Eventuele verjarings termijn innnen service kosten?
- Dit onderwerp bevat 15 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op oktober 20, 202310:45 pm door .
-
Berichten
-
Goedendag forumleden.
Graag jullie mening of advies over een mogelijke verjarings termijn, indien die er is, van niet geinde servicekosten.
In 2012 is voor 44 van 104 apartementen glasbewassing aangegaan en deze is vanaf die tijd bovenop de normale VvE bijdrage geint. (meestal via automatische incasso). Medio 2015 is deze extra bijdrage in de service kosten niet meer bij de bewuste appartementen in rekening gebracht. Dit is pas op de laatste ALV van april ‘ontdekt’ door de kascommissie. Nu komt de VvE ineens met een “na heffing” van kosten, die in eerste instantie wel werd verrekend en de laatste 7 jaar dus niet. (Bijdragen van boven en onder verschillen nogal mede door extra voorzieningen en dergelijke, dus ook nooit iemand opgevallen, werd immers automatisch afgeschreven)
Nu is het opzich natuurlijk geen bezwaar om niet betaalde kosten alsnog af te rekenen, maar als je dit zou zien als een vordering van ‘achterstallige service kosten’ zit hier dan niet een max termijn van zeg 5 jaar terug aanvast???
Het is echt niet zo dat dit bewust door de apartement eigennaren niet is betaald, de VvE heeft nagelaten dit te innen. Bij al dan niet bewuste achterstanden kan je na een tijd omslag van schulden krijgen, en zou dat dan hier ook zo zijn, als is het maar voor bijvoorbeeld de termijn van 2025 tot 2017??
Bvd
Marlon
Het is iets ingewikkelder.
Want: de VvE kan slechts bijdragen vorderen volgens de breukdelen die in de Akte van Splitsing staan.
In een ALV andere verdeling dan die breukdelen afspreken, is een nietig besluit. Kan dus niet.
Als het dus zo is dat glasbewassing geacht wordt een onderdeel te zijn van het noodzakelijke onderhoud aan het pand, kan je alleen omslaan volgens de breukdelen die in de akte staan.Je zou kunnen overwegen, buiten de VvE om, een service voor bepaalde eigenaars te organiseren, die dan individueel omgeslagen wordt, tegen een een of andere vergoeding. Maar dat loopt dan buiten de VvE begroting en jaarverslag. Dat het bestuur zich geroepen voelt daar activiteiten voor te ontplooien is aardig, maar maakt het nog geen VvE aangelegenheid.
Als het toch in de VvE begroting is geslopen, is voor elk verlopen jaar een jaarrekening opgesteld en door de ALV goedgekeurd en vervolgens decharge verleend voor gevoerde beleid.
Feitelijk valt er dan niks meer “te vorderen”.
Als er door fouten in het verleden een “lager dan had gekund saldo” is ontstaan (immers te weinig gefactureerd en geïnt), dan is daar op zich niks mis mee: het saldo is sowieso naar rato van de breukdelen jouw eigendom (ook al kan je er niet aankomen). Aanvullen van saldo, voor zover nodig, kan alleen volgens de breukdelen.Eigenlijk ontstaan de financiele problemen tussen de eigenaars in dit geval alleen doordat de bijdrage voor glasbewassing niet conform de breukdelen is vastgesteld (tenminste voor zover ik uit uw beschrijving heb kunnen destilleren)
Dank voor het antwoord. Het geeft wel het een en ander te denken.
Het zijn eigenlijk “service kosten” die feitelijk geen service kosten zijn vanuit de VvE, omdat dit buiten de VvE om gaat, ook al faciliteerd het beheer de financiele afhandeling hiervan?
De VvE heeft kennelijk de kosten al die tijd “voorgeschoten”, na het niet meer innnen van de bijdrage, en dit met het decharge verlenen van de jaarcijfers akkoord bevonden door de leden?
En dus voor de VvE door het akkoord geven op die jaarcijfers, en het feit dat geen service kosten van de VvE zijn, ook niet meer vorderen???
Het totaal over naar hun zeggen 7 jaar is €14,500 wat ze dus nu nog willen innen…
En die 7 jaar is dus waar we nu in eerste instantie op stuk lopen, er staat namelijk een stuk op NederlandVvE over een verjaringstermijn van 5 jaar op invorderingen, maar dat zou hier dus niet opgaan.Denk dat op de 2e vergadering er toch nog iets meer duiding en uitleg van uit het berheer en het (aftredende) bestuur zal moeten komen, al dan niet met een navraag bij een rechtsbijstand…
Gaat niet eens om de kosten, maar de manier waarop en tot waar ze kunnen innnen…
Maar dank zover…
14.500 voor 7 jaar voor 44 appartementen is 47 euro per jaar per appartement. Op zich een normaal bedrag.
Als de meerderheid in de ALV vindt dat dat teruggevorderd moet worden, ook al is dat over 20 jaar bij wijze van spreken, dan is dat zo. Klaar.
Maar de vraag werpt zich op of zulk een besluit stand zou houden bij de rechter.
Zoals ik al eerder aangaf, heb ik het vermoeden (zonder kennis te hebben van de onderhavige Akte van Splitsing) dat de constructie helemaal niet kan, in de zin dat het besluit om service kosten te berekenen anders dan die volgens de breukdelen per Akte, in strijd is met die Akte en dus nietig is.
Hoe zou een toekomstige nieuwe eigenaar moeten weten dat hij naast de servicekosten, zoals bepaald via de Akte, nog additionele kosten zou moeten betalen? Die notulen uit 2012 zijn niet bij het Kadaster terug te vinden denk ik.
Ik vermoed dat in 2012 niemand zich bovenstaande heeft gerealiseerd, het zal geen boze opzet zijn. Ook het vergeten te vorderen is geen boze opzet. Maar nu is het ff lastig.
Ik zou proberen in goed onderling overleg een modus te vinden voor het ontstane gat van die 14500 euro, maar intussen de glasbewassing regeling in overeenstemming te brengen met wat de Akte wel toestaat (als het persé binnen de VvE moet, met andere woorden binnen de breukdelen-service kosten) of anders op vrijwillige basis als groepje eigenaars zelf glasbewassing inhuren buiten de VvE om.
Bij ons zit de gehele glasbewassing gewoon in de normale servicekosten, iedereen betaald mee, alhoewel de begane grond appartementen er niks aan hebben eigenlijk, maar ja, die hebben een tuintje, de andere niet, maar die hebben een balkonnetje. Zo heeft ieder wat.
Glasbewassing wordt hier gezien als noodzakelijk onderhoud daar het ook voor het verfwerk belangrijk is.@RonaldL: is dit alleen doorberekenen van de bijdrage n.a.v. breukdelen altijd van toepassing? Er is in sommige complexen immers een lift aanwezig en deze wordt door eventuele bewoners op de begane grond niet gebruikt wat afhankelijk van de afspraken kan leiden tot vrijstelling van een liftbijdrage.
Hierdoor zie je ook vaak dat een liftbijdrage anders wordt aangeslagen, aangezien de lift een dienstbaarheid op zichzelf is en die niet onderkent of een appartement uit meer breukdelen bestaat. Ik kom onderstaande tegen:
Effectief kan een VvE zodoende met vier soorten breukdelen te maken krijgen:1. kosten waaraan alle eigenaren moeten volgens breukdeel (bv. 21/1527e) moeten bijdragen.
2. kosten waaraan slechts een deel van de eigenaren (extra) moet bijbetalen volgens breukdeel (bv. 21/1527e).
3. kosten waaraan alle eigenaren voor een gelijk deel moeten bijdragen (bv. 1/8e als er acht eigenaren zijn)’.
4. kosten waaraan slechts een deel van de eigenaren volgens een gelijk deel moet bijdragen (bv. 1/6e als er 8 woningen zijn).
Daarnaast zal er per verdeelsleutel rekening gehouden moeten houden met het aanleggen van een reservefonds.Je kunt echter stellen dat 3 en 4 varianten zijn van hoofdelijk omslaan wat niet direct te relateren is aan een breukdeel. Maar is dat dan ook per se nietig?
… Er is in sommige complexen immers een lift aanwezig en deze wordt door eventuele bewoners op de begane grond niet gebruikt wat afhankelijk van de afspraken kan leiden tot vrijstelling van een liftbijdrage.
Alleen hetgeen in de splitsingsakte staat vermeld m.b.t. de verdeling van de kosten is van belang.
Iedere “afspraak” die afwijkt van die bepaling in de splitsingsakte is nietig.@Rob: Ik zie dat er in de splitsingsakte letterlijk een extra lid is toegevoegd met opmerkingen dat de lift op een andere manier wordt verrekend (daar zit ook ruimte om het hoofdelijk te doen.
Wat me echter bevreemd in de eerdere opmerking die ik geschreven had was dat je volgens een site dus met 4 vormen van breukdelen te maken kunt krijgen. 3 en 4 klinken mij echter niet direct als breukdelen, maar eerder hoofdelijk. Als dat echter wel als breukdelen geïnterpreteerd worden kun je in het kader van deze gehele draad dus stellen dat je dan ook glasbewassing op deze manier wel degelijk in de begroting kunt houden, aangezien het dus over (een variant van) een breukdeel gaat. Dus de vraag of is dan of hoofdelijk omslaan als een variant van breukdelen wordt gezien.
Mocht dat dus niet het geval zijn, dan zou daar ook mogelijk de verklaring in kunnen leggen dat er per 2015 geen doorbelasting van glasbewassing werd gedaan, aangezien het juridisch niet houdbaar bleek.
@Rob: Ik zie dat er in de splitsingsakte letterlijk een extra lid is toegevoegd met opmerkingen dat de lift op een andere manier wordt verrekend (daar zit ook ruimte om het hoofdelijk te doen.
Het is goed mogelijk dat in de splitsingsakte is aangegeven dat de kosten voor de lift op een andere wijze verdeeld worden.
“…(daar zit ook ruimte om het hoofdelijk te doen.)”
Ik heb de indruk dat je daarmee wilt aangeven dat de VvE die verdeling zou mogen bepalen.
Het is echter niet aan de VvE om de wijze van verdelen te mogen bepalen
In het geval er voor de liftkosten een andere verdeling gemaakt zou zijn zal je die verdeling ook in de splitsingsakte kunnen vinden.
En ja, dat zouden ook gelijke delen kunnen zijn.Ook t.a.v. de glasbewassing zal men naar de inhoud van de splitsingsakte moeten kijken om te zien op welke wijze de kosten daarvoor verdeeld moeten gaan worden.
Het taalgebruik in de akte is in dezen niet heel concreet of actiegericht te noemen, behalve dat de liftbijdrage op een andere manier berekend wordt.
Maar dat staat los van de vraag of bijvoorbeeld “kosten waaraan alle eigenaren voor een gelijk deel moeten bijdragen” als een breukdeel kan worden gezien. Als dat namelijk zo is (of i.i.g. juridisch hard te maken is), dan wordt automatisch alles een breukdeel.
Het woord breukdeel staat niet in de wet.
Het is of ” aandelen zijn gelijk ” of ” tenzij bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald”.Dus in de akte staat hoe de verdeling is als niet gelijk.
Meer is er echt niet over te zeggen.
Geen enkele ALV kan afwijken van de akte.
Verzin dus niks wat er niet staat.
Als de akte 4 verdeelsleutels beschrijft, dan zal per sleutel duidelijk (moeten) zijn welke kosten er dan op welke manier verdeeld worden.
Als de akte dat niet bepaalt, dan geldt de wet met gelijke deken.Ik heb het even uitgezocht, maar wat hierboven staat klopt niet geheel. Modelreglement 2006 schrijf het volgende:
Artikel 8, eerste lid:
Iedere eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel overeenkomstig de in de akte vermelde grondslag.Artikel 8, tweede lid:
De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen en zijn voor diezelfde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.Artikel 52, negende lid:
Bij deze besluiten dient tevens te worden vastgesteld welke eigenaars in welke verhouding moeten bijdragen in de kosten. Deze verhouding kan afwijken van het bepaalde in artikel 8 tweede lid. Een afwijkende kostenverdeling dient te worden opgenomen in het huishoudelijk reglement.Helaas, (waarschijnkijk) nietig, zie:
https://www.rijssenbeek.nl/kennisbank/modelsplitsingsreglement-2006-in-strijd-met-de-wet/Ik was die inderdaad al tegengekomen. De bewoording is echter vreemd.
Het artikel in de splitsingsakte waardoor in het Huishoudelijk Reglement een kostenverdeling kan worden opgenomen die afwijkt van de kostenverdeling zoals opgenomen in de splitsingsakte, is in strijd met de wet (artikel 5:113 lid 2 BW).Bovenstaande impliceert dat er in het HHR geen zaken gesteld mogen worden welke in de Akte beschreven zijn. Dit is logisch, aangezien het Akte > Modelreglement > HHR is en dus enig strijdige bepaling in het HHR t.o.v. de akte automatisch nietig is.
Dit beschrijft echter niet direct een situatie waarbij de akte weinig voorschrijft hieromtrent (behalve verwijzing naar het relevante Modelreglement) en het totale reglement (dus Akte + Model) dan toch de ruimte laat om te kijken naar het HHR. Zeker gezien het feit dat een HHR dat als reglement MR.2006 kent in de openbare registers ingeschreven moet worden (en dat inschrijven vereist een notitie van de notaris om in te kunnen schrijven wat het effectief een onderhandse akte maakt).Mijn tekst hierboven is een tight-rope en zou dus juridisch onhoudbaar kunnen blijken, maar de uitspraak van het hof lijkt wat ruimte over te laten. Als echter de houdbaarheid van Artikel 52, lid 9 in de uitspraak zelf in het geding was, dan is daarmee dus het volledige lid strijdig met de wet. Zou wel fijn zijn om dergelijke strijdigheden op een bepaalde manier te kunnen verwerken, aangezien dit er wel een is die tot rechtszaken kan leiden.
Volledige uitspraak overigens hier: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2017:10505Of artikel 52 lid 9 nietig zou zijn of niet lijkt mij in dit topic in zijn geheel niet van belang.
In dit topic ging het, zoals ik het begrijp, enkel om de servicekosten m.b.t.(regulier) onderhoud aan bestaande gemeenschappelijke zaken.
Dan heb je helemaal niets van doen met artikel 52 lid 9.De uitspraak van het hof gaat daadwerkelijk over Artikel 52, lid 9, wat dus op zichzelf nietig is. De term reglement in artikel 5:113 lid 2 BW slaat namelijk terug op de akte, eventueel aangevuld met het modelreglement indien de akte geen volledige kopie van het modelreglement betreft.
Het topic gaat volgens mij over of bepaalde kosten op een bepaalde manier verdeeld mogen worden. Dit sloeg in zoverre terug op Artikel 52, lid 9 dat het beschreef dat een afwijkende verdeling in het HHR moet staan. Dat blijkt echter niet te kloppen, aangezien het lid zelf nietig is. Zodoende is dit in dit topic geslopen.
Maar goed, ik weet genoeg. Als het niet expliciet in de akte beschreven is bestaat het niet en vervalt het naar de standaard verdeelsleutel (welke sleutel dat is staat in de akte).
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.