[Rob]

Het komt helaas nog regelmatig voor dat in VvE’s de servicekosten op een andere manier worden verdeeld dan in de splitsingsakte staat.
Dat lijkt soms logisch of eerlijker, maar juridisch ligt dat gevoeliger.
In deze zaak speelde precies zo’n situatie.
Sinds 2001 worden de appartementen in een bepaald gebouw bewoond.
Vanaf het begin heeft de VvE de servicekosten gelijk verdeeld over alle eigenaren, terwijl de splitsingsakte eigenlijk voorschrijft dat dit naar verhouding van ieders breukdeel moet gebeuren.
Dat is jarenlang goed gegaan, zonder dat iemand er bezwaar tegen maakte. Maar in 2014 kwam er een nieuwe eigenaar wonen, die wél de vraag stelde waarom de kosten niet volgens de akte werden verdeeld.
Daarmee begon een interessante juridische discussie.
De VvE vond dat de breukdelen in de splitsingsakte nergens op gebaseerd waren.
Daarom hadden ze er bewust voor gekozen om de kosten eerlijk te verdelen, dus iedereen evenveel.
Volgens de VvE was dit ook redelijk: iedereen maakt immers op dezelfde manier gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen, en het onderhoud daarvan is duur.

Ik snap dat standpunt goed. Het voelt inderdaad niet altijd logisch dat iemand met een groter appartement meer zou moeten betalen voor bijvoorbeeld schoonmaak van het trappenhuis, zoals ook te lezen is in deze discussie op het forum.

Toch blijft de juridische regel dat de akte leidend is.
De splitsingsakte is de basis van de afspraken tussen de appartementseigenaren.
Daarin staat wie welk deel bezit en hoe de kosten verdeeld worden.
Alleen als die akte wordt gewijzigd, mag je afwijken.
De kantonrechter gaf toe dat de kostenverdeling volgens de splitsingsakte moest gebeuren.
De manier waarop de servicekosten waren berekend, was dus niet volgens de regels, en de bijbehorende besluiten waren formeel ongeldig.
Toch vond de rechter dat het beroep op die ongeldigverklaring ‘onaanvaardbaar’ was, vooral omdat de gelijke verdeling al twintig jaar gebruikelijk was en de breukdelen niet logisch leken.
In hoger beroep kwam het hof tot een andere conclusie.
Daar vond men dat de splitsingsakte alleen terzijde geschoven mag worden als daar heel goede redenen voor zijn.
De wet beschermt namelijk de individuele eigenaar, en een wijziging van de akte mag alleen als minstens 80% van de eigenaren akkoord gaat.
Dat staat in artikel 5:139 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.
Daarom is in principe de akte altijd bepalend.

Ik snap dat een kantonrechter soms kijkt naar wat ‘redelijk’ voelt, maar het blijft vreemd dat besluiten die duidelijk tegen de akte ingaan, toch kunnen worden goedgekeurd.
In hoger beroep zie ik dan ook bijna nooit dat zulke besluiten in stand blijven.
De VvE voerde aan dat de nieuwe eigenaar in 2014 had kunnen weten dat de kosten gelijk werden verdeeld.
Maar dat maakt niet uit. Hij mocht vertrouwen op wat er in de akte stond. En als de VvE een andere verdeelsleutel wilde gebruiken, dan had men eerst de akte moeten wijzigen via de juiste procedure.

Dat heeft het bestuur ook geprobeerd.
Ze legden een voorstel aan de Algemene Ledenvergadering voor om de akte aan te passen, zodat de kosten voortaan officieel gelijk verdeeld zouden worden.
Het voorstel werd volgens de VvE aangenomen met 86% van de stemmen.
Toch werd daar bezwaar tegen gemaakt bij de rechter.
De rechtbank vond in eerste instantie dat het besluit rechtsgeldig was.
Sommige bezwaarmakers zouden geen schade lijden, anderen kregen een redelijke vergoeding aangeboden, en twee van hen waren geen eigenaren maar partners van eigenaren.

In hoger beroep oordeelde het hof echter dat het besluit nietig was.
Het benodigde aantal geldige stemmen was namelijk niet gehaald, vooral omdat er volmachten waren gebruikt die niet aan de regels voldeden. Die stemmen telden dus niet mee.

Een belangrijk punt was dat sommige eigenaren hun stem via een volmacht aan “het bestuur” hadden gegeven.
Ook dat zie ik in de praktijk vaak gebeuren, maar juridisch klopt dat niet.
Een volmacht mag alleen gegeven worden aan een natuurlijk persoon (zoals een andere eigenaar of familielid) of een rechtspersoon (zoals een BV).
Het bestuur is een orgaan van de VvE, geen persoon of rechtspersoon, en kan daarom geen volmacht ontvangen.
De VvE verweerde zich nog met het argument dat in het Modelreglement 1992 geen verbod staat op zo’n volmacht, in tegenstelling tot het Modelreglement 2006.
Dat is inderdaad juist, MR1992 bevat die bepaling niet.
Volgens mij betekent dat dat een bestuurder onder MR1992 wél gevolmachtigde mag zijn.
Dat is namelijk iets anders dan een volmacht geven aan ‘het bestuur’ als orgaan. Dat mag dan weer niet.

Kort gezegd:
Een VvE mag niet zomaar afwijken van de splitsingsakte, ook niet als dat jarenlang zo is gedaan of als het redelijk lijkt.
Wil je iets veranderen? Dan moet je de akte officieel wijzigen met de juiste meerderheid én volgens de regels.
Alleen dan zijn besluiten rechtsgeldig en voorkom je juridische problemen.

https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2025:1693
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2025:1724
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2025:1725

[Auteur]

Berichten