[Berend]

Vaak heb ik iets bij te dragen, zeker daar waar het verzekeringen betreft (mijn vak immers), maar nu een vraag. In mijn vrije tijd bestuur ik nog een VvE die ik ooit opgericht heb en waar ik ooit woonde.

Nu doet zich het volgende voor. Eén van de eigenaren met een lichte achterstand overlijdt plotseling inmiddels bijna 2 jaar geleden. Het lukt ons op geen enkele manier om de nabestaanden te bereiken. Aangetekende brieven worden niet in ontvangst genomen, geen idee wie de regie heeft, incasso bureaus lukt het ook niet en dat “sukkelt” zo door.

Op enig moment, 1,5 jaar later, zet iemand mij op het spoor van het boedelregister waarmee we de notaris kunnen vinden die betrokken is geweest bij de verklaring van erfrecht en kan mij vertellen dat de nalatenschap beneficiair geaccepteerd is. Voor alle duidelijkheid….. in die 1,5 jaar is er niets gebeurd. Niemand te zien, geen reactie, woning staat niet te koop (niet zichtbaar en/of merkbaar in ieder geval). Via de notaris komen we bij een dochter uit die executeur-testamentair blijkt te zijn. Reageert ook nergens op, maar na wat “aandringen” (lees schriftelijk dreigen vanuit de rechtsbijstandverzekeraar) komt er reactie. Misschien niet helemaal toevallig wordt vrijwel tegelijkertijd door de bank, zo blijkt later, de verkoop ingezet. Inmiddels ruim 2 jaar achterstand servicekosten.

We wisten al dat je maximaal lopend jaar en vorig jaar aan servicekosten kunt verhalen, ook bij een transactie. Hier is dat dus meer geworden, maar, zo lijkt het, veroorzaakt door de executeur die er dus niets mee gedaan heeft. Heeft zich ook niet na/bij het beneficiair accepteren, zoals moet, gemeld bij belanghebbenden, in ieder geval niet bij de VvE.

Nu kun je beneficiair accepteren tot je een ons weegt, er zit geen limiet aan. In die termijn wordt er slechts achterover gezeten, er zitten geen verplichtingen aan anders dan die door een bank (de hypotheek die niet meer betaald wordt) of de wet afgedwongen kunnen worden. Zou dat dan ook kunnen betekenen dat de VvE tot in lengte van dagen naast de bijdrage in de servicekosten kan grijpen? Mij wordt nu voorgehouden dat dat het geval is. Ik vind het vreemd en daarnaast, maar dat zal iedereen begrijpen, niet acceptabel.

Heeft iemand hier ervaring mee? Ik hoor graag.

[Bob]

Hi Berend,
Hier zijn boeken over vol te schrijven, maar ik ga een beknopte reactie schrijven. Er zijn ook nog veel te veel vragen en onduidelijkheden om een goed en sluitend antwoord te kunnen geven. Vandaar mijn poging om een en ander slechts wat te verklaren.
Als de erven goed geïnformeerd zijn en goed worden begeleid dan laat de passieve houding zich eenvoudig verklaren door het feit dat zij ten koste van alles willen voorkomen dat zij per ongeluk, door daden van zuivere aanvaarding te plegen, toch geacht worden zuiver in plaats van beneficiair te hebben aanvaard.
Het zijn van executeur zegt nog niet veel. Vraag is of het in dit geval om een 1-, 2- of 3-sterren executeur gaat. Dat maakt veel verschil.
Verder schrijf je dat de bank tot verkoop is overgegaan. De bank en de erfgenamen zijn twee verschillende partijen. De bank zal in principe niet graag overgaan tot parate executie, want “gewone” verkoop geeft (door de bank genomen) een beter resultaat. Kennelijk wachten de erven alleen maar af en kijken wat er resteert als de bank klaar is.
Daarnaast rust er een hypotheek op het appartement. Dat maakt dat de bank zo nodig tot parate executie mag overgaan, maar daarboven geldt nog dat de bank bij een tekort/faillissement boven de concurrerende schuldeisers staat. De VvE komt dus na de bank. Zo kan het inderdaad gebeuren dat de VvE met lege handen blijft.
Ook wat beter nieuws. Die 2 jaar, het lopende en afgelopen boekjaar, hebben slechts betrekking op het feit dat de VvE de verkrijger “slechts” op de achterstand van die 2 jaar kan aanspreken. Verjaring van de achterstand van de eigenaar treedt pas in na 5 jaren en daarboven kan de verjaring worden gestuit.
Hoop dat je hiermee iets verder bent, vriendelijke groet, Bob

[Berend]

Dank voor je antwoord.
Dat van de hypotheek etc was voor mij als hypotheekadviseur ook geen verrassing, maar wel bijzonder dat er in 1,5 jaar niets gebeurd lijkt te zijn. Ik zeg lijkt, omdat ik inmiddels via een (inmiddels) betrokken makelaar heb begrepen dat er kennelijk achter de schermen wel iets geprobeerd lijkt te zijn. Niet al te voortvarend, maar goed…. zolang de bank nog het idee heeft aan de goede kant van de streep te zitten is er misschien in de huidige markt niet teveel haast geweest. Ik denk dat bij een dergelijk laks optreden niet meer teruggevallen kan worden bij een tekort op de NHG, wanneer al van toepassing (ik vermoed van wel).
Van het betere nieuws dat je meldt was ik niet op de hoogte, maar gezien het feit dat de huidige (overleden) eigenaar het tijdelijke voor het eeuwige verruild heeft lijkt daar dus geen verbetering in op te treden. Niet in mijn/ons geval.
Hoe dan ook…. in dit soort gevallen grijp je als VvE, en wellicht ook veel andere partijen, dus achter het net. Blijft bij nog wel over de vraag hoe het met een energiebedrijf (er brandde soms wel licht) en gemeentelijke instellingen, en dus belastingen, zit. Een niet afgekochte erfpachtcanon die betaald dient te worden, of de administratieve heffing bij een wel afgekochte canon, de OZB, verontreinigingsheffing, etc. Kennelijk zal/kan de beneficiair zich onttrekken aan het voldoen van lopende kosten. Ik kan me nauwelijks voorstellen dat deze genoemde instellingen zich ook met een kluitje het riet in laten sturen.

[Bob]

Hi Berend,
Pas als de boedel/nalatenschap volledig in kaart is gebracht (doet de executeur) wordt duidelijk of de boedel (het vermogen) positief of negatief saldo geeft. Wanneer er minder dan nul overblijft is de kans groot dat je samen met veel andere schuldeisers met lege handen overblijft nadat de bank haar deel heeft genomen.
Blijft er echter een positief saldo over dan wordt, als het “normaal” gaat, alsog aanvaard en worden na de bank de andere schuldeisers op volgorde bediend. En dan komt de VvE met de nog niet verjaarde bijdragen ook gewoon in beeld.
Als het goed is ben je als hypotheekadviseur op de hoogte met het feit dat er, wanneer er NHG is, ook een overlijdensrisicoverzekering moet zijn.
Vriendelijke groet, Bob

[Berend]

Beste Bob,
Uiteraard, ik ken de werkwijze. Maak deze vaker mee. Maar ik had geen idee dat dit, volgens de informatie die ik inmiddels heb, een leven lang kan duren. Er zit geen enkele limiet op. Ik vind dat nogal wat.
Je hebt gelijk over die NHG en overlijdensrisicoverzekering (ORV). Overigens maar beperkt, namelijk 20% (verplicht) van de oorspronkelijk som. We weten allemaal wat er met de huizenmarkt ondertussen gebeurd is. Of het hier NGH betreft, geen idee, maar die uitkering van de ORV valt, voor zover niet door de bank “opgesnoept”, pas dan voor het restant in de nalatenschap. Dan is er nog een belangrijke voorwaarde, de uitkering volgt alleen dan wanneer de premie op tijd betaald is. Dat zou hier ook wel eens een dingetje kunnen zijn. Verplichting of niet.
Ik schat hier in, op basis van de informatie over de inschrijving, de hypotheek en de vermoedelijke opbrengst, dat de bank nog net aan zijn trekken komt. En dan That’s all folks.
Hoe dan ook, deze situatie zal niet op zich staan en het is ook bedoeld om anderen hierover te informeren. Deze situatie kan ons kennelijk als VvE allemaal treffen. Ben benieuwd, misschien net zoals anderen naar een kant en klare oplossing. Lastig kennelijk.
 

[Rob]

Ik ben toch benieuwd naar de rol van de bestuurder en/of beheerder hierin en  vraag mij eigenlijk af waarom de VvE zelf niet veel eerder is gestart met de executoriale veiling van het appartementsrecht om zo betaling van de achterstanden te verkrijgen?
Voor januari 2015 kon de gehele achterstand van de VvE opgenomen worden in de bijzondere veilingvoorwaarden. Die kosten kwamen dan voor rekening van de koper op de veiling, naast het uiteindelijke bod en kwamen ten goede aan de VvE, ongeacht of de hypotheekhouder een tekort zou hebben.
Volgens mij is dat nu inderdaad alleen nog mogelijk voor de achterstanden in het huidige en voorgaande boekjaar.
 
 

[Auteur]

Berichten