Juridisch positie mbt bouwplannen van meerderheids app recht houder
- Dit onderwerp bevat 12 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op april 26, 20209:01 am door .
-
Berichten
-
In het pand waarin wij 1 appartement bezitten zitten in totaal 5 appartementsrechten, waarvan er 3 in handen zijn van MS.
MS heeft besloten een omgevingsverguning aan te vragen voor het aanbrengen van balkons aan de achterzijde van het pand.
Wij hebben geen akkoord gegeven op deze aanvraag.
De aanvraag is gedaan vanuit de VVE, waarbij de VVE het adres heeft gebruikt van ons appartement (niet een van de appartementen van MS).
Inmiddels heeft de gemeente de omgevingsvergunning verleend.
Vragen waar we mee zitten:
– is deze aanvraag rechtsgeldig zonder dat wij ermee hebben ingestemd?
– heeft het feit dat deze aanvraag is ingediend met het adres van ons appartement jurische consequenties? (ook mbt evt rechtzaken van buren die worden aangespannen tegen deze plannen)
– wat is onze juridische positie binnen de VVE in deze? Kunnen wij met ons 1 appartementsrecht de bouw voorkomen? Als niet, zijn wij verplicht mee te betalen?
dank,
N.K.
MS heeft besloten een omgevingsverguning aan te vragen voor het aanbrengen van balkons aan de achterzijde van het pand.
Is er een formeel vergaderbesluit, of doet MS dit buiten de vergadering om?
Wanneer is het besluit (datum) genomen, zo dat in een vergadering is gebeurd? Was jij in die vergadering aanwezig (al dan niet middels volmacht)?
Hoeveel stemmen kunnen er volgens de AvS in een vergadering worden uitgebracht?
Hoeveel stemmen heeft MS, hoeveel heb jij en hoeveel heeft het andere niet-MS-appartement?@Bob: dank voor je reactie.
Een eerder bouwplan en aanvraag omgevingsvergunning is in een vergadering besproken en unaniem goedgekeurd.
MS heeft buiten de vergadering om de bouwtekeningen voor de aanvraag gewijzigd. Wij zijn niet akkoord gegaan met die wijzigingen. Desondanks heeft MS de gewijzigde aanvraag ingediend en deze is inmiddels door gemeente op 12 maart 2020 goedgekeurd.
MS heeft 3 van de 5 stemmen die kunnen worden uitgebracht.
Wij hebben 1 stem, en een ander niet-MS-appartment heeft 1 stem.Begrijp ik niet helemaal. Had het eerdere bouwplan geen balkons? Wat dan wel? Waarmee was iedereen dan eerder wel akkoord?
– heeft het feit dat deze aanvraag is ingediend met het adres van ons appartement jurische consequenties? (ook mbt evt rechtzaken van buren die worden aangespannen tegen deze plannen)
De VvE vraagt aan en is eventuele kosten/leges verschuldigd, niet het adres van de VvE (ingeschreven in Handelsregister).
Buren richten hun bezwaren niet tegen personen maar tegen de verleende vergunning. Verklaar je (eventueel) nader.NK schreef:
[…] Kunnen wij met ons 1 appartementsrecht de bouw voorkomen? Als niet, zijn wij verplicht mee te betalen?
Staat er in jullie Splitsings Reglement zoiets als in MR 1992 art 38.8:
Het in het vijfde lid en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen. De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.Kunnen wij met ons 1 appartementsrecht de bouw voorkomen?
Beter eerst antwoord op de hamvraag geven vóórdat er überhaupt over (mee)betalen wordt gedacht. 😉
N.K. schrijft dat hij niet akkoord is en wil tegenhouden.
Voorkomen is beter dan genezen!De gemeente kijkt met een bouwvergunning alleen naar de bouw. Niet naar VVE aangelegenheden of eigendom. Iedereen kan zelfs een bouwvergunning aanvragen voor ‘t paleis op de Dam. Die kan zelfs bij wijze van spreken goedgekeurd worden, maar dat wil nog niet zeggen dat je ‘t daarmee ook mag uitvoeren.
Jou ALV heeft ingestemd met plan A. Gemeente heeft bouwtechnisch groen licht gegeven voor plan B.
Dus er moet een gekwalificeerde meerderheid komen voor B, of een bouwvergunning voor A.
Maar sta je samen met ‘t andere appartement? dan heb je voldoende stemmen om een gekwalificeerde meerderheid tegen te gaan.Wat mij betreft is een (sluitend) antwoord op de vragen niet mogelijk zonder nadere informatie van NK. Het is wat gissen en het blijjft een slag in het duister. Misschien raak, misschien niet!
Begrijp ik niet helemaal. Had het eerdere bouwplan geen balkons? Wat dan wel? Waarmee was iedereen dan eerder wel akkoord?
Andere vraag is of NK ook een balkon zou “krijgen”, of niet.
De balkons zouden zijn privacy (kunnen) aantasten als hij bijvoorbeeld de beletage/BG zou hebben met misschien een tuin.
Is er “slechts” besloten een omgevingsvergunning aan te vragen, of ligt er ook een formeel besluit om (ongeacht de prijs e.d.) onvoorwaardelijk tot uitvoering over te gaan?
Is er gedacht aan het ook moeten wijzigen van de AvS!! Om maar even een kleinigheidje te noemen!! 😉
Zonder antwoorden zijdens NK blijft het volgens mij een spelletje “raden maar”.@Bob:
Had het eerdere bouwplan geen balkons? Wat dan wel? Waarmee was iedereen dan eerder wel akkoord?
Het eerdere bouwplan had oa ook een balkon voor onze woning, het huidige bouwplan niet, omdat de gemeente daar niet mee akkoord ging (geen omgevingsvergunning gaf)
De buren hebben gelezen dat de huidige bouwplannen wel een omgevingsvergunning hebben gekregen van de gemeente.
De advocaat van de buren meent dat onze VVE toestemming nodig heeft van de buren alvorens tot de bouw kan worden overgegaan. De buren geven die toestemming niet, en geven aan schade te verhalen mocht de bouw plaatsvinden.
Er ligt nog geen besluit om tot de bouw over te gaan.
Concludeer ik correct dat dit in Den Haag speelt.
Nee, Amsterdam
Staat er in jullie Splitsings Reglement zoiets als in MR 1992 art 38.8:
Ja, die zin staat erin. Dank voor dit inzicht!
“Het in het vijfde lid en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot —
verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of —
tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een
uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen. De eigenaar die van
zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten
hiervan bij te dragen. “
Is er gedacht aan het ook moeten wijzigen van de AvS!!
Nee, voor zover ik weet niet. Waarom moet de AvS in deze gewijzigd worden?
@Rene:sta je samen met ‘t andere appartement? dan heb je voldoende stemmen om een gekwalificeerde meerderheid tegen te gaan.
met het andere apartement hebben we samen 2 van de 5 stemmen, dat in meer dan een derde van de stemmen. Dat lijkt volgens de splitsingsakte idd voldoende.
Dank voor dit inzicht!
“Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud
vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag
te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van
tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een
vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of
vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal
stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan
twee/derde van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen
kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.”
Veel dank voor jullie hulp en inzichten, helpt enorm!Voor zowel de “vergaderverbouwing” als de nu vergunde verbouwing moet aan een drietal harde eisen worden voldaan.
Ten eerste moet er publiekrechtelijk gezien een omgevingsvergunning zijn afgegeven.
Ten tweede moet er VvE-rechtelijk gezien een besluit zijn waarin de VvE de (vergunde) verbouwing daadwerkelijk toestaat (c.q. tot vergunde verbouwing besluit).
Ten derde moet de AvS worden aangepast.
De omgevingsvergunning is er.
Het feit dat de vergunde verbouwing niet gelijk is aan de verbouwing waartoe de vergadering eerder besloot maakt dat de vergadering (opnieuw) zou/zal moeten besluiten over de afwijkende verleende vergunning. Discussie over de (afwijking van de) destijds gewenste verbouwing is niet (langer) relevant, immers zal die met zekerheid niet worden vergund.
In een volgende vergadering zullen de leden van de VvE moeten besluiten over de nu wel vergunde verbouwing. Voor die verbouwing (dat besluit) zal om meerdere redenen een verzwaard quorum en een hogere/versterkte stemmenmeerderheid vereist zijn. De eisen vind je in de AvS. De eisen zijn (/AvS is) me niet bekend, maar het is niet waarschijnlijk dat de groot-eigenaar alleen de norm zal halen (niet zonder steun van één van de andere twee eigenaars). Indien de groot-eigenaar alleen zijn wil wel zou kunnen doordrukken ligt misbruik van meerderheidsbelang op de loer als potentiële showstopper (voor de groot-eigenaar).
Mocht de vergadering besluiten tot de vergunde verbouwing dan geldt dat de AvS zal moeten worden aangepast. Goederenrechtelijk gezien wijzigt de situatie nu er sprake zal zijn van uitbreiding van de delen/oppervlakten voor exclusief gebruik, door uitbreiding van een deel van de appartementsrechten met een voor exclusief gebruik bestemd balkon. De huidige akte en tekening dekken de lading niet langer. In het “gunstigste” geval (met medewerking van het bestuur) is voor wijziging van de AvS een viervijfde meerderheid van alle stemmen nodig, zodat weer tenminste één van de twee andere eigenaars met de groot-eigenaar zal moeten meestemmen (net als hierboven).
Met de mij nu bekende feiten, en antwoorden van NK, zie ik geen enkel belang voor NK, noch voor wat betreft de verbouwing, noch voor wat betreft het wijzigen van de AvS. Er zijn daarmee vele redenen (niet één enkel artikeltje uit de AvS) aan te voeren waarom NK niet moet meebetalen aan de verbouwing en wijziging van AvS.
Los van bovenstaande maken de buren bezwaar. De feitelijke situatie is (mij) niet bekend, maar er bestaat gerede kans dat zij in hun recht staan en bij rechtsgang in het gelijk worden gesteld. In dat geval is het waarschijnlijk dat de VvE tegen nog meer kosten, inclusief onkostenveroordeling, aan zal lopen. De bezwaren van de buren aanhoren en die zo nodig juridisch laten beoordelen is het minste wat de VvE zou moeten doen alvorens daadwerkelijk een besluit te nemen over de vergunde verbouwing.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.