De pijnlijke slag om Stadsverwarming
- Dit onderwerp bevat 11 reacties, 2 deelnemers, en is laatst geüpdatet op augustus 18, 20248:09 pm door .
-
Berichten
-
Ik besloot even te zoeken op VvE’s in de media en vond:
https://nos.nl/nieuwsuur/video/2528192-vve-conflicten-over-reparaties-of-verduurzaming-voor-de-rechterDaar wilde ik meer over weten en dat vond ik op:
uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBROT:2023:4433
en
uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHDHA:2023:2742Wat een heftig complexe zaak:
Het overgaan van individuele ketels naar een collectief systeem stadsverwarming (kosten begroot op € 546.000,- )
Het aangaan van een lening (€ 400.000,- tegen 2,5% rente).Het zal je maar gebeuren dat de meerderheid in een VvE niet weet hoe je een verstandige keuze moet maken voor de VvE. Dus de meerderheid kiest om gedwongen aan het stadsinfuus te gaan liggen voor een enorm hoog gastarief (maar dat vertellen ze er niet bij), waarvoor je met de VvE enorm veel moet investeren (dat wordt echt wel meer dan die 546.000 euro) en waarvoor je jarenlang nog de lening moet gaan afbetalen. De 2,5% rente valt wel mee van 400.000 euro, maar die rente moet wel bij de investering opgeteld worden en helaas snappen de meeste eigenaren niet dat dat keirad terugkomt in de verhoging van de servicekosten (en voorschot stookkosten). Niet dat het alternatief zaligmakend was, want met individuele ketels in een flat loopt iedereen een risico om dood te gaan door giftige gassen die vrijkomen door verbranding. Maar niemand die een beetje aan vooronderzoek doet, gaat nog een appartement in deze bewuste VvE kopen. Want deze VvE gaat nog problemen krijgen met de verdeling van de verwarmingskosten. Niet dat de beheerder of installateur het allemaal uitmaakt, want die wonen er toch niet en krijgen betaald voor hun diensten.
En wat een negatieve reclame voor de beheerder Femur. Die had echt zoveel dingen anders moeten doen, maar daar kijk ik allang niet meer van op. De meerderheid in de VvE had al gewonnen voordat de bewuste ALV ging plaatsvinden.
Jammer dat op de NOS niet beide kanten van het verhaal wordt verteld en dat er niet aan de keuze voor stadsverwarming van de meerderheid getwijfeld mag worden. Ergens was de uitslag te verwachten want de rechtspraak gaat zich echt niet keren tegen stadsverwarming.
Dit is echt erg voor alle bewoners, ongeacht aan welke kant men in de kwestie staat. Maar ik vraag mij af hoe zoiets voor de volgende VvE kan worden voorkomen. Of is zoiets niet te voorkomen?
Ergens was de uitslag te verwachten want de rechtspraak gaat zich echt niet keren tegen stadsverwarming.
Je hebt een mooi stuk geschreven, maar met deze passage ben ik het niet eens.
Ik lees daarin weinig vertrouwen in de rechtspraak.
De rechters hebben zich uitgesproken over de eventuele nietigheid van de besluitvorming en oordeelde dat dat niet het geval was.
Het is in deze kwestie naar mijn mening een buitengewoon gemiste kans dat de tegenstanders geen gebruik gemaakt hebben van de mogelijkheid om binnen een maand vernietiging van de besluiten te verzoeken.Ergens was de uitslag te verwachten want de rechtspraak gaat zich echt niet keren tegen stadsverwarming.
Je hebt een mooi stuk geschreven, maar met deze passage ben ik het niet eens.
Ik lees daarin weinig vertrouwen in de rechtspraak.Dank voor je jouw compliment. 🙂
Dat de rechtspraak zich niet gaat keren tegen stadsverwarming heeft niks te maken met de vraag of ik wel/geen vertrouwen heb in de rechtstaat, maar met een vorm van kansberekening en hoe hard de tegenstanders hun best hadden moeten doen.
De overheid heeft als doel iedereen van het gas af te krijgen.
De overheid geeft vervolgens de opdracht o.a. aan het Warmtefonds om dat doel te bereiken en laat die nou net in de zaak betrokken zijn, namelijk als verstrekker van de lening. Inzake het verstrekken van leningen, zeker van 20 jaar, moet men voor de particuliere markt zich heel wat aan bepaalde regels houden, maar zo niet in de VvE markt.In de VvE is sprake van ketels op gas en men gaat van het gas af om aan de stadsverwarming te zitten. Was het andersom geweest of was de overstap naar blokverwarming geweest dan werden allerlei argumenten gebruikt, die nu niet werden gebruikt. Vindt men het erg dat de individuele eigenaren bij blokverwarming niet zelf een energieleverancier kan kiezen, omdat dat heel belangrijk is, blijkt het bij stadsverwarming ineens totaal niet erg te zijn dat er dan helemaal geen sprake meer is van een keuze, want de stadsverwarmingsleverancier heeft een monopoliepositie. En wanneer de vrije markt wordt uitgeschakeld, dan komen er enge en gevaarlijke dingen. Je bent als VvE dan volledig overgeleverd aan de wolven. Uiteraard doet men alsof de gebruikers in een VvE rechten hebben met stadsverwarming, maar die ‘rechten’ kosten meer geld dan de rechten in de vrije markt.
De overheid is de UBO van stadsverwarming, ongeacht of dit rendabel is of niet. Er wordt dus ergens erg veel belasting op gerekend (gewoon gas), om de ongezonde stadsverwarmingsindustrie levend te houden. Soms is het zo erg (en dan weet je dat het echt erg is) dat de leveranciers zelf de stekker eruit trekken:
http://www.nu.nl/economie/6307678/warmtenet-wordt-onaantrekkelijker-eneco-trekt-stekker-eruit-in-utrecht.htmlEn dan gaan een paar tegenstanders in een VvE naar de rechtbank om het indirect op te nemen tegen de overheid die de lening verstrekt en UBO is met een monopoliepositie, denkende dat ze evenveel kans maakten als de VvE. In de uitnodiging voor de ALV stond niet voor niks de vermelding dat tegenstanders maar naar een rechtbank moesten wandelen. Ze stonden al 10-0 achter en moesten met heel wat argumenten komen om de rechter te overtuigen van hun gelijk. En dan zou het aan een vormfout liggen dat ze verloren hebben, omdat ze hadden moeten verzoeken om vernietiging i.p.v. nietig?
De rechters hebben zich uitgesproken over de eventuele nietigheid van de besluitvorming en oordeelde dat dat niet het geval was.
Het is in deze kwestie naar mijn mening een buitengewoon gemiste kans dat de tegenstanders geen gebruik gemaakt hebben van de mogelijkheid om binnen een maand vernietiging van de besluiten te verzoeken.Ook als men op tijd en de rechtbank verzocht om het besluit te vernietigen dan hadden ze veel meer hun best moeten doen. Niet alleen om met meer argumenten te komen, binnen een maand het verzoekschrift geschreven te hebben, en de rechter te overtuigen, maar iets veel belangrijkers, namelijk het overtuigen van de ALV.
Misschien heb je gelijk en hadden de tegenstanders gewonnen in een correct doorlopen vernietigingsprocedure. Maar dan zou de VvE hulp krijgen om op de volgende ALV het weer te proberen met de keuze voor stadsverwarming.En ik vind het echt heel erg dat dit heeft kunnen gebeuren.
Dat je als VvE zo in een val kan lopen, omdat de meerderheid het allemaal niet snapt.
Ik zou bijna een wedje willen leggen. Over 5 jaar komt die VvE weer in de media, maar dan om te klagen dat het anders is gegaan dan dat er beloofd is.
Waar zal men dan over klagen?
– dat de warmte-verbruik zo duur is geworden?
– dat er niet correct wordt afgerekend op individueel gebruik?
– dat het vastrecht zo duur is?
– dat de begroting van 546.000 euro niet klopte, en de kosten meer dan een miljoen zijn geworden?
– dat de lening over 20 jaar voor maar 400.000 euro toch eigenlijk wel voor hoge servicekosten zorgt en dat dat niet van te voren duidelijk was?
– dat men weer van de stadsverwarming af moet, omdat de leverancier de stekker eruit trekt (en men daarvoor een extra lening moet afsluiten)?
– dat jaarlijks onderhoud toch wel duur is, hoewel dat na 5 jaar nog niet zo erg zal zijn, maar dat komt van zelf wel.Het gaat om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam,
Het gaat toch om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam?
In de rapportage van de NOS kan ik zien dat het gaat om minstens de nummer 800 tot 970 verdeeld over 17 etages, maar in de uitspraak staat dat er maar 128 woningen zijn.Overigens wel weer een oneerlijke voorstelling van de zaken door de NOS nu ik het terugkeek om te weten om welke VvE het nou ging. Geen woord over onteigening (individuele ketels) een lening van 20 jaar, de enorme kosten, de enorme verbouwing door de privéwoningen, de monopolie van de stadsverwarmings die soms echt niet rendabel is, etc.
Het gaat toch om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam?
In de rapportage van de NOS kan ik zien dat het gaat om minstens de nummer 800 tot 970 verdeeld over 17 etages, maar in de uitspraak staat dat er maar 128 woningen zijn.De onevennummers worden niet meegeteld?
Dan tel ik ruim 85 woningen. Mocht een Rotterdammer meer weten, dan hoor ik het graag.Het gaat toch om de VvE Poort van Zuid 1994, te Rotterdam?
In de rapportage van de NOS kan ik zien dat het gaat om minstens de nummer 800 tot 970 verdeeld over 17 etages, maar in de uitspraak staat dat er maar 128 woningen zijn.De onevennummers worden niet meegeteld?
Dan tel ik ruim 85 woningen. Mocht een Rotterdammer meer weten, dan hoor ik het graag.Ik ben geen Rotterdammer ;), maar het is wel de betreffende VvE.
Kan je in het begin zien in de rapportage.
Daarnaast zijn het 24 verdiepingen, geen 17 met bovenin 2 appartementen en op verdieping 3-23 6 appartementen , is bij elkaar 128 appartementen.In een ander verhaal over deze kwestie op de NOS-site is overigens te lezen dat het project nu is gepauzeerd.
Daarmee gaan de problemen niet kleiner worden lijkt mij.
Ik ga ervan uit dat de partijen waarmee mogelijk al contracten zijn aangegaan, de VvE ook aan deze contracten zullen gaan houden. Een opmaat naar mogelijk nog meer juridische ellende.…. En dan zou het aan een vormfout liggen dat ze verloren hebben, omdat ze hadden moeten verzoeken om vernietiging i.p.v. nietig?
Dat noem ik geen vormfout.
Bij een verzoek tot vernietiging wordt het verzoek op een andere grondslag beoordeeld.
Bij nietigheid wordt alleen gekeken of het besluit in strijd met de wet of het spitsingsreglement is.Overigens zeg ik niet dat ze het met vernietiging wel gewonnen zouden hebben.
Maar vanwege de uiteenlopende grondslagen zou ik graag een uitspraak op die gronden gezien willen hebben.Een ander lezenswaardig juridisch artikel over deze uitspraak is hier te lezen. (pagina 33)
…. En dan zou het aan een vormfout liggen dat ze verloren hebben, omdat ze hadden moeten verzoeken om vernietiging i.p.v. nietig?
Dat noem ik geen vormfout.
Bij een verzoek tot vernietiging wordt het verzoek op een andere grondslag beoordeeld.
Bij nietigheid wordt alleen gekeken of het besluit in strijd met de wet of het spitsingsreglement is.Overigens zeg ik niet dat ze het met vernietiging wel gewonnen zouden hebben.
Maar vanwege de uiteenlopende grondslagen zou ik graag een uitspraak op die gronden gezien willen hebben.Een ander lezenswaardig juridisch artikel over deze uitspraak is hier te lezen. (pagina 33)
Inderdaad een interessant artikel van Richard de Laat. Na het lezen van zijn argumenten, zou ik denken dat de rechter de tegenstanders gelijk had moeten geven.
Verder moest ik even googlen wat nou het verschil is tussen nietigheid en vernietiging en hoewel ik de verschillen snap, vind ik het wel erg dichtbij elkaar liggen en vandaar dat ik het een vormfout noem. Linksom of rechtsom wordt er verzocht een vergaderbesluit ongedaan te maken.
In een ander verhaal over deze kwestie op de NOS-site is overigens te lezen dat het project nu is gepauzeerd.
Daarmee gaan de problemen niet kleiner worden lijkt mij.
Ik ga ervan uit dat de partijen waarmee mogelijk al contracten zijn aangegaan, de VvE ook aan deze contracten zullen gaan houden. Een opmaat naar mogelijk nog meer juridische ellende.Dat artikel bevestigt een beetje mijn gelijk op 2 punten:
“Het moest een voorbeeld worden van hoe een koopflat de energietransitie naar aardgasvrij maakt.”
De rechtspraak gaat zich dan ook niet zomaar keren tegen stadsverwarming en Richard de Laat heeft goed onderbouwd dat de rechter een ander oordeel had moeten hebben.“Volgens de Commissie Bewonersbelang zijn berekeningen uit het verleden niet correct en valt de rekening straks hoger uit.”
In de uitspraak werd vermeld dat de kosten waren begroot op € 546.000,- euro.
Beetje een inkoppertje dat het duurder gaat worden, want
– gratis geld op het moment waar de eigenaren pas later de rekening van gaan krijgen
– gratis pannenset die bewoners zouden krijgen
– een gebouw van meer dan 20 etages met 128 woningen (op zo’n locatie) waar leidingen doorheen geboord gaan worden voor een collectief warmte-systeem dat zoveel kracht moet hebben, gaat minstens een miljoen kosten.
Was er eigenlijk wel een 2e offerte om te controleren of de installatiekosten wel realistisch waren?
En kennelijk waren er geen ingenieursberekeningen om zeker te weten dat het bouwkundig mogelijk was zonder al te veel schade te veroorzaken in de constructie van het gebouw (en schade aan de woningen).Er is zoveel fout gegaan en er zal nog veel meer fout gaan. Wanneer 1 eigenaar het lukt om een schadevergoeding te ontvangen, dan zullen meer volgen en blijft de VvE nog in een jarenlange juridische strijd. Inmiddels hebben ze een andere beheerder las ik in het hoger beroep en hoop ik voor alle eigenaren het gehele onderzoek opnieuw wordt uitgevoerd door die nieuwe beheerder waarbij ook allerlei andere opties worden bekeken. Het probleem van de verwarming blijft namelijk nog liggen.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.