[Emilie]

Mijn apartement bestaat uit twee verdiepingen; drie en vier hoog. Aan de achterzijde heb ik een balkon; vloer en houten plafond. Aan de bovenzijde van het plafond zit een dakje.

De buren zeggen nu dat het plafond van 2-hoog ook bij ons balkon hoort; zij hebben vloer 2-hoog en plafond van 1-hoog.

1-hoog hetzelfde en de begane grond heeft een vloer en plafond van souterrain.

Ik ga uit van de delen die ook zichtbaar zijn in mijn apartement.

Wat voor delen van de balkons hoort bij mijn apartement?

 

 

[Bob]

Hi Emilie,
Helaas mist er in jouw vraag nog de nodige informatie voor een definitief antwoord. Hoe luidt bijvoorbeeld de akte van splitsing, en welk modelreglement is hier van kracht, voor wat betreft de gemeenschappelijke zaken/gedeelten.
Voorts kan ik me niet echt goed voorstellen wat precies de constructie is met vloer, plafond en dakje.
In het algemeen stel ik dat géén van de delen van de constructie (zomaar en zonder meer) tot jouw eigendom behoort. Je hebt immers als appartementsgerechtigde slechts het exclusieve gebruiksrecht van de privé-gedeelten, en bent daar niet echt de eigenaar van (onder voorbehoud van wat er nader over is te lezen in akte en evt. MR). Vaak/hooguit is wel de afwerking (toplaag/”vloerbedekking”) van het balkon jouw “probleem”.
Vriendelijke groet, Bob.

[Emilie]

Wij hebben op drie hoog balkon met betonnen vloer. Ons plafond is van hout en is meteen een dak; de bovenste verdieping.
Onze onderburen hebben een balkon; betonnen vloer en plafond; daar zit een afdeklaag.
Zij vinden dat hun plafond bij ons balkon hoort.
Wij hebben modelreglement van januari 1992 : hier in staat dat de balkonconstructies gemeenschappelijk zijn. En in de splitsingsakte staat alleen dat de kosten voor onderhoud van de aan de diverse appartementen grenzende buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, voor de desbetreffende appartementseigenaar komen. Dat is wat het onderhoud betreft.
Volgens mij is de balkonconstructie (de metalen balken?) gezamenlijk en hebben wij het gebruik van de vloer en zij het plafond.
Wat denk jij?
Met vriendelijke groet, Emilie.

[Bob]

Hi Emilie,
Dank voor de nadere uitleg en informatie. Ik hoop dat ik het bouwtechnisch gezien nu goed begrijp.
Kennelijk is er in de akte van splitsing doelbewust afgeweken van artikel 9 MR1992 v.w.b. de gevels, maar niet v.w.b. de balkonconstructies. Uit jouw verhaal trek ik daarom de conclusie dat de balkons moeten worden “behandeld” conform artikel 9, die daarmee gemeenschappelijk zijn.
Dan volgt daarna automatisch de vraag of de plafonds deel uitmaken van die constructie, of dat de plafonds “losse” afwerking zijn. Op die vraag kan ik je geen keihard antwoord geven. Zelf zou ik v.w.b. de plafonds kiezen voor de optie dat iedereen zelf zorgt voor dat “afwerkgebeuren” waar hij of zij zelf op uitkijkt (dan heb je immers ook geen discussie over wanneer er exact onderhoud nodig zou zijn). Ik kan me niet goed voorstellen dat de plafonds bijdragen aan de sterkte van de constructie . Maar wat ik hier zeg is nadrukkelijk mijn persoonlijke smaak.
Gelukkig kan ik je nog wel een andere tip geven. Het maakt niet uit wat jouw buren vinden. Over de vraag wat (bij twijfel) gemeenschappelijk is gaat de vergadering, en niet een “losse buur”. Zie hiervoor artikel 10 uit MR1992. Nu ik het idee heb dat er met wat je me aangaf voldoende reden is voor twijfel, zou ik je adviseren om het onderwerp op de agenda voor de volgende vergadering te laten plaatsen met de vraag de vergadering zich over deze kwestie wil uitspreken. Bereid wat mij betreft een besluit voor, met als uitkomst dat iedereen zijn “eigen” afwerklagen en plafonds, waar hij of zij zelf naar zit of ligt te kijken, dient te onderhouden, net als de in de akte vastgelegde “eigen” gevels.
Hoop dat je hiermee uit de voeten kunt, vriendelijke groet,
Bob

[Emilie]

Beste Bob,
Bedankt voor je reactie; daar kan ik wel wat mee.
We hebben een kleine vve en ieder bekijkt het vanuit zijn standpunt (wat is het goedkoopste voor mij) en dat beïnvloed ook de discussie. Maar goed met alle documentatie moeten we er wel uitkomen.
De balkons bestaan uit metalen draagbalken met aan de voorzijde een metalen hoekprofiel; volgens mij de constructie. Aan de bovenzijde zit beton en aan de onderzijde zit een afwerking van een ander materiaal (weet niet wat). Klopt de redenering dat de metalen constructie dan gemeenschappelijk is?
Met vriendelijke groet,
Emilie
 

[Bob]

Hi Emilie,
Mooi.
“Klopt de redenering dat de metalen constructie dan gemeenschappelijk is?”
Wat mij betreft helemaal correct.
Vriendelijke groet, Bob

[Emilie]

Beste Bob,
Dank voor je informatie zover.
Met vriendelijke groet,
Emilie
 

[Emilie]

Hallo Bob,
Toch nog een vraag.
Er is ook nog afgeweken van artikel 18; in de splitsingsakte is toegevoegd aan lid 1: “Het onderhoud van het balkon en/of dakterras en/of veranda zal geheel voor rekening van de desbetreffende appartementsgerechtigde zijn.
Dus in artikel 9 in de splitsingsakte wordt het balkon niet genoemd; in MR1992 zijn de balkonconstructies gemeenschappelijk. Maar later  in worden ze wel weer in de splitsingsakte genoemd.
Is de splitsingsakte dan leidend? En van wie is dan het balkon?
Ben benieuwd of je hier ook nog iets van kunt zeggen.
Met vriendelijke groet,
Emilie.

[Bob]

Hi Emilie,
Tuurlijk, kom hier straks even op terug.
Vriendelijke groet,
Bob

[William]

De splitsingsakte is ALTIJD leidend. Elke splitsingsakte kan uitzonderingen bevatten op het/ een modelreglement, zo ook deze 🙂

[Bob]

Hi Emilie,
In feite stel je meerdere vragen. Met onderstaande hoop ik het wat duidelijker te maken.
Allereerst de akte versus het modelreglement.
De akte bepaalt alles, en gaat vóór het in de akte van kracht verklaarde Modelreglement (in jouw geval 1992). Als het goed is kun je deze volgorde feitelijk ook teruglezen uit de akte. Op enig moment wordt in de akte geschreven welk Modelreglement (MR) van toepassing wordt verklaard, om vervolgens te vermelden op welke punten van het MR men in de akte wenst af te wijken.
Kort: de akte bepaalt welke afwijkingen gelden ten opzichte van het MR.
Terug naar de balkons.
Voor een goed begrip merk ik op dat in het vigerende MR1992 artikel 9 wordt geschreven in het “Hoofdstuk F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.”
In dit hoofdstuk, en met name in artikel 9, wordt aangegeven wat gemeenschappelijk is. Daarmee is de balkonconstructie gemeenschappelijk.
Vandaar dat ik eerder al schreef:
Kennelijk is er in de akte van splitsing doelbewust afgeweken van artikel 9 MR1992 v.w.b. de gevels, maar niet v.w.b. de balkonconstructies. Uit jouw verhaal trek ik daarom de conclusie dat de balkons moeten worden “behandeld” conform artikel 9, die daarmee gemeenschappelijk zijn.
Merk hierbij op dat het in artikel 9 gaat om de “constructie”(!).
Nu stel je in jouw vraag ook dat er in de akte nog wordt afgeweken van MR 1992 artikel 18.
Merk hier op dat artikel 18 is geschreven onder een ander hoofdstuk van het MR 1992, en wel het “Hoofdstuk G. Gebruik, beheer en onderhoud van privé gedeelten.”
Dit hoofdstuk handelt dus niet over de vraag wat al dan niet gemeenschappelijk bezit is. De balkonconstructie blijft dus “gewoon” gemeenschappelijk bezit.
Artikel 18 begint ook met “Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden.”
Artikel 18 lid 1 vervolgt met te stellen dat het hierbij gaat om (onder andere) “het onderhoud van de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons”. En dat natuurlijk nog steeds (ingevolge het hoofdstuk en de 1e zin van lid 1 art. 18) in de privé gedeelten.
Met bovenstaande zou ik (als ik de feiten en teksten die jij aandraagt goed begrijp) tot de conclusie komen dat de afwerklagen (vloer van balkon) in jouw privé gedeelte ook jouw probleem is. Tegelijkertijd zou ik stellen dat het plafond onder jouw balkon, niet horende tot de feitelijke constructie van het balkon, een afwerklaag is binnen het privé gedeelte van iemand anders (in casu het onderliggende appartementsrecht, jouw benedenburen). Ik zou zeggen dat jij niets aan of met die afwerking hebt, je kunt het niet zien, je kunt er niet op lopen of er iets aan vast maken, en het hoort ook nog eens niet tot de constructie. Het is de afwerklaag in het privé gedeelte van jouw benedenburen, net zoals jouw plafond in jouw privé gedeelte zit en alleen jou dient.
Desondanks kan het natuurlijk zo zijn dat er andere meningen en uitleg zijn. Bij twijfel verwijs ik weer naar het eerder genoemde artikel 10. Bij twijfel zou je moeten agenderen en vervolgens besluiten om de twijfel definitief weg te nemen.
Mocht je na dit verhaal nog met vragen of onduidelijkheden zitten dan horen we het wel.
Vriendelijke groet, Bob

[Emilie]

Beste Bob,
Heel veel dank voor de tijd die je al hierin hebt gestoken.
Je antwoorden hebben in elk geval duidelijk gemaakt: de balkonconstructie is gemeenschappelijk.
Maar de toevoeging aan artikel 18 lid 1 is ook heel duidelijk: onderhoud aan het balkon is voor rekening van de desbetreffende appartementsgerechtigde. Zonder verder onderscheid in constructies of afwerklagen. Zonder verder uitspraken te doen over het bezit, beheer of de gemeenschappelijkheid: dit gaat over de kosten.
En al is de toevoeging binnen de context van hoofdstuk G: gebruik, onderhoud en beheer van de privé gedeelten, dan nog blijft de vraag of je hard kunt maken dat die toevoeging niet geldt voor onderhoudskosten van de gemeenschappelijke balkonconstructies.
Binnen onze VVE zijn we het nog niet eens of het onderhoud (zowel de constructies als de afwerklagen hebben onderhoud nodig) nu uit het reservefonds  bekostigd kan worden.
Met vriendelijke groet,
Emilie
Het gaat dus eigenlijk niet meer over de vraag of wij moeten betalen voor het plafond van de onderburen, dankzij jou is dat nu wel helder – in elk geval voor ons! Wat rest is de vraag of het onderhoud aan de balkonconstructies gemeenschappelijk bekostigd wordt of niet.
En zo niet – dan komen we aan het verdelen. Dan zouden alsnog de kosten voor de constructies op een of andere manier toegewezen moeten worden, wat toch lastig blijft: ontroesten en behandelen van de draagbalken tussen onze vloer en het plafond van de onderburen zou dan voor ons beider rekening komen?

[Bob]

Hi Emilie,
Graag gedaan. Blij dat ik je op weg kon helpen.
De balkonconstructie is (cf. art. 9) gemeenschappelijk, en daarmee komen de kosten voor de VvE (de gezamenlijke eigenaars). De leden betalen mee naar hun breukdeel. Zie artikel 3 leden a en b.
Daar doet het feit dat de constructie binnen de vette lijnen op de splitsingstekening valt niets aan af. De constructie is en blijft gemeenschappelijke zaak, en het onderhoud daarvan dus ook.
Alles wat niet tot de constructie hoort (afwerklagen, plafonds e.d.) valt daarmee, voor zover het binnen het privé gedeelte valt, onder de werking van artikel 18. Afwerklagen, plafonds e.d. worden op kosten van de respectieve eigenaars onderhouden (want géén gemeenschappelijke zaak).
Kort: de constructie wordt naar breukdeel onderhouden door de VvE (alle leden samen) op kosten van de VvE. Deze kosten kunnen worden opgebracht binnen de exploitatie, maar ook ten laste van de reserve GO worden gebracht (vergt vergaderbesluit).
Vriendelijke groet, Bob

[Emilie]

Dat is duidelijk.
Eigenlijk zeg je dan ook dat deze toevoeging in de splitsingsakte bij artikel 18 lid 1 geen betekenis heeft: “Het onderhoud van het balkon en/of dakterras en/of veranda zal geheel voor rekening van de desbetreffende appartementsgerechtigde zijn.”
En dat we die maar moeten vergeten?
Met vriendelijke groet, Emilie

[Bob]

Hi Emilie,
Op basis van hetgeen je tot nu toe hebt aangedragen blijf ik bij wat ik eerder aangaf betreffende de kosten van/aan de constructie versus de kosten die voor de respectieve eigenaars blijven.
Voor wat betreft het “omdraaien” ga ik echter niet direct met je mee. De aanvulling op artikel 18 uit de akte eenvoudigweg maar vergeten is mijns inziens niet correct. Ik kan me namelijk niet indenken dat de splitser dit zonder enige (aanwijsbare) bedoeling heeft willen stellen, alleen maar om wat te zeggen. Met wat je tot nu toe hebt aangegeven kan ik de vinger niet op zijn/haar bedoeling leggen.
Er wordt in de akte gesteld: “Het onderhoud van het balkon en/of dakterras en/of veranda zal geheel voor rekening van de desbetreffende appartementsgerechtigde zijn.”
Hier mis ik kennelijk nog de nodige informatie. Tot op dit punt zijn slechts balkons in beeld geweest. Waarom wordt er ook gewag gemaakt van dakterrassen en veranda’s?
Mogelijk heeft de splitser onduidelijkheid willen wegnemen over de vloer van het balkon, los van de constructie. Het is me (nog) niet duidelijk of de betonnen vloer “los” op de constructie(balken) ligt, of dat de constructie in de vloer is ingegoten. Is er sprake van een betonnen vloer zonder top-/afwerklaag of maakt de vloer deel uit van de constructie en is alleen de afwerklaag voor kosten van de respectieve eigenaar (net als het plafond)?
De aanvulling op artikel 18 zal naar alle waarschijnlijkheid een doel dienen, ook al kan ik niet zien wat dat doel zou zijn.
Het is verder niet duidelijk of dit met name gaat om mij onbekende terrassen en/of veranda’s.
Vriendelijke groet, Bob

[Auteur]

Berichten