[TJ]

Allen,

Onze VvE bestaat uit 6 appartementsrechten verdeelt over twee aparte gebouwen. Tussen onze twee gebouwen zit een rij van 5 eengezinswoningen, we zijn dus fysiek niet direct met elkaar verbonden. Nu heeft er een hertaxatie plaatsgevonden ten behoeve van de opstalverzekering waarbij de herbouwwaarde (en dus ook de premie) best hoger is uitgevallen.

Mijn vraag is of een “normale” taxatie in ons geval wel kan aangezien het toch wel onwaarschijnlijk is dat bij een calamiteit beide gebouwen vernield worden.

Vriendelijke groet,
TJ

[William]

Hoi TJ,
Taxeren is bij VvE’s altijd iets lastiger dan bij een ‘normale’ grondgebonden woning. Echter zie ik hier niet echt een probleem. Zolang de verzekeraar het taxatierapport accepteert als grondige (herbouw)waardebepaling is er in mijn ogen niet zo veel aan de hand.

[Carla]

Beste TJ,
Ik begrijp je denken. Echter de verzekering zal gelden voor beide gebouwen. Het is n.l. één VvE. Je kunt geen onderscheid maken in de te lopen risico’s. Het gaat immers om méér dan uitsluitend herbouwen bij een calamiteit.
Met vriendelijke groet,
Carla

[Bob]

Hi TJ,
De VvE (het bestuur) is in de modelreglementen verplicht om de opstal (het gebouw of de gebouwen) te verzekeren, en wel overeenkomstig de herbouwwaarde.
Dat is hiermee een statutaire, zo je wilt een wettelijke, verplichting.
De erkende taxateur zal een herbouwwaarde vaststellen en daarbij maakt het niet uit wat het gepercipieerde risico is. Het gaat slechts om de herbouwwaarde. Het maakt ook niet uit of de gebouwen samen op 1 polis staan, of dat de beide (losse) gebouwen elk op een eigen polis staan. Wanneer de gebouwen identiek zijn is de herbouwwaarde van beide gebouwen samen dezelfde als de dubbele waarde van de 2 apart getaxeerde gebouwen. Je mag de gebouwen los van elkaar verzekeren, dat mag zelfs bij verschillende verzekeraars, maar beide gebouwen moeten tegen de regelmatig gecontroleerde herbouwwaarde worden/zijn verzekerd. Regelmatig verschilt per MR van jaarlijls tot periodiek.
Vriendelijke groet, Bob.

[William]

Hoi Bob,
ik weet niet of dat wel mogelijk is hoor. Je hebt ook te maken met de verzekeringsmaatschappij, die ook niet lukraak (delen van) gebouwen gaan verzekeren.
In het voorbeeld dat je beide gebouwen op losse polissen bij verschillende verzekeraars onderbrengt, wie is dan de contractant/verzekerde partij? De helft van de rechtspersoon VvE?
Bovendien is het volgens mij ook de verzekeraar die bepaalde eisen stelt aan de geldigheid en duur van een taxatierapport, even los van de statutaire verplichting.

[Bob]

TJ schreef:
“Onze VvE bestaat uit 6 appartementsrechten verdeelt over twee aparte gebouwen. Tussen onze twee gebouwen zit een rij van 5 eengezinswoningen, we zijn dus fysiek niet direct met elkaar verbonden.”
Niemand kan met droge ogen beweren dat deze 2 losse gebouwen slechts als één geheel kunnen worden getaxeerd en verzekerd. De taxatie kan alleen maar per gebouw geschieden, er is niets (fysieks) dat deze gebouwen samen delen anders dan het feit dat zij tot één en dezelfde VvE behoren. Anders, de taxateur kan een herbouwwaarde slechts vaststellen door elk gebouw apart te taxeren en de twee taxaties bij elkaar op te tellen. Er gebeurt niets “lukraak” en er is geheel geen sprake van “delen van gebouwen”.
Twee verschillende auto’s, die beiden aan mij toebehoren, kunnen ook alleen maar los van elkaar een waarde hebben, maar mijn totale (te verzekeren) bezit blijft de som van beide waarden.
Twee losse gebouwen, en twee losse polissen, met één verzekerde, te weten de VvE. Wat is het probleem?
Nog even een open deur intrappen, halve VvE’s bestaan niet.

[William]

Hoi Bob,
wellicht heb ik je hier dan verkeerd begrepen:
‘Het maakt ook niet uit of de gebouwen samen op 1 polis staan, of dat de beide (losse) gebouwen elk op een eigen polis staan. Wanneer de gebouwen identiek zijn is de herbouwwaarde van beide gebouwen samen dezelfde als de dubbele waarde van de 2 apart getaxeerde gebouwen. Je mag de gebouwen los van elkaar verzekeren, dat mag zelfs bij verschillende verzekeraars,’
Naar mijn mening is bovenstaande niet mogelijk, tenzij ik het verkeerd begrijp. De verzekeraar zal het worst zijn of het twee losstaande, of zes losstaande gebouwen zijn. Zij gaan een overeenkomst aan met een partij (de VvE), die een object (het gebouw/de gebouwen) tegen een bepaalde waarde willen verzekeren (de herbouwwaarde van het object). Met object bedoel ik in dit geval de totale verzekerde opstal van de VvE, ongeacht het aantal bijbehorende gebouwen.
Ik heb er ter info even een polis bij gepakt van een VvE met drie losse gebouwen. Het betreffen hier echt drie volledige vrij gebouwen op hetzelfde perceel, er zijn geen (onder)splitsingen tussen de gebouwen gebracht in de akte. Het taxatierapport noemt 3 gebouwen met een gezamenlijke herbouwwaarde van een X bedrag. De polis noemt verder alleen de herbouwwaarde en het gebruikte promillage. En natuurlijk de risico’s, voorwaarden etc.

[Carla]

Ik acht het mogelijk om bij verschillende maatschappijen een verzekering af te sluiten.
B.V. Bij A een opstalverzekering en bij B een W.A verzekering voor de VvE en/of een bestuursaansprakelijkheid verzekering.
Of je dat verstandig en/of handig lijkt, laat ik aan eigen denken over.
Een opstalverzekering voor gebouw 1 af sluiten bij verzekeraar A en voor gebouw 2 bij verzekeraar 2 lijkt mij een niet aan te bevelen ontwikkeling. En dat alleen maar omdat de premie nu verhoogd dient te worden.
JL zou het bestuur eerder kunnen vragen te zorgen voor nóg een taxatie, zodat hij vergelijkingsmateriaal heeft of ff slikken en weten dat de zaak goed verzekerd is.

[Bob]

Het feit dat er op een polis drie losse gebouwen voorkomen geeft aan dat dit mogelijk is. Ik heb ook nimmer beweerd dat dat niet mogelijk zou zijn.
Het bewijst echter niet het omgekeerde, dat de drie gebouwen niet afzonderlijk te verzekeren zouden zijn.
Een rederij kan al zijn schepen bij één maatschappij verzekeren, maar nimmer worden verplicht om al haar schepen bij één en dezelfde maatschappij te verzekeren.
Merk ook nog op dat de herbouwwaarde het gebouw betreft, al dan niet inclusief fundering, maar dat het feit dat meerdere gebouwen op één en hetzelfde perceel staan daar niets aan toe of af doet. De grond kent geen herbouwwaarde.
Zie verder mijn eerdere bijdragen hierboven.

[Bob]

Hi Carla,
Zie net dat jij ook reageerde.
Ik heb nimmer beweerd, noch willen beweren, dat het verstandig zou zijn om de beide gebouwen bij verschillende verzekeraars onder te brengen.
In het antwoord voor TJ heb ik, voor de volledigheid, slechts aangegeven wat er mogelijk is. Mogelijk is iets anders dan moet. Vandaar.
Vriendelijke groet, Bob.

[William]

Hoi allen,
Het levert in ieder geval een leuk topic op zo 😉 . .
Carla, je hebt gelijk, maar dan hebben het over verschillende soorten verzekeringen. Ik bedoelde in dit geval alleen even de opstalverzekering. Verder ben ik het met jullie eens dat het niet wenselijk is om dit bij verschillende partijen neer te leggen (als dat mogelijk is). Zolang de dekking redelijk is en de opstal niet is onderverzekerd, zie ik geen problemen.
Maar toch Bob, de schepen van de rederij zijn zonder consequenties onder te brengen bij verschillende verzekeraars omdat dit theoretisch verschillende objecten zijn (schip 1, schip 2 etc.). Dit onderscheid is er in de VvE van TJ niet. Optisch gezien zijn er twee gebouwen, op papier kennelijk niet; Eén VvE met één ‘opstal’.

[Carla]

Eén eigenaar met diverse te verzekeren objecten, ligt inderdaad wel even anders dan een VvE ( meerdere eigenaars ) en het te verzekeren object.

[Bob]

De rechtspersoon VvE verzekert de opstal, net als de rechtspersoon rederij de respectieve schepen.
Het aantal eigenaars binnen de rechtspersoon doet niet ter zake.

[Carla]

En om het compleet te maken…..;-)
…” De verzekering zal vervolgens worden afgesloten ten behoeve van en op naam van de gezamenlijke eigenaars. Let echter wel op: de verzekering mag niet op naam van de VvE staan. De tenaamstelling in de verzekeringsovereenkomst dient te zijn: ‘de gezamenlijke appartementseigenaars van het gebouw aan de x-straat nrs. ….’. De verzekering wordt immers afgesloten ten behoeve van de gezamenlijke eigenaars en niet ten behoeve van de VvE – See more at: https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/gezamenlijke-opstalverzekering-voorkomt-problemen/#sthash.ZW7g1L9T.dpuf
Inderdaad @ Bob, er moet niets. Behalve dan in het onderhavige geval de boel goed verzekeren. 😉

[William]

Het aantal eigenaars doet er niet toe, het gaat er om dat er sprake is van één opstal, ongeacht het aantal gebouwen :). Bij meerdere verzekeraars een opstalverzekering afsluiten kan wel, maar dan laat je de verschillende risico’s afdekken, niet verschillende gedeelten van de opstal.
Overigens is het nieuw voor mij dat de verzekering niet op naam van de VvE mag staan, en vermoed ik dat dit ook niet verboden is. De verzekeraars waar ik ervaring mee heb sluiten de polis af op basis van de meest recente KvK-gegevens, dus de officiële naam van de VvE. Ik lees in MR 92 en 2006 ook geen nadrukkelijk verbod:
‘Verzekeringsovereenkomsten worden door het bestuur afgesloten ten name van de vereniging en de gezamenlijke eigenaars.’

[Auteur]

Berichten