[Wouter]

Bob, william en carla,
Wederom dank voor de bijdragen! Denk dat dit een snelle en doeltreffende gedachtewisseling is zo!

@bob, de vergadering en stemming zijn reeds geweest. Ik heb de leden mijn plan toegelicht en de mogelijkheid tot vragen aan mij over het voornemen zijn geweest. Hierna is unaniem voor gestemd.
In hoeverre ALLES dan 100% duidelijk is, en volledig, blijft natuurlijk een lastige. Ik heb aangegeven de bestaande buitenmuur te laten staan indien mogelijk.
Omdat dit makkelijk is en omdat ik dan geen nieuwe erfafscheiding hoef neer te zetten. Behoud van het aanzicht is dan mooi meegenomen… stel nu echter dat ik die enkele muur niet goed kan stabiliseren en ik er geen vertouwen in heb dat deze bij een fikse wind eens in mijn tuin of in de brandgang terecht komt zal ik iets anders moeten verzinnen. Dit hebben we op voorhand in de vergadering niet besproken.
Nu heeft er niemand direct uitzicht op die muur, vanuit omliggende huizen. Dus ook niet mijn achterburen (die overigens geen onderdeel zijn van deze vve). Dus zelfs al zet ik er een schutting neer zal er waarschijnlijk niemand gaan “piepen”.
Overigens ben ik te allen tijde van plan mijn naaste buren (onderdeel vve) en mijn achterburen (geen vve) op de hoogte te brengen van wanneer ik wat doe, en eventuele wijzigingen hierin. Dit gewoonweg als goed nabuurschap.
@carla, dank voor de jurisprudentie. Zeker de eerste link is erg nuttig mbt het overtuigen van de vve beheerder.
Ook de tweede is een goeie, en waarschijlijk goed toepasbaar. Zoals ook bob aangeeft heeft niemand het geringste nadeel van mijn geplande actie. De “tegen” belangen zullen waarschijnlijk onvoldoende concreet zijn en/of persoonlijk. In elk geval niet van groot genoeg belang voor de vve om een dergelijk besluit te herroepen.
Nog een laatse vraag dan, zijn jullie zelf professionals in dit vakgebied? En indien jullie dit willen melden dan in welke hoedanigheid. Wellicht helpt dit hele verhaal mee in de onderbouwing voor de beheerder te kunnen meegaan zonder wijziging van de splitsingsakte.
Nogmaals dank voor deze nuttige en effectieve discussie. Zoals ik het nu zie moet het inderdaad gewoon prima zo te regelen zijn!
Mocht iemand nog toevoegingen hebben, ik houd de discussie in de gaten dus reageer dan vooral nog. Ik zal tevens posten hoe het verdere verloop en de besluitvorming in mijn  specifieke geval gaat!
 
Groet, wouter

[Bob]

Hi Wouter,
Je gaat keurig en zorgvuldig te werk, en dat is heel goed (zeker in VvE-land).
Neen, ik ben geen “pro” maar een echte HobbyBob. Bemoei me met grote belangstelling naast mijn eigen VvE al veel langer tegen meerdere VvE’s aan en recht is een hobby van me.
Goed om te horen dat je ons (het forum) op de hoogte houdt! Daar kunnen weer heel veel anderen op hun beurt hun voordeel mee doen.
Veel succes en tot horens, Bob

[William]

Hoi Wouter,
Ik houd me beroepsmatig bezig met VvE’s, echter nog geen jaren ervaring. Verder vind ik het gewoon heel interessant en leuk om mensen (proberen) te kunnen helpen.
Hou er wel rekening mee dat dit een forum is, waarop iedereen kan reageren en de hier opgedane kennis subjectief is 🙂

[Carla]

Beste Wouter,
In antwoord op je vraag……ook ik ben geen professional maar een betrokken eigenaar – bestuurder van een middelgrote VvE.
Nieuwsgierig van aard en graag behulpzaam. Mijn bijdrage is niet anders bedoeld dan in de grote wirwar aan ‘meningen’ enige wegwijzers aan te reiken aan degene die een vraag heeft. ( voor zover dat binnen mijn vermogen ligt ) Overigens draagt de vragensteller ook bij aan mijn eigen ‘ kennisontwikkeling.’
Ik heb jou als een prettige gesprekspartner ervaren. Hoor graag nog eens het verdere verloop. Voor nu een vriendelijke groet,
Carla.

[Rob]

Inderdaad een heel interessante kwestie, waarbij ik toch nog wel wat kleine vraagjes heb voor Wouter.
In je eerste bericht hier schreef je dat je in een later stadium 2 aangrenzende schuurtjes heb kunnen kopen.
Waren die “extra” schuurtjes destijds eveneens onderdeel van de VvE met een eigen indexnummer? en is de aankoop van die schuurtjes wél via de notaris verlopen of onderhands?

[Wouter]

Bob, william en carla, dank voor de aanvullende info. Gewoon goed om te weten wat een beetje jullie achtergrond is. De argumenten, of de discussies hier ansich, zullen verder inderdaad geen feitelijke overtuiging brengen maar wel goede redenatie en perspectief bieden. Zeker de verwijzingen naar de echte precedenten, zoals carla aanreikte, vind ik erg nuttig.
Je moet volgens mij vrij diep in de materie zitten dergelijke zaken te vinden, want met mijn ge-google vind ik ze niet…
Eventueel meerdere van dit soort vergelijkbare statements zijn dan natuurlijk ook welkom!

@rob, de schuurtjes die ik later heb bijgekocht waren inderdaad reeds onderdeel van de vve. Ik heb ze overgenomen van de woningbouwcorporatie die hier nogsteeds woningen in de verhuur heeft. Dit is inderdaad via de notaris afgehandeld.
Mijn voorstel om de schuurtjes aan te passen is van toepassing op zowel de schuurtjes die ik in mijn bezit kreeg bij aankoop van de woning, als die ik later heb bijgekocht.
De schuurtjes waren na de initiële splitsing in 2007 overgebleven, en niet aan een woning toegekend. Ik heb me laten vertellen dat dit te maken had met een verdeling van de gesplitste boven- en benedenwoningen en de samengevoegde woningen. (De gesplitste woningen kregen 1 schuurtje, de samengevoegde 2) Door de fysieke ligging van de schuurtjes bleken er kennelijk achter de rij woningen waar ik woon dus relatief teveel schuurtjes te staan. Ze hebben dit kennelijk toen maar zo gelaten…
Als er nog meer vragen zijn of iets is onduidelijk dan vul ik dat graag nog even aan!
 
Vriendelijke groet,
Wouter
 

[Carla]

Beste Wouter,
Ik zit je oorspronkelijke vraag en alle reacties nog eens door te lezen. Het is werkelijk een heel boeiende casus. Waarbij gevoelens/beloftes en feiten door elkaar heen wandelen.
Dat maakt de zuiverheid om te komen tot het juiste inzicht, nog meer ingewikkeld dan in eerste instantie.
b.v. De kwinkslag die je gebruikt: ‘ Ik beloof dat er geen reparaties meer aan het dak ( van het schuurtje ) hoeft plaats te vinden.’. Dat zou voor een niet verder denkend VvE lid als positief kunnen klinken. Zo ook je belofte om die € 6.00 verplichte bijdrage te blijven betalen. Eigenlijk voor iets wat er niet meer is. En hiermee komt ik op een ander aspect…..n.l. in de regelgeving is sprake van b.v.’ bestemming ‘en ‘verbouwing’, daar kan, onder voorwaarden, door de VvE over besloten worden.
Maar jij wilt gaan slopen, concreto, appartementsrechten, welke vermeld staan in de splitsingsakte, verwijderen. En hier slaan bij mij toch weer de eerder genoemde twijfels toe. Ik denk in deze ook aan de opstalverzekering waar, zo neem ik aan, ook de schuurtjes zijn ondergebracht. Welk risico/schade wordt door de verzekering geaccepteerd na het omvallen van je muur???
Eerder sprak je over het vastleggen van een alternatief gebruik van de indexnummers. Daarbij kan ik me iets voorstellen in de trant van i.p.v. berging, een nagelstudio. ( b.v.) Maar van een alternatief gebruik is naar mijn idee geen sprake bij sloop.
Ook las ik over wellicht een afspraak maken dat de splitsingsakte een feitelijke onjuistheid bevat ( na het slopen van de schuurtjes ). Dat is in mijn optiek een onjuiste gedachte en in de praktijk juridisch niet te handhaven. Ondanks dat de VvE unaniem akkoord gaat met jouw wensen/plannen. Alle eigenaren nu én toekomstige hebben maar met één, geldende, splitsingsakte te maken. Daarin iets veranderen kan, maar via de koninklijke weg, de notaris.
Ik vraag mij dan ook af , niet om je ongerust te maken, of de VvE met een dergelijke formule niet een nietig besluit zou kunnen nemen.?
Daarom, beste Wouter, maak er geen haast mee. Drijf niet te veel op, uitsluitend, een akkoord van de VvE. Ga in gesprek met degene die meent dat je naar de notaris moet en bespreek rustig alle argumenten en feiten. Je gewenste stap kan alleen maar gezet worden nadat aan alle formaliteiten is voldaan.
Tot zover mijn gedachten maar weer, voor wat ze waard zijn natuurlijk. 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Wouter]

Carla, je hebt een goed punt. Natuurlijk loopt er vanalles door elkaar, en de opmerking betreft het dak dat niet meer gaat lekken zaait achteraf misschien wat verwarring.
Let wel dat ik niet heb aangegeven dat ik dit heb belooft, ik heb dit gekscherend gezegt! Zo staat het ook in die betreffende post… in mijn luchtigheid heb ik dit gezegt maar het slaat nergens op naturlijk. Ik had ook kunnen zeggen dat de stand van de planeten niet veranderd door mijn toedoen…
Het al dan niet omvallen van de muur is mijn “probleem” verder denk ik. Dit is nu  niet ineens anders dan elke andere erfafscheiding toch? Stel, vve of niet, de houten schutting van jouw buurman valt om. Mogelijk zelfs als je er net langsloopt en deze komt bovenop jou… wat dan? Wordt het juridisch anders als de houten schutting een stenen muur is? En/of wordt het juridisch anders alsdeze muur onderdeel van een index is, die ik na toestemming van de ALV heb aangepast (onder voorwaarde dat alles voor eigen kosten en risico is, en dat eea veilig en netjes gebeurd).
De genoemde voorwaarden zijn nogal ruime begrippen natuurlijk. Ik bedoel hiermee niets anders dan de directe acties die ik doe om de gewenste aanpassing te realiseren. Gevolg schade en cascade acties/problemen kan ik niet zomaar overzien, ik heb ook geen risicoinventarisatie gedaan… hoever kun je/ moet je/ wil je hier mee gaan?
Dan nog over je punt betreft de wijziging waar het echt om gaat. Even vooraf, ik praat natuurlijk in mijn voordeel maar probeer dit wel met realistische argumenten te doen:
Ik heb NIET gevraagd om een wijziging van de splitsingsakte, noch heb ik gevraagd om toestemming voor de SLOOP van de schuurtjes, noch om het verwijderen van indexnummers.
Wat ik heb gevraagd is het aanpassen van bepaalde delen van de schuurtjes ten einde dit bij mijn tuinoppervlak te kunnen gebruiken.
Als de ALV dus voor stemt, hoeft dit wat mij betreft niet te betekenen dat de index moet vervallen. Ik ga de index aanpassen en anders gebruiken, niets meer, niets minder.
Wat betreft het gebruik van de index is een ander punt en kom ik er makkelijker mee weg denk ik op basis van de discussie hier en de jurisprudentie, zoals je ook zelf aangeeft. Een nagelstudio zou kunnen, dus een grasveld, bloemperk of openlucht fietsenstalling ook.
Waken voor een nietig besluit is zeker belangrijk. Ik zal zeker in gesprek gaan met de beheerder en eea doorspreken. Ben ook benieuwd naar zijn uitgebreidere argumentatie en mogelijk jurisprudentie waarop hij baseert dat dit wel via de notaris moet…
Verder heb ik er geen haast mee, alhoewel ik niet had gedacht dat dit er achterweg zou komen ná het besluit in de ALV… ik voorzag meer tijd en moeite in de feitelijke aanpassing van mijn tuin…
Vriendelijke groet wouter

[Carla]

Beste Wouter,
Dank voor je reactie. Ik heb nu even weinig tijd. Maar wil je nog wel even wijzen op één aspect. n.l. De verantwoordelijkheid voor de muur, die overblijft. Die is en blijft, in mijn optiek, eigendom van de VvE en is derhalve de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud van die muur én voor de gevolgen wanneer deze om mocht vallen na een storm. Mocht e.e.a. zijn beslag krijgen, dan zou je kunnen overwegen om een eigen opstalverzekering te gaan afsluiten. Heb alleen geen idee wanneer er zich een calamiteit  voordoet hoe de verzekeringen onderling hier dan weer mee omgaan. Ik gun het je allemaal van harte, maar je zou aan mij, als lid van jouw VvE een lastige hebben. 😉 Maar dat had je wel door denk ik. 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Rob]

Wouter, je schreef in een eerdere reactie: “…. stel nu echter dat ik die enkele muur niet goed kan stabiliseren en ik er geen vertrouwen in heb dat deze bij een fikse wind eens in mijn tuin of in de brandgang terecht komt zal ik iets anders moeten verzinnen. Dit hebben we op voorhand in de vergadering niet besproken”
Naar mijn mening is art. MR2006 art. 23 van toepassing op alle bouwdelen van de VvE, dus ook op de schuurtjes !
MR2006 art. 23 lid 1
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht.

[Carla]

Een zinvolle bijdrage Rob. Je verwijst naar iets wat uiterst belangrijk is, in deze.
Een ogenschijnlijk eenvoudige wens c.q. vraag, blijkt meer in te houden dan alleen een akkoord van de VvE. 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Carla]

Beste  Wouter,
Wanneer je ergens het blad ‘VvE-Magazine’, oktober 2015 te pakken kan krijgen, dan kan je op blz. 24/25 een artikel lezen, van de hand van Mr. N.L.M. Rijssenbeek, ( Advocatenkantoor gespecialiseerd in het VvE Recht ). De moeite van het lezen waard, in jouw geval.
” Voor een wijziging in de constructie of in de omgrenzing van een privégedeelte kan niet worden volstaan met een meerderheidsbesluit van de vergadering maar is een wijziging van de splitsingsakte vereist. Tenzij…..(1) deze wijze persoonlijk, (2) tijdelijk en (3) voor herstel vatbaar is.
Derden mogen overigens afgaan op dat wat er in de Openbare Registers te vinden is, klopt met de werkelijkheid. In jouw geval zou, nadat je wens in vervulling gegaan zou zijn, daar dus ook geen sprake meer van zijn.
Met vriendelijke groet,
Carla.

[Wouter]

@Rob,
hmm… sterk punt. Ik heb er even over na moeten denken maar is het niet zo dat ik dit impliciet al bedoelde?
Dus waar ik zeg dat ik niet wil dat het muurtje omvalt, doel ik op “het in het gevaar zijn van de hechtheid van het gebouw”. Mocht dit zo zijn (dus de muur zou kunnen omvallen) dan MAG ik dit niet zo doen volgens het reglement (naast dat ik dit natuurlijk persoonlijk ook niet WIL…)
Als ik echter de wijziging doorvoer en zorg draag dat de hechtheid van het geheel na aanpassing gewaarborgd blijft, doe ik toch alles netjes en zoals het hoort?
Immers, een verbouwing aan een woning waarbij een draagmuur (binnen/buiten/uitbouw) wordt “aangepast” (verwijderd/opengebroken) is eveneens een wijziging van de constructie van het gebouw. Zolang de hechtheid wordt gegarandeerd tijdens en na de wijziging (bijv. middels een stalen I-balk over de overspanning) is er toch niets aan de hand?
@Carla,
ik zal kijken of ik het blad ergens kan kopen…
Inhoudelijk draag je echter inderdaad nog al wat aan… (in mijn nadeel 🙁 )
Ik vraag me wel af van de eerste alinea, of het een én (1) én (2) én (3) moet zijn of is het een of/of/of. Dan nog, wat is “persoonlijk”? en wat is “voor herstel vatbaar”? Ruim begrip lijkt me…
Dan je punt betreft Openbare Registers, wat wordt hieronder verstaan? Ik meende hier een paar dagen terug ook iets dergelijks te hebben gelezen nietwaar? Overigens wat staat daar dan in, dat niet meer zou kloppen? Ik neem aan iets van erfgrens etc? Toch niet; dit is een schuur met een dak met bitumen toplaag en een muurtje van rode baksteen etc etc etc?
Hoor graag jullie kijk hier nog eens op!
vriendelijke groet,
Wouter
 

[William]

Hoi Wouter,
‘Dan je punt betreft Openbare Registers, wat wordt hieronder verstaan? Ik meende hier een paar dagen terug ook iets dergelijks te hebben gelezen nietwaar? Overigens wat staat daar dan in, dat niet meer zou kloppen? Ik neem aan iets van erfgrens etc? Toch niet; dit is een schuur met een dak met bitumen toplaag en een muurtje van rode baksteen etc etc etc?’
Hiermee bedoelt Carla denk ik dat een potentiële koper, op papier een appartementsrecht koop dat de bestemming: schuur/berging heeft. In de praktijk blijkt het dan niks meer dan twee muurtjes te zijn.

[Wouter]

Hallo William,
Gaat het dus om de splitsingsakte en -tekening? Want dan komt het weer een beetje op de discussie in het begin toch?

@Bob schreef toen ook al iets van “conform akte en splitsingstekening betekent dat je het uitsluitend gebruik hebt van het vet omlijnde gedeelte. Natuurlijk heeft het stukje tekening een (beginsel)gebruik, maar je krijgt toestemming om te verbouwen (slopen).”
Daarna ging het over dat een koper verder niets te eisen heeft, hooguit iets wel of niet te accepteren.
Zo zul je altijd zien dat in een verkoopadvertentie staat “compacte en efficiënt ingerichte keuken” en dan ga je kijken blijkt het een krappe en matig uitgeruste keuken te betreffen…
Als dit een breekpunt voor iemand is, ziet die af van koop. Toch? Dan ga je toch niet claimen dat er iets niet klopt.
Ik snap wel dat min voorbeeld niet echt 1 op 1 is, maar zolang VOORAF voor een toekomstige koper maar duidelijk is wat er veranderd is en wat daarover de afspraak is zie ik geen bezwaar.
Inmiddels gaat het er volgens mij in mindere mate om wat ik nu uiteindelijk doe, maar of hetgeen ik wil afspreken met de vereniging juridisch houdbaar is.
vriendelijke groet,
Wouter
 
PS, ik merk in mijn reacties dat mijn bewoording en/of antwoord eventueel als “hard” kunnen overkomen. Ik hoop dat het wel meevalt, ik ben werkelijk op zoek naar een goede oplossing binnen alle redelijke en juridische grenzen.
Het is dus niet zo dat ik probeer koste wat kost alle tegenargumenten, of argumenten die in mijn nadeel zijn, probeer af te schieten. Ik zoek echt geldige punten en redenatie (het liefst jurisprudentie) om te kunnen beargumenteren hoe deze casus (in mijn voordeel) kan uit pakken 🙂

[Auteur]

Berichten