[Emilie]

Beste Bob,
We willen de situatie graag nog eens op een rijtje zetten.
De vraag is nu; worden de kosten verdeeld volgens de
verdeelsleutel of zijn ze voor de eigenaren van ieder appartement? Dit vanwege
de toevoeging aan artikel 18; daar zit voor ons de onduidelijkheid.
Hieronder citaten uit de splitsingsakte: We hebben MR 1992.
In afwijking van artikel 9 sub a zullen de kosten van onderhoud van de aan de diverse appartementsrechten grenzende buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, voor de desbetreffende appartementseigenaar komen.  De eigenaar van 3/4 hoog is bevoegd om voor eigen rekening en risico een dakterras aan te leggen op het plat van de zolderverdieping ….) De hieraan verbonden kosten van aanleg, onderhoud en vervanging komen voor rekening van de eigenaar van 3/4hoog.
(hier worden de balkons niet meer genoemd; of hoort dit bij de buitengevels?)
Toevoeging aan artikel 18 in de splitsingsakte:
Bij artikel 18 lid 1 wordt na het woord “…balkons…  ” in regel 3 toegevoegd: “…dakterras, veranda….
Toegevoegd wordt aan lid 1: “Het onderhoud van het balkon en/of dakterras en/of veranda zal geheel voor rekening van de desbetreffende appartementsgerechtigde zijn. De desbetreffende eigenaar/gebruiker zal aansprakelijk zijn voor elke schade (waaronder begrepen lekkages niet zijnde het gevolg van normale veroudering van het dak) voortvloeiende uit het gebruik van het balkon casu quo dakterras casu quo veranda. …….”
 
Bij appartement 3/4hoog is er een dakterras aangelegd en begane grond/souterrain heeft een veranda/uitbouw balkon.De balkons moeten gerenoveerd; de constructie zit in de betonnen vloer; daaronder nog een balk.De balkonconstructie blijft
gemeenschappelijk? De kosten zijn voor de desbetreffende appartementseigenaren; ieder betaald voor zijn balkon?
met vriendelijke groet, Emilie

[Bob]

Hi Emilie, ik kom hier straks nog op terug, MVG, Bob

[Bob]

Hi Emilie,
Stapje voor stapje komen we tot de kern van het probleem. Goed dat je nu (naar ik aanneem) de letterlijke tekst uit de akte van splitsing geeft. Dank voor het antwoord op mijn vraag waarom er ook gewag wordt gemaakt van veranda’s en dakterrassen.
(Balkons behoren overigens niet tot de gevels, aldus Van Dale)
De akte zegt:
In afwijking van artikel 9 sub a zullen de kosten van onderhoud van de aan de diverse appartementsrechten grenzende buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, voor de desbetreffende appartementseigenaar komen.
Merk hier op dat “de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas,” letterlijk zijn overgenomen uit artikel 9 lid 1.a.
Door deze afwijking van het MR in de akte zijn de genoemde zaken géén gemeenschappelijke zaak meer. De splitser heeft nadrukkelijk de genoemde zaken voor wat betreft het gemeenschappelijk zijn willen uitsluiten, dat lijkt me volstrekt helder. Zie op dit punt ook mijn eerdere posts.
In artikel 9 lid 1.a. staan ook “de balkonconstructies” in het vigerende MR letterlijk genoemd. Met het gestelde hierboven ligt het voor mij in de rede om aan te nemen dat de splitser die balkonconstructies juist niet van gezamenlijkheid heeft willen uitsluiten. Immers, zo de splitser dat wel had gewild was het, naar analogie van de gevels met kozijnen en glas, onder ditzelfde artikel de uitgelezen plaats geweest om zulks te doen (des neen).
Vandaar dat ik voor mezelf tot de conclusie kom dat de splitser de balkonconstructie nadrukkelijk wel gezamenlijk heeft willen laten, en daarmee het onderhoud van die constructie voor de VvE (alle leden).
De akte zegt:
Bij artikel 18 lid 1 wordt na het woord “…balkons… ” in regel 3 toegevoegd: “…dakterras, veranda….
Toegevoegd wordt aan lid 1: “Het onderhoud van het balkon en/of dakterras en/of veranda zal geheel voor rekening van de desbetreffende appartementsgerechtigde zijn.
Zoals ik eerder aangaf gaat het bij het lezen van artikel 18 lid 1 primair (met name, aldus de tweede zin van dat artikel) om schilder- behang- en tegelwerk, plafonds, afwerklagen, stucwerk en schoonhouden en ontstoppen enzovoorts …….
Merk op dat het er in dit artikel dientengevolge niet om draait om uitsluitsel te geven over welke zaken nu wel of niet gemeenschappelijk zijn, maar veeleer om de vraag over hoe en wat de eigenaar/gebruiker in zijn privégedeelte dient te onderhouden. Over gemeenschappelijk of niet gaat met name artikel 9, en zoals ik al aangaf (bij twijfel) artikel 10.
Ik kan wel heel goed begrijpen dat de aanvulling op artikel 18 in de akte van splitsing twijfels oproept.
Je zou kunnen stellen dat het handiger was geweest wanneer de splitser in de aanvulling op/afwijking van artikel 18 lid 1 van de akte het balkon zou hebben geschrapt. Dat zou naar mijn overtuiging echter niet goed zijn geweest, immers, het standaard onderhoud aan de balkons (niet zijnde, of behorende tot, de constructie) zou dan ook zijn geschrapt (en daarmee potentieel gemeenschappelijk onderhoud zijn geworden). Dat is en was natuurlijk de bedoeling van de splitser niet.
De logica van de tekst van de aanvulling op artikel 18 komt wat mij betreft voort uit het feit dat met name het onderhoud van de (facultatief) aan te brengen dakterrassen en veranda’s en nogmaals/expliciet door de splitser moe(s)t worden bevestigd.
Maar, zal je terecht opmerken; in dat geval zou de splitser het woord balkons in de aanvullende zin beter hebben kunnen weglaten (de balkons helemaal niet moeten noemen).
Na aanvulling/afwijking van artikel 9 was alles nog duidelijk. Het was ook nog duidelijk na toevoeging van “dakterras, veranda’s” achter “balkons,” in de tweede zin van artikel 18 lid 1.
Maar met de letterlijke toevoeging aan datzelfde lid 1 ” “Het onderhoud van het balkon en/of dakterras en/of veranda zal geheel voor rekening van de desbetreffende appartementsgerechtigde zijn.” heeft de splitser het, wat mij betreft tot op dat moment duidelijke, plaatje weer compleet verstoord.
Daarmee wordt het wat mij betreft “multi-interpretabel” en blijft het onduidelijk wat de splitser nu echt beoogde te bereiken.
Hiermee wordt de vraag “gemeenschappelijk of niet” voer voor juristen, maar nog veel meer voor enige rechter aan wie deze kwestie zou worden voorgelegd. De juristen zullen hier vast en zeker goede argumenten kunnen geven, maar naar mijn stellige overtuiging zullen die ook niet verder gaan komen dan te constateren dat er gronden aanwezig zijn voor beide uitkomsten voor wat betreft de balkons, namelijk wel gemeenschappelijk zowel als niet gemeenschappelijk. En dan zal de rechter (tot er beroep wordt aangetekend) tot een eerste oordeel moeten komen. Het is daarna zeker niet uit te sluiten dat de (naast-)hogere rechter bij beroep tot een ander oordeel/andere uitleg komt.
Helaas moet ik constateren dat ik je niet verder kan helpen dan tot dit punt.
Wel heb ik van mijn kant nog één vraag aan jou.
Ik weet zeker dat er een aantal mensen met ons meeleest, en dat die mensen (net als ik) zeer geïnteresseerd zullen zijn in de uiteindelijke uitkomst. Ik zou je willen vragen om die uitkomst, te zijner tijd, met ons te delen op het forum, zodat er meer mensen van kunnen leren. Hoop dat je dat zou willen doen.
Vriendelijke groet, Bob

[Emilie]

Hallo Bob,
 
Dank je voor je aanvulling; niet niks en op meerdere manieren uitlegbaar, dat vreesde ik al. Ik ga het nog eens bestuderen, maar tot zover al weer veel dank.
Met vriendelijke groet,
Emilie

[Bob]

Hi Emilie,
Voor alle duidelijkheid nog wel het volgende.
Zelf ben en blijf ik, alles overziend, van mening dat:
1. De constructie van het balkon gemeenschappelijk is en blijft, temeer nu die (nadrukkelijk en i.t.t. gevels met kozijnen en glas) bij de afwijking op artikel 9 lid 1.a. niet is genoemd/meegenomen.
2. De toevoeging aan artikel 18 lid 1: “Het onderhoud van het balkon en/of dakterras en/of veranda zal geheel voor rekening van de desbetreffende appartementsgerechtigde zijn.”, zo gelezen moet worden dat het dan gaat om (het onderhoud als in de 2e zin van dat lid van) alle delen die niet tot de gemeenschappelijke zaken moeten/kunnen worden gerekend (conform artikel 9). Merk hier op dat een dakterras nimmer tot de “constructie” kan worden gerekend, het terras ligt los op de schil/het dak en maakt daar géén deel van uit. Dakterrassen en veranda’s mogen, de balkons zijn er. Verschillende monniken verschillende kappen.
Ik heb slechts willen aangeven dat “men” een andere interpretatie zou kunnen geven aan de toevoeging aan artikel 18 lid 1, maar ik denk er over als hiervoor weergegeven.
Vriendelijke groet, Bob

[Emilie]

Beste Bob,
Dank je voor je toevoeging. Ik zelf voel toch meer voor de interpretatie dat de constructie van de balkons wel gemeenschappelijk zijn, maar de kosten voor onderhoud toch bij de appartementsgerechtigde ligt. Alle appartementsgerechtigden hebben een balkon, dakterras en veranda weer niet; ieder zorgt voor zijn eigen deel. Anders moeten 3/4 hoog en begane grond/souterrain ieder 2/6 deel voor hun rekening nemen, terwijl ze net als 1 en 2 hoog ook een balkon hebben. Dat wat er aan toegevoegd is (dakterras – veranda) is al voor eigen rekening. Evenals de gevel bij 4 hoog en souterrain; zijn ook voor de desbetreffende appartementseigenaar. In dat licht vind ik dat de keuze valt voor balkon ook voor eigen rekening. Dit is weer mijn eigen lijn en zo blijkt het wel multi-interpretabel.
Tot zover bedankt; nu naar de VVE.
Met vriendelijke groet,
Emillie

[Bob]

Hi Emilie,
Nu kan ik je helemaal niet meer volgen. Wanneer de constructie gemeenschappelijk is komen de kosten voor alle eigenaars, en wel naar breukdeel.
Daarnaast begrijp ik (zal wel aan mij liggen) de berekening 2/6 per gerechtigde en de argumentatie daaronder niet.
Maar dat maakt niet uit, het is jullie goed recht een eigen koers te varen.
Wens jullie veel succes en wijsheid bij de beslissingen, vriendelijke groet,
Bob

[Peer76]

Hi,
Binnen onze VvE is wat onduidelijkheid ontstaan wat er wel en niet binnen de VvE valt m.b.t. de balkon constructie. Wij gebruiken het model reglement van 1983 met de volgende toevoegingen in de splitsingsakte:
– artikel 2 lid 3: Kosten worden naar verhouding gedragen in verhouding, echter met uitzondering van de schulden en kosten als bedoeld in artikel 3 sub a en b ten aanzien van de schuur, de schutting en de balkons, welke kosten voor rekening komen van de betrokken appartementseigenaar.
– Artikel 9: In afwijking van artikel 9 sub b zullen niet tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend de leidingen voor gas, water, elektriciteit en telefoon als mede de radiatoren.
In artikel 9 staat dat de balkon constructie wel binnen de VvE valt dus vandaar dat er verwarring is ontstaan door de afwijking op artikel 2.
Alvast bedankt!
Iris

[Rob]

De balkonconstructie valt conform art. 9 inderdaad onder de gemeenschappelijke zaken.
In artikel 2 en 3 wordt echter bepaald welke kosten voor de gemeenschappelijke eigenaren zijn en in welke verhouding de individuele eigenaren daarin dienen bij te dragen.
Zoals ik het lees komen hierdoor de kosten voor het onderhoud aan de schuur, schutting en de balkons voor rekening van de betreffende eigenaar.

[Auteur]

Berichten