[mvanw]

Geachte forum leden.

Graag verneem ik hoe jullie dit zien.

Ons complex bestaat uit boven en beneden woningen met vaste parkeerplaats in de garage en (2) fietsenstallingen. En nu gaat het om de fietsen stallingen.

De stallingen zijn enkel voor de boven woningen. Beneden heeft een eigen berging
en betaalt ook niet voor onderhoud. Maar is dit ook zo???

In de Akte van Splitsing staan alle (vaste) parkeerplaatsen en appartementsrechten vermeld, met daaraan vast gekoppeld het breukdeel voor het dragen van kosten ed.
De fietsenstallingen komen hier niet in voor, net als entrees, liften enz.
Je zou dus kunnen lezen dat deze “gemeenschappelijk” zijn.
Boven heeft net zoveel stemmen als beneden zonder.

Wat wel in de AvS gedefinieerd is, bij D: Bijzonder reglement sub 2 lid a,
dat de kosten van het schoonhouden, onderhoud, vernieuwing en reparatie van de fietsenstallingen
moet worden gedragen door de eigenaars van de bovenwoningen.

Maakt deze toevoeging in de akte de fietsenstalling zonder meer exclusief voor boven of minder “gemeenschappelijk”, of is dit enkel een bepaling die de ‘extra’ kosten verdeeld onder diegene die er ‘voordeel’ van hebben.
namelijk het niet met de fiets naar boven hoeven wat er genoeg doen, want ook dat is nergens ‘verboden’.

Geen verdere aanpassingen of bepalingen in het MR1992 (voor zover ik het kan zien in het MR of AvS).
En ook niets in het HHR. Behalve dat enkel fietsen in de stalling mogen en niet op de galerij…

Op een vergadering zelf is dit punt nooit verder dan de rondvraag en actiepunten lijst gekomen, met meerdere malen als antwoord, nee, het mag niet, is alleen voor de boven bewoners.

Maar is het zo zwart wit???

mvg

marlon

[Rob]

Naar mijn mening is de fietsenstalling inderdaad uitsluitend bedoeld voor de eigenaren van de bovenwoningen.
En dat lijkt mij ook meer dan logisch als zij ook opdraaien voor de kosten van het schoonhouden, onderhoud, vernieuwing en reparatie van de fietsenstallingen.
De eigenaren van de benedenwoningen dienen gebruik te maken van hun eigen berging.
Ik begrijp ook eigenlijk niet direct waaróm er een probleem van wordt gemaakt !
“… Boven heeft net zoveel stemmen als beneden zonder.”
Je kan ook stellen, boven heeft zonder berging net zoveel stemmen als beneden met. 😉
 

[Carla]

Dag Marlon,
Ik ben het met Rob eens.
Behalve de genoemde appartementsrechten is al het niet expliciet genoemde doorgaans gemeenschappelijk. Je zet jezelf op het verkeerde been door ook de niet genoemde fietsenstalling dan te gaan scharen onder ‘gemeenschappelijk. Want precies die aanvullende regel in de splitsingsakte ( sub.2 lid a ) geeft aan dat de kosten die gemaakt worden t.b.v. de fietsenstalling voor uitsluitend de eigenaars van de bovenwoningen is. Waaruit je de conclusie mag trekken dat het gebruik ook alleen voor de eigenaars van de bovenwoningen is bedoeld. En dat heeft niets te maken met  ‘ ergens voordeel van hebben’.
Bedenk dat de genoemde appartementsrechten ( appartementen en parkeerplekken ) het individu betreft en de 2 fietsenstallingen bedoeld is incl. de te maken kosten voor de gezamenlijke eigenaars van de bovenwoningen is.
Ja, zo zwart/wit is het . 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.

[mvanw]

Dank weer voor de antwoorden.
Word er een probleem van gemaakt? Ja dus.
Met name als er weer eens fiets gestolen word of ‘beschadigd’ is na het omgooien / omwaaien
(stalling is afgesloten maar open voor de wind), roepen ze weer dat er oneigenlijk gebruik gemaakt
zou worden.
Al jaren word via de nieuwsbrief, mail enz. bewoners gevraagd om de stallingen op slot te draaien, schoon te houden en niet als opslag te gebruiken voor wrakken.
Het bestuur kan niet als politie agent 24/7 er naast gaan staan, en buiten dat bewoners hier deels een eigen verantwoording in hebben, is er nog nooit een naam of huisnummer gemeld (betrapt)
die dit oneigenlijk zou doen.
Van 1 bewoner weet ik dat die met een bovenwoning geruild heeft. Dit staat op papier,
is ook gemeld bij het bestuur, en de “kosten” worden ook betaald door beneden.
En indien dit op deze manier is geregeld, waarom niet. Je kan je tenslotte ook je woningen en/of parkeerplaats verhuren.
Andere zijn kinderen van gescheiden ouders waarvan pa boven woont, en de moeder met kinderen (ingeschreven) beneden. Moet je die dan maar verbieden gebruik te maken???
Ook het feit dat de stalling “te vol” staat, zou er op wijzen dat er mensen van beneden gebruik van maken, wat niet zo hoeft te zijn. Per stalling zijn er 25 woningen, en dan met 2 fietsen per appartement, hou je niet veel ruimte over.
Echte dure (race)fietsen staan vaak in de bergingen boven bij de woningen.
Het is wel begrijpelijk dat men baalt als er iets gebeurt, maar met alleen maar wijzen naar exclusief gebruik voor boven, kan het bestuur ook niet heel veel.
mvg Marlon

[mvanw]

Nog een punt.
Als de in de Akte van Splitsing de kosten verbijzondering voor de stalling, deze exclusief maken voor de bovenwoningen, geld dit dan indirect ook voor eventuele toekomstige stemmingen aangaande de stalling???
mvg Marlon

[Carla]

Dag Marlon,
Je hebt wat mij betreft volkomen gelijk wanneer je zegt dat het bestuur niet 24/7, als een politieagent, er naast kan gaan staan. Het gaat inderdaad om eigen verantwoordelijkheid. En helaas, binnen een appartementencomplex, is m.n. het laatstgenoemde niet altijd aanwezig. Met de gevolgen, zoals je die schetst , ten gevolge.
Wanneer er mensen zijn die de menig zijn toegedaan dat er oneigenlijk gebruik gemaakt wordt van de fietsenstalling, dan zal er toch enig bewijs geleverd moeten worden. Met alleen het denken dat…..kom je ook niet ver.
Hebben de eigenaars/gebruikers van de fietsenstalling een eigen cilinder in het slot van de fietsenstalling? Of kan elke eigenaar/bewoners er met zijn/haar huissleutel in komen?
Verder zou je kunnen overwegen een maatregel, van gebruik van de fietsenstalling, op te laten nemen in het huishoudelijk reglement. ( incl. boetebeding )
Let overigens wel even op m.b.t. het verhuren van je parkeerplek in de garage, het is n.l. niet ondenkbaar dat daar beperkende regels voor gelden. ( splitsingsakte ) Maar dit terzijde.
Met vriendelijke groet,
Carla.
p.s. Zonder ‘heterdaadje’  kan het bestuur inderdaad niet veel.

[Carla]

Zag je toevoeging net te laat…..;-)
Wanneer de splitsingsakte aangeeft dat uitsluitend de eigenaars/gebruikers van de bovenwoningen de kosten ( onderhoud, herstel, vernieuwing ) dienen te dragen van de fietsenstallingen ( 2 ) dan stemmen m.i. ook alleen de eigenaars/bewoners van de bovenwoningen over deze zaak.

[mvanw]

Hallo Carla…
Dank voor de tip aangaande het HHR.
Aanpassen gaat in aankomende vergadering denk niet meer lukken, daar de uitnodiging en dergelijke al verstuurd zijn. (en dit probleem als ingekomen stukken / mededeling bestuur op de agenda staat.)
Maar hier gaan we zeker wel iets mee doen.
Het verhuren van een parkeerplaats, staat wel als punt op de agenda, en zou moeten mogen volgens de akte. (Enkel na toestemming vergadering eventueel onder voorwaarden)..
grt

[Carla]

Hoi Marlon,
Fijn……toch een heel klein stapje in de goede richting. Wat misschien niet tot ieders volle tevredenheid zal leiden, maar toch…..een stapje.
Met betrekking tot verhuur van een parkeerplek…….wees attent op de voorwaarden die dan wel controleerbaar moeten zijn. Zijn b.v. de woningen via de garage bereikbaar of mogelijk andere gemeenschappelijke ruimten. ( trappenhuis ) let dan op geen verhuur toe te staan aan buitenstaanders. ( mensen die niet in het complex wonen ) Tevens een puntje van aandacht in deze is……oog te blijven houden voor de bestemming van een parkeerplaats. ( geen opslag van goederen).
Succes.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[mvanw]

Mmm… Enkel de meterkasten van het complex en de fietsenstallingen hebben een andere sleutel, de rest is allemaal toegankelijk met dezelfde sleutel.
Mocht het door de vergadering akkoord bevonden worden, dan als voorwaarden minimaal:
getekende sleutelverklaring,
getekende gebruikersverklaring,(net zo als bij het verhuur van een appartement),
getekende overeenkomst tussen huurder en verhuurder, met verklaring dat indien de verhurende partij verhuist de verhuur stopt. (wat logisch lijkt, daar deze niet ‘los’ verkocht kunnen worden)
Of ‘mis’ ik hier nog iets belangrijks???
Maar inderdaad liever niet dan….
Marlon

[Carla]

Beste Marlon,
Aha……dus de parkeerplaatsen zijn gekoppeld aan de woningen….?
Mij bekruipt nu enige twijfel of het verhuren van een parkeerplaats aan mensen van buiten de eigenaren/gebruikers geoorloofd is. Lees goed de splitsingsakte.
Ga ook even na of er in het verleden  een afspraak is gemaakt met de gemeente. Het zou zomaar kunnen dat de gemeente bij de bouw heeft bedongen dat de bezettingsgraad van de garage hoog moet zijn. Dit vanwege ( vrijwel overal ) gebrek aan parkplekken. ( om tegen te gaan dat mensen hun parkeer plek in de garage verhuren ( extra inkomen ) en de eigen auto bovengronds gaan plaatsen )
Probeer te overzien dat ‘vreemden’ ( bij een eventueel akkoord door de vergadering ) niet alleen in de garage kunnen maar ook in het appartementengebouw. Wil je dat?
Maak je eigen afweging als je gaat stemmen en ga niet over één nacht ijs.
Ga ook nog even na hoe of het zit met huurbescherming. Een huurder zet je er op enig moment niet zomaar weer uit. Pas eventueel het contract daarop aan.
( in onze VvE mag je je parkeerplaats in de ondergrondse parkeerkelder niet verhuren noch in gebruik geven aan buitenstaanders. € 25.000,00 boete ) 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Carla]

…..Nog ff over die fietsenstalling. Als het goed is hebben dus alleen de eigenaars/bewoners van de bovenverdieping een sleutel voor de fietsenstallingen ( 2 ).
Tja…..dan komt het toch heel erg aan op hun eigen verantwoordelijkheid, hoe om te gaan met de ruimte en de fietsen van elkaar. En…….de boel weer af te sluiten na gebruik.
Blijven hameren hierop zal het enige zijn wat mogelijk vrucht zal dragen.

[mvanw]

In de akte zijn indexnummers 1-104 de diverse appartementen en zijn indexnummers 105-208 de parkeerplaatsen in de onderliggende garage.
De letterlijke tekst aangaande het ‘vervreemden’ is als volgt:
G. TOESTEMMINGSVEREISTE EN BOETE/KETTINGBEDING BIJ VERVREEMDING VAN DE APPARTEMENTSRECHTEN MET DE INDEXNUMMERS 105 TOT EN MET 208.
Een eigenaar van (een van) de appartementsrechten rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats, te weten de appartementsrechten met de indexnummers 105 tot en met 208,
is slechts bevoegd dat appartementsrecht te vervreemden aan een eigenaar van een van de appartementsrechten met de indexnummers 1 tot en met 104 dan wel aan een verkrijger die gelijktijdig met de verkrijging van dat appartementsrecht van de parkeerplaats een appartementsrecht van een woning in het onderhavige complex verkrijgt.
Indien een eigenaar een appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een van genoemde parkeerplaatsen wil vervreemden aan een andere verkrijger dan in de vorige zin bedoeld, dient hij daartoe de toestemming te vragen aan de vereniging van eigenaars.
Het verzoek dient te worden ingediend bij het bestuur dat na ontvangst van het verzoek op een termijn van een maand de vergadering van eigenaars bijeen zal roepen. De vereniging van eigenaars is bevoegd aan de toestemming voorwaarden te verbinden. Onder vervreemding wordt tevens verstaan toedeling bij verdeling en vestiging van een beperkt genotsrecht dan wel levering in economische eigendom. Indien een eigenaar handelt in strijd met het hiervoor in dit lid G bepaalde verbeurt hij een dadelijk opeisbare boete aan de vereniging van eigenaars ad twintig duizend euro (€ 20.000,00).
(en dan een stukje over indexatie van het bedrag…)
En nu snap ik niet alles wat er staat, maar het lijkt dus wel te mogen.
(En wat de Gemeente betreft, er is hier (nog) geen parkeer druk probleem, daar er in de omgeving van ons complex op max 150 m genoeg plaatsen zijn. Na aanleiding van overlast met parkeren op het gras nabij onze entrees hebben wij dit door de gemeente laten onderzoeken.)
Mvg Marlon

[Carla]

Beste Marlon,
Dank voor de moeite het hele stuk hier te vermelden.
Helder, ja het mag dus. 😉
Wel middels een verzoek aan het bestuur, die de vergadering op termijn van een maand, bijeen dient te roepen.
Wanneer een lid zonder toestemming e.e.a. uit gaat voeren dan komt de vermelde boete in beeld.
Als ik in jouw schoenen zou staan, zou ik héél erg goed naar de voorwaarden gaan kijken. Je noemde er zelf al enkele. Prima. Leg, indien mogelijk, tijdens de discussie ook op  tafel dat er met het verstrekken van sleutels aan derden, tegelijk de mogelijkheid wordt geboden het pand te betreden. En……timmer het huurcontract goed dicht.;-)
Wens je succes en een goede vergadering.
Carla.

[Auteur]

Berichten