[Rob]

Voor mijn nieuwsgierigheid 😉
Hoe zit het in deze kwestie met de CV ketel(s) zelf ?
Zijn die ook gemeenschappelijk?

[Bob]

Hi Rob,
Naar de letter van de wet zouden de CV-installaties (als je het mij vraagt) ook gemeenschappelijk zijn.
Ben benieuwd of dat door betreffende VvE/beheerder ook (consequent/consistent) zo wordt uitgevoerd.
Met vriendelijke groet, Bob

[Gerard]

In ons complex zijn in 2016 alle rookgasafvoeren vervangen teneinde HR-ketels te kunnen plaatsen. Ook alle VR-ketels zijn vervangen door HR-ketels.
Op dat moment hadden wij als VVE te maken met een groot-eigenaar die meer dan 50% van de totaal uit te brengen stemmen had en ook de toenmalige VVE Beheerder abusievelijk als VVE Bestuurder zag. Ik woonde toen pas 3 maanden in het complex en wist nog van toeten noch blazen van alle zaken die met appartementsrechten te maken hadden.
De extra ALV die gehouden werd, werd volledig gedicteerd door de groot-eigenaar die erop bleef hameren dat omwille van de veiligheid, koolmonoxide vergiftiging e.d. alles op zeer korte termijn vernieuwd moest worden.
De vernieuwing rookgasafvoeren werd betaald uit het reservefonds/onderhoudsabonnement Uniplan en de CV ketels kwamen ten laste van iedere individuele eigenaar (je zou dus kunnen zeggen ten laste van VVE alleen een beetje anders).

[Rob]

Dank je wel Bob,
Ik vind het een zeer boeiende kwestie waarbij ik wel het sterke vermoeden heb dat één en ander niet echt de bedoeling zal zijn geweest ten tijde van de ondersplitsing.
Zo zie je wat de gevolgen kunnen zijn van zo’n ‘klein stukje tekst’ !

[Bob]

Hi Gerard en Rob,
Inderdaad hier weer een pracht voorbeeld van de kracht van de letter van de wet. Zeker daar waar de partijbedoeling (kennelijk) niet klip en klaar uit de AvS is te lezen.

Gerard wrote:

De vernieuwing rookgasafvoeren werd betaald uit het reservefonds/onderhoudsabonnement Uniplan en de CV ketels kwamen ten laste van iedere individuele eigenaar (je zou dus kunnen zeggen ten laste van VVE alleen een beetje anders).

Heerlijk inconsequent! 😉
De CV-installaties, i.t.t. de rookgasafvoeren, ten laste laten komen van de individuele eigenaars is alleen maar “een beetje anders” (en min of meer te verantwoorden) wanneer de breukdelen van álle appartementsrechten in de ondersplitsing volledig gelijk zouden zijn. Afwijken van de breukdelen is géén optie.
De door Gerard genoemde twee afgestudeerde juristen hebben kennelijk een onvoldoende voor appartementsrecht mogen compenseren met een 8 voor bijvoorbeeld strafrecht. 😉
De beide afgestudeerden kunnen dit nooit hard maken bij een rechter. Weer een perfect beheerskantoor erbij! 😉
Met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

P.S. Overeind blijft wel het feit dat, zoals ik al eerder schreef, deze “constructie” een hoop ellende zal hebben gescheeld in de VR/HR-problematiek.

[Gerard]

@Bob,
Ook de berichten in deze thread wel goed blijven lezen. Daarin staat namelijk de toenmalige VVE Beheerder. Die is namelijk NIET gelijk aan de huidige VVE Beheerder. Dus gevolgtrekkingen maken als van niet goed afgestudeerd etc. is hier niet aan de orde.

[Bob]

Veel succes verder.

[Gerard]

Dit komt uit een uitspraak gedaan op 14 augustus 2018 aangaande de rookgasafvoeren of deze gemeenschappelijk zijn of niet:
4.8 Als uitgangspunt geldt de (vaste) rechtspraak van de Hoge Raad inzake de uitleg van de akte van splitsing in appartementsrechten (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337): “Zoals is overwogen in HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 (…), gelden voor de uitleg van splitsingsstukken in een geval als het onderhavige de volgende uitgangspunten.
Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privé gedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsing stukken kenbaar zijn.
Indien de ingeschreven splitsing stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsing stukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsing stukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.”
Uit deze, niet bepaald gedetailleerde, tekeningen valt niet af te leiden dat de schachten in de appartementen als gemeenschappelijk zijn aangeduid; enkel de ruimten rondom de appartementen zijn als zodanig (door arcering of anderszins) aangegeven. Dat betekent dat uit de tekening kan worden afgeleid dat alles wat zich in het appartement bevindt niet gemeenschappelijk is. In de splitsingsakte zelf is ook geen aanwijzing te vinden over het wel of niet gemeenschappelijk zijn van de schachten en/of de rookgasafvoerpijpen van de cv-ketels. Dan blijft over het Modelreglement waarnaar in de splitsingsakte wordt verwezen. In artikel 9 lid 1 sub b (“de gemeenschappelijke zaken”) wordt verwezen naar de technische installaties met de daarbij behorende leidingen en dan met name naar de centrale verwarming (inclusief radiatoren en bijbehorende kranen); uit deze omschrijving zou kunnen worden afgeleid dat een cv-ketel, die overigens niet wordt genoemd, gemeenschappelijk is (nu de radiatoren en bijbehorende kranen in de privé gedeelten wel als gemeenschappelijk worden benoemd onder de noemer “centrale verwarming”). Echter in de slotzin van artikel 9 lid 1 sub b wordt als uitzondering op “gemeenschappelijke gedeelten” benoemd “ alles voor zover die installaties [waaronder dus een cv-ketel met de daarbij behorende rookgasafvoerpijp, zo verstaat het hof] niet uitsluitend [onderstreping hof] ten dienste van één privé gedeelte strekken”. De (vervolg)vraag is dus of de cv-ketels met de daarbij behorende rookgasafvoerpijpen uitsluitend ten dienste staan aan (of gebruikt worden door) één appartement. Overigens heeft de VvE niet gesteld dat, gezien de tekst van artikel 9 lid 1 sub b, ook de cv-ketels gemeenschappelijk zouden zijn; integendeel, uit de stukken leidt het hof af dat iedere eigenaar zorgdraagt voor vervanging van de eigen cv-ketel en dat die vervangingskosten niet ten laste komen van de VvE.
In deze uitspraak lijkt het er op dat de CV-ketels, radiatoren en radiatorkranen toch niet tot gemeenschappelijke zaken worden gerekend.
Maar misschien lees ik het wel verkeerd.

[Bob]

Gerard wrote:

Maar misschien lees ik het wel verkeerd.

Misschien ?!
Met vriendelijke groet, Bob

[Gerard]

@Bob,
met zo’n reactie maak je je in ieder geval bij mij niet populair.
Een wat genuanceerdere reactie zou jou sieren.
Geradrd

[Bob]

1. Mijn primaire doel op dit forum is om vragenstellers te helpen, en niet om me bij hen (jou) populair te maken.
2. Wat mij siert of niet laat ik niet afhangen van, noch bepalen door, het oordeel van een willekeurige vragensteller.
3. Naar analogie van jouw eerdere reactie. Je moet “wel goed blijven lezen” waar de door jou aangehaalde uitspraken (feitelijk wel) over gaan.
Met vriendelijke groet, Bob

[pakkans23]

“en de CV ketels kwamen ten laste van iedere individuele eigenaar (je zou dus kunnen zeggen ten laste van VVE alleen een beetje anders).”
alleen een beetje anders??? dit is 1000% anders. als de VvE aanschaft zal die ook eigenaar zijn en het onderhoud moeten doen. dat is niet voor de hand liggend. als zelfs de smeervloer NIET gemeenschappelijk is, zal naar algemene, normaal gebruikelijke maatschappelijke opvattingen, de c.v. installatie v.z.v. die zich in het appartement bevinden ook NIET gemeenschappelijk zijn. naar analogie van overige leidingen.

[Rob]

Het lijkt mij niet altijd verstandig om uitspraken in andere zaken te betrekken op eigen kwesties  aangezien de feiten en omstandigheden van iedere casus vaak toch afwijkend zijn !
“… Indien de ingeschreven splitsing stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.”
Naar mijn idee was het hierboven dikgedrukte in de kwestie van Gerard al niet van toepassing.
 

[Bob]

😉

[Auteur]

Berichten