[matthijs]

Sinds begin 2015 heb ik een appartement gekocht. Dit appartement is onderdeel van een geheel van 15 andere appartementen welke zijn gebouwd in 2010. De 14 andere appartementen zijn onderverdeeld onder 3 anderen. 1 persoon bezit er 11, dat is de projectontwikkelaar. De projectontwikkelaar heeft, op verzoek van mij, een algemene leden vergadering georganiseerd. In deze vergadering heeft hij gezegd dat vanaf die dag de VvE op actief zou worden gezet. Hij had een begroting voor komende jaren gemaakt maar er is nog niets opgebouwd voor de afschrijvingen.

Ik heb hem erop gewezen dat een periodieke bijdrage ten behoeve van onderhoud en afschrijvingen verplicht is en dat dit dus vanaf 2010 had moeten gebeuren en niet nu pas, 5,5 jaar later. Hij geeft zelf aan dat hij zelf kosten heeft gemaakt en altijd heeft betaald afgelopen jaren en is dus van mening dat afgelopen vijf jaar niet te hoeven worden betaald.

Mijn vraag concreet is: de VvE is niet actief geweest maar wordt nu pas op actief gesteld, betekent dit ook dat er vanaf dat moment moet worden ingelegd? Of zou hij de periodieke kosten alsnog moeten inleggen? Hij hoeft dan alleen het geld voor de afschrijvingen van afgelopen 5 jaar te betalen en niet nog eens kosten als schoonmaak en dergelijke (die heeft hij immers al betaald).

Ben je dus verplicht om periodiek geld te reserveren ook al ‘slaapt’ de VvE? Maakt het dan ook nog uit dat hij de enige eigenaar was voor een x aantal jaar?

Mocht iemand het kunnen baseren op een wetsartikel dan hoor ik deze ook graag.

Bij voorbaat dank voor uw bericht.

[Bob]

Hi Matthijs,
Jouw post levert wat mij betreft eerst wat vragen op.
Maak ik uit de eerste alinea terecht op dat géén van de leden tot nu toe (tot op de dag van de “ontwaakvergadering”) voorschotbijdragen heeft betaald?
Maak ik uit de tweede alinea terecht op dat de projectontwikkelaar alle kosten heeft betaald die voor de VvE werden gemaakt, zonder ook maar iets door te berekenen (ook niet na de vergadering) aan de andere leden?
Zijn alle huidige eigenaars naast de projectontwikkelaar eerste eigenaars?
Heeft de VvE inmiddels een benoemd bestuur (en een benoemde voorzitter van de vergadering)?
Naar aanleiding van jouw vraag merk ik in elk geval op dat het een goede zaak is dat de VvE nu uit haar slaap is/wordt getrokken. Slapende VvE’s hebben immers één echt hinderlijke eigenschap, en die is dat ze niets doen terwijl ze wel allerhande (wettelijke) plichten hebben.
Vriendelijke groet, Bob

[matthijs]

Hallo Bob,
Bedankt voor je reactie. In 2010 heeft de projectontwikkelaar 15 appartementen gebouwd. Deze heeft hij allemaal op 1 appartement na verkocht aan een vastgoed handelaar. De projectontwikkelaar verhuurd dat ene appartement. De vastgoed handelaar heeft inmiddels van de overige 14 appartementen 3 verkocht en de rest verhuurd hij (totdat iemand het wil kopen).
Op de vergadering waren aanwezig: de projectontwikkelaar, de vastgoed handelaar en ik. De andere twee zijn uitgenodigd maar niet gekomen. De projectontwikkelaar is benoemd tot bestuurder, de vastgoed handelaar tot secretaris en ik tot kascommissie.
In deze eerste vergadering bleek dat er tot nu toe niets is gereserveerd. Ik heb mijn ongenoegen uitgesproken en zei dat 2010 tot en met nu geld opzij moest zijn gezet voor eventuele kosten. Deze twee heren gingen niet akkoord en zeiden dat er vanaf nu gespaard gaat worden.
De projectontwikkelaar geeft aan alle kosten te hebben betaald die zijn gemaakt vanaf 2010 tot en met het heden. Hij vond het niet nodig om zijn geld in een pot te stoppen om het er vervolgens weer uit te halen. Maar goed, dit zijn kosten en natuurlijk geen reserveringen.
Klopt het dat beide heren verplicht zijn 2010 tot en met nu de reserveringen alsnog te storten? Ik heb namelijk bij de ALV een begroting gekregen die de projectontwikkelaar heeft gemaakt waarin reserveringen staan verwerkt met bedragen, vrij makkelijk terug te rekenen dan, lijkt me.
Is het wettelijk gezien acceptabel dat de slapende VvE niets inlegt en pas 5,5 jaar later begint met opbouwen?

[William]

Hoi Mathijs,
mijn reactie uit rationaliteit (ik heb even geen reglementen ter beschikking), het lijkt me niet dat er met terugwerkende kracht reserveringen moeten worden gestort. De wet spreekt van verplicht jaarlijkse reservering, niet over een normbedrag of minimum  (nog niet).
Het feit is, jij hebt een appartement gekocht in een VvE zonder spaargeld. Dat is simpelweg een niet goed overwogen aankoop geweest. Nu zeggen dat men in het verleden had moeten sparen klopt wel, en daar heb je ook helemaal gelijk in, maar is doelloos en ik vermoed dat je er niet ver mee komt. Zeker gezien het feit dat je als enige van de 15 deze mening hebt.
De begroting die je hebt gekregen geldt waarschijnlijk voor 1 kalenderjaar (?), dit zegt niks over de periode daarvoor.

[William]

Iets te snel verzonden, om het verhaal af te maken:
Het is nu van belang om een gedegen onderhoudsplan op te stellen en op basis daar van te reserveren voor toekomstig onderhoud. Daar bij moet je dus waarschijnlijk uit gaan van een beginstand van € 0.
Soms is het gebruikelijk dat een splitsend grooteigenaar (een corporatie of ontwikkelaar), een eenmalig bedrag stort in het reservefonds van de VvE bij de splitsing in appartementsrechten (bruidsschat). Dit is volgens mij vaker het geval bij bestaande gebouwen, die later gesplitst worden, niet bij nieuwbouw.

[Bob]

Hi Matthijs,
Dank voor de nadere toelichting.
Er is in mijn overtuiging geen (rechts-)grond waarmee je de (leden van de) VvE kunt dwingen om een (willekeurig) bedrag met terugwerkende kracht te laten betalen. Je was bekend met de (financiële) toestand van de VvE op het moment dat je kocht (of had dat moeten zijn), en je hebt je “ingekocht” in een slapende VvE.
De VvE is gelukkig uit haar slaap gewekt en er wordt nu in elk geval gewerkt met een begroting teneinde een sluitende exploitatie te realiseren. Naar ik aanneem wordt er vanaf de vergaderdatum ook aan de reserve gewerkt, en naar ik hoop op basis van een MJOP/MJOB. Daarmee is er, zoals je zelf terecht constateert, nog geen “vet op de botten”.
Gegeven de omstandigheden en de mening van de overige 14 eigenaars zou ik je adviseren om voor te stellen en bespreekbaar te maken dat er (per appartementsrecht) een eenmalige storting wordt gedaan door de leden om enig startkapitaal te hebben voor onvoorziene uitgaven. Maar let op, naar mijn overtuiging kun je ook hier niemand dwingen.
Vriendelijke groet, Bob

[matthijs]

Bedankt voor jullie reacties. Ik denk dat het inderdaad verstandig is om in ieder geval wat startkapitaal op te bouwen in een vorm van een eenmalige storting. Het MJOB is gemaakt met 2016 als startjaar en de hoeveelheid aan spaargeld voldoet daarom nog niet aan onderhoud wat tussen nu en volgend jaar moet gebeuren. Wat startkapitaal zal daarom op zijn plaats zijn.
Ik zal het voorleggen aan de VvE.
 

[Auteur]

Berichten