[bovenbuur]

Slapende VVE, geen geld in een pot
bovenwoning 3/5 verantwoordelijk voor gezamenlijk dak (die bewonen wij)
benedenwoning 2/5 verantwoordelijk voor gezamenlijk dak (buurvrouw)

We bewonen de bovenwoning met een continu vochtige slaapkamermuur, vanwege een doorslaande schoorsteen. Bladderend stucwerk is al een aantal keren door mij weggestoken en aangesmeerd en provisorisch bewerkt met isoleer.

Ik heb het hier al twee jaar geleden over gehad met de buurvrouw, maar ik wilde sowieso dat het (in mijn ogen urgente) probleem met de schoorsteen werd opgelost. Ze vroeg of we daarvoor offertes wilden opvragen, maar het probleem is dat de schoorsteen moeilijk bereikbaar is, alleen via een heel klein dakraampje waar je vanwege een lastige hoek omslachtig doorheen kan. We hebben een belachelijk hoge offerte gehad, diegene had er duidelijk geen zin in. Een ander wilde alleen het dak op als hij het ook gelijk mocht maken, uurtje factuurtje… maar daar gaf de buurvrouw geen toestemming voor omdat ze graag vooraf wilde weten waar ze aan toe was. We zagen niet hoe we uit deze kip-ei-situatie kwamen. Ik heb dit aan de buurvrouw uitgelegd en zij gaf aan dat ze ook wel een offerte kon vragen aan iemand die binnenkort bij haar aan de slag ging. Daar hebben we niks meer op gehoord. Achteraf blijkt ze zich die uitspraak niet meer te herinneren, maar toen dat misverstand duidelijk was, was het inmiddels alweer winter.
Daarnaast is het dak eigenlijk ook aan vervanging toe. De pannen zijn nog origineel (en het pand is van begin vorige eeuw). De pannen zouden gemetseld moeten zijn, maar de specie is er in de loop der jaren op veel plekken tussenuit gewaaid, dus er liggen er veel los. In de praktijk komt het erop neer dat wij na elke storm (westenwind, zonder beschutting want buurpand ligt lager) moeten controleren of de pannen nog goed liggen. Het is ook een gevaarlijke situatie vanwege de stoep/straat aan de voorkant waar we ons niet prettig bij voelen.

En nu is het voorjaar en hebben we een redelijke offerte voor het impregneren van de schoorsteen en het vastzetten van de losse pannen met specie. Deze man wees ons ook op de staat van het dak, maar zei dat we het met wat oplapwerkzaamheden nog wel een paar jaar kunnen uitzingen. De offerte is dus voor het omkleden van de schoorsteen (al het voegwerk is er namelijk tussenuit, stenen poreus) en voor het vastzetten van pannen/nokvorsten.

Op deze offerte werd niet meteen gereageerd, maar blijkt nu de catalysator te zijn geweest voor de beslissing van mijn buurvrouw om te gaan samenwonen. Ze gaat dus verkopen en is niet meer bereid om nog te investeren. De heisa met die schoorsteen heeft volgens de buurvrouw zo lang geduurd, dat we niet van haar kunnen verlangen dat ze daar nu nog aan moet betalen. Maar nieuwe bewoners zeggen natuurlijk hetzelfde! Bovendien wil de buurvrouw ook niet betalen aan iets wat voor niets is… als na een paar jaar het dak alsnog wordt vernieuwd, dan is het zonde dat we de pannen nog hebben laten vastzetten. Ja, het liefst doen wij het in 1x goed. Dat oplappen is juist om haar tegemoet te komen en dan zijn wij de enigen die dubbel betalen. De huidige buurvrouw betaalt haar 2/5 voor het oplappen en de nieuwe bewoner 2/5 voor de grondige vernieuwing. We snappen wel dat ze niet zit te wachten op de vernieuwing van het dak, maar wat de schoorsteen betreft willen wij niet wachten tot we met de nieuwe buren om de tafel kunnen. Aangezien ze het pas over een paar maanden in de verkoop wil zetten, gaat het er dan deze zomer weer niet van komen.

De buurvrouw is van plan om de dakproblemen niet te melden aan belangstellenden. Bovendien is ze van plan zonder makelaar te verkopen en zal er dus ook niet op gewezen worden dat ze een meldingsplicht heeft, volgens mij óók als er na een aantal jaar een nieuw dak op de planning staat. Ik hoop dat ze dat in haar onwetendheid heeft gezegd, want het betekent voor ons niet alleen een vervelende start met nieuwe bewoners, we weten ook niet waar dit op uit gaat draaien als deze twee partijen de zwarte piet naar elkaar toe gaan schuiven. Want uiteindelijk zijn wij de enige partij die direct gebaat is bij een goede oplossing en het kost ons nu al zoveel frustratie en energie dat we de oplapwerkzaamheden maar gewoon willen laten uitvoeren.

Tot slot nog een laatste vraag. We stelden voor om de slapende VVE tot leven te wekken, vanwege de veranderde regelgeving. Dat wilde ze uiteraard ook niet meer. Maar wat gebeurt er als ze straks met de kopers bij een notaris zit en je als VVE nog niets hebt geregeld? Lopen we dan risico op een boete?

[Rob]

Een slapende VvE is eigenlijk ALTIJD zeer onverstandig.
Het lijkt mij dan ook zinvol om zelf het iniatief te nemen om de VvE te activeren.
Uiteraard zal je buurvrouw daar, zo ik vrees, niet (graag) aan meewerken.
Je zou dan in een vergadering kunnen besluiten om genoemd onderhoud uit te gaan voeren.
Aangezien de buurvrouw ook daar waarschijnlijk niet in mee zal je, zo ik wederom vrees, naar de rechter moeten stappen voor een vervangende machtiging.
Overigens is het ook nog zeer de vraag of bij verkoop van het huis van je buurvrouw een eventuele hypotheekverstrekker een financiering zal verstrekken als blijkt dat de VvE niet actief is.
Daarnaast mag duidelijk zijn dat ze ook een groot risico loopt als later blijkt dat ze niet heeft voldaan aan haar mededelingsplicht.
Ik denk dat het dan vele malen goedkoper is om nu de zaken goed op te lossen 😉
 

[Carla]

Beste Bovenbuur,
Lastige kwestie. Toch zijn er ook hier wegen die gegaan moeten worden mogelijk.
Overigens complimenten voor je geduldige houding, waar nu een einde aan komt. Begrijpelijk.
Ik ben het met @ Rob eens, de zaken nu goed oplossen.
Feiten zijn dat jij evenals je onderbuurvrouw er beiden nog wonen.
Wat mevrouw van plan is ( over enige maanden haar deel te verkopen ) doet daar niets aan af. Stel je de situatie voor dat zij NIET gaat verkopen maar verhuren! )
Jij kunt nu, per direct aktie gaan ondernemen om de VvE te aktiveren.
Ter info: https://www.nederlandvve.nl/doc-en-handleidingen/activeren-slapende-vve/
of hier: https://www.eigenhuis.nl/appartement-en-vve/slapende-vve of: http://www.vverecht.nl/2007/03/activeren-slapende-vve/
Kost je wellicht wat tijd en energie. Maar het gevolg is wel dat zolang de huidige mevrouw eigenaar is, zij zal moeten voldoen aan de regelgeving. Dus maandelijks haar bijdrage storten en bij reparatie mee betalen volgens het breukdeel.
Weigert zij, ja dan helaas…….is de gang naar de kantonrechter onvermijdelijk, denk ik.
Wanneer je de VvE nu wakker gaat kussen 😉 dan weten de eventuele kopers van het eigendom van de onderbuurvrouw meteen waar ze aan toe zijn. En mocht ook jij, in de nabije toekomst, plannen ontwikkelen om je eigendom te gaan verkopen, dan is een aktieve VvE een ‘plusje.’
Succes en goede moed.
Met vriendelijke groet,
Carla
p.s. Inmiddels geeft zo’n 90% van de bij een VvE betrokken huishoudens aan dat hun vereniging actief is. De overige 10% betreft over het algemeen kleine VvE’s met slechts twee of drie eigenaren. Vaak gaat het dan om de wat oudere boven- en benedenwoningen in de grote steden. Toch is het ook voor hen van belang (en wettelijk verplicht) om de VvE te activeren, al is het maar om niet in de problemen te komen wanneer er sprake is van ad hoc uit te voeren onderhoud. Met vragen over het organiseren van een VvE kun je terecht bij de Kamer van Koophandel.

[Colin]

Het verhaal al lezende, was het eerste dat in mij opkwam wat Rob in zijn 2e alinea terecht aangeeft. De VvE is niet actief, heeft geen dubbeltje in kas, en het pand heeft fors achterstallig onderhoud.
Tsja, je kunt er een argeloze koper tussen hebben zitten, maar dan nog…. ik kan me niet voorstellen dat een bank dit gaat financieren. In theorie zou de verkoop van die benedenwoning volkomen kansloos moeten zijn. Als de buurvrouw daarmee geconfronteerd wordt, zal ze inzien dat ze toch maar beter haar zaakjes op orde kan brengen.
Hoe dan ook, is het verstandig om het voortouw te nemen en de VvE te activeren, zoals Carla adviseert met nuttige verwijzing naar de juiste informatie.

[bovenbuur]

Dank voor de reacties zover en de links! Er is inmiddels wel een doorbraakje, de buurvrouw heeft waarschijnlijk ook rond geïnformeerd en aangegeven dat we de tijdelijke werkzaamheden mogen laten uitvoeren. Ze doet het voor komen alsof ze met haar hand over haar hart strijkt, dat heb ik maar zo gelaten want er is me veel aan gelegen om de boel niet te laten escaleren. Maar daarom heb ik ook niet durven vragen of ze denkt dat het nu niet nodig is om nieuwe bewoners te melden dat een nieuw dak in de planning moet komen voor over een paar jaar. Dat is natuurlijk ook iets wat normaliter in een onderhoudsplan genoemd zou worden (info uit de links). Klopt het, als ik denk dat ze alsnog moet melden dat het dak in slecht staat is?
Wij behoren inderdaad tot die 10% waar Carla het over heeft: een wat ouder stadspand en slechts 2 eigenaren. We zitten in een populaire regio waar de markt overspannen is, zodoende kan ik me voorstellen dat een koper niet wil vallen over een ontbrekende VVE-pot. Maar ik heb er niet bij stilgestaan dat een hypotheekverstrekker daar anders over denkt… misschien helpt dat om de buurvrouw wat dat betreft over de streep te trekken. Ik zou me ook kunnen voorstellen dat we nu een laag bedragje afspreken, wat dan i.o. met de nieuwe bewoner wordt verhoogd tot een realistisch bedrag.

[bovenbuur]

Dank voor de reacties zover en de links! Er is inmiddels wel een doorbraakje, de buurvrouw heeft waarschijnlijk ook rond geïnformeerd en aangegeven dat we de tijdelijke werkzaamheden mogen laten uitvoeren. Dat is fijn, maar ik heb niet durven vragen of ze denkt dat het nu niet nodig is om nieuwe bewoners te melden dat een nieuw dak in de planning moet komen voor over een paar jaar.
Wij behoren inderdaad tot die 10% waar Carla het over heeft: een wat ouder stadspand en 2 eigenaren. We zitten in een populaire regio waar de markt overspannen is, zodoende kan ik me voorstellen dat een koper niet wil vallen over een ontbrekende VVE-pot. Maar ik heb er niet bij stilgestaan dat een hypotheekverstrekker daar anders over denkt… misschien helpt dat om de buurvrouw wat dat betreft over de streep te trekken. Ik zou me ook kunnen voorstellen dat we nu een laag bedragje afspreken, wat dan i.o. met de nieuwe bewoner wordt verhoogd tot een realistisch bedrag.

[Carla]

Beste Bovenbuur,
Ik begrijp dat je het fijn vind dat er nu toch aktie wordt ondernomen om van je, al gedurende lange tijd, vochtige slaapkamermuur verlost te worden.
Maar ga jezelf niet voor de gek houden om met elkaar een lager bedragje af te gaan spreken.
Wanneer je de VvE tot leven wilt gaan roepen volg dan gewoon netjes de koninklijke weg. Zorg voor een realistisch kostenplaatje en ga er samen voor sparen. Je kan het niet maken om , voor de lieve vrede, de huidige eigenaar te ‘sparen’ en de nieuwe eigenaar het volle pond te laten betalen. Het gaat immers niet alleen over het dak maar het behelst het complete pakket: Onderhoud/verzekering.
Betreffende gebreken bij verkoop:
https://www.eigenhuis.nl/huis-kopen/bestaande-bouw/verborgen-gebreken-bij-koop-en-verkoop
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Auteur]

Berichten