Extra bijdrage inzake brandveiligheid na aankoop appartement
- Dit onderwerp bevat 11 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op januari 30, 201911:45 am door .
-
Berichten
-
In maart 2018 hebben mijn ouders een appartement gekocht. In de akte van levering staat dat verkoper garandeert dat: aan hem per dat tijdstip van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte waren voorgeschreven of aangekondigd, welke toen nog niet waren uitgevoerd. In de NVM-vragenlist voor de verkoop van een woning is bij die desbetreffende vraag door de verkoper “nee” ingevuld en in de VvE Checklist is bij de vraag “zijn er aanschrijvingen van overheidswege tot verbetering aangekondigd of opgelegd?” ook “nee” ingevuld. Ook de taxateur heeft bij de optie “Aanvullende toelichting op de onderhouds- en bouwkundige staat van het object” nee ingevuld. Bij de stukken heeft de verkopende partij wel de notulen van de laatste vergaderingen meegestuurd, maar nagelaten om ergens in de stukken daarnaar te verwijzen.
Echter, in de notulen van de ALV van de VvE van 20-06-2017 is al melding gemaakt van correspondentie van de gemeente omtrent de nieuwe regelgeving op het gebied van de brandveiligheid, waardoor het gebouw niet aan de eisen voldoet van het bouwbesluit 2016 en de enorm hoge kosten die daarmee zijn gemoeid. In de notulen van 14 december 2017 is vermeld dat de VvE hier geen geld voor beschikbaar heeft. In de vergadering van 21 juni 2018 (een jaar na de aanschrijving) is besloten dat de kosten zullen worden doorberekend aan de eigenaren. Voor mijn ouders betekent dat een extra bijdrage van Euro 3.862,54, omdat zij, toen dat besluit werd genomen, al eigenaar waren.
De vraag is nu wie er opdraait voor die kosten, immers:
– De verkopers en de verkoopmakelaar hebben meldingsplicht, wat prevaleert boven onderzoeksplicht. Het pak papier dat mijn ouders ontvingen was zo enorm, dat het voor een normale burger vrijwel onmogelijk was om alles te lezen, temeer omdat de ingevulde vragenlijsten daar geen aanleiding toe gaven. Een Rechtsagent heeft de verkoper hierover benaderd, maar die heeft min of meer aangegeven het aan te willen laten komen op een rechtszaak. Gezien de leeftijd van mijn ouders (85 en 84) is dat geen optie, dat kunnen ze absoluut niet aan. Wellicht kan de VvE een rol spelen in deze kwestie, door de kosten aan de verkoper door te berekenen en het bedrag aan mijn ouders te crediteren. Ik weet niet of ik een dergelijk verzoek mag doen.
– De VvE heeft verzuimd om expliciet melding te doen van de te verwachte kosten en tevens verzuimd om al in 2017 een “potje” voor deze kosten te reserveren. Bovendien ben ik van mening dat de schadepost is ontstaan door een schrijven van de gemeentein 2017 en dat de daarbij behorende kosten dus in 2017 zouden moeten vallen en verhaald dienen te worden op de toenmalige eigenaars. Dat er pas in 2018 onderzoek is gedaan naar wat de werkelijke verplichting was, is bekeken wat de kosten waren en is besloten voor wiens rekening de kosten moesten komen, verandert daar niets aan. In dat licht is het niet meer van belang welke gegevens er bekend waren, omdat mijn ouders ervan uit hadden kunnen gaan, dat deze schade niet meer op hen verhaald had kunnen worden. De VvE stelt echter dat mijn ouders tijdens de vergadering van juni 2018, dus toen zij al eigenaar waren, geen bezwaar hebben gemaakt en dus gewoon moeten betalen. Bovendien noemden ook zij de onderzoeksplicht van een koper, wat in mijn ogen neerkomt op: “eigen schuld, had je maar op moeten letten”.
Daarnaast lijkt het mij zo dat een behartiger van de belangen van bewoners van een appartementencomplex prioriteit geeft aan een onderwerp als brandveiligheid en geacht wordt op de hoogte te zijn van de laatste veiligheidseisen van de overheid. In dit geval is de VvE in mijn ogen lange tijd daarin nalatig geweest, waardoor de extra kosten onverwacht kwamen.
– De taxateur had ook onderzoek moeten doen naar de regelgeving van de overheid en had moeten weten dat een gebouw uit 1996 mogelijk niet meer aan de huidige normen zou kunnen voldoen.
– Tot slot rust er op de notaris de plicht om op te geven of er bedragen zijn waarvoor de koper aansprakelijk is. De notaris is jegens de VvE aansprakelijk als hij dat niet, of niet goed doet (las ik ergens op dit forum).Wanneer mijn ouders toentertijd op de hoogte zouden zijn geweest dat het gebouw niet aan de brandveiligheidseisen voldeed en dat er ruim 3800 euro kosten bij zou komen, zouden ze een lager bod op het appartement hebben gedaan, of zelfs helemaal geen bod.
Wie wil er met me meedenken over deze kwestie?
Hoi Marion,
Een heel verhaal, met een hoop wijzende vingers, maar wel een interessante kwestie :).
Ik denk dat de enige optie die je ouders rest, het aanspreken van de verkopende partij is. Zij hebben verkocht, wetende dat er wellicht een grote extra eenmalige bijdrage aan zat te komen. Echter lijkt me dit ook een kleine kans hoor, op het moment van verkoop was dat besluit immers nog niet genomen. Wellicht maak je kans met hetgeen je in de eerste alinea schrijft, het ontbreken van de informatie op de checklist.
Voor de rest;
‘Het pak papier dat mijn ouders ontvingen was zo enorm, dat het voor een normale burger vrijwel onmogelijk was om alles te lezen, temeer omdat de ingevulde vragenlijsten daar geen aanleiding toe gaven’
Dat is een drogreden mijns inziens. Bij een aankoop van een woning komt altijd veel papierwerk kijken, je ouders hebben de informatie (notulen) gewoon ontvangen.
Wellicht kan de VvE een rol spelen in deze kwestie, door de kosten aan de verkoper door te berekenen en het bedrag aan mijn ouders te crediteren.
Ook dit lijkt mij niet te kunnen, het besluit en bijbehorende kosten is genomen ten tijde dat je ouders eigenaar zijn.
De VvE heeft verzuimd om expliciet melding te doen van de te verwachte kosten en tevens verzuimd om al in 2017 een “potje” voor deze kosten te reserveren.
Eens, maar je ouders zijn nu eenmaal lid van deze VvE.
Bovendien ben ik van mening dat de schadepost is ontstaan door een schrijven van de gemeentein 2017 en dat de daarbij behorende kosten dus in 2017 zouden moeten vallen en verhaald dienen te worden op de toenmalige eigenaars. Dat er pas in 2018 onderzoek is gedaan naar wat de werkelijke verplichting was, is bekeken wat de kosten waren en is besloten voor wiens rekening de kosten moesten komen, verandert daar niets aan.
Dat klopt natuurlijk niet. Feit dat de kwestie ‘ontstaan’ is in 2017 is doet er niet toe. Het gaat om het besluitmoment om een extra bijdrage te gaan leveren. Overigens zal het pand niet in 2017 ‘opeens’ niet meer brandveilig zijn, maar zal in dit in de praktijk al veel langer zijn geweest.
De VvE stelt echter dat mijn ouders tijdens de vergadering van juni 2018, dus toen zij al eigenaar waren, geen bezwaar hebben gemaakt en dus gewoon moeten betalen. Bovendien noemden ook zij de onderzoeksplicht van een koper, wat in mijn ogen neerkomt op: “eigen schuld, had je maar op moeten letten”.
Dat is een harde conclusie, maar helaas wel juist. Tenzij het besluit genomen is met ernstige totstandkomings–gebreken, zie ik niet hoe dit besluit nog aan te vechten is.Aanvullend;
Als je ouders dat geld terug willen, ontkom je mijns inziens niet aan een juridisch geschil tussen je ouders en verkopende partij.Ik ben het met William eens.
Wanneer de verkopende partij ook netjes de notulen heeft overlegd waarin deze problemen te lezen waren heeft die partij naar mijn idee al aan zijn meldingsplicht voldaan op dat punt.
Er was op dat moment ook verder nog niets bekend over de wijze waarop één en ander gefinancierd zou gaan worden en dat kan je de verkopende partij niet kwalijk nemen.
Hi Marion,
Ondanks het feit dat ik recent besloot mijn deelname aan dit forum te staken kom ik toch naar aanleiding van jouw post online.
Dit vanwege het feit dat de gegevens die je aandraagt me doen denken dat deze kwestie speelt in een mij zeer bekend dorp.
Hierbij een paar kanttekeningen.
Mocht mijn vermoeden juist zijn dan heb je helaas te maken met een incompetente afdeling VVH van betreffende gemeente.
Daarnaast geef ik aan dat hetzelfde geldt voor de “professionele” beheerder van het complex.
Er bestaat geen Bouwbesluit 2016, maar hier is sprake van het feit dat de rookbeheersingsinstallatie (RBI) wettelijk gezien moet worden gecertificeerd ingevolge het Bouwbesluit 2012. De RBI in het betreffende gebouw is niet te certificeren, maar dat is ook nog niet geprobeerd. Er is bij mijn weten slechts een “deskundige” in de arm genomen voor advies.
Het bedrag dat moet worden opgehoest was de trigger in jouw post. Als ik goed ben geïnformeerd moet het geld (voorschot voor plaatsen brandwerende beglazing door bevriende relatie beheerder) ook nog eens worden gestort op een rekening van de beheerder zelf (bedrijf), iets wat helemaal niet kan/mag. Niet doen, heb ik ook vrienden van mij geadviseerd.
Ik weet dat er breed verzet is onder de eigenaars die weinig trek hebben om dit bedrag op te hoesten.
Recent hoorde ik hier dat er naast de zuidgevel ook nog wat losse eindjes zijn v.w.b. de liftinstallatie, alsook het riool.
Mocht mijn idee/inschatting juist zijn dan zit er voor jou, de eigenaars en mogelijk ook andere behulpzame en betrokken kinderen van de eigenaars, weinig anders op dan zich verenigen en samen op te trekken tegen gemeente, beheerder en alle andere incompetente betrokkenen.
Sterkte en veel succes gewenst, vriendelijke groet, BobHoi Bob,
De betreffende VVE heeft dus op basis van verkeerde informatie en/of het zich foutief laten adviseren, het besluit genomen om bepaalde werkzaamheden te verrichten waarvoor een extra bijdrage vanuit de leden benodigd is?Beste mensen,
Ten eerste wil ik jullie bedanken voor het lezen van de hele lap tekst en ten tweede voor het advies in de reacties.
Voor de duidelijkheid is het niet zozeer mijn bedoeling om met vingertjes te wijzen, maar ben ik gewoon benieuwd wie er in dit geval juridisch gezien aansprakelijk is.
Voor wat betreft de aansprakelijkheid van de verkoper: een jurist haalde aan dat “indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten ( HR 30 november 1973, ECLI:NL:HR:1973:AC5383 en HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407).
Als je als koper op 4 officiële documenten leest “dat verkoper garandeert dat: aan hem per dat tijdstip van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte waren voorgeschreven of aangekondigd, welke toen nog niet waren uitgevoerd”, mag je toch aannemen dat dat ook werkelijk zo is, ongeacht of er notulen zijn meegestuurd waaruit blijkt dat het allemaal heel anders zit. De adviezen hieromtrent worden zeer gewaardeerd en ik denk genoeg informatie te hebben voor het nemen van verdere maatregelen.
Voor wat betreft de aansprakelijkheid van de VvE begrijp ik van Bob, die het over het juiste appartement heeft, dat het allemaal een stuk gecompliceerder ligt dan ik dacht. Kennelijk had ik, waar ik schreef over de VvE, onderscheid moeten maken tussen Beheerder, Bestuurder en Vve.
Het lijkt me een goed idee om ons te verenigen, de problemen en verantwoordelijken goed in kaart te brengen en dan met meer concrete punten terug te komen op dit forum. Bob, wil jij daar een rol in spelen? Ik ken jou niet, maar jij weet wie ik ben.
Nogmaals dank aan allen die een bijdrage hebben geleverd.“Als je als koper op 4 officiële documenten leest “dat verkoper garandeert dat: aan hem per dat tijdstip van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte waren voorgeschreven of aangekondigd, welke toen nog niet waren uitgevoerd”, mag je toch aannemen dat dat ook werkelijk zo is”
Hier ben ik het wel mee eens inderdaad.
Voor de rest spelen er kennelijk veel meer zaken, de niet uit dit topic op te maken zijn, dus ik hou me verder afzijdig 🙂Bedankt William, mochten er weer concrete vragen rijzen, hoop ik dat ik weer op je advies mag rekenen!
Hi Marion,
Helaas kan ik mij via dit forum niet verder aan jou bekend maken vanwege beperkingen van dit forum.
Onder andere de eigenaars van 360 weten wie ik ben, haar kwamen we hier in Spanje net bij de Lidl tegen. Zo ben ik bereikbaar voor je.
Vriendelijke groet, BobBij de stukken heeft de verkopende partij wel de notulen van de laatste vergaderingen meegestuurd, maar nagelaten om ergens in de stukken daarnaar te verwijzen.
Het zou zo maar kunnen dat de bewuste oud-eigenaar nooit naar de vergaderingen is geweest en wellicht ook zelf nooit de notulen goed gelezen heeft.
Uiteraard is dat een slechte zaak, maar ze zullen daarin niet de enige zijn.
Helaas zie ik maar al te vaak eigenaren die zich op geen enkele wijze bemoeien met de VvE.…. Wellicht kan de VvE een rol spelen in deze kwestie, door de kosten aan de verkoper door te berekenen en het bedrag aan mijn ouders te crediteren. Ik weet niet of ik een dergelijk verzoek mag doen.
Ik vind dat je daar als VvE nóóit aan moet beginnen.
Het is een feit dat het uiteindelijke besluit is genomen in een vergadering waarbij de ouders al eigenaar waren van het appartement.
Tegen dat besluit is kennelijk nog niemand in actie gekomen en lijkt mij dus rechtsgeldig tot stand gekomen, zelfs wanneer het besluit op basis van verkeerde informatie zou zijn genomen.
Het is dan naar mijn mening toch echt een zaak tussen huidige en nieuwe eigenaar als er hierdoor een twist is met betrekking tot de aankoop van het appartement.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.