breukdeel versus onderhoud tuin
- Dit onderwerp bevat 31 reacties, 6 deelnemers, en is laatst geüpdatet op september 10, 20202:05 pm door .
-
Berichten
-
Het wezenlijke verschil tussen erfafscheiding (grens met openbare ruimte,kan van paaltes met draad tot complete muren) en afscheiding van balkons en terrassen (die bij de bouw/architectuur horen) en de balkons en terrassen als zodanig maken/vormen lijkt me evident. Dat is ook de standaard.
Wanneer je vergadering zou willen proberen te overtuigen zou je in de AvS nog kunnen kijken of de oppervlakten van balkons en terrassen ook 100% meetellen. Zo die ook volledig meetellen heb je wat mij betreft weinig argumenten. Dat zou hooguit anders kunnen zijn wanneer die oppervlakten geheel niet of slechts voor een klein percentage zouden meetellen.Met het grote verschil dat ik me niet beperk tot iets te roepen over verspilling van tijd en tenminste nog een poging doe om de vragen van WJ te beantwoorden en uitleg te geven!
@Bob: in de haast wat spelfouten gemaakt.
Wat had er dan wel moeten staan, of om de woorden van Rob te gebruiken, je lult lekker (en bijna zonder woorden) maar wat wil je nou eigenlijk wel zeggen? Met heel weinig woirden niets zeggen vind ik niet echt knap. 😉
Wanneer je vergadering zou willen proberen te overtuigen zou je in de AvS nog kunnen kijken of de oppervlakten van balkons en terrassen ook 100% meetellen. Zo die ook volledig meetellen heb je wat mij betreft weinig argumenten.
Hallo Bob. Dit begrijp ik niet. De kern van mijn probleem is juist de ongelijke behandeling van balkons en terrassen enerzijds en de tuin anderzijds bij de bekostiging van hek en traliewerk. Dan moet bij de breukdelen de zaak ook ongelijk behandeld worden op een vergelijkbare manier.
Hi JW,
Middels AvS en het daarin van kracht verklaarde MR (waarop weer wijzigingen kunnen worden aangebracht in de akte) wordt vastgesteld welke delen/zaken gemeenschappelijk zijn. Alleen de kosten van gemeenschappelijke delen/zaken worden gezamenlijk gedragen, en wel naar het in de AvS vastgestelde breukdeel.
Waar in de MR’n 1973 en 1983 nog ruimte was voor interpretatie is met ingang van het MR1992 en alle daarop volgende MR’n standaard bepaald dat hek- en traliewerk, voor zover het privé afscheiding van tuinen betreft, niet als gemeenschappelijk worden aangemerkt. Kosten voor tuinhekken en dergelijke komen sinds MR1992 daarmee altijd voor rekening van de “tuineigenaar”, tenzij dat in de AvS expliciet anders wordt geregeld. Willekeur is wat mij betreft een onjuiste kwalificatie, eigen kosten is de standaard. De logica daarin gaf ik beknopt in eerdere post.
5:113 BW geeft hoe het breukdeel wordt vastgesteld.
“De aandelen die door de splitsing in appartementsrechten ontstaan, zijn gelijk, tenzij bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald. In het laatste geval blijkt uit de akte op welke grondslag die verhouding berust.”
In jouw eigen AvS kun je vinden wat de grondslag is voor jouw/jullie breukdeel (/-delen). Wanneer de breukdelen op basis van oppervlakte van de privégedeelten worden bepaald gaat het meestal om de (totale binnen/buiten) gebruiksoppervlakte (bruto, netto o.i.d.), waarbij de buitenruimte mogelijk voor slechts een percentage meetelt. Die keuze is aan de splitser. Wanneer je wijziging van de vastgestelde breukdelen nastreeft zou je hooguit en in het beste geval enige overtuigingskracht kunnen hebben als op dat punt balkons, terrassen en tuin verschillend worden meegeteld. Vandaar dat ik je daarop wees, zie mijn eerdere post.
Hoop dat het duidelijker is geworden.
Vriendelijke groet, BobHallo Bob,
Dank voor je commentaar. Wij zijn het er helemaal mee eens dat de kosten voor de tuin geheel door ons gedragen worden. En we accepteren dat de VvE voorwaarden aan het gebruik van de tuin kan opleggen. Je bent tenslotte gezamenlijk gebruiker van een gebouw. Maar het is niet redelijk en billijk dat de tuin dan meetelt bij ons breukdeel.
Óf de tuin wordt volledig meegeteld en het onderhoud is voor rekening van de VvE, net zoals bij de balkons en terrassen het geval is.
Óf de tuin wordt niet meegeteld en het onderhoud is voor onze rekening.
Zo zou het volgens ons moeten zijn. Dat de splitser de vrijheid heeft om het anders te zien, is een ongelukkig gebrek aan regeling. We proberen op de eerstvolgende vergadering van de VvE onze medeleden te overtuigen van ons standpunt en een wijziging in de AvS te bewerkstelligen.Dat de splitser de vrijheid heeft om het anders te zien, is een ongelukkig gebrek aan regeling.
Ongelukkig of niet, het is nu eenmaal zo geregeld en daar zullen we het mee moeten doen.
Ik zie tenminste niet zo snel er iets op dat gebied veranderd zal gaan worden.We proberen op de eerstvolgende vergadering van de VvE onze medeleden te overtuigen van ons standpunt en een wijziging in de AvS te bewerkstelligen.
Ook al is het wellicht onredelijk, de situatie was bekend/ of had bekend moeten zijn toen de handtekening op de koopovereenkomst werd gezet.
Waarom zouden andere eigenaren nu mee gaan werken aan het het wijzigen van de akte?
Ten eerste is het een kostbare aangelegenheid, ten tweede moeten alle hypotheekhouders ook toestemming geven voor het wijzigen van de akte en ten derde zal de VvE eigenaren die schade oplopen door het wijzigen van de akte wellicht schadeloos moeten stellen.Zelfs met goede argumenten zal het moeilijk blijven om de AVS aan te laten passen. (Wellicht ongenuanceerd en/of te kort door de bocht)
Ik ben het daarom ook geheel eens met bovenstaande reactie (ongenuanceerd en kort door de bocht of niet)
Onderhoud van gemeenschappelijke delen/zaken en vaststelling van breukdelen staan los van elkaar.
De tuin is jouw tuin, en jij hebt het exclusieve gebruik van de tuin. De tuin is privé en komt volledig voor jouw rekening.
Het bij jou (kennelijk) vigerende MR2017 bepaalt in artikel 33 lid 1:
Iedere Eigenaar en Gebruiker die recht heeft op het gebruik van een Privé-gedeelte waartoe een tuin behoort is verplicht dit (deel van het) Privé-gedeelte voor zijn rekening als tuin aan te leggen en te onderhouden met inachtneming van de besluiten van de Vergadering en van het bepaalde in het eventuele Huishoudelijk Reglement. Onder dit onderhoud is begrepen het onderhoud, herstel, de vernieuwing en vervanging van erfafscheidingen, bergruimten en schuren. Het in de vorige twee zinnen bepaalde geldt niet indien en voor zover uit de Akte blijkt dat de aanleg, het onderhoud, het herstel en de vernieuwing dan wel vervanging dient te geschieden door en/of voor rekening van de gezamenlijke Eigenaars.
“Jouw” splitser heeft zich gewoon bij het MR neergelegd. Niets bijzonders aan. Geen gebrek aan regeling, geen willekeur en geen weeffout. Hetgeen in de AvS en het MR is neergeslagen is geheel in lijn met en conform de geldende norm.Óf de tuin wordt volledig meegeteld en het onderhoud is voor rekening van de VvE, net zoals bij de balkons en terrassen het geval is. Óf de tuin wordt niet meegeteld en het onderhoud is voor onze rekening.
Bob, Je gaat geheel voorbij aan de onredelijkheid die er in het MR zit wanneer de tuin in het breukdeel meetelt.
Jammer dat je mijn uitleg niet begrijpt, of niet wilt begrijpen. Het is niet anders, dat kan ik niet veranderen. Dit is nu eenmaal al tientallen jaren de norm.
Je zal toch iemand anders moeten vinden die het wel met je eens is. 😉Ik heb van jouw uitleg begrepen dat in het MR nu eenmaal staat dat alles van de tuin voor rekening van de privé eigenaar is. Daar hebben we ook geen probleem mee.
Maar een breukdeel moet in deze context redelijk en billijk zijn. En dat is die in ons geval niet.Een laatste poging.
Als de basis voor het breukdeel de oppervlakte van het appartementsrecht is telt de binnenruimte mee, en (een percentage van) de buitenruimte (exclusief gebruiksrecht).
Wanneer de/alle buitenruimtes gelijkelijk worden meegerekend (bejegend) kan er nimmer sprake zijn van onredelijkheid, noch van onbillijkheid.
Als jij dat anders ziet accepteer ik dat vanzelfsprekend, maar ik deel jouw mening absoluut niet.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.