[Anoniem]

Op 13 oktober 2017 zijn wij eigenaar geworden van een appartement. Tijdens de verbouwing werd een lekkage ontdekt aan het dak onder ons terras. Ook bleek het voegwerk van de muren grenzend aan het terras slecht. Hierdoor werden de vloer en de wanden in de huiskamer nat. Door aanhoudende langdurige regenval werd dit steeds erger. In oktober 2017 dit direct gemeld bij de bestuurder/beheerder (extern bedrijf). Uiteindelijk hebben zij na heel veel mailtjes en telefoontjes pas op 9 april 2018!! het dak en de muren laten repareren. De technisch beheerder riep voortdurend dat hij geen mandaat heeft voor het uitgeven van dergelijke bedragen. Volgens de offerte die wij ter inzage hebben opgevraagd ging het om een reparatie van 6000 euro. Gevolg hiervan is dat wij onze geplande verhuizing in januari 2018 hebben moeten uitstellen tot 17 mei 2018. Door de natte vloer kon er geen laminaat worden gelegd en daarnaast ben ik astma patiënt en is wonen in een kletsnatte woning voor mij geen optie. Wij hebben vervolgens de bestuurder/beheerder aansprakelijk gesteld voor de geleden schade. Deze schade bestond uit (deels) herstel van de gestuukte wanden en de kosten voor huur van een droogmachine gedurende drie weken om al het vocht uit de woning te krijgen. Deze schade is vergoed uit de VvE pot omdat de opstalverzekering deze schade niet dekte. De verzekeraar gaf aan dat vochtschade als gevolg van achterstallig onderhoud niet gedekt is. Wij hebben naast de directe gevolgschade veroorzaakt door de lekkage, de bestuurder/beheerder ook aansprakelijk gesteld voor het feit dat wij 4 maanden langer dan gepland onze tijdelijke vrije sector huurwoning hebben moeten aanhouden. Dit zijn huurkosten waar wij niet op hadden gerekend en deze kosten hadden wij niet hoeven maken wanneer de beheerder/bestuurder direct na melding van de lekkage deze lekkage met spoed had gerepareerd zodat wij volgens planning eind januari 2018 hadden kunnen verhuizen. Dat wij eind januari wilden verhuizen hebben wij trouwens meerdere malen aangegeven.

Nu  reageert de bestuurder/beheerder als volgt: “om in te gaan op onze dienstverlening: tijdens de VvE vergadering kan de VvE, indien zij deze mening is toegedaan, besluiten ons aansprakelijk te stellen voor de geleden schade. Dit houdt in dat uw claim geagendeerd zal worden voor de eerstkomende ledenvergadering”.

Mijn vraag is nu of deze gang van zaken juist is? Ik vind het onlogisch dat de VvE zich uit moet spreken over het functioneren van de bestuurder/beheerder in deze kwestie. Volgens mij is dit een zaak tussen ons en de bestuurder/beheerder. Overigens heb ik tijdens de laatste VvE vergadering in maart 2017 het hele verhaal over de manier waarop herstel van het dak is aangepakt en de gevolgen daarvoor voor mij en mijn man, verteld. De andere bewoners spraken daar schande van en de voorzitter van de VvE (tevens bewoner) heeft aangegeven dat deze gang van zaken absoluut niet kan. Dit is ook allemaal in de notulen opgenomen en de directeur van het bedrijf waar het beheer van onze VvE is ondergebracht heeft mij gebeld en excuus aangeboden. Deze hele kwestie is dus bekend waardoor ik het nog vreemder vind dat nu tijdens de komende vergadering in maart, men zich moet uitspreken over de dienstverlening van bestuurder/beheerder.

Alvast bedankt voor reacties!

[William]

Goedemorgen,
een heel verhaal. Ik neem aan dat je in je laatste alinea ’17 maart 2018‘ bedoelt in plaats van 2017? Daarvoor waren jullie immers geen eigenaar.
Om te beginnen, volgens mij moet je eerst onderscheid maken tussen bestuur en beheer, zoals ik het lees zijn het een en dezelfde, een externe partij die het beheer op zich neemt maar ook benoemd is als bestuurder.
Als ik de gang van zaken kort samenvat; Is er dus in oktober 2017 lekkage geconstateerd, veroorzaakt door enkele bouwkundige gebreken. Hierop is een opname geweest ofzo, waaruit een herstelofferte a € 6.000 is gerold. Dit is natuurlijk een niet begroot bedrag geweest, waarop bestuur al dan niet beheerder besloten deze offerte in stemming te laten brengen op de volgende ALV op 17 maart 2018. Kennelijk is deze goedgekeurd want begin april 2018 zijn de benodigde werkzaamheden uitgevoerd. Zeg het maar als ik het verkeerd zie 🙂
Bovenstaande is mijns inziens in eerste instantie een correcte gang van zaken, zij het dat er enige spoed bij had moeten zijn. Het bestuur had denk ik of gebruik moeten maken van hun bevoegdheden om in geval van nood op te treden, ofwel direct een ALV moeten uitschrijven naar aanleiding van de offerte. Of de offerte van € 6.000 in opdracht moeten geven, en achteraf op de ALV toestemming vragen, maar dat is niet helemaal een nette route natuurlijk.
Tot slot vind ik het volkomen logisch dat het eventueel functioneren van de beheerder op de ALV besproken wordt. In feite heb jij als persoon geen overeenkomst met de beheerder, maar slechts als lid van de VVE. Hetzelfde geldt denk ik voor de claim. Ik denk ook dat je de claim voor de gemaakte extra huurkosten bij de VvE neer zult moeten leggen, niet bij de beheerder.

[Anoniem]

Beste William,
Bedankt voor je reactie.
De datum in de  laatste alinea moet inderdaad zijn maart 2018.
De offerte is niet tijdens de ALV in maart 2018 besproken maar slechts als onverwachte kostenpost opgevoerd.  Er was toen inmiddels al opdracht verstrekt aan het bedrijf zonder overleg met de andere leden van de VvE.  Bestuur/beheer heeft bij ons ook nooit aangegeven dat men niet over ging tot reparatie omdat deze offerte eerst besproken moest worden met de ALV. Er is maanden lang niet gereageerd op onze mailtjes en telefoontjes waardoor de reparatie uiteindelijk pas 7 maanden na de eerste melding van ons is uitgevoerd. Dat de ALV zich moet uitspreken over het functioneren van de beheerder vind ik, na jouw uitleg, wel logisch. Dat de extra gemaakte huurkosten voor rekening van de VvE zouden komen snap ik niet. Deze extra huurkosten zijn te wijten aan het gedrag van de beheerder. De VvE is hiervan totaal niet op de hoogte geweest tot 26 maart 2018 toen ik tijdens de ALV vergadering deze hele situatie besproken heb. Maar op dat moment was de reparatie inmiddels ingepland op 9 april 2018. Als ik het zo lees komt het er dus op neer dat een bestuurder/beheerder die zijn werk niet goed doet eigenlijk daar nooit aansprakelijk voor gesteld kan worden? Want de lekkage van het dak onder ons terras is het gevolg van achterstallig onderhoud en dus is de VvE aansprakelijk? Ik vind dit moeilijk  te begrijpen.

[William]

Hoi,
dan begrijp je me verkeerd :). Maar voordat ik verder ga, zou ik eerst wel willen weten wie bij jullie nou het bestuur vormt. Is het ook de beheerder, of juist niet, aangezien je eerder sprak over de voorzitter van de vve?
In het algemeen, als er iets op het functioneren van de beheerder aan te merken is, zal de VvE dat moeten doen, niet (met alle respect uiteraard) zo maar een lid. Dit kan volgens mij in de vergadering, door het bestuur, door een daarvoor benoemde commissie etc etc.
Immers, je kunt als lid wel ontevreden zijn, wellicht is de rest van de VvE dat niet.
Dat er zo lang niet gereageerd is, is niet te prijzen. Maar wanneer zou de technisch beheerder gezegd hebben dat er geen mandaat voor was dan?
Tot slot, weer in het algemeen, een beheerder werkt namens en onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Achterstallig onderhoud voorkomen is juist de belangrijkste taak van de VvE. Uiteraard betekent dit niet dat een beheerder altijd vrijuit gaat, maar een en ander is niet altijd zo simpel zoals je het stelt 🙂

[Anoniem]

Een extern bedrijf is zowel de beheerder als bestuurder. Twee mensen van dit bedrijf vervullen voor onze VvE de rol van technisch beheerder en de rol van accountmanager. Reparatieverzoeken e.d. moeten bewoners melden via het portaal van het bedrijf of per mail of telefonisch. De technisch beheerder geeft als excuus voor zijn niet reageren op onze meldingen over de lekkage dat hij geen mandaat heeft om te kunnen beslissen over een offerte van 6000 euro dus deed hij maar niets. Deze offerte lag er al half december 2017. Onze buurman, zelf technisch beheerder bij een ander bedrijf, is zich er begin maart 2018 mee gaan bemoeien en toen werd na enige tijd eindelijk opdracht voor reparatie van de lekkage verstrekt door de technisch beheerder. Uiteindelijk is toen 9 april 2018 de boel gerepareerd. De voorzitter van de VVE is een bewoner van het appartement waar ik woon. Daarnaast vormen 3 andere bewoners de technische commissie. Zij gaven tijdens de ALV in maart 2018 aan geen schuld aan deze situatie te hebben. Overigens was een veelgehoorde klacht tijdens de laatste ALV vergadering het slechte functioneren van de bestuurder/beheerder. Ik hoop dat het zo duidelijker is?

[William]

Dat er geen mandaat is voor een reparatie van € 6.000 geloof ik graag, niemand houdt daar rekening mee denk ik 🙂
Ik denk dat het aansprakelijk stellen van de beheerder voor de huurkosten geen zin heeft. Wellicht zou je het bestuur (toevalligerwijs ook de beheerder) aansprakelijk kunnen stellen voor de huurkosten, omdat zij naar jouw mening nalatig zijn geweest, ofwel onbehoorlijk bestuurd hebben.
Na je laatste post is het trouwens toch logisch dat het functioneren van de beheerder op de ALV wordt besproken :). Sterker nog, als de meerderheid niet tevreden is, zou ik zeggen; zeg de overeenkomst op, ontsla de beheerder als bestuurder, en zoek een ander.
 

[Auteur]

Berichten