[thomas98]

Hallo allen,

Onlangs ben ik eigenaar geworden van een kantoorpand (t.w.v. €135.000 kk). Het kantoorpand maakt onderdeel uit van een verzamelgebouw. Het verzamelgebouw bestaat uit 6 kantoorpanden (appartementsrechten) met een gezamenlijke poort, intercom en lift.

De eigenaren zijn als volgt:
Kantoorpand 1 = Ik
Kantoorpand 2 = Jan
Kantoorpand 3 = Piet
Kantoorpand 4 = Henk
Kantoorpand 5 = Henk
Kantoorpand 6 = Henk
*Jan, Piet en Henk zijn fictieve namen. Henk heeft 3 stemmen. Jan, Piet en ik ieder 1 stem.

Overzicht leden:
Voorzitter VvE-bestuur = Henk
VvE-beheerder = Bedrijf van Henk’s vrouw
Penningmeester = Henk’s zoon
Onderhoud = Alle onderhoud en werkzaamheden worden uitgevoerd door het installatiebedrijf van Henk

Situatie:
Toen ik het kantoorpand in mei 2021 kocht was de VvE-bijdrage €130 (ex btw) per maand. Dit is ook bekend bij de notaris.

Tijdens de VvE-vergadering in augustus 2021 is besloten om de 2021-begroting te verhogen. Blijkbaar was er voorheen nooit aan die ‘minimale reservering 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw’ gehouden. En dat moet nu ineens wel.

Hierdoor stijgt mijn VvE-bijdrage van €130 naar €350 per maand. Bovendien moet ik met terugwerkende kracht de maanden januari, februari, maart en april het verschil (350 – 130 * 4 = €880) verrekenen.

Ik heb de VvE-beheerder om opheldering gevraagd: Zij vertelde mij dat ondanks dat de Wet (0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw) sinds 2018 verplicht, er dit jaar pas actief wordt gecontroleerd. Tevens is er volgens de VvE-beheerder überhaupt geen MJOP.

Vragen:

Wat zijn de consequenties voor de VvE-beheerder of voorzitter VvE-bestuur als er voorheen nooit aan die Wet (0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw in de reservefonds) of MJOP was gehouden?
Mag er überhaupt met terugwerkende kracht de VvE-bijdragen van voorgaande maanden worden verrekend, ondanks dat ik pas sinds mei 2021 eigenaar bent van het kantoorpand?
Aangezien zowel de VvE-beheerder, VvE-bestuur als Penningmeester gelieerd zijn aan Henk. Is het overwegen waard om naar een andere VvE beheerder over te stappen?

Alvast bedankt voor uw reactie op mijn vragen.

Vriendelijke groet,
Thomas

[Rob]

“…Wat zijn de consequenties voor de VvE-beheerder of voorzitter VvE-bestuur als er voorheen nooit aan die Wet (0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw in de reservefonds) of MJOP was gehouden?”

Geen.
Zoals de beheerder heeft aangegeven is die wetswijziging in 2018 ingegaan en VvE’s hadden bij mijn weten een termijn van 3 jaar om aan die bepaling in de wetgeving te gaan voldoen.

“… Mag er überhaupt met terugwerkende kracht de VvE-bijdragen van voorgaande maanden worden verrekend, ondanks dat ik pas sinds mei 2021 eigenaar bent van het kantoorpand?”

In de meeste splitsingsakte is bepaald dat zowel oude als de nieuwe Eigenaar jegens de Vereniging hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de verschuldigde voorschotbijdragen en definitieve bijdragen die in het lopende of in het voorafgaande Boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden.

“…Aangezien zowel de VvE-beheerder, VvE-bestuur als Penningmeester gelieerd zijn aan Henk. Is het overwegen waard om naar een andere VvE beheerder over te stappen?”

Het valt me als eerste op dat je dit item onder “misstanden en fraude” heb geplaatst.
Persoonlijk ben ik nog niets tegengekomen wat ook maar enigszins op fraude of misstanden lijkt.
Waarom zou je van VvE beheerder willen wisselen als deze zijn werk goed doet en zich gewoon aan de wet houdt?

[DikOz]

Inderdaad een geval waarin belangenverstrengeling op de loer licht. Maar het kan ook positief uitpakken: dat er juist beter op de uitgaven wordt gelet.

Als modelreglement 2017 of 2006 van toepassing zou je kunnen kijken of artikel MR 1917 art. 57.9 nog mogelijkheden biedt een verstrengeling voor te zijn.
“Een bestuurder kan zijn stemrecht niet uitoefenen bij het nemen van besluiten waarbij rechten worden toegekend of verplichtingen worden kwijtgescholden aan hem, zijn echtgenoot, geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte lijn, anders dan in hun hoedanigheid van Eigenaar, of aan vennootschappen waarin hij, zijn echtgenoot, geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte lijn direct of indirect een meerderheidsbelang hebben”

Omdat je zowel het MJOP en de 0,5% noemt: als je een MJOP hebt geldt de regel van een 0,5% niet, wij komen overigens met een MJOP iets hoger dan die 0,5% uit voor een 30 jaar oud gebouw.

[thomas98]

Hallo allen,

Ik ben wijzer geworden.
Bedankt voor jullie antwoorden!

[Auteur]

Berichten