[Cassius]

Beste allemaal,

In een VVE met drie appartementen boven elkaar moet de achtermuur van de uitbouw van het onderste pand gerepareerd worden vanwege scheuren. In het splitsingsregelement wordt beschreven dat de dragende/buitenmuren als gemeenschappelijk wordt beschouwd. Echter, aangezien het gebruik van deze buitenmuur slechts voor de benedenwoning is twijfelen we of dit onderhoud wel ten laste moet komen voor de VVE. Ook een balkon waarvan de constructie diep in de verdieping reikt van de derde verdieping moet worden gerepareerd, een vergelijkbare discussie.

Uiteraard komt ten laste aan de VVE datgene wat de VVE in gezamenlijkheid bepaalt. Toch zoeken we een soort logica die we hierin kunnen volgen.

We zijn benieuwd naar de reacties! Dank alvast.

[William]

Hoi,
In beide gevallen de splitsingsakte/reglement aanhouden. Soms ontbreekt logica in een akte/reglement.

[Bob]

Beste Cassius,
Welk modelreglement is van toepassing?
Zegt de akte van splitsing nog iets wat op dit punt het vigerende modelreglement wijzigt?
Zijn de muur van de uitbouw en het balkon origineel (stammend uit de oorspronkelijke bouw)?
MVG,
Bob

[Cassius]

Het vigerende regelement en de akte van splitsing beschrijft slechts dat ten laste aan de vve komt: “het normale onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of installaties of het behoud daarvan”. De uitbouw wordt niet nader benoemd. Deze is wel origineel en was ten tijde van de splitsing al aanwezig en beschreven in de akte.
De modelregelement van 2006 hebben we ter vergelijking genomen, deze beschrijft wel dat de dragende (buiten)muren onder de vve vallen. Maar de muur van de uitbouw draagt slechts het dak waAr de de eerste verdieping slechts gebruik van maakt. Mijns inziens valt dat niet onder de vve. Zeker niet volgens het huidige vigerende Reglement. Dat geldt dan ook voor het balkon, ook origineel aanwezig maar niet gemeenschappelijk.
Zie ik dat zo goed?
Dank,

[William]

Het gaat om het splitsingsreglement dat voor uw VvE geldt, deze is gebaseerd op een modelreglement. Een ander, of geldende modelreglement er bij pakken ter vergelijking heeft geen nut, er zijn in heel veel gevallen uitzonderingen/afwijkingen opgenomen in de aktes/reglementen van uw/de VvE.
Als in de akte van uw VvE de uitbouw wordt benoemd als zijnde gemeenschappelijk deel, zijn de lasten voor iedereen (volgens breukdelen etc etc)

[Bob]

Beste Cassius,
Kennelijk wordt in jullie VvE geen van de standaard modelreglementen gebruikt. In de akte van splitsing wordt één van de MR’n van kracht verklaard (of niet).
Is er geen MR van kracht verklaard dan kun je er niet zomaar een (2006) op naslaan. Niet echt van kracht verklaard in de akte maakt welk reglement dan ook niet van toepassing.
Met wat je nu stelt zeg ik dat zowel de buitenmuur alsook het balkon gemeenschappelijk zouden zijn en dat de kosten daarom op de VvE drukken en niet de op de appartementsgerechtigden die er (volledig arbitrair) het meest of slechts alleen van genieten.
Vriendelijke groet,
Bob

[William]

Mee eens.
Wat betreft ‘logica’ een voorbeeld: Er zijn VvE’s met aktes/reglementen die geen onderscheid maken voor de kostenverdeling voor de lift (onderhoud etc). Eigenaren op de begane grond betalen in die gevallen hetzelfde bedrag als eigenaren op de bovenste verdieping.

[Cassius]

Dank allen voor het meedenken (en de snelle reacties!).
In het regelement wordt zoals eerder aangegeven enkel gerept over “gemeenschappelijke delen”. Dit laat dus verder open wat dat dan zijn. In de akte staat een enkele relevante toevoeging; de verlichting in de portiek alleen door appartement op verdieping 1 en 2 moet worden betaald. Deze is dus niet gemeenschappelijk. Vervolgens staat er een duidelijke tekening van de gesplitste delen.
Het lijkt me daarmee erg onlogisch dat zowel het verlengde deel van de BG als ieders balkon dus als gemeenschappelijk deel wordt gezien, dit is namelijk gesplitst. Ik kan wel de redenatie volgen dat het dak, de buitenmuren die ons aller gezamenlijke dak dragen, de riolering en de fundering onder de VVE vallen, maar de balkons, vloeren, kozijnen, ramen, bekabeling, binnenleidingwerk, plafonds e.d. voor rekening zijn van de individuele appartementen.
Daarbij rijst de vraag; Als het in het regelement zo breed gedefiniëerd staat, mag de VVE hier dan zelf over besluiten of moet het het voorbeeld volgen van andere gebouwen/regelementen/vve’s?
Vriendelijke groeten,

[William]

Ik kan wel de redenatie volgen dat het dak, de buitenmuren die ons aller gezamenlijke dak dragen, de riolering en de fundering onder de VVE vallen, maar de balkons, vloeren, kozijnen, ramen, bekabeling, binnenleidingwerk, plafonds e.d. voor rekening zijn van de individuele appartementen.

Deze delen zijn vrijwel altijd opgenomen in het geldende reglement.

Daarbij rijst de vraag; Als het in het regelement zo breed gedefiniëerd staat, mag de VVE hier dan zelf over besluiten of moet het het voorbeeld volgen van andere gebouwen/regelementen/vve’s?

Als zaken écht niet zijn opgenomen in akte, reglement of HHR, beslist de vergadering, staat ook in het reglement, weet alleen zo niet welk artikel :).

[Bob]

Beste Cassius,
Uit jouw initiële post maak ik op dat “de dragende/buitenmuren als gemeenschappelijk worden beschouwd”. Merk op dat de buitenmuur van het onderste appartement draagt en als zodanig deel uitmaakt van de totale constructie van het gebouw. Het gaat er naar mijn overtuiging niet om

wat

er wordt gedragen, maar

dat

er wordt gedragen. Daarenboven is het zonder twijfel een buitenmuur.
Tenzij het in de akte nadrukkelijk is aangegeven dat het bij het tot stand brengen van de splitsing de bedoeling was om die buitenmuur van de uitbouw uit te sluiten van gemeenschappelijkheid moet je n.m.m. uitgaan van het feit dat de muur zowel als dragende alsook als buitenmuur onderdeel is van de schil en dus gemeenschappelijk.
Verder wil ik nog meegeven dat de splitsingstekening de bedoeling heeft om duidelijk te maken (te verduidelijken) welke delen bedoeld zijn voor exclusief gebruik door de appartementsgerechtigden, en niet om onderscheid te maken tussen al dan niet gemeenschappelijkheid. Absolute zekerheid kan ik je niet geven, daarvoor zou ik de stukken en tekeningen moeten inzien.
Dat de kosten voor verlichting worden gedragen door 2 van de 3 appartementen kan zijn oorsprong vinden in het feit dat de verlichting nadrukkelijk alleen die 2 appartementen dient. Dat kan bijvoorbeeld als de deur van het benedenappartement geniet van straatverlichting en de 2 andere appartementen in een (gesloten) portiek samen eigen verlichting hebben bij de voordeur.
De kostenverdeling die afwijkt van “alles te delen door 3” is niet leidend voor het vaststellen van de gemeenschappelijke zaken.
Tot slot over de vraag of jullie zelf een en ander kunnen bepalen wat gemeenschappelijk is of niet het volgende. Zonder uitputtend te zijn:
Besluiten in afwijking van (strijdig met) de akte van splitsing en het eventuele reglement zijn per definitie nietig. Dat mag gewoonweg niet.
Desalniettemin kun je met zijn drieën wel zo beslissen, en wanneer er niemand naar de rechter stapt kun je er mee wegkomen. Maar …… , ik zou dat pad niet opgaan. Je haalt je (potentieel) een hele hoop ellende op de hals als er toch iemand die zich benadeeld voelt (alsnog) naar de rechter stapt. Hier is nog veel meer over te schrijven, maar dat ga ik je besparen.
Nogmaals, zonder absolute zekerheid te kunnen geven bij gebrek aan inzage in de stukken, stel ik dat met bovenstaande voor mij vaststaat dat de muur zowel als het balkon gemeenschappelijk is (los van het exclusieve gebruik).
Andere VvE’n volgen is n.m.m niet handig. Andere VvE’n maken ook fouten, en die moet je niet nadoen. 😀
Daarnaast geldt vaak dat er toch weer verschillen zijn, en; verschillende monniken moeten verschillende kappen dragen.
Hoop dat je hier wat aan hebt, anders zou ik adviseren om een jurist/notaris met de vraag te benaderen om “brokken” te voorkomen.
Vriendelijke groet,
Bob

[Cassius]

Dank ook hiervoor weer. Het mysterie ontrafelt..
De dragende (buiten)muren quote haalde ik uit een ander modelregelement. Ik heb inmiddels goed begrepen dat dat bij ons niet van toepassing is.
Bij de onze staat alleen “gemeenschappelijke delen” zonder verdere toelichting of uitzonderingen. Begrijp ik goed dat we in deze situatie ervan uit mogen gaan dat de rechter bij het huidige regelement zou besluiten dat het onderhoud aan de uitbouw onder de VVE komt? Ongeacht wat we met elkaar beslissen?
Een professionele notariële check met eventuele wijzigingen in regelement/akte is uiteraard de meest verstandige weg hierbij. Uiteraard zijn dit kosten die we waar mogelijk uit de weg gaan.

[Bob]

Beste Cassius,
Graag gedaan.
Helaas kan ik geen absolute zekerheid geven, daarvoor moet ik echt alle relevante stukken zien.
Laat ik het zo zeggen. Ik kan me niet voorstellen dat de constructie en het gebouw in goede stand blijven wanneer de buitenmuur van de uitbouw in zijn geheel wordt weggenomen. Naar ik aanneem verzakt dan eerst de vloer van de eerste verdieping, vervolgens het balkon, en uiteindelijk ook het dak. De benedenburen kunnen niet zomaar naar eigen zin/idee wijzigingen aanbrengen in die muur (en de constructie). Daarom is de schil gemeenschappelijk. Wanneer iedereen maar naar eigen inzicht en als (vermeend) eigenaar van een stukje schil zijn eigen gang zou (kunnen) gaan zouden er niet veel appartementencomplexen overeind staan. 😆
Aan het wijzigen van een akte van splitsing zitten ontzettend veel haken en ogen. Nooit aan beginnen als het niet hoeft, nog los van de enorme kosten.
Zolang er niemand naar de rechter stapt is er niets loos. Maar wanneer er wel iemand naar de rechter stapt is er direct heel erg veel loos!
Als iemand je ooit verteld dat hij of zij weet wat de rechter gaat beslissen dan heb je wat mij betreft met zekerheid een dwaas of een helderziende voor je. Alleen de rechter zelf weet wat er wordt beslist zodra diezelfde rechter uitspraak heeft gedaan, en zelfs dan bestaan er nog zaken als hoger beroep en cassatie. Neem van mij aan dat voorkomen beter is dan genezen, en meestal wil je niet weten wat de rechter gaat beslissen. Het kost in elk geval, en de uitslag van de wedstrijd staat nooit op voorhand vast.
Volgens mij moet je in dit geval uitgaan van gemeenschappelijkheid van de schil/constructie.
Vriendelijke groet,
Bob

[Auteur]

Berichten