[Bob]

Hi Wouter,
Hierbij toch nog even een poging om je gerust te stellen. Naar mijn bescheiden mening kun je met elk modelreglement zonder enige moeite argumenten en regeltjes vinden die elke wijziging in of aan het gesplitste onmogelijk maken. Het gaat in mijn overtuiging echter niet (altijd) om de letter van de wet maar veeleer om de geest ervan en wat er wordt beoogd.
In jouw geval geef ik mee dat je, zoals ik al eerder betoogde, niemand ook maar enig nadeel berokkent. Nogmaals, wanneer je zoals je schrijft unanieme in- en toestemming hebt hoef je weinig te vrezen. Zie mijn eerdere posts.
Merk voorts nog op dat ook het nemen van een nietig besluit geen probleem geeft (of hoeft te geven). Een nietig besluit dat desondanks wordt uitgevoerd kan slechts (tegen hoge kosten) worden aangevochten in een dagvaardingsprocedure. En mocht het al zover komen dan zal ongetwijfeld een van de eerste vragen van de rechter aan de tegenpartij zijn “wat is uw belang”? En daar je gewoon doorbetaalt en niemand ook maar iets te kort doet kan ik me geen redelijk belang van enige tegenstander voorstellen. Wanneer er geen duidelijk en aanwijsbaar belang bestaat zal de rechtbank van mening zijn dat er wordt geprocedeerd om het procederen, en daar heeft men niet veel begrip voor. Dat is meer dwarszitten en pesten dan het eigen belang verdedigen. Einde rechtszitting.
Concluderend; als je het zo goed regelt als je al doet en zoals ik hiervoor ook al schreef zou ik zeggen dat je het gewoon kunt en moet doen.
Vriendelijke groet,
Bob
 

[William]

Ik ben het eens met Bob, en denk dat je met de inmiddels gegeven unanieme toestemming aan de slag kunt.
Wel denk ik toch dat een potentiële koper zou kunnen eisen dat de schuurtjes weer worden hersteld bij een eventuele overdracht. Ja, hij heeft kunnen zien dat de schuurtjes inmiddels tuin zijn geworden, maar op papier blijft staan dat het schuurtjes zijn.

[Wouter]

William en Bob,
Bedankt wederom voor de aanvulling. Bob, fijn een dergelijke nuchtere kijk op de zaak te horen.
Ik denk dat het slim is dat ik een schriftelijke onderbouwing stuur aan de vve beheerder op basis van de argumenten (en jurisprudentie) die hier zijn genoemd. Hierin kan ik dan aangeven waarom ik denk dat verdere actie, en dus wijziging van de akte, niet nodig is.
Zal hier eens aan beginnen, wellicht post ik deze reactie hier nog wel even als uitkomst van de discussie tot nu en eventueel om te zien of dit volgens jullie compleet en overtuigend genoeg is.
Vriendelijke groet,
Wouter

[William]

Gaat wel goed komen denk ik 🙂
Ik wil nog wel opmerken dat (vanuit mijn ervaring) een VvE-beheerder geen enkele baat heeft bij een splitsingswijziging, het levert alleen maar werk op terwijl het eigenlijk niks oplevert. Ik kan me wel goed voorstellen dat de beheerder zich van alle kanten wil hebben ingedekt.

[Carla]

Beste William,
Ten eerste veel waardering voor je intentie’s. Ik ervaar hetgeen je zegt niet als ‘hard.’ Wel een beetje als het interpreteren van de gegeven regelgeving in de richting van jouw belang. Daar heb ik alle begrip voor en nogmaals ik gun het je van harte.
Toch ook stel je hier in dit forum een vraag waar nog ik, nog iemand anders een sluitend antwoord kan geven. Er wordt met je meegedacht door zeer welwillende scribenten en ( nu houd ik het even bij mij zelf 😉 ) je e.e.a. aanreiken om tot een juiste beslissing te komen.
Zelf neem ik dan ook niet de woorden in de mond als: GERUST STELLEN en/0f DOEN. Ik reik je zoveel mogelijk aan en dat dit niet altijd is wat je zou willen lezen ;-), tja, dat is even niet anders.
Mij gaat het wel om de letter van de wet. Wanneer daar verschillen van interpretatie over bestaan is de kantonrechter de plek waar je, of ik, moet zijn. Die is bevoegd om uitspraken te doen die de geest van de wet zou kunnen ademen.
Met nadruk wil ik je adviseren het door mij genoemde artikel te pakken te krijgen. Hierin staan diverse voorbeelden en verwijzingen naar eerdere uitspraken, waar jouw casus mee vergeleken zouden kunnen worden.
@ William gaf al een correct antwoord op je vraag m.b.t. hetgeen in de openbare registers te vinden is. n.l. De akte van splitsing waarin de schuurtjes en hun bestemming zijn beschreven.
Mijn conclusie, na het schouwen van alles wat er hier over geschreven is, dat de Koninklijke weg om je wens in vervulling te laten gaan, loopt via het wijzigen van de Splitsingsakte. Wanneer ik bestuurder zou zijn van jullie VvE zou ik dit advies ook geven aan de leden in vergadering bijeen.
Nu is het de beheerder, zeg je, die hierop wijst. Ik vraag mij af, hebben jullie een bestuur of hebben jullie de beheerder benoemd tot bestuur?
Wat de verdere ontwikkelingen omtrent deze casus ook zal zijn, heel fijn én leerzaam, wanneer je ons hiervan op de hoogte wilt houden, ik zal het met veel belangstelling blijven volgen.
Sorry, beste  Wouter mijn aanvankelijke twijfel blijft. 😉
Veel succes en een vriendelijke groet,
Carla
p.s. Sorry wanneer ik je in verwarring breng, maar beter om, nu even,  op alle slakjes zout te leggen ten einde tot een weloverwogen, juridisch verantwoord resultaat te komen.

[Carla]

Excuus, voorlaatste bericht is gericht aan @ Wouter. 😉

[Rob]

In het artikel uit VvE Magazine, waarnaar Carla verwijst wordt gewezen naar een uitspraak welke te vinden is op ECLI:NL:GHARL:2015:4809
Een andere uitspraak in hoger beroep over die kwestie is te vinden op ECLI:NL:GHARL:2015:6029
In die laatste uitspraak is o.a. te lezen:
“4.2 ……. De ten aanzien van de verkrijging van registergoederen vereiste rechtszekerheid verlangt dat verkrijgers van een (beperkt recht op een) appartementsrecht zich door raadpleging van de openbare registers op de hoogte kunnen stellen van de feiten die voor de (goederenrechtelijke) rechtstoestand van het appartementsrecht van belang zijn. Criterium daarbij is dat de akte van splitsing een juist beeld moet geven van de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementsgerechtigden.”
en
“4.8 ……. De grief faalt. In artikel 25 van het Modelreglement is weliswaar bepaald dat een van de bestemming afwijkend gebruik  met toestemming van de vergadering van eigenaren is toegestaan, maar die bepaling regelt niet dat de bestemming zelf kan worden gewijzigd.”
Voor de duidelijkheid, ik ben niet tegen de ideeën of plannen van Wouter, maar vindt wel dat daarbij de juiste beslissingen en eventuele handelingen gedaan moeten worden.
Vooralsnog ben ik van mening dat daar inderdaad ook het wijzigen van de splitsingsakte bij hoort, maar het is een lastige kwestie.
Waar het ook nu duidelijk is dat Wouter zich zal houden aan eventuele betalingsafspraken e.d. vraag ik me af of dat 10, 20 jaar later met mogelijk diverse nieuwe eigenaren, misschien ook wel in het appartement van Wouter, nog steeds duidelijk is.
Notulen worden niet voor de eeuwigheid bewaard en ook weten mensen na verloop van enige tijd vaak niet meer op welke wijze dingen tot stand zijn gekomen.
Wijzigen van de akte lijkt mij eveneens een goede manier om dat soort problemen voor de VvE in de toekomst te voorkomen.
Persoonlijk vind ik het (moedwillig) nemen van een nietig besluit door de VvE een vorm van wanbestuur. Je weet vooraf nooit wat een rechter ziet als redelijk belang en wellicht valt het risico op (financiële) schade van de VvE  of individuele eigenaar als gevolg van bv. een aantoonbaar instabiele muur daar ook onder?
William schreef : “Wel denk ik toch dat een potentiële koper zou kunnen eisen dat de schuurtjes weer worden hersteld bij een eventuele overdracht. Ja, hij heeft kunnen zien dat de schuurtjes inmiddels tuin zijn geworden, maar op papier blijft staan dat het schuurtjes zijn.”
Op grond waarvan en van wie zou hij dat dan kunnen eisen?
 

[William]

Ik zei ook: ‘ik denk’  🙂
Maar de artikelen die je aandraagt versterken mijn mening daarover.
 
Wat betreft: “Waar het ook nu duidelijk is dat Wouter zich zal houden aan eventuele betalingsafspraken e.d. vraag ik me af of dat 10, 20 jaar later met mogelijk diverse nieuwe eigenaren, misschien ook wel in het appartement van Wouter, nog steeds duidelijk is.”
De betalingsverplichtingen blijven hetzelfde als de breukdelen niet veranderen, die staan immers in de akte.

[Wouter]

Carla, Rob, William,
wederom dank voor de uitvoerige reacties. De linkjes kan ik zeer waarderen, waarvoor dus dank! Hoewel deze in beginsel denk ik om wat anders gaat (al dan niet voldoende stemming voor het type besluit) is de quote die je aanhaalt van punt 4.2 interessant en inderdaad valt er te betwisten of mijn voorgenomen wijziging niet te veel onduidelijkheid brengt tov de bestaande splitsing…
Ook maak je zeker een terecht punt van het verloren gaan van afspraken over de jaren. We zijn twee jaar geleden van beheerder veranderd, met dit soort overdrachten kan ik me voorstellen dat er informatie verloren gaat…
Het bewust maken van een mogelijk nietig besluit is an sich inderdaad laakbaar, ben ik met je eens.
het citaat uit punt 4.8 is venijnig…
–> toestemming voor afwijkend gebruik is wat anders dan het wijzigen van de bestemming zelf… (!)
lees ik dit goed? Oftwel, ik mag het schuurtje als tuin gebruiken (per afgelopen vergadering besloten en toestemming verleent)  maar ik mag niet de muren en het dak van het schuurtje weghalen (dit is dan dus het mogelijk nietige deel van de uitslag van de stemming)?
wordt vervolgt??? 🙂
 
groet, Wouter
 
 

[Rob]

“De betalingsverplichtingen blijven hetzelfde als de breukdelen niet veranderen, die staan immers in de akte.”
Die breukdelen zijn gebaseerd op iets wat dan in feite niet meer bestaat, namelijk het schuurtje. In mijn ogen niet verwonderlijk als men daar in de toekomst problemen mee krijgt. En dan bedoel ik niet met Wouter, maar wel de eigenaar daarna, of daarna.
In een link, hier eerder geplaatst las ik de volgende tekst:
“Het is voor een individuele eigenaar mogelijk te vorderen, dat de akte van splitsing in overeenstemming met de feitelijke situatie wordt gebracht op grond van art. 5:144 BW.”
Ik vroeg, of vraag me eigenlijk af of dat andersom ook geldt, dus of iemand kan vorderen dat de feitelijke situatie in overeenstemming wordt gebracht met de akte?
Ik zie daar vooralsnog geen aanleiding toe.
Vandaar mijn afsluitende vraag 😉
Overigens ben ik het wel volledig met Wouter eens dat de kosten voor eventuele wijziging van de akte totaal niet in verhouding staan met het beoogde doel !
 

[Carla]

Zinvolle bijdragen @ Rob. Het is en blijft een boeiende casus. Leerzaam, ook voor mijzelf. Hoewel het heel langzaam gaat in de richting van de uitspraak van de beheerder. 😉 Eens, dat die kosten ( wijziging ) niet in verhouding staan tot….
Toch ook laat @ Wouter bij mij de indruk achter dat hij graag de juiste weg wil bewandelen.
@ Wouter, inderdaad venijnig hè ! Afwijkend gebruik versus bestemming !
Met vriendelijke groet,
Carla
@ Wouter, zou je mijn vraag nog willen beantwoorden? Misschien is die even aan je aandacht ontsnapt. Eigen bestuur of beheerder als bestuurder. Ben gewoon nieuwsgierig. 😉

[William]

Klopt Rob, we zijn het eens, alleen hebben we elkaar verkeerd begrepen 🙂
Ook de verhouding kosten/doel is natuurlijk krankzinnig. Alleen ben ik wel van mening dat een akte niet makkelijk te wijzigen moet zijn, anders wordt het te makkelijk om de ‘grillen’ van een huidige groep eigenaars door te voeren, waar een volgende groep eigenaars (zeg over 10 jaar) dan weer mee zit opgescheept.
Overigens was ik gisteren bij een beurs van VvE-belang. Daar werd gezegd dat voor een splitsingswijziging, een besluit moet worden genomen met 80% voorstemmers EN 100% van de hypotheekhouders.

[Wouter]

@Carla, excuus. Wel gelezen kennelijk niet geantwoord.
Er is een eigen bestuur, bestaande uit (3) eigenaren. De beheerder is een grote (landelijke) organisatie. Eigenlijk weet ik niet eens goed of de beheerder ook onderdeel is van het bestuur, zij organiseren de jaarlijkse vergaderingen wel en zitten deze ook voor. Dat zegt op zich niet veel natuurlijk, maar ik weet het eigenlijk niet!
Betreft de kosten, is dit werkelijk zo hoog? Ik heb in elk geval nog geen offerte aangevraagd bij de notaris… (had ik al gemeld dat er een projectnotaris van toepassing is?) Weet verder ook niet of dus deze specifieke notaris alle notariële wijzigingen van alle huizen bij ons “moet” doen, of dat dit “alleen maar” geldt voor de verkoop vanaf de woningbouworganisatie naar particulieren…

@Rob, stel dat een individu (stel een eigenaar van mijn woning na mij) inderdaad wil vorderen dat de akte conform de werkelijkheid is. Kan ik dan bijvoorbeeld aangeklaagd en/of aansprakelijk gesteld worden hiervoor ook al is dit 5, 10 of 20 jaar na de wijziging? En zo ja, is hier nog een verjaringstermijn van toepassing?
Ik ben zelf van plan hier nog lang te blijven wonen, het “probleem” zal dan ook niet snel naar boven komen…

@william, inderdaad die 100% had ik ook al ergens gelezen (raak beetje het overzicht krijgt waar ik wat lees op het moment… 🙂 ). Dit maakt het naast de (waarschijnlijk) enorme kosten ook op praktische haalbaarheid bijzonder lastig. Ik ga zeker niet 100% hypotheekhouders op hetzelfde moment bij elkaar krijgen. En stemmen ophalen door langs de deur te gaan zal wel niet toegestaan zijn?? :S
 
 

[Rob]

Beste Wouter, ik vind het nog steeds een erg lastige kwestie waarin ik alleen kan meedelen hoe ik er zelf over denk !
Persoonlijk ben ik van mening dat het wijzigen van de splitsingsakte een VvE aangelegenheid is, en niet voor een individuele eigenaar.
Wanneer het dus noodzakelijk mocht zijn dat de akte gewijzigd moet worden zou de VvE bij het geven van de toestemming om de schuurtjes te mogen slopen als voorwaarde hooguit kunnen stellen dat de bijbehorende kosten voor het wijzigen van de akte voor jouw rekening komen.
Dan mag ik eveneens aannemen dat één en ander binnen een aanzienlijke termijn verzorgd wordt en kan je dus ook jaren later niet voor verrassingen komen te staan.
Hebben zij die voorwaarde niet gesteld en/of wordt de akte niet gewijzigd, zijn de kosten en/of risico’s naar mijn idee voor de VvE.
Mocht iemand jaren later willen vorderen de akte in overeenstemming met de feitelijke situatie te brengen zal hij/zij daarvoor naar mijn mening bij de VvE moeten aankloppen en niet bij jou !
Wat betreft de 100% hypotheekhouders is het overigens niet zo dat jij ervoor zou moeten zorgen deze hypotheekhouders op hetzelfde moment bij elkaar te krijgen.
Het is een taak van de notaris om de hypotheekhouders aan te schrijven en de toestemmingsverklaringen op te vragen. Da’s ook één van de oorzaken van de hoge kosten voor wijzigen van de akte !

[Auteur]

Berichten