[Miranda2016]

Wij hebben een dakterras (privé ruimte) en willen dit graag uitbreiden door een deel van het aangrenzende dak (gemeenschappelijke ruimte) er bij te betrekken. Niemand van de andere bewoners heeft toegang tot het dak of er zicht op en er wordt van het dak verder geen gebruik gemaakt. Wij zullen de VVE uiteraard om toestemming vragen alvorens te starten met de uitbreiding. Naar aanleiding hiervan hebben we een paar vragen:

1. In hoeverre is het gebruikelijk dat de VVE eist dat wij betalen voor de m2’s die we als uitbreiding van dakterras willen inrichten? Is hier een juridische grond voor? Nergens op internet heb ik een dergelijke case kunnen vinden.

2. Maakt het hierbij nog uit of de splitsingsakte wel of niet wordt gewijzigd? Wijziging van de splitsingsakte wordt overal sterk aangeraden (oa vanwege verkoopbaarheid van het terras) maar maakt het argument van de VVE dat we betalen voor de m2’s die van gemeenschappelijke ruimte worden omgezet naar privé ruimte, wel sterker. Hoe zit dit als we de akte niet laten wijzigen en we dus alleen een exclusief gebruiksrecht over een deel van het dak hebben?

3. Wat is een reële m2 prijs? Moeten we uitgaan van de courante m2 grondprijs of gelden er in dit geval andere regels? De ruimte wordt momenteel niet gebruikt.

[Bob]

Hi Miranda,
Hier wat algemene opmerkingen daar ik niet weet onder welk MR jullie VvE werkt, en of over dit onderwerp nog nadere regelingen staan in de akte en/of het HHR. Ik neem even aan dat de huidige situatie conform akte en tekening is.
In elk geval raad ik je aan om na te gaan of je toestemming nodig hebt van de Gemeente (omgevingsvergunning), naast de toestemming van de vergadering.
Wanneer je het dakterras zou (mogen) uitbreiden wordt het interessant om te weten hoe die uitbreiding wordt toegestaan.
In het geval je de akte zou (laten) aanpassen wijzigt de omvang van jouw privégedeelte, en daarmee ook jouw breukdeel (en dus het aandeel in ALLE kosten van de VvE). Dan zijn jouw rechten in omvang en verkoopbaarheid geborgd. Wijziging van de akte is niet niks; zie onderstaande link/URL.

Splitsingsakte wijzigen: stappenplan met toelichting

In het geval je “slechts” toestemming krijgt voor de uitbreiding wijzigt jouw breukdeel niet, en dus ook jouw bijdrage in de/alle kosten van de VvE niet. De toestemming is echter gebonden aan jouw persoon, en niet zomaar over te dragen en/of te verkopen. De nieuwe eigenaar moet wederom toestemming vragen voor het exclusieve gebruik, maar de vergadering zal in principe wel moeten werken met redelijke en billijke argumenten om de jouw wel eerder gegeven toestemming niet te verlenen (het is immers geen populariteitswedstrijd maar een zakelijk gebeuren).
In het 1e geval betaal je al via het gewijzigde breukdeel, en ik neem gemakshalve even aan dat je als enige belanghebbende ook opdraait voor de kosten voor het wijzigen van de akte. Het komt me voor dat daarnaast ook nog eens betalen voor de gebiedsuitbreiding je snel de lust zal ontnemen?!
In het 2e geval kan ik me voorstellen dat er “iets” voor de gebiedsuitbreiding zou worden gevraagd, al kan ik de reden en redelijkheid daarin niet zien/onderbouwen/waarmaken.
Vanzelfsprekend zal de vergadering bepalen dat de aanleg, het onderhoud en alle andere kosten die verband houden met (de uitbreiding van) het dakterras alleen op jouw drukken. Ook het “opnemen” van het dakterras bij onderhoud aan het dak komt voor jouw rekening zal de vergadering zeggen.
Een prijs als voor grond zou in mijn overtuiging buitensporig zijn, je krijgt immers geen deel van de grond waarop het appartementencomplex staat overgedragen en/of getransporteerd. Jou toestaan zelf iets op het dak te leggen kost de VvE ook nog eens absoluut niets.
Tot slot. Er kunnen zonder dat iemand van de leden zicht heeft op jouw uitbreiding toch argumenten zijn die toestemming in de weg zouden kunnen staan. Woont er bijvoorbeeld een andere eigenaar onder jouw uitbreiding en kan er daarmee sprake zijn van (uitbreiding van) eventuele geluidsoverlast?
Vriendelijke groet, Bob

[William]

Hoi Miranda,
aan dit soort dingen zitten altijd verschrikkelijk veel haken en ogen. Met het verlenen van exclusief gebruiksrecht heb ik geen ervaring. Persoonlijk zou ik als medelid nooit iets anders dan een splitsingswijziging accepteren in deze, en zelfs dan is het twijfelachtig. Vanavond heb ik iets meer tijd, dan kan ik hier uitgebreider op terug komen.

[William]

Ho, mijn post heeft die van Bob gekruist. Daar heb ik niks meer aan toe te voegen 🙂

[Rob]

Een lang, maar zeer interessant artikel over dergelijke kwesties is te lezen op:
http://www.vverecht.nl/2014/01/ingebruikgeving-van-gemeenschappelijke-gedeelten-in-een-appartementensplitsing/

[Auteur]

Berichten