Juridisch & financieel dilemma kozijnen VVE
- Dit onderwerp bevat 33 reacties, 6 deelnemers, en is laatst geüpdatet op juni 15, 20196:33 pm door .
-
Berichten
-
Allen,
Dank voor jullie waardevolle bijdrage aan dit topic! Wat een topic al niet teweeg kan brengen. Dit in de ruimste zin des woords.
Laat ik voorop stellen dat ik geen voorstander ben van het creëren van juridisch afdwingbare situaties. Dit zal de onderlinge verstandhouding binnen een (kleine) VVE niet ten goede komen.
Stel dat er in het ”best case” scenario 2/3 meerderheid ontstaat bij vervallen voorwaarde financieringsvoorbehoud (ergo: 2/3 kan aan te zuiveren bedrag financieren), dan ben ik het met Bob eens dat dit nog niet wil zeggen dat ik er ben. Juridisch is het aan te zuiveren bedrag van de overige 1/3 stemgerechtigde (in dit geval 3 eigenaren) afdwingbaar. Ik heb . als bestuurder echter ook invulling te geven aan artikel 52, lid 7 uit het modelsplitsingsreglement 2006. Die schrijft het volgende voor:
“Een extra (voorschot) bijdrage bepaald, welke door het bestuur te dier zake van de eigenaars kan worden gevorderd. De uitvoering van van zodanige besluiten kan eerst gescheiden wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd zijn”.
Gegeven de contacten welke ik met alle eigenaren heb kan ik er vanuit gaan dat 1/3 financieel niet kan aanzuiveren. Hiermee kan ik conform artikel 52, lid 7 dus geen opdrachten aangaan voor uitvoering. Noodzakelijke geld is namelijk niet voorhanden.
Alternatieven:
1. (Bancaire) financiering: (1) Hier ben ik zelf geen voorstander van (2) Gesubsidieerde financering (v.b. energiebespaarlening) niet mogelijk gegeven voorwaarden (3) Voorwaarden en hoogte rente zal niet misselijk zijn. Heeft er iemand ervaring met bancaire VVE financiering?, zo ja welke bank + rente?
2. Uitstel vervanging (stel 4 jaar), onderdeel maken van MJOP en verhogen kwartaalbijdrage: In dit geval zal dit een verdubbeling van kwartaalbijdragen van eigenaren betekenen. 1/3 deel zal ook hier bezwaren tegen hebben c.q. dit niet kunnen / willen bijdragen (is mijn verwachting)
3. Artikel 24 procedure –> Vervanging per eigenaar met toestemming onder voorwaarden VVE: In dit geval zullen de eigenaren die wel willen vervangen moeten accepteren dat er een toekomstig financieel risico is / blijft op een gemeenschappelijke bijdrage voor vervanging kozijnen van de overige eigenaren (conform splitsingsakte) als door Carla geschetst. In mijn ogen is dit wel een calculeerbaar risico er vanuit gaande dat het reguliere onderhoud (schilderwerk e.d.) netjes plaatsheeft. Er is nu immers geen acute noodzaak voor vervanging.
Ik denk toch dat dit laatste alternatief in dat geval mijn voorkeur heeft voor behoud goede onderlinge verstandhouding binnen VVE.
Aanvullende vragen:- Wanneer is er volgens de wet sprake van (noodzakelijk) onderhoud of (noodzakelijke) vervanging Bob? Ik kan mij voorstellen dat dit bij houtrot / lekkages / einde levensduur is. Maar wie bepaald dit? Voorbeeld: Kunnen tochtverschijnselen als gevolg van het ontbreken van een goede kierafdichting bij de oorspronkelijke schuiframen gezien worden als (noodzakelijk) onderhoud wat ten laste komt van de VVE? of sterker nog als een argument gebruikt kan worden voor opvolgende appartementseigenaren voor het verzoek tot het doen vervanging van de kozijnen vanuit de VVE?
- Kan er onder artikel 52.lid 9 (meningen verschillen blijkbaar of dit lid wel/niet nietig is) een afspraak gemaakt worden over een afwijkende kostenverdeling voor enkel de vervanging van kozijnen? Waarom ik dit vraag: 2 eigenaren (hoekwoningen), welke conform de splitsingsakte 30/130 aandeel hebben in de VVE (o.b.v. woninggrootte), bezitten namelijk ca. 45% van het totale kozijn & raamoppervlak binnen de VVE. Hiermee betalen de overige eigenaren (7 stuks, 100/130 aandeel) onevenredig veel mee aan het vervangen voor de kozijnen.
Kan er onder artikel 52.lid 9 (meningen verschillen blijkbaar of dit lid wel/niet nietig is) een afspraak gemaakt worden over een afwijkende kostenverdeling voor enkel de vervanging van kozijnen? Waarom ik dit vraag: 2 eigenaren (hoekwoningen), welke conform de splitsingsakte 30/130 aandeel hebben in de VVE (o.b.v. woninggrootte), bezitten namelijk ca. 45% van het totale kozijn & raamoppervlak binnen de VVE. Hiermee betalen de overige eigenaren (7 stuks, 100/130 aandeel) onevenredig veel mee aan het vervangen voor de kozijnen.
Wat mij betreft blijft het antwoord daarop een volmondig Nee, en al helemaal niet om alleen de “oneerlijkheid” zoals je hierboven omschrijft te omzeilen.
Persoonlijk ben ik tot dusver nog geen enkele jurisprudentie (in hoger beroep) tegengekomen waarin een kostenverdeling die afwijkt van de splitsingsakte werd gehonoreerd.
Ik begrijp overigens best dat je niet zit te wachten op juridische kwesties binnen de VvE en ja, uiteraard is het veruit het beste als je er samen uit zou komen. (binnen de grenzen van de regelgeving)
Maar helaas kan je het in een VvE ook niet altijd iedereen naar de zin maken.
Als er telkens één of meerdere eigenaren aangeven nergens aan mee te willen of kunnen werken zal je er naar mijn mening ook nooit uitkomen en gebeurt er nooit iets.
Hi Jasper,
Je hebt je kennelijk goed voorbereid. 😉
Wat mij betreft is jouw verhaal tot kopje alternatieven volledig correct.
De alternatieven:
1. Ik heb bitter weinig met VvE’s die lenen. De VvE’s waar ik lid van ben, en de VvE’s die ik beheer zijn uiterst gezond. Geen ervaring dus mijnerzijds. 😉
2. Hier valt mij “kwartaal”bijdragen op. MR2006 stelt als “ondergrens” per maand en bij vooruitbetaling. Dit slechts voor de volledigheid. Deze optie geeft mijns inziens slechts een heel klein beetje “verzachting” voor de onvermogenden en zal naar ik denk weinig soelaas bieden. Maar je kunt het proberen.
3. De juiste weg. Hier heb ik nog vragen:
Is het dubbelglas te plaatsen in de nog volledig goede kozijnen? Zou onnodige vervanging van de kozijnen voorkomen en kosten besparen. Hier is ongetwijfeld over nagedacht, maar ik mis dit in jouw probleemstelling.
Voorts merk ik op dat het risico op later ook nog meebetalen aan vervanging door de “nu niet willenden/kunnenden” beperkter kan zijn dan gedacht. Tip: De (primaire) taak van de VvE omvat niet zonder meer verduurzaming/verbetering/vergroening e.d.
Bij later vervanging bij de 30%-groep kan de VvE zich strikt genomen beperken tot het oplossen/repareren van bijvoorbeeld houtrot, en zich eveneens beperken tot het vervangen door enkelglas. De meerprijs voor dubbelglas moeten de genoemde 30% alsnog zelf ophoesten.Ik denk toch dat dit laatste alternatief in dat geval mijn voorkeur heeft voor behoud goede onderlinge verstandhouding binnen VVE.
100% Mee eens. 😉
Vriendelijke groet,
BobDan nog de aanvullende vragen:
“De wet” bepaalt niet wanneer iets noodzakelijk is, dat kan ook niet. De vergadering (hoogste orgaan van de VvE) bepaalt wanneer iets noodzakelijk is. Dat heeft alles te maken met perceptie en ambitieniveau.
Het besluit dat door de vergadering is genomen kan daarna voor beoordeling/toetsing aan de rechter worden voorgelegd. De rechter geeft dan het uiteindelijke oordeel, gehoord de argumenten en presentaties van de strijdende partijen.
Op het risico af van “afkraken” te worden beticht (ik beperk mij in het belang van de “hulpzoekenden” tot slechts correctie van fouten die ik zie, afkraken is een subjectief ontvangstgevoel en niet meer dan dat), merk ik nog op dat het simpele feit dat iemand iets nog niet (eerder) heeft gezien totaal niets “bewijst”.
Houd je vast aan het simpele feit dat eerder aangehaalde bepaling(en) niet altijd en zonder meer nietig is/zijn. Zie mijn eerdere post hieromtrent.
Merk op dat ook in het meest recente/moderne MR2017, waarin alle relevante informatie, alsook alle bekende/laatste jurisprudentie is meegenomen, gewoon en nog steeds de mogelijkheid biedt voor een van de AvS afwijkende kostenverdeling/breukdelen. Je gelooft toch niet dat een dermate zware commissie, geholpen en ondersteund door talloze deskundigen, tegen een gerechtshof in en doelbewust nietige bepalingen blijft opnemen. 😉
Genoemde/aangehaalde artikelleden zijn absoluut niet altijd en zondermeer nietig. Hier zit Rob toch echt volkomen fout.
In jouw specifieke situatie ga je er overigens niet mee wegkomen door deze artikelen in deze specifieke situatie te gebruiken, domweg en alleen al omdat de mogelijkheid tot afwijken van de standaard kostenverdeling voor deze/jouw situatie nadrukkelijk niet bedoeld is.2 eigenaren (hoekwoningen), welke conform de splitsingsakte 30/130 aandeel hebben in de VVE (o.b.v. woninggrootte), bezitten namelijk ca. 45% van het totale kozijn & raamoppervlak binnen de VVE. Hiermee betalen de overige eigenaren (7 stuks, 100/130 aandeel) onevenredig veel mee aan het vervangen voor de kozijnen.
Even los van dat ‘t splitsingsreglement dat niet toestaat, doe je daarbij doe je een volledig verkeerde aanname dat de prijs van kozijnen lineair verbonden zijn aan ‘t oppervlakte.
En je denkwijze gaat nu los op één individueel aspect van ‘t onderhoud. De breukdelen is toegespitst op de som van alle verwachte kosten. Het ene onderhoudt is nadelig voor de ene en ‘t andere onderhoud misschien weer wat nadeliger voor de andere.
Je wil ook niet gaan bijhouden wie er hoe vaak en naar welke etage gebruik maakt van de lift, om vervolgens de energierekening voor de lift tot de cent nauwkeurig door te belasten.
Even doorgerekend betalen de twee hoekwoningen 5% meer dan de andere woningen. Als de woningen verder van gelijke afmetingen zijn, dan lijkt me dat redelijk.
Ik zou me meer focussen op ‘t rendement van dubbelglas en dat duidelijk maken zoals ik eerder aangaf en een kosten/baten overzicht. Op internet kwam ik ergens een groffe schatting van 23 euro per m2 glas warmteverlies.
Dus bij 10m2 bespaar je 230 euro per jaar op de gasrekening. Als de vervanging 1000 euro kost, dan ben je met vier jaar alweer uit de kosten! En daarna alleen maar winst!Je gelooft toch niet dat een dermate zware commissie, geholpen en ondersteund door talloze deskundigen, tegen een gerechtshof in en doelbewust nietige bepalingen blijft opnemen. 😉
Merk ook op dat de betreffende uitspraak pas op 30 november 2017 is gedaan en het nieuwe modelreglement 2017 op 19 december 2017 bij de notaris is ingeschreven.
Het lijkt mij zeker niet ondenkbaar dat men (in die slechts 3 weken) niet bijeengekomen is om deze uitspraak in relatie tot het nieuwe MR door te nemen. (is aanname 😉 )
Daarnaast ben ik benieuwd wáár in MR2017 een afwijkende kostenverdeling mogelijk wordt gemaakt?
1. Gaarne uitspraak linken.
2. Mag je zelf uitzoeken, ik post voor Jasper.
3. Had al aangegeven niet geïnteresseerd te zijn in “discussie” met jou.https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2017:10505&showbutton=true
Mocht deze link de link zijn naar de bedoelde uitspraak dan begrijp ik waarom deze link niet werd gepresenteerd.
Indien iemand (wie dan ook) hieruit “begrijpt” en afleidt dat HET Hof hier vaststelt dat artikel 52 lid 9 altijd en per definitie nietig zou zijn dan heb ik voor betrokkene slechts één advies om absoluut géén jurist te worden. 😉
Oordeelt u zelf, maar verwacht van mij geen nadere uitleg. Zie verder mijn eerdere posts over de louter vermeende nietigheid.Indien iemand (wie dan ook) hieruit “begrijpt” en afleidt dat HET Hof hier vaststelt dat artikel 52 lid 9 altijd en per definitie nietig zou zijn dan heb ik voor betrokkene slechts één advies om absoluut géén jurist te worden. 😉
Nou, die kan mr. Esther van Riet, jurist, oh nee, advocaat bij Rijssenbeek in haar zak steken.
Deze mr. van Riet, (blijkbaar dan een onbenul?), maar toevallig ook nog eens advocaat van de winnende partij in deze zaak schreef naar aanleiding van die kwestie dit artikel met als afsluiting eerder genoemd citaat “…Het oordeel van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden betekent dat deze bepaling in het modelsplitsingsreglement in strijd is met de wet en dus nietig.”
Misschien moet dhr. Rijssenbeek zijn sollicitatieprocedure maar eens onder de loep nemen, zodat zijn “domme” advocaten zulke artikelen ook niet meer schrijven, of beter … , wellicht moet hij misschien eens gaan werven op dit forum 😉
Jammer dat je het niet kunt of wilt begrijpen. Beperk je vooral tot het citeren van advertorials die bij ook Rijssenbeek vaker voorkomen en die lang niet altijd foutloos blijken.
HET Hof heeft niet bepaald wat jij aangaf, en de conclusie die scribent trekt is te kort door de bocht.
Het stukje eindigt niet voor niets zoals het eindigt. Zo trek je klanten.
Merk tot slot op dat ook Rijssenbeek werknemers regelmatig op de tweede plaats eindigen. Blijf jij maar lekker (kritiekloos) citeren, ik denk liever zelf na. 😉By the way:
Het kopje boven het artikel zegt niet voor niets heel prikkelend:
Quote
Modelsplitsingsreglement 2006 in strijd met de wet.
Unquote
Om vervolgens te openen met (vet door mij):
Quote
Dat zou de conclusie kunnen zijn ……
Unquote
Daar tuint de kritiekloze lezer in, om vervolgens goed betalend advies te vragen. Zie slot.Een advocatenkantoor die foute en onjuiste informatie op zijn website plaatst en die niet weet dat je als website en blogger verplicht bent om te melden wanneer het om een advertorial zou gaan. Daar zou ik persoonlijk al snel niets meer mee van doen willen hebben. 😉
Maar ik vind het prima zo !
Zelf ben ik in ieder geval zeker geen jurist en moet ik het dus doen met de informatie die via jurisprudentie en/of andere artikelen tot mij komen tezamen met mijn eigen kennis van het appartementsrecht (die, als ik het zelf mag zeggen ruim voldoende is 😉 )
En dat allemaal tezamen vormt mijn mening.
En die mening blijft bestaan, tot het tegendeel bewezen is, of iemand mij op goede gronden weet te overtuigen.
Tenslotte nog even terug naar het topic,In jouw specifieke situatie ga je er overigens niet mee wegkomen door deze artikelen in deze specifieke situatie te gebruiken, domweg en alleen al omdat de mogelijkheid tot afwijken van de standaard kostenverdeling voor deze/jouw situatie nadrukkelijk niet bedoeld is.
Gelukkig, zijn we het daar tenminste over eens.
Scheefgroei van sommige woningen wel en andere niet zou ik proberen te voorkomen. Ik heb te maken gehad met zo’n erfenis van een vorig bestuur en nu moesten de resterende ramen bij ons echt vervangen worden i.v.m. houtrot. En dat ging uit de gezamenlijke pot. Degene die het eerder had gedaan uit eigen zak had een toelage gehad (maar geen volledige vergoeding). Je begrijpt dat er een hoop scheve ogen waren toen die laatste ramen jaren later door de VVE vervangen werden
Een zeer terecht punt van René.
Individuele vervanging loopt in veel gevallen op termijn uit op onenigheid binnen de VvE.
Zoals je weet heb ik nimmer (ook nu niet) iemand het recht op een eigen mening (hoe onjuist ook) ontzegt.
Feit blijft dat jij met stelligheid beweerde dat HET Hof zou hebben vastgesteld dat het betreffende artikel 52 lid 9 van het MR altijd nietig zou zijn, en in strijd met de wet. Iedere lezer kan met het vonnis uit de link zelf teruglezen dat die bewering van jou in elk geval onjuist is. Dat heeft het Hof namelijk helemaal niet gedaan.
Voorts heb je als feit gepresenteerd dat betrokken jurist vaststelt dat het een feit zou zijn dat bedoeld artikel, op grond van het aangehaalde vonnis altijd en zonder enige nuancering, nietig zou zijn. Ook dat is niet zo, betrokken jurist begint, zoals eerder gezegd, met de woorden dat dat de conclusie zou kunnen zijn. De jurist is met aangehaalde woorden zeker niet zo stellig als jij. Ook de/jouw bewering dat op grond van het aangehaalde blogje de jurist met zekerheid en overtuiging vaststelt dat 52 lid 9 altijd nietig is, is daarmee ook onjuist. Dat is slechts jouw interpretatie van het blogje, en daarmee zeker géén bewijs.
Daarna maakte je het nog bonter door in reactie op een daaruit voortvloeiende post/vraag te beweren dat een overeenkomstig artikel lid 8 mutatis mutandis (en op grond van aangehaald vonnis) eveneens nietig zou zijn. Ook die bewering is onjuist.
Dat je naar eigen zeggen ruim voldoende kennis zou bezitten over het VvE-recht doet aan voorgaande wat mij betreft niets af.
Nogmaals, ik respecteer jouw mening, maar dat en HET Hof en de betrokken jurist beiden vaststellen dat het een voldongen feit is dat aangehaald artikel uit het MR (en dus ook alle overeenkomstige en equivalente artikelen uit de overige MR’n) nietig is, is naar mijn stellige overtuiging simpel volslagen onjuist.
Tot slot merk ik op dat ik op geen enkele manier van plan ben of zin heb om jou te overtuigen, maar slechts reageer op door posters als vaststaand feit gepresenteerde onwaarheden en onjuistheden, om zo in elk geval te voorkomen dat hulpzoekende bezoekers/vragenstellers met volkomen verkeerde informatie eindigen.
In dat kader merk ik op dat Jasper nu wat mij betreft alle benodigde input heeft, en daarmee naar mijn idee zelf tot de juiste conclusie kan komen. En daar gaat het wat mij betreft om. Mijn doel is wat mij betreft bereikt.Een zeer terecht punt van René.
Individuele vervanging loopt in veel gevallen op termijn uit op onenigheid binnen de VvE.Wat een heerlijk rigide standpunt/mening weer. 🙂
De overheid kan zijn borst natmaken v.w.b. de verduurzaming en vergroening (en zeker binnen alle VvE’s). 30% van de stemmen binnen een VvE (die niet kunnen of willen betalen) houden iedere vorm van vergroening/verduurzaming en of woningverbetering tegen.
ALLE eigenaars moeten voor zijn en meedoen, want van individuele verbetering kan nimmer sprake zijn.
Jaspers VvE is ooit begonnen met hardhouten kozijnen en enkelglas, en dat zal, zolang niet alle eigenaars meedoen/meewerken nooit en te nimmer veranderen. Individueel moet men niets mogen/gunnen of toestaan, het is jammer voor de 70% die bereid is te investeren in dubbelglas en daarmee in wooncomfort en verduurzaming.
Dubbelglas (bijna niemand heeft dat tegenwoordig toch) blijft voor Jaspers VvE een anno 2019 onbereikbaar en onhaalbaar doel. Jammer voor Jaspers cum suis. Sterkte Jasper! 😉Een advocatenkantoor die foute en onjuiste informatie op zijn website plaatst
Nee hoor, slechts een bezoeker/lezer die de verkeerde conclusie trekt uit het gepresenteerde. 😉
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.