[Rob]

Twee jaar geleden heb ik het al eens aandacht gevraagd voor de incassoprocedure van één van de grotere VvE beheerders.
Deze beheerder zet de in zijn beheer zijnde VvE’s tot op de dag van vandaag aan tot het nemen van een nietig besluit, en dat gaat als volgt :

“… [beheerder] wijst de algemene ledenvergadering erop dat, tenzij zij anders beslist, vorderingen na zes maanden omgeslagen worden over de overige leden zoals beschreven in de splitsingsakte  of het modelreglement en dat de algemene ledenvergadering zodoende de resultaten van de incassoprocedure niet afwacht.

Zoals in het verleden besloten:

De vergadering stemt in met de incassoprocedure en besluit om vorderingen (in tegenstelling tot wat is vermeld in de splitsingsakte of het modelreglement) niet al na zes maanden om te slaan over de overige leden,  maar de resultaten van de incassoprocedure eerst af te wachten.”

Op mijn vragen hierover aan die beheerder kwam het volgende antwoord:

“… Vanuit [beheerder] kunnen wij u melden dat wij grote waarde hechten aan het naleven van de reglementen én waarde hechten aan het SKW certificaat.
Uw conclusie dat wij voorbij zouden gaan aan beiden, doet geen recht aan de motivatie waarom wij tot het adviseren van een dergelijk vergaderbesluit komen.
Het punt, omtrent het omslaan van de achterstanden over de leden na 6 maanden, wordt bewust op de agenda gezet.

Het punt staat er omdat de praktijk niet altijd aansluit op de regelgeving. De regelgeving omtrent het omslaan van de achterstanden, is er voor bedoeld dat een kleine VvE, die door wanbetalers, in de problemen komt met betalen
 van facturen, een middel heeft om te zorgen dat de VvE kan blijven functioneren.
In de praktijk is het zo dat dit, bij VvE’s die wij beheren, niet van toepassing is. Dan wordt deze maatregel als omslachtig en als onrechtvaardig ervaren.
Eigenaren moeten immers een dergelijke omslag daadwerkelijk betalen. Om die reden wordt er besloten om eerst de incassoprocedure af te wachten.

Uit uw vraagstelling begrijpen wij dat het u gaat om het afwijken van de reglementen. Het volgen van de akte en de reglementen, staat bij ons hoog in het vaandel.
Het kan echter niet zo zijn dat we, door dergelijk regelgeving te volgen, de leden en het functioneren van de vereniging in de weg gaan staan met regels die in de praktijk niet werken.
We bespreken dit punt jaarlijks in de ledenvergadering om volledige openheid te behouden richting alle leden en de ruimte aan de vergadering te houden om anders te beslissen.
Middels bovenstaande informatie hopen wij u enig inzicht te hebben gegeven van onze beweegredenen.”

Onlangs las ik in notulen van een VvE beheerd door deze grote SKW gecertificeerde beheerder de volgende tekst.

“… De VvE heeft twee notoire wanbetalers met een gezamenlijke schuld van € 13.000”

Allereerst wordt hiermee meteen maar weer duidelijk dat het noemen van de gezamenlijke schuld helemaal niets zegt over de juiste situatie binnen de VvE.
Het is natuurlijk een groot verschil of er wellicht 1 eigenaar is met een schuld van € 200 en de ander € 11.000 of dat ze bijvoorbeeld beide € 6500 achterstand hebben.

Het gaat om een complex met een kleine 30 appartementen, naar mijn idee dus niet heel groot, maar ik begrijp dat de regelgeving ook voor hen kennelijk niet is bedoeld 😉
quote “… In de praktijk is het zo dat dit, bij VvE’s die wij beheren, niet van toepassing is.”

Tja, …….

Dergelijke achterstanden lijken mij toch echt geen gezonde situatie in welke VvE dan ook.

Maar hoe lang gaat men eigenlijk dan wachten op de resultaten van de incassoprocedure?

Als men té lang wacht en de schulden niet meer in het huidige- of vorige boekjaar vallen, heeft men bij een eventuele noodzakelijke veiling toch echt al een probleem !
Dan zullen de kosten toch echt voor rekening van de VvE gaan komen.

Daarnaast, iedere eigenaar die ná het moment waarop de schulden reglementair omgeslagen hadden moeten zijn, eigenaar is geworden zal nu ook moeten gaan bijdragen wanneer de schulden alsnog omgeslagen gaan worden over de leden.
Naar mijn mening een belangrijke en goede reden voor die laatste groep om een beroep te doen op de nietigheid van een dergelijk besluit !

“… Eigenaren moeten immers een dergelijke omslag daadwerkelijk betalen.”

Inderdaad, reden te meer om een zeer strakke incassoprocedure te hanteren  en mede-eigenaren te confronteren met de risico’s van ‘halve’ maatregelen !

[Harry]

Beste Rob,
Ik heb enkele vragen hierover.
1. In het MR(1992) wordt gesproken over voorschot en definitieve bijdrage. De definitieve bijdrage is het verschil tussen de som van de maandelijkse voorschotten en de jaarbijdrage die aan de hand van de exploitatie wordt vastgesteld. Als iemand dat additionele bedrag niet binnen 6 maanden heeft betaald wordt de omslagregeling van kracht (art. 6.2)
Volgt hier automatisch uit dat wanneer iemand een achterstand van 6 maanden heeft op zijn voorschotten, deze omslagregeling ook geldt of geldt dan slechts 6.1? Wij hebben te maken met een bewoner die nu 5 maanden achterstand heeft en ik wil graag weten wat er over een maand gebeurt of zou kunnen/moeten gebeuren. (Ik heb ook een vraag openstaan aa het huidige bestuur waarin ik verzoek aan te geven wat er tot nu toe is gedan m.b.t. incassomaatregelen e.d.)
Omdat de definitieve bijdrage pas na goedkeuring vergadering bekend is, en de omslagregeling expliciet op de definitieve bijdrage doelt, vraag ik me af hoe ik artikel 5.2 qua omslagregeling ten opzichte van artikel 4.4 moet interpreteren.
2. Is het bestuur bevoegd om te melden om welke bewoner het gaat of mag dit juist niet?
Alvast dank voor een reactie.
Groeten, Harry
 

[Rob]

Hoi Harry, de omslagregeling (art. 6.2) is uitsluitend van toepassing op de definitieve bijdrage !
Stel, je hebt een complex van 10 appartement waarin iedereen voor gelijke delen moet meebetalen.
conform art. 5.1 wordt de begroting vastgesteld, voorbeeld € 10.000
Conform art. 5.2 wordt de voorschotbijdrage bepaald. in dit voorbeeld is het aandeel van iedere eigenaar dus € 1000 per jaar.
Conform art. 5.2 zijn de eigenaars verplicht maandelijks 1/12 deel, in dit voorbeeld dus € 83,33
Conform art. 4.1 wordt jaarlijks de exploitatierekening vastgesteld, stel die is € 12.500
Conform art. 4.2 wordt op grond van de exploitatierekening de definitieve bijdragen vastgesteld, in dit voorbeeld dus € 1250 per appartement.
Conform art. 4.4 moeten de eigenaren het tekort, dus inderdaad, als ieder eigenaar altijd keurig heeft betaal nog maar € 250 binnen 1 maand aan de vereniging te voldoen.
Heeft een eigenaar een heel jaar niet betaald, zal die eigenaar dus binnen 1 maand het gehele bedrag á € 1250 aan de vereniging moeten voldoen.
Heeft de weigerende eigenaar zijn definitieve bijdrage 6 maanden na die maand nóg niet voldaan, zal deze schuld conform art. 6.2 omgeslagen moeten worden over de andere eigenaren.
Dit is naar mijn mening één van de redenen waarom het voor een VvE dus ook helemaal niet verstandig is om een (langdurige) betalingsregeling aan te gaan.
De omslagregeling geldt dus uitsluitend voor de definitieve bijdragen en niet voor de maandelijkse voorschotbijdragen.
Het is heel goed van je dat je het bestuur en/of de beheerder hebt gevraagd wat er tot nu is gedaan aan incassomaatregelen.
Ik ben ook van mening dat het voor iedere VvE noodzakelijk is om een strakke incassoprocedure te hanteren.
Wanneer er in jouw VvE na 5 maanden nog helemaal niets gebeurd is zou ik dat persoonlijk een zeer slechte zaak vinden.
“… Is het bestuur bevoegd om te melden om welke bewoner het gaat of mag dit juist niet?”
Ja, daartoe is het bestuur bevoegd.
Je hebt ook recht op inzage in de financiële administratie van de VvE, dus daarin moet je ook kunnen zien of iedere mede-eigenaar voldoet aan zijn verplichtingen of wie niet.
Helaas gebeurt het nog erg vaak dat bestuurders en/of beheerders om “privacy-redenen” je die informatie niet willen geven.
Laat je dan niet gek maken, je hebt er gewoon recht op !!!!!!
Let wel, je kan verder niet echt veel met die informatie doen !
Je mag bijvoorbeeld niet de betreffende eigenaar op zijn betalingsgedrag aanspreken of op andere wijze misbruik maken van de verkregen informatie.
Uiteraard is het wel weer mogelijk om één en ander in een algemene ledenvergadering bespreekbaar te maken.
PS. vraagje van mijn kant,
Maken jullie heel toevallig gebruik van de beheerder uit het artikel, te herkennen aan de zin “… [beheerder] wijst de algemene ledenvergadering erop dat…. (enz)” in de notulen?

[Harry]

Beste Rob,
Dank voor je heldere antwoord! Het is dus wel zo dat de definitieve bijdrage ook kan bestaan uit de achterstallige bijdragen van het voorgaande boekjaar.
Dus als in jouw voorbeeld de wanbetaler de laatste 4 maanden van bijv. 2016 en de eerste 2 maanden van 2017 niet heeft betaald, vallen de achterstallige voorlopige bijdragen van 2016 tezamen met het eventuele restant als gevolg van de definieve bijdragen onder de omslagregeling, 6 maanden nadat de exploitatie door de vergadering is goedgekeurd. Eenvoudiger gezegd valt het bedrag van de definitieve bijdrage minus het daadwerkelijk betaalde bedrag aan voorschotten over dat boekjaar onder de omslagregeling.
In de tussentijd mag bestuur/beheerder natuurlijk niet stilzitten.
Mijn specifieke belangstelling vindt zijn oorzaak in het feit dat ik komend jaar tot het bestuur ga toetreden en dus hoogstwaarschijnlijk met dit lopende geval van achterstand te maken ga krijgen. Om ons als nieuw bestuur goed voor te bereiden wil ik exact weten wat onze mogelijkheden straks zijn (en uiteraard weten wat het oude bestuur/beheerder tot dan toe heeft gedaan).
Mijn vraag of de wanbetaler bekend mag worden gemaakt kwam uit het feit dat ik als niet-bestuurslid hiernaar geinformeerd heb en mij toen werd gezegd dat met het oog op de privacy dit alleen binnen bestuur en kascommissie bekend mocht zijn. Ik vond dat toen al erg vreemd.
Wij maken overigens geen gebruik van de beheerder die jij in je artikel aanhaalt.
Met vriendelijke groet!
Harry

[Rob]

“… Het is dus wel zo dat de definitieve bijdrage ook kan bestaan uit de achterstallige bijdragen van het voorgaande boekjaar.”
In theorie zou dat eigenlijk niet kunnen omdat deze procedure jaarlijks terugkomt.
“… Eenvoudiger gezegd valt het bedrag van de definitieve bijdrage minus het daadwerkelijk betaalde bedrag aan voorschotten over dat boekjaar onder de omslagregeling.”
Helemaal juist 😉
“… In de tussentijd mag bestuur/beheerder natuurlijk niet stilzitten.”
Het bestuur en de beheerder mogen zeer zeker niet stilzitten
Conform reglement en de wet beheert het bestuur de middelen van de VvE
Bij dat beheer hoort ook het toezicht op tijdige betaling van de maandelijkse bijdragen en het nemen van stappen indien nodig.
Let er wel op dat het bestuur een machtiging nodig heeft van de vergadering om eventuele juridische stappen hierin te ondernemen !
“… Mijn vraag of de wanbetaler bekend mag worden gemaakt kwam uit het feit dat ik als niet-bestuurslid hiernaar geinformeerd heb en mij toen werd gezegd dat met het oog op de privacy dit alleen binnen bestuur en kascommissie bekend mocht zijn.”
Tja …. , helaas denken veel bestuurders dat zij meer rechten hebben dan ieder ander lid van de VvE.
Totale onzin !
Mocht je dus straks zelf bestuurder zijn, bedien je dan alsjeblieft niet van zulke praktijken en geef eenieder waar zij simpelweg recht op hebben 😉
 

[Rob]

Onlangs verscheen dit artikel op Nederlandvve.nl
Citaat:
“… Maar: de modelreglementen laten de VvE’s geen keuze. Uit de formulering van de bepaling blijkt namelijk dat de omslag van de schuld gewoon plaatsvindt, zonder dat er een besluit of andere handeling voor vereist is. Want de schuld “wordt” omgeslagen, aldus de reglementen.”
Daaruit blijkt maar weer dat alle VvE’s door deze SKW gecertificeerde beheerder uit de openingstopic ook nog eens op het verkeerde spoor worden gezet.
De VvE kan dus helemaal niet besluiten te wachten met het omslaan van de schulden.

[Hannibal]

Dit is interessant. Wij hebben als ondersplitsing ( Woningen) al heel lang onenigheid met de Hoofdsplitsing over de doorberekende kosten. Wij zijn in 2015 gestopt met betalen.
De jaarrekening van 2015 is door ons afgekeurd. We hebben over 2016 niets betaald en er is naar mijn weten nooit een vergadering geweest in de Hoofdvereniging over de jaarrekening 2016. De akte van de Hoofdsplitsing stelt vast dat er voor 30 juni een jaarrekening moet zijn.
We zijn ook nooit gesommeerd te betalen.
In onze akte van Hoofdsplitsing staat omtrent de Omslagregeling het volgende :
Indien een eigenaar het bedrag van zijn definitieve bijdrage niet binnen 6 maanden na verloop van de termijn bedoeld in lid 5 van het vorige artikel wordt zijn schuld omgeslagen over de andere eigenaars.
 
Lid 5 vorige artikel :
Indien de definitieve bijdragen de voorschotbijdragen overtreffen moeten de eigenaars het verschil binnen een maand, na daartoe door het Bestuur te zijn verzocht, aanzuiveren.
Betekend dit nu dan ook dat 2015 en 2016 niet bij ons gevorderd kan worden en moet worden omgeslagen over de andere 5 Hoofd Appartementen ?
Alvast bedankt voor de reactie

[Bob]

Hi Hannibal,
Met het “omslaan” blijft de oorspronkelijke vordering volledig intact. Je krijgt er slechts wat meer schuldeisers bij.   😉
Met vriendelijke groet, Bob.

[Rob]

Bob wrote:

Hi Hannibal, Met het “omslaan” blijft de oorspronkelijke vordering volledig intact. Je krijgt er slechts wat meer schuldeisers bij. 😉 Met vriendelijke groet, Bob.

Helemaal mee eens !
“…. Indien een eigenaar het bedrag van zijn definitieve bijdrage niet binnen 6 maanden na verloop van de termijn bedoeld in lid 5 van het vorige artikel wordt zijn schuld omgeslagen over de andere eigenaars.”
Ik heb het sterke vermoeden dat er hier een essentieel stukje tekst is weggelaten, namelijk een soortgelijke tekst als “ongeacht de maatregelen  die jegens de nalatige eigenaar kunnen worden genomen en onverminderd recht van verhaal van de andere eigenaars op eerstgenoemde.”

[Rob]

Dat is apart !!
Lees ik in de algemene voorwaarden van de beheerder uit het starttopic de volgende artikelen.
Citaat (door mij voorzien van vetgedrukte teksten en hoofdletters):
“… 2.8. De Beheerder heeft voor gevallen waarin hij van onvoldoende volmacht of nietige of vernietigbare besluitvorming op de hoogte is een WAARSCHUWINGSPLICHT jegens de VvE.
2.9. De VvE vrijwaart de Beheerder voor aanspraken van derden uit hoofde van het feit dat gebrekkige besluiten(vorming) dan wel geen of onvoldoende volmacht bestaat behoudens in geval van opzet of grove schuld.
2.10. De Beheerder waarschuwt de Bestuurder in het geval de aan hem gegeven instructies dan wel aan hem opgedragen werkzaamheden en/of taken in strijd zijn met het Reglement van Splitsing en/of de Wet.
Dus……. SKW gecertificeerde VvE beheerder uit het midden van het land !!!!
Ik zie die waarschuwing nergens terug in de notulen in ieder geval.
En aansturen op nietige besluitvorming en dan gevrijwaard worden door de VvE vind ik persoonlijk toch ook niet helemaal netjes, of …… is daar wellicht sprake van opzet ?
 

[William]

2.8 en 2.10 komen rechtstreeks uit de Algemene Branchevoorwaarden die VGM NL hanteert, en die gebruikt kunnen (moeten?) worden door de aangesloten beheerders.
2.9 vind ik in bovenstaande bewoording niet terug, maar lijkt een samentrekking van verschillende artikelen uit deze branchevoorwaarden, hetzij dusdanig aangepast dat de strekking ook verandert.
Overigens vraag ik me af in hoeverre 2.9 uberhaupt van toepassing is, de VvE is immers altijd verantwoordelijk voor haar eigen besluitvorming.

[Rob]

Hoi William,
Waar het om gaat is dat we hier te maken hebben met een SKW gecertificeerd beheerder die in strijd handelt met zijn eigen algemene voorwaarden.

William wrote:

…  Overigens vraag ik me af in hoeverre 2.9 uberhaupt van toepassing is, de VvE is immers altijd verantwoordelijk voor haar eigen besluitvorming.

Dat kan zo zijn, echter de wijze waarop deze beheerder aandringt op het nemen van het NIETIGE besluit vind ik erg dubieus.

[Rob]

We zijn inmiddels 6 jaar verder en nog steeds is in de notulen van deze beheerder te lezen dat men aandringt op het nemen van een nietig besluit.

Bijvoorbeeld MR1992 artikel 6 lid 2 is overduidelijk

Indien een eigenaar het bedrag van zijn definitieve bijdrage niet binnen zes maanden na verloop van de termijn als bedoeld in artikel 4 vierde lid heeft voldaan, wordt zijn schuld omgeslagen over de andere eigenaars in de onderlinge verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid, ongeacht de maatregelen die jegens de nalatige eigenaar kunnen worden genomen en onverminderd recht van verhaal van de andere eigenaars op eerstgenoemde.

Daar staat toch echt dat de schuld WORDT omgeslagen.
Nergens lees ik in dat artikel de mogelijkheid om van die dwingende bepaling af te (mogen) wijken.
En toch doen de vele VvE’s die door deze beheerder beheerd worden dat nog steeds, en al jarenlang.

[Auteur]

Berichten