Dakvenster VVE / Geen VVE
- Dit onderwerp bevat 8 reacties, 5 deelnemers, en is laatst geüpdatet op augustus 1, 20241:53 pm door .
-
Berichten
-
Beste,
Wij wonen in een appartement op de bovenste verdieping van een drielaags wooncomplex in Den Haag.
In ons appartement is 5 jaar geleden door een van de vorige eigenaren zonder toestemming van de VVE een dakvenster geplaatst. Daar is tussen de plaatsing en nu (bij mijn weten) geen formeel bezwaar tegen aangetekend.
De afgelopen 5 jaar zijn er verschillende lekkages aan het dakvenster geweest. De reparatiekosten hiervan zijn allemaal betaald door de VVE. Mijn inziens wordt hiermee impliciet akkoord gegaan met het dakvenster, en met het delen van de onderhoudskosten.
Nu hebben twee van de VVE leden bij de laatste VVE vergadering ineens bepaalt dat vanaf nu de onderhoudskosten van het dakvenster (en reparatiekosten verband houdend met het dakvenster) niet meer worden gedeeld, maar volledig door ons moeten worden betaald.
Volgens mij kan dit alleen als bij aanleg van het dakvenster de splitsingsakte gewijzigd wordt. Daarnaast heeft de VVE eerder wel meermaals betaald voor het onderhoud en reparatiekosten. Is er dan geen sprake van rechtsverwerking?
Mijn vraag is of de VVE alsnog het plaatsen van het dakvenster kan aanvechten, en wie verantwoordelijk is voor de onderhoudskosten; de VVE of wij zelf?
(PS: zelfde vraag ook op ander forum gesteld, maar ik denk dat hier nog meer expertise zit ;-))
Beste vragensteller,
In je Modelreglement en/of Splitsingsakte kan je vinden wat als gemeenschappelijk wordt gezien en dat de eigenaars gezamenlijk de kosten voor de gemeenschappelijke delen/zaken dragen.
Wanneer er gehandeld zou zijn, in het verleden, zoals het hoorde…..had de toenmalige eigenaar natuurlijk toestemming moeten vragen aan de VvE in vergadering bijeen, om een dakraam te mogen plaatsen. Mocht die toestemming zijn verleend, dan zou na plaatsing het onderhoud voor rekening van de VvE zijn. ( als mocht blijken uit je stukken dat het dak en de ramen/kozijnen van het gebouw gemeenschappelijk zijn! )
Dat nu in jouw situatie er geen toestemming is verleent, maakt m.i. het bovenstaande niet anders.
Mogelijk zou de VvE nu kunnen besluiten om van die ( reparatie ) kosten af te willen, het dakraam te laten verwijderen. Maar….dat is dan een, naar mijn idee, op zich zelf staande zaak. Waar je mogelijk tegen in het verweer kan komen op grond van redelijkheid en billijkheid. Je mocht er immers op vertrouwen dat hetgeen je aankocht niet belast zou zijn met de gevolgen die je nu ondervind.
Met vriendelijke groet,
CarlaMocht die toestemming zijn verleend, dan zou na plaatsing het onderhoud voor rekening van de VvE zijn. ( als mocht blijken uit je stukken dat het dak en de ramen/kozijnen van het gebouw gemeenschappelijk zijn! )
Dat nu in jouw situatie er geen toestemming is verleent, maakt m.i. het bovenstaande niet anders.
Dat is alleen maar zo als de vergadering geen voorwaarden zou hebben gesteld aan de toestemming. De vergadering had eenvoudig kunnen bepalen dat onderhoud e.d. voor jouw risico en rekening zouden komen.
Dat maakt alles dus anders.
De vorige eigenaar heeft jou, kennelijk zonder daarop te wijzen, een illegaal dakvenster geleverd. Dat is tussen jou en de vorige eigenaar. Daar heeft de VvE niets mee te maken. De VvE zit slechts met het bekende eindresultaat.
Over deze kwestie is daarmee veel meer te zeggen.
Ik wens je in elk geval veel succes.…De vergadering had eenvoudig kunnen bepalen dat onderhoud e.d. voor jouw risico en rekening zouden komen.
Hoi Bob,
Eerlijk gezegd ging ik daar ook altijd vanuit.
Kort geleden kreeg ik echter dit artikel m.b.t. deze uitspraak onder ogen.
Daarin wordt min of meer aangegeven dat het niet mogelijk zou zijn om met een afzonderlijke overeenkomst tussen de VvE en een individueel lid af te wijken van hetgeen er in de splitsingsakte is bepaald.Wat mij betreft wel een opmerkelijke uitspraak !
Tsja, zeer opmerkelijk. Geen wijziging oppervlakte noch wijziging volume van het appartementsrecht.
De uitzondering bevestigt de regel zeg ik maar.
Jammer dat dit niet net als Wortelboer is doorgegaan naar de HR.
Misschien is het zo ook wel nodig om voor een doorvoer voor een elektrakabel ter bediening van een screen of scherm tegen de zon voor de ramen de AvS te wijzigen!
Alles is zo mogelijk. De VvE is net als Kruidvat; Steeds verrassend, altijd (on-)voordelig.Aanvullend trek ik mijn opmerking over volume in. Het gaat immers om een dakkapel en niet een dakraam. Het in de uitspraak genoemdedakraam betreft een andere zaak, vandaar de verwarring.
Zie ook deze beschouwing:
Kan de VvE een dakopbouw, aanbouw of dakkapel toestaan zonder wijziging van de splitsingsakte?
Daarin wordt min of meer aangegeven dat het niet mogelijk zou zijn om met een afzonderlijke overeenkomst tussen de VvE en een individueel lid af te wijken van hetgeen er in de splitsingsakte is bepaald.
Uit bovengenoemde beschouwing en betreffende vonnis de volgende quote:
“het is niet gebleken dat er enige afspraak over de kosten van de dakkapel is gemaakt.”
Hoop dat TS hier iets mee kan.
MVG,Bob
Lijkt erop dat je geluk had dat de VvE jou geholpen heeft net het betalen van rekening die alleen jij had moeten betalen.
Maar slechte aannemer(s) die geen normaal dakvenster kan maken zonder terugkerende lekkages. Dat lijkt mij een groter probleem.
En wanneer een individueel lid iets aanbrengt aan een gebouw, is het niet automatisch bezit geworden van de VvE.Met de juiste advocaat haal je jouw gelijk bij de rechter.
Met de juiste advocaat haalt de tegenpartij haar gelijk bij de rechter.
Want je noemt nogal wat zaken die zowel in voordeel als nadeel van beide partijen werken. Toch geef ik de tegenpartij meer kans van slagen.Misschien is de verstandige keuze gewoon er samen uitkomen, of gewoon accepteren dat je al die tijd geluk had dat de VvE jouw rekening had betaald. Alleen omdat de VvE rekeningen heeft betaald, betekent echt niet dat de VvE of de meerderheid van haar leden akkoord gaat met een dakvenster en het delen van de onderhoudskosten voor onbepaalde tijd.
Dank voor jullie reacties! Helaas is dit topic weer relevant geworden. Ik begrijp de reacties in de trant van “nu zit de VVE met de gebakken peren” goed! Echter is het zo dat wij het appartement pas eind 2022 hebben gekocht. Het dakraam is aangebracht in 2018 (drie eigenaren terug), en de reparaties zijn op verschillende momenten uitgevoerd in opdracht van en betaald door de VVE. Ik heb dus nergens geluk of pech mee gehad, maar gewoon een appartement gekocht. De illegaliteit van het dakvenster is enkel ter sprake gekomen in een vergadering in 2018 (iets in de trant van “niet zoals het hoort”). Verder is daar nooit meer over gesproken. Na plaatsing hebben is er (ons inclusief) drie keer van eigenaar gewisseld. Iedere wisseling bood volgens ons mogelijkheid tot aanpassing van de splitsingsakte. Dit is niet gebeurd. Hierdoor gingen wij uit van de situatie dat het dakraam onderdeel is van de VVE.
De VVE eist nu dat het dakraam wordt verwijderd (op onze kosten), daar wij het oneens zijn met de nieuwe kostenverdeling. Indien wij dit niet binnen 6 weken doen, wordt er een gang naar de rechter gemaakt. Ik vraag mij af of dit redelijk is. Wat is jullie inschatting?
Beste vragensteller,
Het is nu eenmaal heel lastig om een inschatting te geven van je kansen bij een rechtsgang in deze.
Tegelijk denk ik, op grond van de door jou aangeleverde gegevens m.b.t. de loop der dingen, dat er een gebrek zou kunnen zijn aan redelijkheid en billijkheid.
Jij kocht immers een appartementsrecht waarvan jij niet kon weten dat het recht belast zou zijn met een verbouwing die niet is goedgekeurd door de VvE in 2018.Als ik jou was zou ik zorgen voor alle schriftelijk vastgelegde informatie vanaf 2018, die te maken hebben met het geplaatste dakraam. Denk hierbij aan alle notulen vanaf 2018 en de klachtenprocedures m.b.t. het dakraam en de oplossingen daarvoor, incl. de betaalde facturen.
Je zou ook nog schriftelijk antwoord kunnen vragen aan het bestuur op welke grond zij van mening zijn de kwestie nu geheel op jouw bordje te leggen. Die grond zullen zij ook kenbaar moeten maken aan de rechtbank.
Zorg dus voor een goed dossier. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo ja, schakel die dan in. Zo nee, schakel dan een deskundig advocaat in en betaal desnoods voor een eerste gesprek om je kansen in te kunnen schatten.
Ik ben benieuwd. Wens je succes.
Met vriendelijke groet,
Carla
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.