het reservefonds gehaald worden zonder toestemming van de leden. En dan boos worden als ik hierover een opmerking maak tijdens de vergadering.
Bij ons is het bijwonen van de vergadering een “gevaar voor eigen leven”!
Groetjes,
Helene

[Carla]

Hoi Helene,
Meid, wat heb ik met je te doen. En wat zou ik je graag meer nabij willen zijn dan nu, mogelijk is.
Héél goed van je om te beginnen met geen bijdrage te leveren aan de huurkosten. Hoeveel dat ook zou moge zijn. Geen Euro naar dit ‘projekt’!
Nu het bestuur heeft laten weten dat ‘alles’ per 1 augustus in gaat en zij het agenderen, voor een akkoord in de komende ledenvergadering…..let dan goed op stap 1., dat is dat er éérst gestemd ( 2/3 meerheid aanwezig en vervolgens 2/3 meerderheid vóór ) moet worden over de wijziging in het Huishoudelijk Reglement.
Doen zij dit niet en vraagt het bestuur een akkoord voor hun zelfstandig ( zonder uitgebreide info naar en met de VvE ) genomen besluit, dan is er sprake van een vernietigbaar besluit. ( n.l. tegen de regelgeving van het H.H.R. in ) Hiermee kan je met het volste vertrouwen naar de kantonrechter. ( wel binnen 4 weken )
Een VvE, vertegenwoordigd door haar bestuur, dat niets van zich laat horen wanneer deze gedagvaard wordt, laat bepaald geen goede indruk achter. Is niet alleen arrogant, maar ook super dom dus!
Ik kan me je verlangen voorstellen hoor. Heb veel respect en bewondering voor alle moeite die je doet om het recht te laten zegevieren.
Sterkte in je ‘strijd’.
Met vriendelijke groet,
Carla.
p.s. Ik wil je niet met nóg meer problemen ‘opzadelen’;-) maar kijk als je een momentje hebt even goed naar de verzekeringsvoorwaarden met het oog op die, misschien wat ‘overijverige ‘ doe het zelvers. Wie controleert en levert op?

[Carla]

Helene, heb je wel eens overwogen om een boek(je) te gaan schrijven over de ‘perikelen binnen een VvE in Nederland’? 😉

[Carla]

Helene, ( 22:32 uur ) , eerlijk…..ik vind het om te huilen zoals het bij jullie gaat. Werkelijk waar, het is niet te filmen.
Jij, of je dat nu alleen wenst of met meerderen, hebt het volste recht op inzage van die notulen. ( let op: geen overhandiging )
Ik zou het bestuur maar eens even lekker inpeperen ( sorry, maar ik wordt er gewoon boos van ) dat de VvE het hoogste gezagsorgaan is en niet zij.
“t lijkt er op dat zij ( het bestuur ) jullie eigenaars behandelen als ‘kleine kinderen’. Ik ben echt geschokt.
Hoe lang houd je dit vol?

[Helene]

Hoi Carla,
Bedankt voor je medeleven en tips.
Ik weet dat ik het volste recht heb op inzage en dat dit niet automatisch betekent: overhandiging.
Echter, wij hebben gebruik gemaakt van N. Huishoudelijk Regelement art 59 lid i van het MR 2006:
i. al hetgeen overigens naar het oordeel van de vergadering regeling behoeft, alles voor zover dit niet reeds in het reglement is geregeld.
In het Huishoudelijk Reglement hebben wij opgenomen dat:
Het bestuur beheert alle tekeningen en documenten die betrekking hebben op het gebouw. Het bestuur maakt een index van dit archief en stelt alle eigenaars via de website hiervan op de hoogte. Het archief kan op aanvraag door elke eigenaar worden geraadpleegd. Een aanvrager mag, na hiervoor te hebben getekend, alleen stukken uit het archief meenemen om er zelf kopieën van te maken. Dezelfde dag moeten deze stukken weer worden geretourneerd en opgeborgen in het archief.
De website hebben zij zonder toestemming van de leden afgesloten. Dit was een besloten website. Door een eerder bestuur werd hier alle relevante informatie, zoals notulen van bestuursvergaderingen, enz. op geplaatst. Er was ook een forum waarop leden elkaar konden bereiken en meningen werden gedeeld. Dit bestuur heeft alle communicatie voor en door leden afgesloten.
Er wordt dus ook niet meer voldaan aan het Huishoudelijk Reglement, namelijk een index van het archief!
Wat betreft de “overijverige” doe het zelvers:
Men benoemt zich zelf tot commissielid, zonder taakomschrijving en men doet gewoon wat volgens hen nodig is. Want….. het staat toch in de MJOP?
Gewoon zonder toestemming van de vergadering.
We hebben wel een uitgebreide verzekering, maar of deze uitkeert als er wat gebeurt betwijfel ik.
Er is door de leden ook bepaald dat:
Bediening, onderhoud en reparatie van enige gemeenschappelijke technische installatie zoals de lift, hydrofoor, automatische deuren, vuilwaterpomp, glasbewassingsinstallatie e.d. mag uitsluitend geschieden krachtens een door het bestuur aan vakbekwame personen verstrekte opdracht.
De leden zijn niet op de hoogte welke leden van de TC vakbekwaam zijn. Ik denk hierbij toch meer aan bedrijven die hierin zijn gespecialiseerd met de nodige certificaten. En waarbij je terug kunt vallen op garantie!
Dan kunnen we op dit moment wel geld besparen, maar bespaart dit ook op de lange duur!
En wat betreft het schrijven van een boek(je), is het ook voldoende als ik alle mails met mijn vragen, opmerkingen en bezwaren, die ik in de loop der tijden heb verstuurd, bundel?
Groetjes,
Helene

[Rob]

Inderdaad hoog tijd om het bestuur te vervangen en orde op zaken te stellen Helene.
IK kan me heel goed voorstellen dat je af en toe knettergek wordt van alle VvE toestanden en een eigen huis met tuintje zo wel zijn voordelen kan hebben.
Het is erg jammer dat het in sommige VvE’s er zo aan toe gaat, want het wonen in een appartement kan ook heerlijk zijn.
Ik ben het ook geheel eens met jouw standpunt inzake de vrijwilligers.
Natuurlijk is het fijn als er een goede technische commissie is die KLEINE klusjes uitvoert en de boel een beetje in de gaten houdt.
Laswerkzaamheden aan de gevelinstallatie lijkt mij in ieder geval veel te ver gaan als zijnde “vrijwilligers klusje”.
Iedereen is altijd blij met dat soort “klusjesmannen”, tot het een keer fout gaat!
Stel dat een van de vrijwilligers gewond raakt tijdens zijn werkzaamheden voor de VvE, of er ontstaat een ongeval als gevolg van die werkzaamheden.
Dan zou goedkoop best wel eens duurkoop kunnen worden!

[Auteur]

Berichten