Beheerder zegt eigenmachtig Rechtsbijstandsverzekering op
- Dit onderwerp bevat 23 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op september 20, 20178:17 pm door .
-
Berichten
-
Beste Rob en Bob,
Voor de volledigheid: er is geen relatie tussen de 10%-eigenaar en de beheerder. We waren niet bekend met een advocaat die de belangen van onze VvE Diende en de beheerder heeft niet de belangen van de 10%-eigenaar gediend, maar de VvE op onnodige kosten gejaagd en zeer duidelijk zijn eigen belang gediend. De zaak kon niet meer aangemeld worden bij de Rechtsbijstandsverzekering, omdat één dag nadat de aankondiging van een kantonrechterszaak werd gedaan, de beheerder voortvarend de rechtsbijstandsverzekering heeft opgezegd, buiten medeweten van de vergadering om dus. Daar kom je, als VvE pas achter als je de kasstukken grondig controleert. Daar zit dan ineens een creditnota van de verzekeraar tussen. Dit is een vies spelletje, dat hij vast wel vaker speelt binnen grotere VvE’s die wel denken dat het goed zit allemaal.
Dank voor jullie beider meedenken. Het maakt me scherp in mijn formuleringen. Het is en blijft een lastige en ingewikkelde kwestie, merk ik. Wij zitten in een soort schapenVvE, dat wil zeggen dat de meeste leden alles best vinden en zich geen zorgen maken over belangrijke zaken, maar wel over futiliteiten, zoals een bak aardappelen in de kelder. Ik begrijp uit de link naar een artikel van de advocaten van van Riet, dat we alleen als VvE de beheerder/bestuurder aansprakelijk kunnen stellen voor wanprestatie en dat dat z.s.m. moet gebeuren. Daar zit hem nu de kneep. Wij hebben de overige leden al 2 weken geleden geïnformeerd dat de bestuurder op non-actief gesteld moet worden en dat we hem nu al aansprakelijk moeten stellen voor alles wat er mis is gegaan en voor schade die nog voortvloeit uit zijn handelen. De rest van de VvE ziet daar de noodzaak niet van in en wil afwachten tot 1 januari. Ze vertrouwen erop dat de bestuurder alles netjes af zal handelen. Wij niet. Wel willen ze alvast op zoek naar een nieuwe bestuurder/beheerder. Ik vraag me af welke externe beheerder in een VvE wil stappen, als we geen inzicht hebben in de financiële situatie vanaf 1 januari 2016.
We zien nu ook al dat de kans op schadeverhalen erg klein wordt door de lakse opstelling van onze VvE, maar wij hebben ons maar te schikken naar wat de meerderheid wil. Het hoger Beroep in de rechtszaak dient op 8 november en schikken wil de rest ook niet. De bestuurder treedt dan dus namens nog onze VvE op en daar hangt een behoorlijk prijskaartje aan, zowel aan de advocaat, die onze bestuurder eigenmachtig heeft gecontracteerd en waarvan hij klakkeloos alle facturen betaalt, als aan hemzelf. Vriendjespolitiek? Courtage? We weten het niet. Het is echt een zooitje, maar we zijn bang dat we ons verlies in deze moeten nemen.
Waar we nog wel benieuwd naar zijn is of we de VVE aansprakelijk kunnen stellen voor ons breukdeel in de onnodige uitgaven, omdat we ze vaak genoeg geïnformeerd en gewaarschuwd hebben?
Is daar jurisprudentie over?
Waar we steeds tegenaanlopen is dat je als individuele eigenaar niets kunt beginnen in een VvE die niet functioneert en alles maar accepteert. Zou daar niet eens andere wetgeving/regelgeving voor kunnen komen? Er komen steeds meer VvE’s, er is veel onwetendheid bij de kopers en de meesten hebben geen zin in gezeur, waardoor allerlei cowboys, zoals onze VvE-beheerder, hun kans schoon zien en de VvE helemaal leegtrekken en je vervolgens geen poot hebt om op te staan, behalve een gang naar de kantonrechter. Die procedures duren jaren en kosten een hoop geld voor de VvE, want geen rechtsbijstandsverzekering meer.
Je zou er wanhopig van worden, ware het niet dat het zeer interessante materie is.
Hi Tinka,
Dank voor de nadere toelichting.
Als ik het nu goed begrijp zijn er 3 verhaallijnen.
Een eigenaar die illegaal een verbouwing deed, en die een zaak tegen de eigen VvE aanspande. Die zaak speelt binnenkort in hoger beroep. De VvE was door toedoen van de bestuurder/beheerder inmiddels niet meer verzekerd, en de kosten van de advocaat die het verweer voert namens de VvE leiden tot de enorme schade. In deze zaak is de VvE wederpartij van betreffende eigenaar. In deze zaak is het afwachten en zien wat eruit komt.
Een in de vergadering aangekondigd verzoek tot vernietiging van een vergaderbesluit dat de directe aanleiding was voor de opzegging van de rechtsbijstandverzekering. Het is volslagen onduidelijk waarom de dag na die aankondiging door de bestuurder/beheerder werd opgezegd. Bij deze zaak heeft de VvE geen verzekering (meer) en dus ook geen rechtsbijstand.
In deze zaak gaat het om vernietiging van een besluit, en daar ben je als lid van de VvE belanghebbende en krijg je daarom een uitnodiging om bij de behandeling ter terechtzitting aanwezig te zijn. Kun je nog wat mee.
Een derde zaak is het aansprakelijk stellen van de bestuurder/beheerder die feitelijk alle schade heeft veroorzaakt. De beheerder heeft er door de opzegging voor gezorgd dat jullie als VvE zonder rechtsbijstand een zaak zouden moeten opstarten, en daar hebben de schapen weinig zin in (zeer herkenbare situatie, komt heel veel meer voor, helaas!). Zij vertrouwen en hopen dat deze beheerder het allemaal netjes zal oplossen.
Heb ik het nu goed begrepen?
Zelf zou ik je adviseren om jouw constateringen op schrift te stellen en om met bekwame spoed de betrokken bestuurder/beheerder op de hoogte te brengen van jouw visie en perpectief. Dan heb je in elk geval zeker gesteld dat hij nooit kan roepen dat hij het niet heeft geweten, en dat hij het niet heeft zien aankomen.
Je hebt namelijk kans dat de overige (schapen-)eigenaars ooit/binnenkort het licht gaan zien omdat het na een onverhoopt verlies in hoger beroep, een kostenveroordeling in het vernietigingsverzoek, uiteindelijk voldoende stemmen voor actie te porren zijn. Wanneer je voldoende stemmen hebt verzameld kun je buiten de beheerder om (alsnog) tot actie geraken.
Niet geschoten is altijd mis.
Goed dat je een jurist raadpleegde, alsook VvE Belang. Ik adviseer je om met een of beiden nog verder te brainstormen om een inschatting van een haalbaarheid te krijgen. Zelf ben ik van mening dat er, in elk geval voor mij, nog te veel onduidelijkheden bekend zijn om verder echt zinnige dingen te zeggen.
Vriendelijke groet, Bob.Er zitten toch wel een aantal zeer interessante vraagstukken in deze kwestie.
Zo vraag ik me af of het mogelijk is dat een professionele beheerder/bestuurder op deze wijze zijn functie als bestuurder zomaar kan neerleggen.
En hoe kan deze bestuurder na het opzeggen van de overeenkomst nog wél optreden als bestuurder de VvE in het hoger beroep?
Wat zou er in de beheer/bestuur overeenkomst geregeld zijn over het opzeggen van de overeenkomst?
Geeft het vigerende reglement het bestuur de mogelijkheid om verweer te voeren in een rechtszaak of is daar wellicht conform dat reglement een machtiging voor vereist?
Het lijkt mij persoonlijk niet verstandig om deze bestuurder in de eerstkomende vergadering decharge te verlenen zonder dat duidelijk is hoe één en ander financieel is afgewikkeld.
Ik hoop echt dat de ogen van de mede-eigenaren op tijd open zullen gaan !Hallo Rob,
Alles wat jij je afvraagt, vragen wij ons ook af. We hebben een overeenkomst getekend met deze beheerder/bestuurder in 2010. Vanaf dat moment is hij er in geslaagd om tweespalt te zaaien binnen onze VvE en vooral tegen ons, omdat we vrij snel doorhadden hoe hij werkt. Maar door beschuldigingen en misplaatste opmerkingen zorgde hij ervoor dat wij steeds de zwarte Piet kregen toegespeeld. Daar plukken we nu nog steeds de wrange vruchten van. We verbazen ons over het mateloze en onterechte vertrouwen in hem. We doorzien echter nu pas het gevolg van het opzeggen van de rechtsbijstandverzekering: zo heeft hij vrij spel. Heel slim. Ook de overeenkomst met hem staat vol van plichten voor de VvE en rechten voor de beheerder/bestuurder. We kunnen niets, omdat er in alle regelgeving staat dat je uitsluitend als VvE stappen mag ondernemen. Dat is een hele kwalijke zaak, omdat er veel mensen geen weet hebben van de juridische consequenties van bepaalde handelingen. Ik maak me ernstig zorgen en niet alleen voor onze VvE, maar ook voor de andere VvE’s die hij beheert. Ik ken er in ieder geval al twee hier in Arnhem, waarbij het net zo gaat, maar waarbij ook een enkeling de gevolgen goed in kan schatten. Onze VvE wil de bestuurder niet op non-actief stellen. Zo dom, zo dom. Maar we kunnen er niets tegen doen. Het is zeker een interessante zaak die we ook bij Radar aankaarten. Die hebben al eerder voor deze beheerder gewaarschuwd.Hi Tinka en Rob,
Naar mijn overtuiging is een sluitend antwoord op de terecht gestelde vragen hier niet mogelijk. Zelf ben ik op dit forum al eens eerder tegen de beperking op dit forum aangelopen. Om dieper op deze kwestie in te kunnen gaan is wat mij betreft noodzakelijk om de gehele beheersovereenkomst te kennen, en die informatie kan hier onmogelijk worden uitgewisseld. (Voor Rob; betreffende zaak loopt nog, maar het gaat beslist de goede kant op)
In zijn algemeenheid maak ik nog wel de volgende opmerkingen n.a.v. de vragen die Rob formuleerde.
Het is voor een professioneel beheerder niet mogelijk om op deze wijze zo de handdoek in de ring te gooien. Hier kan men wat aan doen vanwege de onbehoorlijke taakvervulling van het bestuur waar wettelijk iedere bestuurder is gehouden aan een behoorlijke taakvervulling jegens de rechtspersoon die hij dient, of langs de weg van leveren van wanprestatie door de beheerder.
Voorts heb ik begrepen dat deze beheerder de overeenkomst heeft opgezegd. Vanwege de onbekendheid met de inhoud van de overeenkomst ook hierover geen uitsluitsel, maar wel de opmerking dat in het gemeen bestuur en beheerder los van elkaar moeten worden gezien. De beheerder werkt in het algemeen onder overeenkomst, het bestuur wordt door de vergadering benoemd (en ook ontslagen). Uit het relaas van Tinka begrijp ik dat de vergadering niet van zins is haar bestuur te ontslaan. Daarmee kan het eenvoudig zo zijn dat deze beheerder met een opgezegde overeenkomst nog steeds en rechtens correct de VvE in rechte kan/moet vertegenwoordigen.
Met de laatste vraag bedoelt Rob naar mijn idee aan jou een vraag te stellen Tinka.
De vraag over het al dan niet nodig hebben van een machtiging van de vergadering is een vraag naar jouw akte van splitsing en het eventueel van kracht zijnde modelreglement.
Zonder extra informatie en de beheersovereenkomst kan ik zoals ik al eerder schreef je helaas niet verder helpen.
Volhouden Tinka, en doorbijten, want alleen een aanhouder kan ooit winnen.
Veel succes, vriendelijke groet, BobHoi Bob,
Ik ben het geheel met je eens dat een sluitend antwoord is deze kwestie onmogelijk is zonder de exacte inhoud van diverse documenten te hebben.
Maar goed …….. ik zie ook nog steeds een bepaalde onlogica in deze kwestie die ik maar niet kan begrijpen.
De ALV kan besluiten de administratie uit te besteden.
In dit geval is daarvoor een overeenkomst aangegaan met beheerder A.
Beheerder A neemt daarmee veel administratieve taken van het bestuur uit handen.
Nu zegt beheerder A de overeenkomst op en geeft daarmee de administratieve taken terug aan het bestuur en hé ….. dat is in deze kwestie één en dezelfde figuur.
Nu moet bestuurder A nog steeds dus alle taken uitvoeren die hij anders als beheerder ook had moeten doen en blijft als bestuurder daar ook nog eens geheel verantwoordelijk en aansprakelijk voor.
Welk voordeel heeft deze bestuurder dan om alleen de beheerovereenkomst op te zeggen?
Naar mijn mening zou de beheerder/bestuurder er alleen “mogelijk” iets aan hebben wanneer zowel de beheerovereenkomst als de bestuurstaak wordt neergelegd.
Maar blijkens zijn vertegenwoordiging van de VvE in hoger beroep heeft hij dat laatste (bestuurstaak neerleggen) dus niet gedaan en dat vind ik best wel onlogisch in deze kwestie.
Hi Rob,
Dezerzijds geheel eens met jouw analyse, en de logica die je mist.
Ik heb slechts proberen aan te geven dat ik me, los van de inhoud van de beheersovereenkomst, een situatie kan voorstellen waarbij de beheerder zijn contract heeft opgezegd maar nog wel formeel bestuurder kan zijn.
Dat de opzegging in dat geval voor de werkzaamheden die hij in een andere hoedanigheid (bestuur) nog steeds moet volbrengen niets betekent doet daaraan niets af (een bestuurder heeft overigens nooit minder taken dan een gecontracteerde beheerder, hooguit meer, en feitelijk zou je ook/zelfs kunnen stellen dat een professionele beheerder die tot bestuur is benoemd niet eens een contract zou hoeven hebben, misschien alleen maar om de uiteindelijke factuur van de bestuurder te (kunnen) vastleggen in een overeenkomst).
Deze beheerder werkt kennelijk geheel conform de RMWA-doctrine.
Ik heb met Tinka en de hele kwestie te doen, maar verder helpen gaat zo niet.
Vriendelijke groet, Bob
P.S. RMWA is Rotzooi Maar Wat Aan.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.