aanpassen splitsingstekening verplicht?
- Dit onderwerp bevat 7 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op 12 uren, 5 minuten geleden door .
-
Berichten
-
In onze VVE willen we op de 3e verdieping een kozijn (2,2 x 2,2 m) met vaste ramen openmaken en vervangen door 2 openslaande deuren om zo gemakkelijker op het platte dak te komen.
Van daaruit kunnen we dan met een ladder eenvoudig op het dak van de 4e verdieping komen en hoeven we geen ladderwagen of schaarhoogwerker in te huren voor bv het werken aan de schotelantennes, de schoorstenen, dakreparaties etc etc.
Om alle bijkosten in beeld te krijgen heb ik de vraag:
als we een gevelkozijn met vaste ramen willen vervangen door 2 openslaande deuren moeten we dan de splitsingstekening aanpassen (met alle gevolgen voor de stemming op de ALV etc.)?
ja/nee? en waarom?. Dit is de vraag.
NB! Dus alle andere aspecten (omgevingsvergunning, stemverhouding, ARBO etc) zijn geen onderwerp van mijn vraag.Ik zeg nee.
Zolang de wijziging van vaste ramen naar openslaande deuren geen wijziging aanbrengt in de goederenrechtelijke toedeling of begrenzing van privé- of gemeenschappelijke gedeelten, is een wijziging van de splitsingsakte naar mijn mening niet vereist.Goed om nog mee te geven, betreft deze verandering van vaste ramen openmaken en vervangen door 2 openslaande deuren een verandering aan een privegedeelte van 1 van de appartement, is zit dit in de gemeenschappelijke ruimte.
Het bestuur gaat niet over wel/niet iets doen aan valbeveiling, daar gaat de ALV over en/of wettelijke eisen.
Bestuur heeft uiteraard wel als taak om te waarschuwen dat als een dergelijke verandering plaats vindt, er valbeveiliging moet komen en/of verstandig is.Links van de geplande open deuren naar het platte dak zit het slaapkamerraam van een echtpaar dat het geloop langs dat raam helemaal niet prettig vindt en vreest voor waardedaling van hun appartement, dan wel een “claim” als zij ooit hun appartement verkopen en de verkoper er achteraf achter komt dat de splitsingstekening niet klopt met de werkelijkheid.
Heeft iemand de splitsingtekening al bekeken en geconstateerd dat er sprake is van een niet kloppende tekening wanneer daar de deuren zijn geplaatst? Een splitsingtekening bevat namelijk meestal geen details over waar ramen of deuren zitten, maar gewoon keiharde lijnen waar het bezit van de VvE stopt en het bezit van een individuele eigenaar begint.
Bestuur en/of ALV en/of beheerder zijn dus vrij om de ramen te vervangen voor deuren aangezien het kozijn van de huidige ramen volledig in de ruimte van de VvE zit. Zoals je zelf al aangeeft: “het vervangen van de vaste ramen in openslaande deuren is volledig in gemeenschappelijk ruimte; zowel binnen als buiten”.Zolang de wijziging van vaste ramen naar openslaande deuren geen wijziging aanbrengt in de goederenrechtelijke toedeling of begrenzing van privé- of gemeenschappelijke gedeelten, is een wijziging van de splitsingsakte naar mijn mening niet vereist.
Er is dus helemaal geen sprake van een wijziging van de splitsingsakte. Ik geef zo’n ‘claim’ van dat echtpaar daarom zeer weinig kans van slagen.
Aan de linkerkant van de geplande openslaande deuren zit op een halve meter de dakrand; het bestuur wil niets doen aan valbeveiliging en vindt dat het risico van degene die op het dak gaat.
Ook daar hebben enkele bewoners moeite mee. Een nieuwe eigenaar wil misschien best een appartement kopen maar niet eentje waar achteraf blijkt dat er een potentieel onveilige situatie is, die niet op de splitsingstekening stond..Staan onveilige situaties vermeld op splitsingtekeningen? Bij ons niet in ieder geval.
En wanneer blijkt dat valbeveiliging verplicht was, dan is het bestuur in gebreken en misschien zelfs aansprakelijk indien er een ongeluk gebeurt, aangezien het feit dat het bestuur is aangesproken op de eventuele noodzaak van valbeveiliging en het bestuur gekozen heeft om het te negeren. Als er deuren worden geplaatst op een halve meter van een dakrand waar aannemers gemakkelijk af kunnen vallen, bijvoorbeeld wanneer men per ongeluk struikelt, dan zou een goede aannemer van te voren aangeven dat een valbeveiliging wel of niet verplicht is. Ook zou een bekwaam bestuur nooit zo’n gevaarlijke situatie creëren. Er zit kennelijk niet voor niets nu een raam.Het bestuur gaat niet over wel/niet iets doen aan valbeveiling, daar gaat de ALV over en/of wettelijke eisen.
Bestuur heeft uiteraard wel als taak om te waarschuwen dat als een dergelijke verandering plaats vindt, er valbeveiliging moet komen en/of verstandig is.Onzin, het bestuur gaat wel over om wel/niet iets te doen aan valbeveiling. In dit geval zal het bestuur het voor de zekerheid moeten neerleggen bij de ALV, omdat het aanpassen van een kozijn van raamwerk naar deuren een onveilige situatie kan veroorzaken, dus de kosten voor extra valbeveiliging veel hoger zullen uitvallen. Het is dus niet alleen maar een simpele bouwkundige aanpassing van raamwerk naar deuren. Het is goed mogelijk dat de meerderheid in dat geval liever kiest voor het niet aanpassen, want geen verstandige eigenaar zit te wachten op een gigantische aansprakelijkheidsclaim van een aannemer die invalide is geraakt omdat het bestuur te dom was om te begrijpen hoe belangrijk valbeveiliging is. Er is zelfs kans dat de rechtsbijstand van de VvE in dit geval besluit dat zo’n aansprakelijkheidsclaim niet onder de dekking valt, omdat het valt onder nalatigheid van het bestuur.
dankjewel Rob. ik deel je uitgangspunt. Maar ik voeg nog wat info toe.
Links van de geplande open deuren naar het platte dak zit het slaapkamerraam van een echtpaar dat het geloop langs dat raam helemaal niet prettig vindt en vreest voor waardedaling van hun appartement, dan wel een “claim” als zij ooit hun appartement verkopen en de verkoper er achteraf achter komt dat de splitsingstekening niet klopt met de werkelijkheid.
En voorts: Aan de linkerkant van de geplande openslaande deuren zit op een halve meter de dakrand; het bestuur wil niets doen aan valbeveiliging en vindt dat het risico van degene die op het dak gaat.
Ook daar hebben enkele bewoners moeite mee. Een nieuwe eigenaar wil misschien best een appartement kopen maar niet eentje waar achteraf blijkt dat er een potentieel onveilige situatie is, die niet op de splitsingstekening stond..
Kortom, misschien niet wettelijk verplicht om de tekening te laten wijzigen, maar wel zeer raadzaam?Nee, is ook niet raadzaam, want er is waarschijnlijk geen sprake van een wijziging van de splitsingtekening.
Wel zullen jullie op de aankomende ALV deze kwestie moeten agenderen en eisen dat er valbeveiliging komt wanneer de meerderheid akkoord gaat met de vervanging van ramen voor deuren. Want op jullie bestuur kan je kennelijk onvoldoende rekenen dat dit goed geregeld gaat worden.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.