[Miep Fransen]

In onze VVE (13 appartementen + diverse gemeenschappelijke ruimten, ondergebracht in een carree-boerderij) is het onderhoud van de daken voor rekening van de VVE. In het kader van het energiezuiniger maken van de woning wil een eigenaar zijn dak isoleren. Dit was blijkbaar bij de restauratie, 33 jaar geleden, in zijn woning nog niet gebeurd; de overige daken zijn wel geisoleerd. Zijn de kosten hiervan nu voor rekening van de VVE of voor de eigenaar?

[William]

Hoi Miep,
Allereerst, de betreffende eigenaar maakt kennelijk de vergissing dat het ‘zijn’ dak is, dit is niet het geval, het dak is de verantwoordelijkheid van alle eigenaren. Ten minste, als volgens jullie splitsingsakte blijkt dat het dak gemeenschappelijk goed is.
Mocht dit het geval zijn, is de keus om het dak wel of niet te isoleren dus aan de vergadering van eigenaars, en de daartoe leidende kosten ook voor rekening van de VvE.

[Bob]

Hi Miep,
Een dak isoleren is iets anders dan een dak vervangen. Een dak vervangen mag onderhoud heten, maar een dak isoleren kan ook “los” van onderhoud en per appartement.
Hoe is dit 33 jaar geleden gebeurd? Waarom zijn destijds alle daken minus 1 geïsoleerd?
Vriendelijke groet, Bob

[Miep Fransen]

Bedankt voor jullie reactie;  de ruimte(s), die toendertijd niet geïsoleerd werden waren vlieringen, afgescheiden van de rest van de woning door een plafonnetje. Dit kwam maar in een paar woningen voor; er werd niet veel aandacht aan besteed omdat energiezuinige woningen toen niet zo actueel waren als nu.Een ander eigenaar heeft (ca 28 jaar geleden) zelf isolatie aangebracht op zijn vliering en dit niet geclaimd bij de VVE. Voor het geval dat de isolatie voor rekening van de VVE komt (wie beslist dat?) zou dit dus eigenlijk ook alsnog vergoed moeten worden door de VVE. Het blijft natuurlijk een interessante vraag of energiebesparende maatregelen, aangebracht aan de woning, voor rekening zijn voor de VVE of voor de individuele eigenaar. Dit geldt b.v. ook voor het aanbrengen van b.v. dubbel glas; we wonen in een oude gerestaureerde boerenhoeve, waar op nog veel plekken oude, tochtende enkel-glasramen zijn.
 
 

[William]

Hoi Miep,
een vliering is iets anders dan een dak, dit maakt het verhaal weer anders. De splitsingsakte schrijft voor welke delen ‘voor de VvE’ zijn en welke niet, en geen enkel ander document! Ook de situatie omtrent het glas staat hierin beschreven. Dus, eerst de akte er eens op na slaan 🙂 .
Overigens staat het elke eigenaar vrij om aan de binnenzijde/onderzijde van de bezoldering/dakbeschot isolatiemateriaal aan te brengen.

[Bob]

Hi Miep,
Dank voor de nadere toelichting.
Wat mij betreft beperken we het verhaal nu even tot het isoleren van het dak.
Het isoleren van het dak is niet aan te merken als (noodzakelijk) onderhoud, noch als herstel/reparatie. Daarmee zijn de kosten in principe al niet voor de gezamenlijke eigenaars/de VvE.
De vliering is als deel van de zolder niet gemeenschappelijk en behoort tot het eigen appartement(srecht).
Wanneer een eigenaar wenst te isoleren gebeurt dat op eigen kosten, en zonder de gemeenschappelijke zaak (het dak) te beschadigen (geweld aan te doen). Geen van de andere eigenaars heeft ook maar enig belang bij het isoleren van de vliering van één van de eigenaars. De isolerende eigenaar mag voor isolatie kiezen, maar op eigen kosten.
De enige keer dat de VvE zou moeten betalen is wanneer de VvE behoefte heeft om te isoleren (bijvoorbeeld in algemene ruimtes, waarmee energiekosten van de VvE worden gedrukt en iedere eigenaar belang heeft), en dan geldt dat de leden eerst rechtsgeldig tot deze maatregel moeten besluiten.
Mocht je vragen hebben betreffende het aangebrachte glas dan horen we het wel.
Vriendelijke groet, Bob.

[Miep Fransen]

Beste Bob en William,
Interessant, hoe in onze discussie, standpunten kunnen veranderen door de puntjes op de i te zetten. Ben in ieder geval blij met jullie verhelderende argumenten, die mij op weg helpen een zo “rechtvaardig” mogelijk standpunt in te nemen, wat toch wel belanrijk is voor de discussies in de VvE waar de gemoederen hoog kunnen oplopen als het gaat om de vraag: “wie zal dat betalen”.
Zal in ieder geval ook nog eens de splitsingsakte doornemen maar denk dat ik in dat oeroude document wel iets vind over gemeenschappelijke daken maar niet over isolatie van daken.
Bedankt voor de moeite,
Miep Fransen
 
 
 
 
 
 

[Bob]

Hi Miep,
Graag gedaan.
Je kunt inderdaad de akte nog eens goed doornemen, maar ik weet zeker dat je daar niets gaat vinden over isolatie. Het dak is zonder twijfel ook gemeenschappelijk.
Ik blijf bij mijn post, het isoleren van een eigen vliering/dak is niet voor kosten van de VvE.
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Miep,
Nog een tip, nu je de akte toch gaat doornemen.
Ik vermoed dat jouw akte waarschijnlijk zal zijn gebaseerd op, of het MR 1973, of het MR 1983. Mocht mijn inschatting correct zijn dan wijs ik je hier even op artikel 17 (1973) en artikel 3 (1983) waar je een limitatieve opsomming vindt van kosten die voor rekening van de VvE (de gezamenlijke eigenaars) komen.
Isoleren kun je niet onder deze noemer brengen.
Mocht je in de akte anders vinden dan houd ik me aanbevolen voor een vervolg van jouw thread.
Met vriendelijke groet, Bob

[Anoniem]

Miep Fransen wrote:

In onze VVE (13 appartementen + diverse gemeenschappelijke ruimten, ondergebracht in een carree-boerderij) is het onderhoud van de daken voor rekening van de VVE. In het kader van het energiezuiniger maken van de woning wil een eigenaar zijn dak isoleren. Dit was blijkbaar bij de restauratie, 33 jaar geleden, in zijn woning nog niet gebeurd; de overige daken zijn wel geisoleerd. Zijn de kosten hiervan nu voor rekening van de VVE of voor de eigenaar?

Ik raad u aan om de bewoners van het huis te verzamelen en met hen de isolatie van het dak te bespreken omdat de isolatie ruwweg gesloopt wordt !

[Auteur]

Berichten