[Rob]

In deze zaak gaat het om een VvE waarbij tijdens een algemene ledenvergadering is gesproken over het ondersplitsen van appartementsrechten en de (on)wenselijkheid daarvan.
Bij een stemming bleek dat de meerderheid van de aanwezige leden de reeds door het bestuur ondernomen acties om ondersplitsing van appartementsrechten juridisch tegen te houden, steunde.
De kantonrechter laat in het midden of deze stemming als een besluit van de VvE moet worden aangemerkt, maar oordeelt dat een verbod op ondersplitsing uitsluitend in de splitsingsakte kan worden opgenomen en niet kan worden geregeld via een besluit van de VvE.
Nu de splitsingsakte geen verbod bevat, is een dergelijk besluit in strijd met de wet en daarmee nietig.
De enige manier om ondersplitsing rechtsgeldig te verbieden, is daarom het wijzigen van de splitsingsakte.

[VvE-stem]

Interessante, maar redelijk onduidelijke zaak.
Aannemende dat een verbod op ondersplitsing niet vaak in een AvS voorkomt, kan een eigenaar de woning niet eindeloos ondersplitsen. Indien een eigenaar in een flat de woning zonder enige toestemming wenst aan te passen voor ondersplitsing, dan komt een ander dilemma boven tafel, namelijk of die woning eigen voordeuren krijgt. Zoja, dan is er wel een besluit van de ALV nodig aangezien de eigenaar in zo’n geval de gezamenlijke ruimte wenst aan te passen. Dat is in deze zaak niet duidelijk, maar lijkt ook nog helemaal niet te spelen.

Een ondersplitsing lijkt dus alleen te mogen wanneer de eigenaar een paar kamers in een appartement maakt die in bezit is van meerdere eigenaren. Ik zou niet weten waarom iemand dat zou willen.

En wat is een ondersplitsing waard zonder officiële registratie in de AvS. Voor zo’n mutatie is ook goedkeuring nodig van de ALV. Zonder die mutatie is er juridisch toch geen sprake van ondersplitsing?

[Rob]

Ik ben niet zo heel erg thuis in ondersplitsingen, maar naar mijn idee is BW5:106 lid 3 hier leidend.
Daarin is bepaald dat ondersplitsing is toegestaan.
Een appartementseigenaar is zelfstandig bevoegd zijn appartementsrecht te ondersplitsen, tenzij de splitsingsakte dit expliciet verbiedt. Toestemming van de ALV is daarvoor niet vereist en er is ook geen registratie in de AvS voor nodig.
Bij ondersplitsing ontstaat een nieuwe ondersplitsings-VvE, terwijl in de hoofdsplitsing het indexcijfer ongewijzigd blijft.
De ondersplitsings-VvE zal naar buiten toe als één lid optreden.

Voor bouwkundige ingrepen aan gemeenschappelijke delen of strijdig gebruik is uiteraard wel altijd toestemming van de hoofd-VvE nodig.

[VvE-stem]

Ik zie het nut niet van een ondersplitsing zonder bouwkundige aanpassing.

[Rene]

Het zal niet vaak voorkomen, maar ‘t is zeker wel mogelijk. Een ruime woning die al onderdeel is van een VvE met als voorbeeld huisnummer 4, kan prima opgesplits worden in 4A en 4B waarbij er na de voordeur een halletje komt met nog een keer aparte voordeuren. Zal bij een woning van 60m2 niet snel gebeuren, maar bijvoorbeeld een maisonnette is prima op te splitsen als de trap naar boven bij de voordeur zit.

En toevallig afgelopen weekend bij een maisonnette geweest welke al twee “voordeuren” had op verschillende etages aan twee verschillende kanten van de woning.

Maar zoals Rob al aangeeft, de ondersplitsing moet samen hun stem uitbrengen op de ALV van de hoofdsplitsing.
De hoofd VVE hoef dus geen rekening te houden met de ondersplitsing. Dat is ook voor de servicekosten van toepassing! De ondersplitsing is daarvoor verantwoordelijk.

Hoewel een verbod zelden expliciet benoemd is, is een artikel over het gebruik van het appartementsrecht wel regelmatig aanwezig. Bij ons is het gebruik expliciet benoemd als ééngezinswoning. En daarmee is splitsing dus al vrijwel onmogelijk.

[VvE-stem]

Het zal niet vaak voorkomen, maar ‘t is zeker wel mogelijk.

Met bouwkundige aanpassing bedoelde ik een aanpassing in de gezamenlijke ruimte.
In jouw voorbeeld met een maisonnette veranderde niks aan de gezamenlijke ruimte. Dus is er alleen intern in de woning iets aangepast. Als een eigenaar dat juridisch wil ondersplitsen, dan kan een eigenaar van een ondergesplitste niet stemmen voor de andere woning zonder een volmacht. In de praktijk is een ondersplitsing in dat geval ‘meer gedoe’.

Als bestuurder begrijp ik de voordelen van een ondersplitsing niet en zou ik niet weten of ik in het geval van jouw voorbeeld er voor of er tegen moet zijn. Ik ben meer praktisch ingesteld en zou denken dat in jouw voorbeeld een woning met 2 voordeuren in het halletje van een privéwoning geen ondersplitsing nodig heeft. Dat is immers het probleem van de eigenaar hoe hij of zij dat verder vorm geeft, want voor de VvE maakt het geen verschil of in een woning van 125m2 een bouwkundige aanpassing heeft plaatsgevonden waardoor er 2 woningen van ruim 60 m2 zijn gecreerd.
Al wonen er 2 echtparen in die 2 gesplitste woningen en komen die alle 4 op een ALV, hun stem is niet meer dan een breukdeel van die betreffende woning conform de AvS.

Hoewel een verbod zelden expliciet benoemd is, is een artikel over het gebruik van het appartementsrecht wel regelmatig aanwezig. Bij ons is het gebruik expliciet benoemd als ééngezinswoning. En daarmee is splitsing dus al vrijwel onmogelijk.

Een ééngezinswoning? Je bedoelt een gelijkvloerse appartement van meer dan 100m2 of een grondgebonden woning met daarboven appartementen?

[Auteur]

Berichten