[Kave]

stelde vraag eerder maar verdwijnt telkens na tijdje ‘onder moderatie”:

mag (nieuwe) splitsingsakte de bevoegdheid aan ALV delegeren om de kostenverdeling met 2/3 meerderheid te wijzigen, mits opname in H.R. dat in kadaster ingeschreven wordt (zodat door eenieder te raadplegen)?

[William]

Hoi Kave,
je zult je vraag iets duidelijker moeten stellen, willen wij het 100% kunnen begrijpen.
Als je vraag gaat over een nog op te stellen splitsingsakte, volgens mij kan een notaris het zo gek maken als hij zelf wil. Een notaris is niet verplicht een modelreglement te volgen. Als de ontwikkelaar van een pand een afwijkende kostenverdeling op wil laten nemen in de nieuwe splitsingsakte, staat volgens mij niemand hem daarbij in de weg.

[Kave]

– las hier eerder: rechtspraak zou geoordeeld hebben dat ALV de kostenverdeling als genoemd in de splitsingakte niet kan wijzigen omdat dat besluit niet in openbare archieven is te raadplegen.
– maar (is mijn vraag): door een dergelijk besluit (van ALV met 2/3 meerderheid) in H.R op te nemen en dat in kadaster op te nemen, is voornoemd bezwaar weerlegd, lijkt me;
– doel is: kostendeling makkelijker aan te passen aan gewijzigde omstandigheden zonder dat telkens weer splitsingsakte gewijzigd moet worden (vergt  100% stemmen of bestuur + 80% , alsmede 100% hypotheekbanken);
– worden hypotheekbanken benadeeld als splitsingsakte aan de ALV het recht toekent de kostendeling te wijzigen (op hierboven omschreven wijze)? Mij lijkt van niet: onderpandswaarde wordt niet aangetast (theoretisch misschien beetje omdat andere kostendeling indirekt ook waarde beïnvloedt).
 

[William]

Hoi Kave,
Bij mijn weten oppert alleen Modelreglement 2006 de mogelijkheid om een afwijkende kostenverdeling op te nemen in het huishoudelijk reglement. Bij dit modelreglement is het tevens verplicht het HHR op te laten nemen in de openbare archieven (het Kadaster).

[Kave]

Maar Hartman 2006 art 20-2 en 52 geldt alleen voor bijzondere gevallen, lijkt me, niet voor afwijkende kostendeling van regulier onderhoud, toch?

[William]

Gaat het om een reeds bestaande akte, zo ja is hier dan MR 2006 in opgevoerd?
Of, moet de akte nog worden opgesteld of worden gepasseerd?

[Kave]

 
– splitsingsakte moet gewijzigd vanwege voorgenomen wijzigingen casco; zo mogelijk willen we daarbij meteen het hierboven geopperde idee meenemen; helaas geen tijd/budget dit goed te laten uitzoeken …..
Overigens thx voor je reacties

[Kave]

– bestaande splitsingsakte hanteert als gezegd Hartman 2006 (met modificaties), maar dat werpt geen ander licht op de vraag, lijkt me

[William]

De splitsingsakte (vrijwel altijd gebaseerd op een modelreglement) is wel degelijk van belang, wat dat is de ‘wet’ van de VvE.
Maar, als de akte toch al gewijzigd wordt, kan men toch tegelijkertijd de gewenste kostenverdeling doorvoeren?

[Kave]

– natuurlijk, maar daarnaast willen we graag flexibiliteit inbouwen, kortom: is het geopperde idee nu wel of niet mogelijk?

[William]

Naar mijn mening wel, mits je de wijziging(en) met de benodigde vereisten doorvoert. Let wel op; Als je ook maar één tegenstander hebt, en die persoon gaat op grond van redelijkheid en billijkheid naar de rechter, zal de VvE toch met gegronde redenen moeten komen.

[Bob]

Hi Kave,
Jouw vraag luidde:
mag (nieuwe) splitsingsakte de bevoegdheid aan ALV delegeren om de kostenverdeling met 2/3 meerderheid te wijzigen, mits opname in H.R. dat in kadaster ingeschreven wordt (zodat door eenieder te raadplegen)?
Mijn antwoord is : Neen.
Zonder de hele discussie hierboven te behandelen/analyseren. De notaris kan niet zomaar alles doen/schrijven wat hij (of zij) maar wil.
De notaris brengt, naar wens van degene die tot de splitsing overgaat, de splitsing (en Akte) tot stand, maar ………
binnen grenzen van de wet, en dus binnen titel 9 van BW5.
Wanneer je naar de notaris stapt kan die je zo vertellen dat hetgeen jij zou willen niet tot de mogelijkheden behoort.
De aandelen liggen vast in de akte, en die kun je nooit wijzigen zonder de akte zelf te wijzigen.
Vriendelijke groet, Bob

[William]

Uiteraard binnen de grenzen van de wet, maar dat leek me vrij logisch :). Voor zover ik het goed begrepen, wordt de akte ook gewijzigd. Dat maakt het dus mogelijk om de verdeelsleutels te wijzigen.
MR 2006 biedt verder de mogelijkheid afwijkende verdeelsleutels te hanteren, echter voor een beperkt aantal besluiten (?). Hoe dit exact in zijn werk gaat, durf ik niet te zeggen, nog nooit bij de hand gehad.
Maar ik geloof dat ik nu pas de daadwerkelijk vraag begrijp. Anders vertaald: ‘Is het mogelijk om de in de splitsingsakte vastgelegde breukdelen/verdeelsleutels makkelijker te kunnen wijzigen, anders dan een splitsingswijziging?’
Dat lijkt me inderdaad niet het geval :), als bovenstaand de bedoelde vraag is tenminste.

[Kave]

Dank voor duidelijke antwoord Bob.
Dus de vrijheid die MR 2006 in art 52 lid 9 aan de ALV toekent om in bepaalde situaties met 2/3 meerderheid van de door de splitsingsakte voorgeschreven kostenverdeling af te wijken (n.l. bij uitgaven buiten het normale onderhoud, of ten laste van het reservefonds, of voor verplichtingen die een door ALV  vastgesteld bedrag te boven gaan, of voor verbouwingen/nieuwe installaties), mag niet worden uitgebreid tot uitgaven voor de reguliere onderhoudskosten? Ook niet als die een door ALV  vastgesteld bedrag te boven gaan? Maar wel als het onderhoudsuitgaven ten laste van het reservefonds betreft (in de praktijk: de grote onderhoudsuitgaven), of zien we dat fout? Er is binnen de VvE discussie of  lid 9 met “deze besluiten” naar lid 5 t/m 8 of alleen naar lid 8 verwijst.
Zeer erkentelijk, Kave

[Bob]

Hi Kave,
Graag gedaan, een heldere vraag verdient mijns inziens een helder antwoord.
Merk op dat artikellid 5 niet ziet op een afwijkende kostenverdeling, maar “slechts” bepaalt voor welke gevallen een quorum van tweederde van het maximale/totale aantal uit te brengen stemmen en een verzwaarde stemverhouding zijn vereist.
Artikellid 9 bepaalt dat er door de vergadering van de in de akte vastgelegde kostenverdeling kan/mag worden afgeweken (geeft de mogelijkheid). Met “deze besluiten” in lid 9 wordt gedoeld op (alleen) de besluiten als weergegeven in lid 8.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Auteur]

Berichten