[rademak]

Onze appartementengebouw heeft in alle woningen een deur-Phone. Hiermee kan je zien wie er buiten staat plus kan de buitendeur er mee worden geopend. Als deze stuk is door normaal gebruik is de vervanging dan op kosten van eigenaar of valt deze onder de gemeenschappelijkedelen dus kosten VVE.

[Helene]

Dit moet je even nakijken in het splitsingsreglement. Wij vallen onder MR 2006 en daarin staat dat dit voor kosten is van de VvE:
Artikel 17 lid h
de huisbel- en deuropenerinstallatie (centrale panelen voorzien van drukknoppen, intercom, videofoon, naamkaarthouders) ook voor zover deze zich in de privé gedeelten bevinden, met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken, alsmede de brievenbussen;

[VVE]

Vandaag als nieuwe gebruiker ingelogd. Even ter info: Wij hebben modelreglement 1992. Volgens mijn mening is in onze Akte v Splitsing bepaald (art 9) dat als ‘n installatie alleen tbv 1 eigenaar is bestemd, deze kosten voor rekening van die eigenaar zijn en dus niet voor VvE. Dit is idd afwijkend tov regl. 2006

[William]

Ik vermoed dat de complete ‘videofooninstallatie’ wordt gezien als één installatie ten behoeve van alle eigenaren, en niet als (aantal appartementen) installaties.
Normaal onderhoud/reparaties vallen dan onder de VVE

[mvanw]

De “intercom” in het privé gedeelte t.b.v. het openen van de deur in de gemeenschappelijke entree, is naar mijn idee deel van het “systeem”, en zou dus onder het gemeenschappelijke van de VVE vallen.
En dan zijn de kosten dankzij art. 3a dus voor alle eigenaren.
(Tenzij anders bepaald in de akte van splitsing.)
mvg
Marlon

[Carla]

Ik vermoed dat het iets genuanceerder ligt. Ook wij hebben een automatische meld en openingssysteem in het appartement. Vanzelfsprekend.
Echter bij aankoop ( tijdens de bouw ) was er sprake van uitsluitend een blind systeem. Later was er een keuze tussen een blind systeem of met een beeldscherm. Uiteraard was aan het laatste een meerprijs verbonden.
Reparatie aan het systeem is voor de VvE. ( tenzij er aangetoond kan worden dat een eigenaar zelf heeft lopen knutselen)
Vervanging van het toestel in huis is voor de eigenaar.
Met vriendelijke groet,
Carla

[Rob]

Uitgaande van de zinsnede “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken” ben ik persoonlijk van mening dat een intercom/deuropen installatie niet uitsluitend ten dienste staat van één privégedeelte.
Dat één van de onderdelen zich in het privégedeelte bevindt doet daar volgens mij niets aan af.
Ik vind daarom dat bij toepassing van MR1992 het onderhoud aan de gehele
intercominstallatie voor de VvE hoort te zijn.
In het geval van Carla zou ik me nog wel enigszins voor kunnen stellen om standaard uit te gaan van het “blind” systeem voor rekening van de VvE en eventuele extra’s zoals beeldschermen als meerprijs doorberekenen aan de desbetreffende eigenaar.

[Carla]

Hoi Rob,
Weer zo’n lekker puntje….wat gevoelig is voor interpretatie. 😉
Niet dat ik de juiste heb hoor maar……even doorredenerend zou ik me heel goed voor kunnen stellen dat wanneer een toestel ( in huis ) wat stuk gaat toch voor rekening komt van de eigenaar. Ongeacht welke uitvoering dan ook.
Dát toestel staat n.l. wel ten dienste van één eigenaar. Hoewel verbonden met het systeem welke dan weer wel voor onderhoud en reparatie ten laste gelegd kan worden aan de VvE.
Het komt mij als onwaarschijnlijk voor dat alle geleverde toestellen ( in huis ) maar wel verbonden op de een of andere wijze met een systeem van het totaal, men bij vervanging, om welke reden dan ook, naar de VvE kan wijzen als zijnde kostendrager.
Denk gerust even mee.;-)
Carla

[William]

Hoi Carla,
Nu ga je er te ver op door ;). Het is enigzins te vergelijken met de voordeuren van de appartementen. Deze staan, per appartement, ook ten dienste van één eigenaar, maar horen door de regel bij de meeste VvE’s bij het gemeenschappelijk goed.
De intercomtoestellen in de appartementen zijn volgens mij deel van het totale ‘intercom/videofoon systeem’ en zijn daarom volgens mij ook gemeenschappelijk goed. Als er op initiatief van enkele eigenaren, en met goedkeuring van de ALV, aanpassing/verbeteringen zijn gedaan aan sommige van deze toestellen, kan dit worden gezien als ‘woningaanpassing’ en zijn de meerkosten van onderhoud en reparatie voor de betreffende eigenaar

[Rob]

Hoi Carla,
Inderdaad weer een punt met een hoog interpretatiegehalte 🙂
Persoonlijk vindt ik in kwesties waar de eigenaar opdraait voor de kosten er ook gekeken moet worden naar de mogelijke mate van vrijheid en zelfwerkzaamheid.
Dus of je zelf de keuze voor de benodigdheden mag maken, kan je zelf de installateur kiezen, kan je het misschien wel helemaal eigenhandig doen.
En juist voor een deur-intercominstallatie ben ik van mening dat die keuzevrijheid minimaal is.
In het algemeen kan je niet zomaar apparatuur van een andere fabrikant op het bestaande systeem aansluiten en ik zou het als VvE ook zéér onwenselijk vinden als jan en alleman aan de installatie gaat lopen rommelen.
Dat komt bij een intercomsysteem de installatie veelal niet ten goede.
Dus komt het er vaak op neer dat de VvE een vaste installateur opdracht geeft het intercomtoestel te repareren of te vervangen (voor eenzelfde type 😉 )
Ik heb er geen moeite mee als deze kosten door de VvE gedragen worden en denk ook nog steeds dat ze daar conform de akte thuishoren 😉
Tenzij……… het defect of de vervanging nodig is waarbij is aangetoond dat iemand heeft lopen knutselen.
In mijn vorige VvE was het mogelijk om twee typen intercomtoestellen aan te sluiten.
Een gewone (standaard) toestel en één met een modernere vormgeving en hoorn.
Ik kan me wel voorstellen dat je dan als VvE bijvoorbeeld kiest voor allemaal standaard toestellen en wanneer een eigenaar de standaard uitvoering wil vervangen door de modernere de meerkosten wél voor de eigenaar zijn.
“Het komt mij als onwaarschijnlijk voor dat alle geleverde toestellen ( in huis ) maar wel verbonden op de een of andere wijze met een systeem van het totaal, men bij vervanging, om welke reden dan ook, naar de VvE kan wijzen als zijnde kostendrager.”
Ik denk dat je daar per installatie goed naar zou moeten kijken.
De ene installatie is in mijn ogen zeker meer privégebonden dan anderen.
Heb je wellicht voorbeelden van andere toestellen in gedachte?
Groetjes,
Rob

[Carla]

Sorry, William. Het is heel goed mogelijk dat ik er te ver over door dacht/denk. Maar je vergelijk met een voordeur gaat in mijn optiek een beetje mank.
Dank Rob voor je reactie. hetgeen je aanhaalt betreffende de onwenselijkheid van zelf knutselen aan het intercomsysteem en/of het toestel, welke in de woning is geplaatst, onderschrijf ik.
Echter om de vrijheid van handelen ( van de eigenaar ) te verbinden aan het al of niet in rekening brengen ( aan diezelfde eigenaar ) van gemaakte kosten, zie ik niet.
Ik begon al te zeggen dat ik niet de illusie heb de juiste interpretatie in huis te hebben. Toch is het een onderwerp wat de moeite van het nader beschouwen waard is.En ja…..in antwoord op je vraag: een ander toestel zou kunnen zijn een warmwaterboiler ( in huis )die in verbinding staat met de zonnecollectoren ( leveren van warm water ) op het dak. ( onderhoud en vervanging VvE )
Maar eigenlijk ligt de kern van het denken en de confrontatie ( wie gaat dat betalen ) meer in de interpretatie van wat is een ‘installatie’ en wat versta je onder ‘ uitsluitend ten dienste van één privégedeelte.’
In die zin wellicht wel aardig om het volgende mee te nemen in het denkproces, zonder daarmee, op welke wijze dan ook aan ‘waarheidsvinding ‘ te willen doen.;-)
Het gaat overigens over leidingen in de vloer maar heeft naar mijn idee wel raakvlakken:
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBAMS:2011:10602
Interessant te zien wat de reactie op deze uitspraak is door mr. Richard P.M. de Laat:
http://www.vverecht.nl/2014/12/afvoerleiding-appartement-gemeenschappelijke-zaak/
Ook mr. Visser heeft eerder zijn licht laten schijnen over een dergelijke kwestie en heeft de eigenaar die ook meende recht te hebben op betaling uit de VvE-pot, in het ongelijk gesteld.
Ook deze vond ik nog.( ter illustratie van mijn denken ):

VvE beheerder

Tsja, wie het weet mag het zeggen.;-) Blijft een boeiende materie.
Overigens vertrek ik zelf vanuit Modelreglement 1992. ( dit ter verheldering voor de niet reagerende meelezer(s).
Met vriendelijke groet en vooral veel leesplezier.;-)
Carla.

[Rob]

Hoi Carla,
Het zou misschien duidelijker geweest zijn als ik het andersom stelde.
Wanneer de VvE aangeeft dat het intercomtoestel tot het privégedeelte zou behoren zijn eigenaars eerder geneigd eigenhandig de vervanging of reparatie van het toestel ter hand ter nemen.
Dat lijkt mij persoonlijk in het geval van een deur/intercominstallatie dus een zeer onwenselijke situatie die voorkomen kan worden door de gehele installatie als gezamenlijk te zien.
Wat betreft de interpretatie van ‘wat is een installatie’ denk ik dat de meeste eigenaren wel snel op één lijn zullen zitten.
Het wordt lastiger met de interpretatie van wat verstaan wordt onder ‘uitsluitend ten dienste van één privégedeelte.’
Misschien is het daarbij een idee om te kijken naar het doel en/of belang van de installatie cq. apparaat.
Het doel van het intercomtoestel is in feite alleen maar het vanuit je appartement kunnen openen van de gemeenschappelijke deur in de gemeenschappelijke toegangshal. Het vanuit de appartementen kunnen openen van de deur in de toegangshal lijkt mij een gemeenschappelijk belang.
Het doel van de warmwaterboiler in jouw appartement is uitsluitend om jouw privégedeelte van warm water te voorzien.
Ik zou dan stellen dat de kosten voor reparatie of vervanging van de boiler voor de eigenaar zijn.
Wanneer de zonnecollectoren op het dak tezamen aan alle boilers warmte leveren is er mijn inziens weer sprake van een gezamenlijk belang en zouden de kosten voor reparatie of vervanging van de zonnecollectoren mijn inziens bij de VvE thuis horen.
Heeft iedere warmteboiler echter zijn eigen afzonderlijke zonnecollector op het dak staan, is er weer sprake van een privé belang en je zal het wel raden … 😉 dan vind ik dus dat de kosten voor reparatie en vervanging van de zonnecollector weer voor de eigenaar zouden moeten zijn.
Tja, de uitspraken van de rechter maken het er soms ook niet echt makkelijker op 😉
Ik ben het hierin wel eens met de reactie van mr. Richard P.M. de Laat.
Persoonlijk ben ik overigens wel van mening, in tegenstelling tot mr. F. Visser dat afvoerleidingen in de betonvloer aan de VvE toebehoren en alla andere afvoerleidingen in het appartement aan de eigenaar.
Daarbij opgemerkt dat de VvE in die uitzending een wijziging in de splitsingsakte had opgenomen waardoor deze kosten sowieso voor de eigenaar zouden zijn.
Ik zou zelf niet zo snel voor een dergelijke wijziging in de splitsingsakte kiezen.
Groetjes,
Rob

[Carla]

Hoi Rob,
Wederom dank voor je reactie.
Met betrekking tot het voorkomen van zelf knutselen aan het intercomtoestel……dat hebben wij geregeld in het Huishoudelijk Reglement.;-)
Toch wel weer interessant hè om even wat te stoeien rond de term:
‘uitsluitend ten dienste van één privégedeelte’.
Zelf vond ik de gedachte van mr.Richard P.M. de Laat ook wel heel plausibel. Hij zegt :
” Bovendien wordt met deze uitleg miskend, dat deze leidingen in functionele zin uitsluitend ten dienste staan van één appartement. Zonder die individuele leidingen kunnen de rest van de gemeenschappelijke gedeelten en de overige privé- gedeelten onverminderd functioneren. Slechts het betreffende appartement is dan incompleet. Dat is evenwel geen gemeenschappelijk, maar een individueel belang. In dat onderscheid beoogt de laatste toevoeging van artikel 9 te voorzien. Daarmee wordt tot uiting gebracht, dat de VvE conform artikel 5:126 BW het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk gedeelte te worden gebruikt. Een individuele leiding bevindt zich in die afzonderlijke ruimtes en behoort ook naar zijn doel niet tot de gemeenschappelijke zaken.”
Deze gedachte doortrekkend zou je dus ook kunnen zeggen dat de centrale voordeur in de hal ook nog steeds geopend kan worden, echter niet vanuit jouw maar vanuit een ander privégedeelte.;-)
Kijk ik er heel sec naar dan is het mijn ( privé ) belang dat ik de gemeenschappelijke voordeur vanuit mijn appartement kan openen. Ik zie hier geen gemeenschappelijk belang in.
Overigens ( maar dit ter zijde )….niets heeft het eeuwige leven, ook de intercomtoestellen niet. (10 tot 15 jaar )
Wanneer deze tot de algemene zaken zouden behoren dan lijkt het me verstandig deze kostenpost op te nemen in het MJOP.
Hopelijk blijven onze leidingen in de vloer de komende jaren netjes doen wat er van ze verwacht wordt. 😉

[Bob]

Misschien hebben jullie iets aan MR1992 art. 10 (de andere MR’n hebben allemaal een equivalent).

[Rob]

Hoi Bob,
Inderdaad, je zou art. 10 kunnen gebruiken wanneer er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke
gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort.
Maar dan………… wat ga je op de vergadering stemmen?
Ik zou dan voor “wel tot de gemeenschappelijk zakelijke” stemmen en Carla (vermoedt ik 😉 ) voor “niet tot de gemeenschappelijke zaken”.
Toch nog even terug naar de discussie “wat is een installatie” 😉
Persoonlijk vind ik een deurtelefoon geen afzonderlijke installatie op zich, maar een onderdeel er van, net als de drukknoppen beneden bij het bellenbord.
Daarnaast…….
In MR1973 en MR1983 behoren de systemen voor oproep en deuropeners tot de gemeenschappelijke zaken.
In MR1992 in principe ook, maar daar is verwarring ontstaan door de bekende toevoeging “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken”
In MR2006 is juist expliciet weer aangegeven dat de systemen voor oproep en deuropeners, ook voor zover deze zich in de privégedeelten bevinden onder de gemeenschappelijke zaken vallen.
Je zou daaruit kunnen redeneren dat de verwarring in MR1992 in MR2006 weer teniet gedaan is en het aannemelijk zou kunnen zijn dat men ook in MR1992 beoogde de systemen voor oproep en deuropeners, ook voor zover deze zich in de privégedeelten zouden bevinden onder de gemeenschappelijke zaken zouden vallen.

[Auteur]

Berichten