[Tinka Chabot]

Onze beheerder heeft eigenmachtig onze Rechtsbijstandsverzekering opgezegd. Daar kwamen we pas na een jaar, tijdens de kascontrole, achter. Er werd op dat moment en rechtszaak gevoerd die daardoor onverzekerd was. Schade minimaal 20.000 euro. Nu zegt de beheerder de overeenkomst op, nadat spookfacturen betaald zijn. We kunnen hem nu niet meer aanpakken, omdat we geen verzekering meer hebben.  De verzekeraar wil de verzekering niet met terugwerkende kracht herstellen, omdat de beheerder geacht werd gemachtigd te zijn.Wat is wijsheid? Is er iemand die ook zo’n ervaring heeft met VvEDiensten Nederland te Huissen? Of met een andere beheerder? We staan met onze rug tegen de muur.

[Rob]

Hoi Tinka,
Heb je ook al onderzocht of het bestuur daar wetenschap en/of zeggenschap in heeft gehad?
Niet dat het dan wel had gemogen, maar dat maakt de zaak wellicht weer iets anders.
Is één en ander ook in de vergadering besproken door de kascommissie en zoja, is er toen iets over afgesproken?
De beheerder is zeker niet bevoegd om geheel op eigen houtje de rechtsbijstandsverzekering op te zeggen en het lijkt mij dus zeer onrechtmatig.
Hoewel je nu waarschijnlijk eventuele rechtszaken op eigen kosten moet gaan voeren zou je wellicht alle schade als gevolg van het opzeggen van de verzekering, waaronder ook de kosten van die rechtszaken op de beheerder kunnen verhalen.
Het lijkt mij zinvol om daarover advies in te winnen bij een echte jurist.
 

[Tinka Chabot]

Beste Rob, Deze beheerder is beheerder en bestuurder in één. Een zeer kwalijke zaak. We hebben een jurist ingeschakeld, maar die kan alleen iets doen als de hele VvE een besluit heeft genomen en daar schort het binnen onze VvE aan. Ik vind dat je als betrokken bewoner die hart heeft voor het gebouw vaak aan het kortste eind trekt als de rest ongeïnteresseerd is en de risico’s niet inzien. Ook VvEbelang kan niets doen, omdat we maar 10% van de stemmen hebben. Wordt een lastig verhaal.
 

[William]

Weet je zeker dat het niet in een vergadering is besloten om de rechtsbijstandverzekering op te zeggen?

[Tinka Chabot]

Dat weet ik heel zeker: er is niets geagendeerd, niets besproken en ook niets genotuleerd, maar wel de dag na de vergadering waarop aangekondigd is dat we een besluit bij de kantonrechter zouden laten toetsen, de rechtsbijstandsverzekering opgezegd. Daar kom je pas een jaar later achter als je de factuur van de advocaat onder ogen krijgt. Tot op heden nog geen toelichting over het waarom van deze aktie, maar wel het opzeggen van de overeenkomst met onze VvE. en slimme zet, want daardoor kunnen we hem niet meer, zonder hoge kosten, aansprakelijk stellen.

[William]

Wacht even, ik begrijp er niets van. Wat is er na de vergadering voor bericht gekomen?

[Rob]

De combinatie beheerder/bestuurder is inderdaad buitengewoon ongewenst en sterk af te raden.
Maar goed, deze beheerder/bestuurder draagt in dit geval dus ook bestuursaansprakelijkheid.
Als ik het goed begrijp is er in de laatste vergadering een aankondiging geweest dat er een besluit bij de kantonrechter getoetst zou gaan worden en is op de dag erna de rechtsbijstandverzekering door de beheerder/bestuurder opgezegd.
Inderdaad een zeer merkwaardige aktie !
Gezien het feit dat de VvE een factuur heeft ontvangen van de advocaat ga ik er van uit dat het de VvE is geweest die het besluit wilde toetsen en niet een individuele eigenaar.
Wat op mij op zich ook wel weer enigszins vreemd overkomt, eerst een besluit nemen als VvE en daarna het besluit toetsen bij de rechter 😉
Wanneer je als VvE een rechtszaak wilt beginnen zal daar inderdaad conform de reglementen eerst een besluit over genomen moeten worden in een ledenvergadering.
Helaas zien we de voorbeelden hier regelmatig voorbijkomen en is het inderdaad bijzonder triest dat je als betrokken eigenaar vaak aan het kortste eind trekt wanneer de meerderheid ongeïnteresseerd is en de gevolgen/risico’s niet wil overzien.
Ik denk dat het hierbij handig kan zijn om de financiële gevolgen voor de mede-eigenaren in beeld te brengen aangezien dat voor veel eigenaren nog wel een heikel punt is.
Komt er helemaal geen aktie vanuit de VvE dan zou je misschien ook nog kunnen berekenen wat jouw individuele aandeel in de financiële schade is.
De aansprakelijkheid van de beheerder/bestuurder is niet direct opgehouden omdat de overeenkomst met de VvE is opgezegd, de beheerder/bestuurder blijft aansprakelijk voor al zijn handelingen ten tijde van zijn beheer/bestuursperiode.
Je zou dus ook nog kunnen onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om, met behulp van je eigen rechtsbijstandverzekering, de beheerder/bestuurder aansprakelijk te stellen voor jouw individueel geleden schade.

[Bob]

Hi Tinka,
Interessante kwestie.
Je begint jouw post met:
1. Onze beheerder heeft eigenmachtig onze Rechtsbijstandsverzekering opgezegd.
2. Daar kwamen we pas na een jaar, tijdens de kascontrole, achter.
3. Er werd op dat moment een rechtszaak gevoerd die daardoor onverzekerd was.
4. Schade minimaal 20.000 euro.
Bedoel je in zin 3 met “dat moment”, het moment dat de verzekering werd opgezegd, of het moment dat de kascontrolecommissie erachter kwam?
Procedeerde de VvE, na een daartoe strekkend vergaderbesluit, op “dat moment” via de rechtsbijstandverzekering van de VvE, of was er iets anders aan de hand?
Waaruit bestaat de schade van € 20.000,00?
Overigens is de opmerking die wordt gemaakt over het feit dat de jurist niets zou kunnen wanneer er geen vergaderbesluit is in beginsel correct. Een enkel lid, of een paar leden, hebben geen zelfstandig vorderingsrecht in dit soort zaken. Ben benieuwd of er meer aan de hand is, zodat er eventueel wel mogelijkheden voor een gang naar de rechter bestaan.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Tinka,
In jouw tweede post stel je:
“Deze beheerder is beheerder en bestuurder in één.”
Hierover de volgende vragen:
1. Is deze beheerder in enige vergadering, middels een daartoe strekkend vergaderbesluit, daadwerkelijk door de vergadering benoemd tot bestuur, of leeft “men” alleen maar in de veronderstelling dat de beheerder ook bestuurder is, zonder enig besluit?
2. En voorts; weet de beheerder überhaupt dat hij ook daadwerkelijk als bestuurder is benoemd?
3. Is er een schriftelijke beheersovereenkomst? Is daarin iets neergeslagen over het zijn van EN beheerder, EN bestuur?
4. Wat is in relatie tot voorliggende kwestie het schriftelijk mandaat van beheerder/bestuurder?
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Tinka,
In jouw derde post stel je onder andere:
“Maar wel de dag na de vergadering waarop aangekondigd is dat we een besluit bij de kantonrechter zouden laten toetsen, de rechtsbijstandsverzekering opgezegd.”
Wie is in dit citaat “we”, een lid, een paar leden, of de vergadering (op grond ven een vergaderbesluit)?
In het gemeen is een voor en door de VvE afgesloten rechtsbijstandverzekering er om de VvE te dienen, en nadrukkelijk niet om ook de belangen van de individuele leden te behartigen. Geen vergaderbesluit, geen rechtsbijstand.
Wanneer enig lid, of een paar leden, een verzoek tot vernietiging indienen bij de rechtbank gaat dit in het beste geval via een eigen particuliere rechtsbijstandverzekering, en niet via die van de vE.
“Slim” begrijp ik dan niet, immers, slechts de ondersteuning van de VvE zelf wordt opgezegd, maar de verzoeker(s) wordt daarmee geen strobreed in de weg gelegd.
Kan je op dit punt nadere uitleg geven?
Met vriendelijke groet, Bob.

[Tinka Chabot]

Beste Bob, veel vragen die een uitvoerig antwoord vergen.
Bericht 1. Op het moment van kascontrole voerden een eigenaar een rechtszaak bij de kantonrechter tegen en besluit van de VvE over een illegale verbouwing die onverzekerdheid en instortingsgevaar zou kunnen betekenen. Die eigenaar had en rechtsbijstandsverzekering. De VvE niet meer. Daar kom je dan pas een jaar later achter, door de facturen van de advocaat. De Goudse kon het niet met terugwerkende kracht herstellen, want de bestuurde/beheerder was bevoegd, ook al had hij geen toestemming van de vergadering. Daar konden zij niets aan doen, zeiden ze . Daar zou eigenlijk toch een controlemiddel middels notulen bij moeten komen, vind ik. Wie weet bij hoeveel VvE’s hij dit nog meer doet/heeft gedaan om een zaak tegen hem te voorkomen? De schade van 20.000 euro zijn de facturen van de advocaat. Een mogelijke schikking is door de betreffende eigenaar en de beheerder/bestuurder afgewezen, zodat de VvE nog een hoger beroep wacht. Schade? Ook zoiets denk ik.
Bericht 2
Onze VvE heeft een overeenkomst met hem dat hij beheerder/bestuurder is. Niemand wilde in het bestuur. We wijzen een voorzitter van de vergadering aan en dat is het. De beheerder is een slimme man die precies weet wat hij moet doen om aansprakelijkheid te voorkomen. Zo hebben we dit jaar nog geen vergadering gehad en gaan we ook niet krijgen, omdat hij de overeenkomst per 1 januari heeft opgezegd. De reden: de vergoeding weegt niet op tegen de werkzaamheden voor onze VvE(sic). Hij heeft dit jaar nog niets gedaan, behalve een betonrotcontrole gepland met een boring, terwijl onze balkons 10 jaar geleden zijn gerenoveerd. Alle besluiten uit vorige vergaderingen zijn nog steeds niet uitgevoerd. Er is een schriftelijke beheerovereenkomst die het vooral heeft over de plichten van de eigenaren en de rechten van de beheerder/bestuurder. Er is geen klachtenmogelijkheid, niets. Punt 4. Volgens mij mag de beheerder/bestuurder niets uitvoeren wat niet door de vergadering is besloten. Hij is zijn boekje te buiten gegaan, zeg maar. Om hem aan te pakken moet je de rest van de VvE meekrijgen en die zijn nog vol vertrouwen dat hij het zorgvuldig af zal handelen.
bericht 3
Op de vergadering werd al aangekondigd dat er een gang naar de kantonrechter gemaakt zou worden om een besluit van de vergadering aan te vechten. Dan is het toch op zijn minst opmerkelijk dat de beheerder/bestuurder de dag na de vergadering onze rechtsbijstandsverzekering opzegt, terwijl hij verder geen enkel besluit uitvoert. Hij reageert niet op mails of telefoontjes, voert niets uit, behalve werkzaamheden waaraan hij kan verdienen, zoals het boren in balkons die in perfecte staat zijn. Gelukkig hebben we dat tegen kunnen houden.
Die we in de zin is één eigenaar die het met het besluit niet eens was. Ze hebben een stemrecht van 10%. Je hebt gelijk dat het via de rechtsbijstand van dat ene lid loopt die de zaak aanspant. Maar wat dacht je van verweer? Daarvoor is het ook handig dat je een advocaat nodig hebt. Het is nu maar de vraag of deze advocaat de vaste advocaat is van de beheerder/bestuurder en dat ze daarom ook het schikkingsvoorstel hebben afgewezen, zodat ze er allebei aan verdienen. Daar kom je mogelijk nooit achter. Ik vind dat er onzorgvuldig met het VvE-geld wordt omgesprongen op deze manier. We kunnen nu ook de beheerder/bestuurder niet meer aanpakken, omdat wij geen geld meer hebben en geen rechtsbijstandsverzekering. Dat is wat ik met slim bedoel. Slim van de beheerder/bestuurder die hierdoor de dans ontspringt en lachend in zijn vuistje achterblijft.

[Bob]

Hi Tinka,
Naar aanleiding van reactie op post 1.
Zoals ik het nu begrijp had de VvE naar aanleiding van de door het ene lid aangespannen zaak al heel lang een advocaat die de belangen van de VvE diende.
De VvE had op het moment van de opzegging door de beheerder kennelijk al een advocaat die de belangen van de VvE behartigde. Normaliter heeft “men” wanneer men als VvE in rechte wordt betrokken, maar pas nadat de zaak is aangemeld bij en beoordeeld door de VvE-rechtsbijstandverzekeraar, vrije advocatenkeuze.
Nu je aangeeft dat de VvE in deze zaak een advocaat heeft/had, neem ik aan dat die advocaat NA toestemming van de verzekeraar in de arm is genomen. Of heeft de VvE zelf rechtstreeks en buiten de rechtsbijstandverzekeraar om een advocaat op de zaak gezet?
De overige reacties moet ik nog even op me in laten werken, jij hebt de dossierkennis natuurlijk al, maar dit ziet er bepaald niet eenvoudig uit.
Something is most certainly rotten in the state of Denmark!
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Tinka,
Het is voor mij nog niet echt helder hoe deze kwestie in elkaar steekt.
Is er een relatie tussen de beheerder en de 10%-eigenaar? Als ik het nu goed begrijp heeft de eigenmachtig optredende beheerder (doelbewust?) opgezegd en daarmee het belang van de 10%-eigenaar gediend/willen dienen?
En vervolgens: door eigenmachtig op te zeggen heeft de beheerder eveneens zijn eigen belang gediend nu hij ook zijn beheersovereenkomst (tijden later) heeft opgezegd?
Heeft de beheerder een door hem zelf verkozen advocaat aangesteld, helemaal buiten de rechtsbijstandverzekeraar van de VvE om?
Vriendelijke groet, Bob.

[Rob]

Voor de geïnteresseerden is hier nog een interessant artikel te lezen over de aansprakelijkheid van de beheerder/bestuurder.
Hoi Bob,
Je schreef “… Een enkel lid, of een paar leden, hebben geen zelfstandig vorderingsrecht in dit soort zaken.”
Begrijp ik daaruit dat het voor een individuele eigenaar onmogelijk is de bestuurder van de VvE aansprakelijk te stellen voor de “eigen” schade ?
 

[Bob]

Hi Rob,
In dit geval lijdt de (rechtspersoon) VvE schade.
Of de schade door de VvE wordt verhaald is aan de VvE (alle leden/de vergadering), en daarmee is een vergaderbesluit nodig om een rechtsvordering in te mogen/kunnen stellen. De vergadering besluit, en niet de individuele leden.
De leden dragen aan de schade weliswaar naar breukdeel bij, maar dat betekent niet dat zij hun “eigen” schade (die onderdeel uitmaakt van één totale schade) individueel kunnen gaan verhalen.
Vriendelijke groet, Bob

[Auteur]

Berichten