[aatvogel]

Ik woon in een appartementengebouw met 21 appartementen. Dit gebouw heeft een eigen VvE. Tegenover ons gebouw staat een identiek gebouw, ook met een eigen VvE. Tussen de gebouwen ligt een grasveld met een aantal bomen en een trottoir. Deze strook grond tussen de gebouwen is eigendom van de gemeente. Deze zorgt ook voor het onderhoud zoals grasmaaien en het af en toe verwijderen van onkruid langs de randen van het grasveld.

Vandaag (10 mei 2018) kreeg ik van het bestuur de volgende e-mail:

“Beste medebewoners,

De onkruidbestrijding door de gemeente rondom onze gebouwen laat veel te wensen over. De gemeente is hierop ook al een paar keer aangesproken.

Het bewonersinitiatief bleek ook maar eenmalig te zijn. Daarom hebben beide besturen besloten enkele offertes aan te vragen bij externe bedrijven. Dit heeft woensdagmiddag geresulteerd in het voor een jaar op proef in te schakelen groenbedrijf Knol ( zo nodig 8 x per jaar).

( De steeg waar de schuren aan zijn gelegen blijft ieders verantwoordelijkheid en wordt niet meegenomen).

Zo hopen we het om en rond onze gebouwen netjes en verzorgd te houden.”

Over deze beslissing van beide VvE besturen is totaal geen overleg geweest met de leden van de VvE’s. Het is natuurlijk van de zotte dat wij als eigenaren gaan betalen voor werkzaamheden waar de gemeente voor verantwoordelijk is. Het kan niet anders dan dat de bekostiging uit de VvE bijdragen zal moeten komen.

ik heb het bestuur al laten weten dat ik het totaal oneens ben met de beslissing die genomen is.

Welke stappen kan ik nemen om de beslissing van het bestuur aan te vechten?

[Rob]

Hoi Aat,
Beide bestuurders zijn naar mijn idee hun boekje flink te buiten gegaan en zouden daar ook nog eens hoofdelijk aansprakelijk gesteld kunnen worden.
Het onderhoud van het gemeentegroen is geheel geen VvE aangelegenheid en daar kan en mag de ALV niet over besluiten, laat staan de bestuurders alleen.
Hoe de bestuurders het groenbedrijf gaan betalen moeten zij maar zien, maar dat mag niet op kosten of voor rekening van de VvE.
Het lijkt me zeer verstandig om bij de jaarvergadering goed op de exploitatierekening te letten, in het bijzonder uiteraard op de kosten van het groenbedrijf.
Zijn die kosten toch aan de VvE doorbelast zou ik in ieder geval tegen decharge verlening aan het bestuur stemmen.
Stemt de meerderheid toch voor, dan zou je dat besluit ter vernietiging aan de rechter voor kunnen leggen.
Het kan ook nog gebeuren dat het bestuur in de vergadering achteraf een akkoord van de ALV vraagt voor de werkzaamheden van het groenbedrijf.
Ook in dat geval zou ik uiteraard tegen stemmen maar zal je ook dan, wanneer de meerderheid daar toch mee in zou stemmen, naar mijn idee genoodzaakt zijn een gang naar de rechter te maken.

[Bob]

Hi Aat,
In basis ben ik het geheel met Rob eens. Rechtsgevoel en theorie zijn daarbij wat mij betreft volledig in dekking.
Toch maak ik bij de theorie wat kanttekeningen. De praktijk is vaak weerbarstig(er).
Naar mijn overtuiging zou je een eventuele gang naar de rechter zorgvuldig moeten afwegen onder andere v.w.b. kosten (vooraf en bij eventuele kostenveroordeling) versus te verwachten resultaat en kans op succes.
Je hebt verder niet aangegeven om welk bedrag het gaat. Ik sluit niet uit dat jouw belang (ca. 1/42e van het totaalbedrag of jouw aandeel in de kosten naar eigen breukdeel) onvoldoende groot is om (eventueel) op kosten van een eigen rechtsbijstandverzekering te kunnen procederen. Indien de rechtsbijstandverzekering je nul op het rekest geeft moet je zelf “investeren”, eventueel met meerdere gelijkgestemde mede-eigenaars.
Dan nog merk ik op dat ook een (ruime) stemmenmeerderheid voor een rechter voldoende zou kunnen zijn om jou niet in jouw eis/verzoek te volgen en conform te vonnissen. Zeker wanneer de vergadering in (ruime) meerderheid het (eigenmachtige) “beleid” van beide besturen achteraf alsnog goedkeurt. Merk hier overigens op dat de uitslag per VvE anders kan luiden, en de ene VvE alsnog vóór is, en de andere tegen. Wat dan?
Besturen zouden bij een rechter ook nog eens kunnen aanvoeren dat zij handelden naar (achteraf gebleken) wens van de beide VvE’s, en, indien gesteund door een meerderheid, kunnen stellen dat zij daar goed aan deden, daar zij handelden in “het belang van de eigenaars als zodanig” (staat in meerdere reglementen expliciet vermeld). Vergelijk met de omstreden BBQ’s en bijvoorbeeld nieuwjaarsrecepties waar de bekende jurisprudentie ook bepaald niet eenduidig is gebleken.
Mijn advies. Zoek zoveel mogelijk medestanders (enquête en/of handtekeningen) en probeer de put te dempen vóórdat het spreekwoordelijke kalf is verdronken. Voorkomen is beter dan genezen.
Ondanks het feit dat ik jullie mening volledig deel, en gelijk redeneer, zie ik ervan komen dat het wat mij betreft gelijk hebben nog niet zomaar, en zonder slag of stoot, ook zal uitmonden in gelijk krijgen.
Vriendelijke groet, Bob.

[aatvogel]

Het gaat om een bedrag van ca €1700 euro per jaar. Ik heb inmiddels alle adressen een brief gestuurd met het verzoek mij mee te delen of men voor of tegen het besluit van de besturen stemt. Op deze manier hoop ik uit te vinden wie mijn standpunt deelt.

[Bob]

aatvogel wrote:

Het gaat om een bedrag van ca €1700 euro per jaar. Ik heb inmiddels alle adressen een brief gestuurd met het verzoek mij mee te delen of men voor of tegen het besluit van de besturen stemt. Op deze manier hoop ik uit te vinden wie mijn standpunt deelt.

Strakke actie!
Succes, en vriendelijke groet, Bob

[aatvogel]

Het bestuur heeft mij laten weten dat zij mijn actie om alle bewoners te vragen hoe zij over de situatie denken, te beschouwen als een motie van wantrouwen en dat zij niet terugkomt op de beslissing om VvE gelden te gebruiken voor onderhoud van de groenvoorziening van de gemeente.
Het is natuurlijk erg krom als eerst het bestuur zelf een besluit neemt om vervolgens te zeggen: “dit punt zal geëvalueerd worden op de ALV in 2019 en daarna zal door de ALV besloten worden of dit gecontineerd wordt”
Wat Bob zegt is natuurlijk waar. De kosten voor het aanspannen van een rechtszaak staan natuurlijk in geen verhouding met het bedrag dat het onderhoud van de groevoorziening kost. Maar daar gaat het mij in eerste instantie niet om. Het gaat er mij om dat het bestuur niet handelt in het belang van de eigenaars en dat zij wellicht denkt gemakkelijk weg te komen met haar handelswijze omdat zij weet dat het gaan naar de rechter de meeste eigenaren zal afschrikken
ik zal het advies van Rob ter harte nemen. Zou ik uiteindelijk toch besluiten t.z.t. het oordeel van de rechter te vragen dan zou ik graag willen weten aan welke kosten ik moet denken en hoe hoog deze in totaal naar schatting zijn.  Als de rechter de handelswijze van het bestuur afkeurt kan het bestuur dan ook verplicht worden de kosten van het geding te betalen?
 
 
 

[Rob]

De handelswijze van de bestuursleden klopt van geen kant.
Het is de ALV die dergelijke besluiten dient te nemen en zeker niet de bestuurders.
Een motie van wantrouwen is dus zeer op zijn plaats lijkt mij.
Ik mag echt hopen dat de meerderheid van de leden niet akkoord gaat met dergelijke voorstellen, dan hebben deze bestuurders toch echt een probleem !
Waar ik ook eigenlijk nog nieuwsgierig naar ben is de rol van de gemeente in dit verhaal.
Is er overleg geweest tussen de bestuurders en de gemeente over deze werkwijze en is deze werkwijze wellicht op verzoek van de gemeente?
Als er géén overleg is geweest hierover kan het toch zeker niet zo zijn dat een VvE op eigen houtje maar gaat besluiten over het beheer van iets waar zij in het geheel geen eigenaar van zijn?
In dat geval lijkt de handelswijze van de bestuurders mij ook nog eens onrechtmatig.
Maar ook als er wel overleg is geweest vindt ik persoonlijk dat het onderhoud van het gemeente plantsoen buiten de doelstelling van de VvE valt en zou in een mogelijke rechtszaak zeker die statutaire doelstelling ter sprake brengen.
(Uit dit artikel op vverecht.nl over de door Bob genoemde jurisprudentie inzake BBQ’s en recepties blijkt dat het van belang kán zijn voor de procedure welke gronden partijen aandragen.)
Als het gezamenlijk belang? misbruikt kan worden om allerlei zaken te gaan bekostigen die niet tot  gemeenschap behoren gaat er toch iets goed fout in VvE land volgens mij !
 

[Roel]

Beste Aat,
Wat een uiterst vervelende ontwikkelingen in jullie VvE. Heb je al gevraagd aan ‘de besturen’ op welke grond zij menen het recht van handelen te hanteren?
Wellicht ook even handig om hier te laten weten welk Modelreglement bij jullie van kracht is. Kijk ook even in je Splitsingsakte of daar een bedrag ( max ) gemeld staat tot waar het bestuur gemachtigd is. Vanzelfsprekend niet voor zaken die buiten het beheer/onderhoud vallen.
Zorg in elk geval, mocht je naar de rechter stappen, dat je een goed onderbouwd dossier heb. Met hierin ook, mochten die er zijn, de afspraken waar @ Rob nog naar verwijst, tussen de Gemeente en de besturen.
Zelf huldig ik het principe van goedkeuring achteraf, uitsluitend bij gevallen van nood. Daar is hier geen sprake van.
Met vriendelijke groet,
Carla.
 
 

Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...

[Auteur]

Berichten