[rudengrim]

Beste mede-forumleden,

Afgelopen week had ik voor het eerst de gelegenheid de alv van onze vve bij te wonen, nadat we ons appartement begin dit jaar gekocht hadden. Er stonden al direct belangrijke beslissingen te nemen over (niet geringe) onderhoudskosten aan ons gebouw.
Bij het zien van de uitnodiging had ik me al opgewonden over het tijdstip van de alv (13:30 uur). Zonder succes had ik geopperd de vergadering te verplaatsen naar een tijdstip in de avond om werkende eigenaren in staat te stellen de vergadering bij te kunnen wonen. Het werd al snel duidelijk waarom dit verzoek niet werd gehonoreerd. De voorzitter en tevens administrateur van de vve beschikt namelijk over een quorum aan volmachten, waardoor de vergadering maar een formaliteit is geworden.
Nadien heb ik bij het kadaster de lijst van eigenaren opgevraagd, en wordt mij het e.e.a. duidelijk.
– De bv die het vve beheer uitvoert beschikt over 27 % van de appartementen.
– 22 % van de appartementen staat op naam van andere (vermoedelijk bevriende) bv’s.
– 34 % van de appartementen zijn al tientallen jaren in bezit van (veelal Belgische) beleggers. Vermoedelijk onderhouden zij goede banden met de administrateur, omdat deze tegen een vast percentage de huur van de appartementen beheert.
– De overige 17 % zijn eigenaren die er daadwerkelijk wonen.

De inhoud van het reservefonds is mede door deze verdeling laag te noemen. Verandering in het beleid is op deze manier onmogelijk te bewerkstelligen. Onze splitsingsakte is het model splitsingsreglement uit 1973.

Heeft iemand ervaring met een dergelijk vve beheer of eventueel ideeën om verandering te bewerkstelligen?

[Colin]

Van dergelijke VvE’s zijn legio voorbeelden. Een of enkele grooteigenaren, in voorkomende gevallen met een dubbele pet (zowel eigenaar als beheerder) vormen een dictatuur, waardoor de resterende eigenaren geen noemenswaardige invloed hebben op de besluitvorming.
De beste remedie: bezint eer gij begint en koop nooit een appartement in een dergelijke VvE. Het bespaart je eindeloos veel ergernis, frustratie en derving van woongenot.
De enige weg loopt via de rechter, die besluiten van de vergadering kan toetsen aan de beginselen van redelijkheid en billijkheid. Ook hiervan zijn voorbeelden te vinden in de jurisprudentie, waaruit blijkt dat de rechter de belangen van de minderheid zwaarder laat wegen.
Ik weet verder niet hoe een dergelijke traject procedureel verloopt. Ik heb er gelukkig geen ervaring mee. Volgens mij begint het met een zogenaamd “verzoekschrift” aan de kantonrechter. Belangrijk is dat de genoemde minderheid van 17% gezamenlijk en eensgezind optrekt. Dat maakt de zaak sterker.
Ik denk dat de nadruk moet liggen op het ter discussie stellen van het feit dat slechts 1 persoon (de voorzitter) over een absolute meerderheid van stemmen beschikt door de aan hem verstrekte volmachten. Ik verwacht dat een rechter hier zeker een bepaalde mate van onredelijkheid in ziet.
Verder zou je een speerpunt kunnen maken van de belangenverstrengeling van de eigenaar die ook beheerder is. Met andere woorden, dat je in het verzoekschrift goed beargumenteerd waarom het beheer beter bij een onafhankelijke beheerder kan worden ondergebracht.
Succes met de hoofdpijndossier. Het zal allesbehalve meevallen.

[Auteur]

Berichten