[vvedestander@gmail.com]

Allen,

Zo maar eens een vraag omdat ik benieuwd ben naar ervaringen van anderen. Het zal iedereen bekend voorkomen: de enorme discussies rondom MJOP, de complexiteit van zo’n document en de kosten die gepaard gaan met het opstellen en actualiseren. Zeker in geval van complexen die bestaan uit verschillende onderdelen. Kom je er al uit dan verwacht je van je leden dat ze JA zeggen tegen een document waar ze eigenlijk vrijwel niets van begrijpen. En als je pech hebt resulteert de doorrekening van het MJOP in enorme bijdragen en wordt er gezocht naar knopjes om aan te draaien om de bijdragen weer draagbaar te krijgen. En 2/3 jaar later begint het hele circus weer opnieuw. Komt bij dat uiteraard alles in het MJOP gebaseerd is op inschattingen die in de praktijk kunnen en zullen afwijken.

Persoonlijk was ik daar als Vz van onze VvE een beetje klaar mee. Mijn voorkeur gaat nu uit naar het sparen obv de herbouwwaarde van het gebouw. Bijv. de 0,5% waar dan over wordt gesproken in wet- en regelgeving. Is super simpel en goed uit te leggen. Bovendien wordt de herbouwwaarde periodiek door de verzekeraar geïndexeerd dus ook die indexaties heb je gelijk te pakken.

Uiteraard moet het Groot Onderhoud wel netjes gepland worden maar ook dat kan m.i. betrekkelijk eenvoudig: laat om de 2/3 jaar een schouw doen door een deskundige die je aangeeft wat de komende 2/3 jaar aan onderhoud toe is. Dat is vervolgens de basis voor je planning.

Natuurlijk zit er een onzekerheid in deze manier van werken: heb je genoeg geld in kas als er iets aan onderhoud toe is? Die onzekerheid heb je echter ook als je uitgaat van het MJOP. Een dak dat 30 jaar mee hoort te gaan zou ook wel eens na 25 jaar aan vervanging toe blijken te zijn en dan moet je ook met de pet rond. Bovendien komt die 0,5% die wordt genoemd in wet- en regelgeving natuurlijk ook niet uit de lucht vallen. Ook daar bouw je als VvE een heel redelijk kapitaal op om het onderhoud uit te kunnen voeren. Voordeel is echter wel een heel simpele systematiek die je als bestuur zelf ook begrijpt (en niet alleen de bouwkundigen) en ook uit te leggen is aan je leden.

Ben best benieuwd naar de ervaringen van anderen.

[DikOz]

Je vraagt ervaring. Wij zijn nooit overgestapt naar de 0,5%, maar hebben er wel aan gedacht.

Die 0,5% is een gemiddelde, dat bij nieuwbouw een overschot aan geld oplevert en bij oudbouw een tekort. Is dat voor de leden acceptabel? Bij nieuwbouw te veel betalen? Bij oudbouw elke keer bijbetalen?
En hoe doe je dat met zeer hoge uitgaven als schilderen, dak- en gevelonderhoud en CLV’s? Die zullen dan zorgen voor enorme fluctuatie in de maandelijkse bijdrage. Dat willen leden niet begrijp ik. Of kijk je toch verder dan die 3 jaar?

Wat betreft het MJOP is mijn ervaring dat 5 jaar herplannen met een 1 jarige aanpassing, goed werkt. En dat verschuivingen, zeer belangrijk, kunnen worden geaccommodeerd, bijvoorbeeld dat dak naar voren halen. Wij maken wel verschil tussen het vaststellen van het MJOP (voor 10 jaar) en de meerjaren begroting die elk jaar net zoals de jaarbegroting wordt goedgekeurd en het bestuur de mogelijkheid geeft het onderhoud aan te besteden. Ik zie eigenlijk niet zoveel problemen, wij houden het bij het MJOP, tenzij …..

• Deze reactie is gewijzigd 2 maanden geleden door .
• Deze reactie is gewijzigd 2 maanden geleden door . Reden: zijn liep niet, verder dan 3 jaar kijken?
• Deze reactie is gewijzigd 2 maanden geleden door .

[Rob]

vvedestander@gmail.com wrote:

En als je pech hebt resulteert de doorrekening van het MJOP in enorme bijdragen en wordt er gezocht naar knopjes om aan te draaien om de bijdragen weer draagbaar te krijgen.

Ik vind het wel heel herkenbaar wat @vvedestander hier schrijft.
In de praktijk zijn er toch veel mensen die om allerlei moverende redenen liever niet ver vooruit willen kijken, en zeker niet willen betalen voor zaken die in de toekomst spelen.
Bijvoorbeeld omdat ze al op leeftijd zijn en denken dat het hun tijd wel uit zal dienen of van plan zijn binnen afzienbare tijd te verhuizen.
Zie dan maar voor elkaar te krijgen dat ze instemmen met een hogere dotatie aan het reservefonds.
Ik zie ook dat de dotatie op basis van een MJOP soms (helaas) ver onder de 0,5% grens blijft.

Ik geloof er niet zo in dat veel mensen het MJOP niet zouden begrijpen.
En als de meerderheid het niet begrijpt is het naar mijn mening verkeerd opgesteld.
Mooie taak om het wél begrijpbaar te maken !

[Rene]

Die 0,5% van de herbouwwaarde is een dmiddel van de overheid om slapende VVE’s in beweging te krijgen die helemaal niet spaarde.

Als het gebouw onderhoudsarm is opgezet en ‘t redelijk nieuw is, dan kan 0,5% veel te veel zijn.
Voor een monumentaal pand uit 1730 zal 0,5% waarschijnlijk juist veel te weinig zijn.

De 0,5% regels is IMHO dus geen alternatief voor een goed MJOP.
Het is de eerste stap vooruit vanaf niet sparen, in transitie naar MJOP’s.

[PMSchC]

Ik ben het absoluut met Rob eens dat het MJOP niet iets compleet onbegrijpelijks zou moeten zijn.

In een MJOP staat behoorlijk gedetailleerd, op mogelijk tientallen pagina’s, beschreven welke toekomstige (onderhouds)werkzaamheden zullen moeten worden uitgevoerd. Moet je daar als VvE-lid iets van snappen? Moet je weten wat, bijvoorbeeld, het “Vervangen buitenplafond hwc” inhoudt? Naar mijn mening is dát niet per sé nodig (hoewel het geen kwaad kan), dat is meer iets waar bestuur, eventuele technische commissie, VvE-beheerder en technisch manager van die VvE-beheerder zich mee zouden moeten bezighouden.

Het enige wat je als VvE-lid wél zou moeten snappen, is dat uit een MJOP een lijst met toekomstige uitgaven per jaar naar voren komt én dat die lijst het basisfundament vormt voor de bepaling van de benodigde dotatie. Andere “fundamenten” zijn onder meer de scope van het MJOP danwel de door de VvE gehanteerde scope van het MJOP, (begin)saldo van het reservefonds, te verwachten indexering van onderhoudskosten, rendement saldo reservefonds en de jaarlijkse indexering van de dotatie.

Rob haalt terecht aan dat veel VvE-leden niet ver vooruit willen kijken waar het het bepalen van de dotatie betreft. En inderdaad, verder vooruitkijken betekent altijd dat de dotatie hoger wordt en dát wil niet iedereen. Om te laten zien welke effecten te verwachten zijn bij het naar achter in de tijd verschuiven van het reserveren voor toekomstig onderhoud, heb ik een tweetal tabellen gemaakt om dit duidelijk(er) te maken: Dotatie: kortcyclisch vs lange termijn.

Over de juridische aspecten van de in het gelinkte document genoemde mogelijke consequenties van kortcyclisch bepalen van de dotatie wil ik het nu niet hebben maar ik sluit niet uit dat de overheid met aanvullende wetgeving op dit punt gaat komen.

[DikOz]

Zou je de formule voor de dotatie 2026 willen delen?
Die 5 jaar verbied je toch niet om elk jaar een MJOP te berekenen? En dus in 2027 dezelfde formule te gebruiken als in 2026. Levert dat niet een veel beter resultaat?

[PMSchC]

Je kunt inderdaad de dotatie elk jaar herberekenen in plaats van elke 5 jaar. Ik heb het hierboven gelinkte document[/url] uitgebreid met
– een tabel op basis van jaarlijkse herberekening
– de formules (dat zijn er trouwens 2) met een link naar een simpel (want: houdt geen rekening met een eventueel rendement) Excel-bestand voor het berekenen van de dotatie

Die jaarlijkse herberekening levert ten opzichte van de 5-jaarlijkse herberekening overigens geen spectaculaire verschillen op, in mijn optiek althans.

Een panklaar bestand waarmee alles doorgerekend kan worden op de manier zoals ik die in het gelinkt document laat zien, kan ik om diverse redenen niet leveren.

[PMSchC]

Volg link in post hierboven voor een bijgewerkte versie van het gelinkte document.

• Deze reactie is gewijzigd 3 weken, 3 dagen geleden door .

[Auteur]

Berichten