[HenkWijnbelt]

Onze kernvraag is: mag de VVE ons een exclusief gebruiksrecht geven als het proces voor aanpassing splitsingsakte in gang is gezet?

De situatie:

– wij dachten een appartement gekocht te hebben (via inschrijving) en zaten na wederzijds akkoord ter ondertekening bij de notaris;

– ter plekke bleek echter dat de berging niet juist is weergegeven op de splitsingstekening en dat deze berging een gemeenschappelijke ruimte is (voormalig ruimte voor vuilcontainers);

– deze berging is ca. 18 jaar geleden geruild tegen de oorspronkelijke berging, die is nl. bij een ander appartement betrokken en als berging dus verdwenen;

– het geheel moet nu middels aanpassing van de splitsingsakte op juiste wijze geregistreerd worden;

– de ondertekening werd afgebroken en we hebben nu een tegenvoorstel ontvangen (opstarten aanpassing splitsingsakte + kleine korting), maar géén garantie dat de wijziging succesvol zal verlopen en de berging ons eigendom wordt.

De splitsingsakte moet aangepast worden en verkoper wil dus wel meewerken.

Wat ontbreekt is de zekerheid dat de gemeenschappelijke ruimte ook daadwerkelijk ons eigendom wordt.

Verkoper staat niet open voor verdere aanpassing van de overeenkomst, ondanks diverse pogingen om meer zekerheid te verkrijgen (zoals bijv een borgsom/depot totdat de berging ons eigendom wordt).

Men verwacht echter op zeer korte termijn van ons een reactie.

Mogelijke oplossing?

Ik zou graag een tijdelijk exclusief gebruiksrecht van de voormalige containerruimte als berging willen krijgen, totdat de splitsing is geregeld.

De vraag is of dit mogelijk is met kennis van de volgende punten:

– de oude, niet meer bestaande berging is ca 18 jaar geleden geruild tegen de containerruimte;

– de splitsingsdelen zullen door deze ruiling niet wijzigen voor het appartement dat ik wil kopen;

– geen van de andere eigenaren wordt beperkt in het genot van de oorspronkelijke bestemming:

* de ruimte was reeds exclusief in gebruik bij de vorige eigenaar;

* de ruimte was niet meer nodig als container ruimte, omdat er ondergrondse afvalcontainers beschikbaar zijn op de openbare weg;

– de VVE heeft het proces in gang gezet om de splitsingsakte aan te passen;

– daarnaast: de ALV heeft het recht om te beslissen of de ruimte wel/niet tot de gemeenschappelijke ruimte behoort om de volgende redenen:

* de ruimte is niet expliciet benoemd in de splitsingsakte en naamloos op de splitsingstekening;

* in de splitsingsakte staat letterlijk vermeld: Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.

Mijn vraag is dus: is het mogelijk dat de VVE de ruimte tijdelijk exclusief in gebruik geeft totdat het eigendom is geregeld?

[Bob]

Hi Henk,
Allereerst merk ik op dat ik me goed kan voorstellen dat je teleurgesteld bent waar je dacht een mooi appartement met berging te hebben gekocht. Goed dat je er op tijd achter bent gekomen dat er iets niet klopt. Dat gaat je mogelijk een hele hoop ellende besparen.
Naar mijn mening stort je je echter bij doorzetting (onder (tijds)druk van de verkoper), juridisch gezien, in een slangenkuil. Hier zitten erg veel haken en ogen aan. Ondanks het feit dat je (gevoelsmatig) sterk staat (de huidige situatie bestaat immers al 18 jaar) kan er nog heel erg veel mis lopen.
De verkoper verkoopt namelijk aan jou iets wat hij niet zelf bezit. Dat komt omdat er ca. 18 jaar geleden niet is gedaan wat moest worden gedaan, namelijk de akte van splitsing wijzigen.
Dat de verkoper al 18 jaar een exclusief gebruiksrecht heeft van de containerruimte zegt echter niets. Dat gebruiksrecht is in beginsel aan de persoon (in casu de verkoper) gebonden en geeft jou niet automatisch dezelfde rechten. Om jou hetzelfde recht te gunnen is een vergaderbesluit nodig, en dus een vergadering. Een dergelijk vergaderbesluit kan voor vernietiging worden voorgelegd. Er gaat dus de nodige tijd heen voordat je zeker zou kunnen zijn dat en of je überhaupt het exclusieve gebruiksrecht krijgt. Het verkrijgen van het exclusieve gebruiksrecht is dus absoluut geen gelopen race.
Net zo min is het wijzigen van de akte van splitsing een gelopen race. Het is een lang, moeizaam en kostbaar proces, waarvan de uitkomst allerminst zeker is. Het is zeer de vraag of het louter “in gang zetten van het proces” ooit een positief einde voor je gaat betekenen.
Mijns inziens is het daarmee allerminst zeker of een (tijdelijk, maar nog te verwerven!) exclusief gebruiksrecht een haalbare (tussen)oplossing is. En of de akte ooit wordt aangepast moet je je net zo hard afvragen.
Beloften van de verkoper, met garantie tot aan de deur, zijn naar mijn idee weinig waard.
Zelf zou ik de koop slechts doorzetten wanneer ik het risico zou accepteren dat ik eindig met een woning zonder berging, of als ik langdurige en slepende juridische conflicten in mijn directe woonomgeving op de koop toeneem.
Pas met een gegarandeerd exclusief gebruiksrecht op grond van een inmiddels onaantastbaar geworden vergaderbesluit op zak zou ik een beetje gerust zijn, maar voor die tijd zeker niet.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Peter]

Beste Henk,
een dergelijk besluit tot het exclusieve gebruiksrecht kan ook altijd weer worden ingetrokken door de algemene ledenvergadering. Dus dit geeft je geen garantie op het hebben en houden van een berging. De splitsingsakte is op het gebied van eigendom altijd leidend.
deze situatie kan voor u tot een lang en lastig juridisch conflict lijden.
met vriendelijke groet,
Peter

[Auteur]

Berichten