[Desire]

Hallo,

Ik woon sinds 8 jaar in mijn appartement. Een hout kozijn met enkel glas is in erg slechte staat. Ik heb de VVE gevraagd naar de mogelijkheden deze te reastaureren/vervangen.

Kort en bondig mailden zij mij terug ‘In het verleden is besloten dat onderhoud/vervangen van de kozijnen voor rekening van desbetreffende eigenaar is.‘

Natuurlijk heb ik gevraagd naar de stukken en ontving de notule van een vergadering in 2010 waarin staat dat het toegestaan is de kozijnen met enkel glas te vervangen mits kleur en indeling gelijk zouden blijven aan de bestaande situatie, maar dat de kosten hiervoor voor rekening van de eigenaar zijn.

Ik moet toegeven dat ik niet erg actief ben met de VVE en vaak een volmacht afgeef, echter vraag ik mij af of de VVE dit mag besluiten zonder persoonlijke instemming van alle eigenaren, daar ik nu benadeeld word.

Ik hoop dat iemand mij een antwoord op kan geven.

Alvast enorm bedankt!

vriendelijke groet,

Desiré de Jong.

 

[Bob]

Hi Desiré,
Kennelijk is door de VvE in 2010 besloten dat het is toegestaan om kozijnen en glas op eigen kosten te vervangen (aldus jouw citaat uit de notulen).
In jouw geciteerde notulen zie ik geen besluit over het reguliere onderhoud aan kozijnen (en glas).
Daarmee is de 1e vraag al direct; wat is er in 2010 exact besloten.
De 2e vraag is of het destijds genomen besluit al dan niet strijdig zou zijn met de akte van splitsing en het eventuele modelreglement (MR).
Je zou nu eerst moeten kijken wat de akte van splitsing en het eventuele MR omtrent kozijnen en glas bepalen, voordat we tot een correct antwoord kunnen komen.
Kun je aangeven wat hierover in de akte staat?
Vriendelijke groet, Bob.

[Desire]

Hoi Bob,
Enorm bedankt voor je reactie! Ik raak het een beetje kwijt tussen alle termen, maar heb kunnen vinden in de akte dat na de splitsing mijn appartement voor 8/55 deel telt. De VVE waar ik bijdrage aan betaal is voor de 6 appartementen in dit portiek waarvan ik aanneem dat we allemaal een gelijk deel betalen. (Aangezien in de notulen een vastgesteld termijnbedrag vermeld staat zonder uitzonderingen)
Ik heb geen aangepast modelreglement o.i.d. ontvangen dus uitgaande van het reglement zoals je dat overal online vind, zouden kozijnen naar mijn inzien daaronder vallen.
Onlangs is ook het dak vervangen waarbij iedereen een eigen bijdrage heeft betaald, omdat slechts €3000,- uit het reserven gehaald mocht worden. Ook zijn er kasten besteld voor op het balkon, waar mijn buurvrouw en ik geen gebruik van maken en deze nu in de tuin van de onderburen staan. Om maar wat voorbeeldjes te noemen, ik heb een beetje het gevoel dat vooral de onderburen een flinke vinger in de pap hebben, maar dat ook (mede) zij bepalen dat ik geen beroep mag doen op het vervangen van een verrot kozijn (Overigens ook een van de weinige dingen waar ik met tussenwoning überhaupt kosten voor zou moeten maken) vind ik een scheve verhouding.
Overigens nog een kleinigheidje, het vervangen van het kozijn wordt ook dermate lastig gemaakt voor een afdakje dat mijn onderburen onder mijn raam bevestigd hebben aan de muur.
Het is inmiddels een lang verhaal. Ik zoek graag alle informatie op die kan helpen bij een antwoord.
Nogmaals, superbedankt!

[Bob]

Hi Desiré,
Geen probleem, en graag gedaan.
Helaas moet ik zeggen dat er waarschijnlijk het een en ander niet helemaal goed gaat binnen jouw VvE.
We gaan proberen om het lek boven water te krijgen.
Gelukkig heb je de akte van splitsing gevonden, en daarmee gaan we er vast uitkomen. Allereerst merk ik even op dat er meerdere modelreglementen bestaan, dus je baseren op een MR op internet is niet sluitend. In de akte is of een MR genoemd en van kracht verklaard, of het betreffende MR is integraal in de akte overgenomen (tenzij het eventueel een splitsing van vóór de MR’n betreft).
Kun je me vertellen van welke datum de akte van splitsing is, en zo mogelijk of er ergens in de akte een MR van kracht is verklaard?
Met die 8/55 heb je ongetwijfeld jouw breukdeel gevonden. Je bent verplicht om in de kosten van de VvE bij te dragen naar breukdeel, en nadrukkelijk niet naar 1/6e deel (tenzij er in de akte nadere bepalingen hieromtrent zijn). Daar gaat het dus al mis. Naar ik aanneem hebben de benedenwoningen met tuin een groter breukdeel (staat ook in de akte).
Voorts mogen jouw benedenburen niet zonder toestemming van de vergadering op-, onder- en of aanbouwen aanbrengen, en dus ook niet zonder toestemming afdakjes monteren. Dat is te doen gebruikelijk, maar ook dat moet je in de akte en/of het vigerende MR kunnen terugvinden. Ook dat verhaal van die kasten is uiterst merkwaardig. Goed om dit allemaal eens tot op de bodem uit te zoeken.
Hoor graag van je.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Let overigens ook op het volgende.
Het kan zo zijn dat de breukdelen afwijken van de stemmen in de VvE.
Je kunt met 6 appartementen eenvoudig 6 stemmen hebben, maar alle appartementen kunnen ondanks de gelijke stem een verschillend breukdeel hebben. En de bijdrage in de kosten is altijd naar breukdeel.
Vriendelijke groet, Bob.

[Desire]

Beste Bob, Er is wat tijd overheen gegaan, maar daarbij wel veel nieuwe informatie verkregen.
In het modelreglement staat dat tijdens een vergadering (waarvan tenminste 2/3 van de stemmen vertegenwoordigt is) er met een meerderheid van tenminste 75% van de stemmen besloten mag worden af te wijken van het reglement. Waaronder dus ook de verantwoordelijkheid van de ‘openbare’ ruimtes.
Ik vermoed dat dit DE vergadering is geweest die ik heb bijgewoond waarin ik nog heb gevraagd naar de mogelijkheid voor het repareren/vervangen van mijn kozijnen, waar inderdaad afwijzend op werd gereageerd door de overige drie stemmen die wel al kunststof kozijnen hadden. Echter besef ik mij pas nu, zo’n 6jaar later wat er daadwerkelijk gebeurd is deze avond.
Het is mij opzich (enorm tegen m’n gevoel in, dat wel) duidelijk dat wat gebeurd is, volgens de regels is.
Ervan uitgaand, ik zal dit nog navragen, dat mijn buren de kunststof kozijnen wel via de VVE hebben laten plaatsen, vraag ik mij wel af of zij gerechtvaardigd zijn te besluiten dat een ander geen gebruik mag maken van waar zij wel van hebben genoten?
Het onrecht, het hypocriete, de ongelijke behandeling, ik kan er gewoon niet bij dat dit is hoe het mag.
Een allerlaatste dingetje, in het geval dat ook tussen bovenstaande geen speld te krijgen is, dat ik het onderhoud niet zelf kan doen zonder extra kosten voor een steiger te maken door het afdakje wat de onderburen onder mijn kozijn geplaatst hebben. Heeft u daar misschien nog een idee over?
Ik heb deze woning als 24-jarige in m’n eentje gekocht. Het was een kluswoning waar de nodige zorg en centen in zijn gestopt, zodat ik fijn heb kunnen wonen en als investering om jaren later een goede volgende stap te kunnen nemen. Het is nu jaren later, mijn appartement staat te koop, ik heb mijn vraagprijs aangepast aan de kanttekening over kozijnen voor eigen rekening die ik bij iedere bezichtiging moet gaan maken. Ik word hier in en in verdrietig van!
Vriendelijke groet,
Desiré de Jong.

[Bob]

Hi Desiré,
De vereisten voor quorum en stemverhouding die jij noemt stammen uit de modelreglementen 1973 en 1983.
Kun je me vertellen welk modelreglement bij jou van kracht is (staat in de akte van splitsing )?
Met de quorum- en stemvereisten die jij noemt kan een vergadering de splitsingsakte NOOIT wijzigen. De akte van splitsing staat in jouw geval als een huis.
Ik heb het vermoeden dat je het recht aan jouw kant hebt, maar ik heb meer informatie nodig om je echt uitsluitsel te kunnen geven. De akte en het modelreglement zijn van doorslaggevend belang. Hoor wel welk modelreglement van kracht is.
Vriendelijke groet, Bob.

[Desire]

Goedemorgen!
Ik heb deze stukken op aanraden van u bij de VVE opgevraagd. Hier kwam geen reactie op, vervolgens heeft de verkopend makelaar (makelaarsland) dit uitgezocht en wist te melden dat het om het reglement uit februari 1973 ging.
In artikel 28.1 met de verwijzing naar de samenstelling van de stemmen, dacht ik het te lezen zoals ik dit eerder omschreef.
Maar hoop natuurlijke van harte dat ik daar een fout heb gemaakt.
Als ik de informatie die ik heb ergens naartoe kan sturen zodat u het wat makkelijker kan lezen, doe ik dat graag.
Fijne dag!
 

[Bob]

Hi Desiré,
Mooi dat we nu weten welk MR van kracht is. We gaan verder uit van het standaard MR1973.
Let wel, het kan zijn dat in de akte van splitsing wijzigingen op dit MR zijn aangebracht, en de akte gaat in dat geval vóór het MR. De akte van splitsing kun je zelf eenvoudig opvragen bij het kadaster, mocht je de akte nog niet hebben. Om zeker te zijn van jouw zaak heb je de akte wel nodig.
Allereerst zou je even moeten kijken naar artikel 2. Dat artikel geeft aan wat gemeenschappelijk is. Zie in elk geval dat de buitengevels gemeenschappelijk zijn, net als de kozijnen daarin. Nogmaals, de akte kan dit artikel net als alle andere artikelen hebben aangevuld en/of gewijzigd. De VvE moet alle gemeenschappelijke zaken onderhouden, daar kan de vergadering geen verandering in brengen, en ook niet via artikel 28 lid 1. Dat artikel handelt over het huishoudelijk reglement (HHR), en in het HHR mag/kan niets (be)staan wat strijdig is met de akte van splitsing. De akte blijft altijd allesbepalend, totdat de akte zelf wordt gewijzigd, maar dat vereist heel veel tijd, geld en onder andere een gang naar de notaris.
Dan maar even het afdakje. Zie hiervoor de artikelen 6 en 7. Tenzij de vergadering expliciet en aantoonbaar heeft besloten dat de onderbuur het afdakje daadwerkelijk mag plaatsen is het afdakje zonder de vereiste toestemming geplaatst, en daarmee illegaal. Alleen al over deze kwestie is heel veel te schrijven, maar dat al ik nu niet doen. Het is in elk geval niet de bedoeling dat jij opdraait voor meerkosten door onrechtmatig aanbrengen van afdakjes door onderburen.
De VvE heeft kosten. Wat die kosten zijn vind je in artikel 17. Zie hier met name voor jouw geval de leden a en b. Het beheer en onderhoud worden nader geregeld in artikel 37. Zie daar met name de leden 1 en 2.
Helaas meen ik uit jouw posts te lezen dat de leden van jouw VvE bij tijd en wijle een geheel eigen interpretatie van akte en MR hebben gehanteerd, en het is niet eenvoudig om dat zomaar even recht te trekken.
Ik hoop dat je met bovenstaande weer een beetje verder bent. Mocht je nog vragen hebben dan horen we het wel.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Desiré,
Nog even een aanvulling.
Na teruglezen zag ik weer dat je naar mijn idee jouw breukdeel (8/55) al hebt gevonden. Dat zou mijns inziens betekenen dat je de akte al hebt.
Jouw bijdrage in de kosten van de VvE zou op het breukdeel moeten zijn gebaseerd, en niet zoals ik eerder al schreef naar 1/6e deel (zoals je volgens mij zelf aangeeft). Stemmen zijn iets anders dan breukdelen.
Zie hiervoor MR1973 hoofdstuk G artikel 23.
Vriendelijke groet, Bob.

[Desire]

Beste Bob,
Klopt inderdaad. Ik had deze niet om mee te beginnen, opgevraagd bij de VVE en uiteindelijk van de makelaar ontvangen.
Ik heb jouw toelichting overgenomen in nog een mail naar de makelaar, met de vraag of de juridische afdeling er  toch nog een naar wil kijken.
Ondanks alle frustratie die dit met zich meebrengt, vind ik het wel leuk om er zoveel wijzer van te worden. Zo zag ik ook dat in de splitsingsakte (in tegenstelling wat ik eerder zei, daar had ik mij in vergist) mijn deel en dat van de overige 3 onder en tussenwoningen 8/50 bedraagt en dat van de 2 bovenwoningen 9/50 en inderdaad dat we wel elk 1 stem hebben.
Weer iets wat dus niet klopt, ook al gaat het om een fractie toch is het in strijd met hoe het staat in de akte nu iedere woning dezelfde maandelijkse bijdrage betaald.
Ik hoop dat ik de toelichting duidelijk heb kunnen verwoorden en ze voor mij een mooie brief naar de VVE willen sturen.
Het uit voorzorg ook het juridisch loket benadert met de vraag of ik daar met alle papieren het verhaal voor mag leggen. Bij mij is het kwartje wel gevallen, ik word om de tuin geleid en voel me gesteund genoeg om nu alles op alles te zetten.
Mochten er vorderingen, tegenslagen of successen zijn dan laat ik het zeker weer weten!
Prettige Zondag,
Desiré de Jong.

[Bob]

Hi Desiré,
Goed dat je voor jezelf opkomt. Je staat volkomen in je recht.
Alle besluiten van de vergadering om af te wijken van de akte van splitsing zijn per definitie nietig, afwijken van de akte kan en mag domweg niet.
Het doet me ook goed om te horen dat de verkopend je zo goed ondersteunt. Kennelijk heeft de makelaar een ruime taakopvatting. Goede reclame!
Heel verstandig dat je ook het juridisch loket betrokken hebt. Ook zij kunnen je heel goed helpen.
Ik hoop voor je dat een heldere en stevige brief aan het bestuur (en de leden) van de VvE hen mag overtuigen van jouw gelijk. Dat is voor allen de eenvoudigste en minst onplezierige weg om tot een oplossing te geraken.
Mocht je nog vragen hebben, of meer hulp nodig hebben, dan hoor ik het wel.
Veel succes en tot schrijvens, Bob.

[Auteur]

Berichten