[Rob]

Onlangs verscheen er weer een zeer interessante uitspraak over een afwijkende kostenverdeling.
Dit keer ging het om een kwestie waarin een eigenaar in de vergadering toestemming vroeg om twee dakramen in het gemeenschappelijke dak aan te brengen.

Citaat uit notulen;
“Na een toelichting door de betreffende eigenaar besluit de vergadering unaniem om toestemming te verlenen onder voorwaarde dat alle kosten van deze dakramen – en het risico van zaken die ontstaan als gevolg van deze verandering- voor rekening van de betreffende eigenaar komen.”

Bovenstaande situatie komt m.i. heel vaak voor in een VvE.
Eén van de eigenaren werd door de kantonrechter in het ongelijk gesteld in een poging het besluit te laten vernietigen en ging in hoger beroep.

In hoger beroep oordeelde het hof geheel anders dan de kantonrechter en oordeelde dat de beslissing van de VVE om de kosten van (het onderhoud van) de dakramen en dakvensters voor rekening te brengen van de individuele eigenaar afwijkt van de in de splitsingsakte neergelegde regeling.

Citaat uitspraak;
“Omdat door de inschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing, met het daarin opgenomen reglement, de rechten en plichten van de eigenaars op een ook voor derden kenbare wijze zijn vastgelegd, kan niet bij een besluit als thans genomen, worden afgeweken van de in de splitsingsakte neergelegde regeling met betrekking tot de kosten van onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Het besluit is daarom in strijd met de splitsingsakte en daarmee nietig.”

“Voor derden moet daarom uit de splitsingsakte en het daarin vervatte reglement zijn af te leiden welke regels er met betrekking tot de kosten gelden en is het niet mogelijk daarvan bij een afzonderlijke overeenkomst tussen de VVE en een individueel lid af te wijken. Op die wijze wordt immers de kenbaarheid van de kostenverdeling aangetast en is ook niet verzekerd dat een volgende eigenaar gebonden zal zijn aan een dergelijke afwijkende kostenverdeling.”

“De in het verweerschrift uitgesproken bereidheid van de VVE om bij aparte overeenkomst af te spreken dat door middel van een kettingbeding alle financiële risico’s worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar maakt het bovenstaande niet anders.
De geëigende weg om een afwijking van de splitsingsakte te bewerkstelligen is een wijziging van de splitsingsakte. Alleen daarmee wordt voorkomen dat er een lappendeken aan afwijkende overeenkomsten kan ontstaan die voor derden niet steeds kenbaar zijn en waardoor derden die overwegen een appartementsrecht te kopen niet goed in staat zullen zijn hun positie te bepalen.”

 

[Rob]

In een parallelle zaak boekte deze eigenaar in hoger beroep nog een mooie overwinning.
Deze eigenaar was ook in beroep gegaan tegen een besluit van de vergadering waarin een eigenaar toestemming had gekregen een dakkapel te plaatsen.
Hij was van mening dat voor het plaatsen van de dakkapel een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk was.
Ook hier was de goede man door de kantonrechter in het ongelijk gesteld, maar ook in deze kwestie was het hof, wederom anders dan de kantonrechter, van oordeel dat voor het plaatsen van een dakkapel een wijziging van de splitsingsakte vereist is.
In deze kwestie kwam ook naar voren dat een andere eigenaar in het verleden ook al eens   toestemming had gekregen voor een dakkapel.
Dit geeft direct maar weer eens aan welke problemen een VvE zich op de hals kan halen bij het nemen van nietige besluiten !
Tenslotte een laatste interessante (en leerzaam) detail uit de uitspraak.
Citaat uitspraak;
“Dat [verzoeker] een “onwerkbare houding” aanneemt ten aanzien van allerlei andere besluiten van de VVE laat daarbij onverlet dat hij in dit geval het gelijk aan zijn zijde heeft. Het zou zonder twijfel doelmatiger zijn indien hij zijn standpunten ter vergadering van de VVE uiteen zet en niet voor het eerst bij de kantonrechter, maar dat brengt niet mee dat een uitzondering moet worden aanvaard op het wettelijk stelsel ten aanzien van de waarde van de splitsingsakte en het reglement.”
 

[Auteur]

Berichten