[DMcCool]

Wij zijn de nieuwe eigenaars van een bovenwoning dat hoort bij een VvE met twee andere woningen. Onze splitsingsakte is gebaseerd op de Model Regelment 20 oktober 1965 van Peter Tjabbes. Zowel deze akte als de model regelment zijn niet expliciet over welk delen gemeenschappelijk zijn (met een paar uitzonderingen zoals de tuinen.)

Er zijn er geen reservefonds en er is er helaas onderhoud van de dak nodig. Toen wij net verhuisd waren, hadden wij €4k moeten besteden aan direct noodzakelijke reparaties. Omdat wij niet direct al een ongemakkelijk situatie wilde veroorzaken met de medeeigenaars, hebben wij deze reparaties zelf gefinanceerd.

Toch blijkt het dak nog meer nodig te hebben. Deze heb ik aan de andere eigenaars laten weten met foto’s en een offerte van een bedrijf. Eerlijk gezegd was de offerte waarschijnlijk boven markt conform maar ik wilde het gebruiken als een startpunt om samen oplossingen te kunnen bedenken en een plan in te zetten voor hoe wij het als VvE konden oppakken.

Toen kreeg ik als antwoord van een van de eigenaars (niet bewonend) waarin hij zegt dat dak reparaties bij regulier onderhoud hoort en moet dus door de pandbezitter zelf betaald worden. Wij dus.

Dat lijkt me heel vreemd aangezien de dak a) uiteindelijke voor belang van iedereen is en b) een van de duurder aspecten van een woning is. Het lijkt me logisch dat een dak sowieso bijna altijd gemeenschappelijk is. Toch staat dit niet expliciet uitgelegd in de splitsingsakte. Het model regelment (en dus delen van de splitsingsakte die naar het wijzen) hints naar een Huishoudelijk Reglement maar volgens mij bestaat dat niet — of niet meer in ieder geval.

Er zijn er wel delen die suggestief zijn van de dak als gemeenschappelijk deel, zoals dat onderhoud/vernieuwing van een dak eist een beslissing bij een vergadering en dat het dak beschikbaar moet zijn voor bijvoorbeeld een tv antenne.

Onderin heb ik wat ik kon vinden toegevoegd voor het geval dat het nuttig is.

Uit de Model Regelment:

Artikel 1.
Waar hier gesproken wordt van:
..
d. “gemeenschappelijk gedeelten”, worden bedoeld de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn.”

Artikel 8.
…
3. [De eigenaren] verplichten zich aan de vergadering over te laten de beslissing over het onderhoud en de vernieuwing van het dak, de liften en centrale verwarmingsinstallaties, het buitenverfwerk en dat gedeelte van het binnenverfwerk, hetwelk moet geschieden aan de gemeenschappelijke voordeur, hall en gangen en het gedeelte van de particuliere voordeur, hetwelk is gekeerd naar de haalzijde; ook over de kleur van dit verfwerk wordt beslist door de vergadering.
4. In het geval, dat in de flats belangrijke schade ontstaat of gevaar bestaat voor ernstige hinder van de andere gebruikers, dient de eigenaar of gebruiker de administrateur hiervan onverwijld in kennis te stellen.

Artikel 10.
De gerechtheden tot de flats, gelegen direct onder het dak, zullen moeten gedogen de installaties voor radio, televisie en dergelijke, welke met toestemming van de vergadering op het dak worden aangebracht. Het laatste lid van artikel 9 is van overeenkomstige toepassing.

Artikel 15.
Gezamenlijke schulden, kosten en lasten en exploitatierekening.
Tot de schulden, kosten en lasten, als bedoeld in artikel 638g eerste lid sub 2 Burgerlijk Wetboek, worden gerekend:

• Die, welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of de daartoe behorende installaties, of tot het behoud daarvan.
• Die, welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen, voor zover deze niet ingevolge de bepalingen van dit Reglement ten laste komen van een bepaalde eigenaar of bepaalde eigenaren.

…

• Het onderhoud, het schoonhouden en de verlichting van het trappenhuis, hall en gemeenschappelijke ingang en de kosten van de nachtveiligheidsdienst, waarvoor overeenkomsten als bedoeld in artikel 27 kunnen worden aangegaan.
• Alle overige schulden, kosten en lasten, gemaakt in het belang van alle eigenaren of door de gezamenlijke eigenaren als zodanig verschuldigd
  Ingeval een gemeenschappelijke centrale verwarming in het flatgebouw is aangebracht, zal een en ander geregeld worden in het Bijzonder Reglement

In de akte staat er de volgende secties die misschien van belang zijn:

Artikel 8 lid 6 word gelezen:
6. Voor het overige en behoudens het bepaalde in de volgende artikelen wordt het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten geregeld door een Huishoudelijk Reglement, dat zal worden vastgesteld en dat kan worden aangevuld of gewijzigd door de vergadering, met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.
Op de wijziging of aanvulling van het Huishoudelijke Reglement is artikel 25 lid 4 van overeenkomstige toepassing.

Artikel 14 lid 1 en 3 worden gelezen:
1. Ieder der eigenaren is in de gemeenschap gerechtigd, voor een/derde gedeelte.
3. In gelijke verhouding zijn de eigenaren verplicht bij te dragen in en zijn zij tegenover derdern aansprakelijk voor de gezamenlijk schulden, kosten en lasten.

[Rob]

Met de teksten die je hebt aangedragen deel ik persoonlijk jouw mening dat het dak tot de gemeenschappelijke zaken zou behoren, maar het blijven altijd lastige kwesties als het niet duidelijk omschreven staat.
Helaas is er wel een probleem als de andere leden van mening zijn, en blijven, dat het dak een privégedeelte is.
In dat laatste geval vrees ik dat alleen een rechter de gevraagde duidelijkheid kan geven.

[Bob]

DMcCool wrote:

Onze splitsingsakte is gebaseerd op de Model Regelment 20 oktober 1965 van Peter Tjabbes.

Zie artikel 1.c voor de definitie van “flat” waar in het reglement verder (ook) wordt gesproken over “gebouw“.

Dit onderscheid is niet voor niets gemaakt, zeker waar een “gebouw” in definitie bestaat bij (onder andere) gratie van een dak. Het dak is gemeenschappelijk.

Met de verdere artikelen die je citeert zou het ook van de zotte zijn als de vergadering beslist over het dak, terwijl niet de vergadering maar de eigenaars direct onder het dak opdraaien voor de door de vergadering gegenereerde kosten.

[Auteur]

Berichten