juridisch/…../wijzigen splitsingsakte
- Dit onderwerp bevat 34 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op oktober 13, 20166:13 am door .
-
Berichten
-
Maar Bob, als er met het wijzigen van de splitsingsakte, ook die artikelen gewijzigd worden naar wens van de VvE?
@William,
Kortheidshalve mag ik je verwijzen naar mijn eerste post in deze thread. Iedere notaris kan je zo aangeven hoe het zit, maar je kunt het ook even navragen bij jouw eigen SKW-gecertificeerde beheerder in Grou. Die weten dit vast ook wel.
Je maakt me echter wel heel erg nieuwsgierig. Kennelijk zie jij wel mogelijkheden voor een regeling die, passend binnen de vigerende wetgeving, overeind kan blijven, en die recht doet aan de wens van Kave.
Mag ik je uitnodigen om jouw visie, en de regeling zoals die jou voor ogen staat, hier met ons te delen? Daar zou je naar ik denk Kave ook een groot plezier mee doen.
Met vriendelijke groet, Bob.Duidelijk Bob, wederom bedankt.
Ik licht de achtergrond van de eerdere vraag toe, graag je oplossing voor volgende probleem. Er is discussie over de liftkosten en onderhoudskosten traphuizen, waaraan nu, naast de bovenhuizen, sommige begane grond appartementen wel meebetalen en andere begane grond appartementen niet. En er komen nieuwe begane grond appartementen bij (via ondersplitsing van voorheen commerciële ruimte). Geen der (bestaande of nieuwe) begane grond appartementen is op de lift of traphuizen aangesloten.
Die discussie zal nog wel even lopen, maar i.v.m. de nieuwe appartementen dient de splitsingsakte sowieso gewijzigd. Van toepassing is MR 2006. Art. 20-2 zegt dat “het reglement” (terzijde: wordt daarmee HR bedoeld of bepalingen Splitsingsakte?) kan bepalen dat sommige gemeenschappelijke delen/zaken niet voor ieder toegankelijk zijn en (zegt laatste zin 20-2) overeenkomstige niet-gebruikers dan ook niet meebetalen. Die laatste zin is in onze huidige splitsingsakte vervangen door voornoemde een rare kostendeling waarbij sommige begane grond appartementen wel en andere begane grondappartementen niet aan de kosten liften/traphuizen meebetalen.
Dan nu de vraag: zou de nieuwe splitsingsakte mogen opnemen dat het HR kan bepalen dat sommige gemeenschappelijke zaken/delen niet voor ieder toegankelijk zijn (dus als nu in 1e zin 20-2) en dat in dat geval het HR KAN (ipv ZAL, dus facultatief ipv imperatief) bepalen dat niet-gebruikers niet behoeven mee te betalken?
Dat zou de ruimte geven de discussie kostendeling de tijd te geven die daarvoor nodig is, en als de ALV alsnog tot “gebruiker betaalt” zou besluiten, dat via HR door te voeren zonder dat daarvoor wederom wijziging splitsingsakte nodig is.Hoi Bob,
Die zie ik helaas (nog) niet, daarom vroeg het ook. Wat ik bedoelde te zeggen: Afwijken van de splitsingsakte kan inderdaad niet. Maar aangezien de splitsingsakte toch al wordt gewijzigd, kan er toch tegelijkertijd een aanpassing worden gemaakt in de breukdelen, mocht dat de wens van de VvE zijn?
Dan in reactie op de laatste post van Kave:
Van toepassing is MR 2006. Art. 20-2 zegt dat “het reglement” (terzijde: wordt daarmee HR bedoeld of bepalingen Splitsingsakte?) kan bepalen dat sommige gemeenschappelijke delen/zaken niet voor ieder toegankelijk zijn en (zegt laatste zin 20-2) overeenkomstige niet-gebruikers dan ook niet meebetalen. Die laatste zin is in onze huidige splitsingsakte vervangen door voornoemde een rare kostendeling waarbij sommige begane grond appartementen wel en andere begane grondappartementen niet aan de kosten liften/traphuizen meebetalen.
Met reglement wordt hier niet het HHR bedoeld, maar het splitsingsreglement. Aangezien de akte al gewijzigd wordt, lijkt me dit de aangewezen mogelijkheid om de kostenverdeling m.b.t. de liften aan te passen.
zou de nieuwe splitsingsakte mogen opnemen dat het HR kan bepalen dat sommige gemeenschappelijke zaken/delen niet voor ieder toegankelijk zijn (dus als nu in 1e zin 20-2) en dat in dat geval het HR KAN (ipv ZAL, dus facultatief ipv imperatief) bepalen dat niet-gebruikers niet behoeven mee te betalken?
Met reglement wordt mijns inziens het splitsingsreglement bedoeld.
Dat zou de ruimte geven de discussie kostendeling de tijd te geven die daarvoor nodig is, en als de ALV alsnog tot “gebruiker betaalt” zou besluiten, dat via HR door te voeren zonder dat daarvoor wederom wijziging splitsingsakte nodig is.
Ik weet niet of dit mogelijk is, het modelreglement biedt deze mogelijkheid niet. Maar bij het opstellen van een (ver)nieuw(d)e splitsingsakte, is de notaris niet verplicht het modelreglement exact te kopiëren, hier kunnen uitzonderingen/afwijkingen op worden gemaakt.Hi Kave,
Allereerst merk ik op dat ik het vreemd vind dat een deel van de bestaande appartementen op de begane grond WEL, en een gedeelte van de appartementen op de begane grond NIET meebetaalt. Achter een dergelijke merkwaardige kostenverdeling zou mijns inziens een heldere ratio legis moeten zitten. Nu ik die niet ken kan ik daar niet over oordelen.
In artikel 20 wordt de akte van splitsing bedoeld. Dit kun je terugvinden in artikel 1 van het MR, alwaar reglement alsook huishoudelijk reglement worden gedefinieerd. Zo kun je het zelf ook nalezen en terugvinden.
Met bovenstaande is mijn antwoord op jouw vraag in de voorlaatste alinea dus “neen”.
Dit is wat mij betreft echter geen probleem. Immers, jullie hebben de kennelijke bedoeling om een geheel nieuwe splitsingsakte op te (laten) stellen. In die akte behoren onder andere de breukdelen (kosten verdeling) te worden neergeslagen. Je kunt de notaris gewoon aangeven dat jullie een van de breukdelen afwijkende kostenverdeling voor wat betreft de lift en de trappenhuizen in de akte willen laten opnemen. Dat mag gewoon, zolang het maar in de akte staat.
Je kunt wat mij betreft werken naar de mogelijk nog te achterhalen ratio van de huidige akte, kiezen voor de optie dat alle eigenaars gewoon meebetalen volgens breukdeel, of voor de optie dat geen enkele eigenaar met een appartementsrecht op de begane grond meebetaalt.
Hoop dat je hier wat mee kunt. Om een sluitend advies te kunnen geven mis ik kennis omtrent de situatie zoals die nu is. Wanneer de trappenhuizen en de lift geen enkel ander doel hebben dan het bieden van mogelijkheid om de eigen appartementen te bereiken (en bijvoorbeeld niet de gemeenschappelijke biljartzaal op de 4e verdieping) komt de laatste optie mij als reëel over, maar dat is natuurlijk echt een kwestie van “smaak”, en afhankelijk van de vraag of mijn eigen appartement op de begane grong ligt, of op één van de verdiepingen. 😉
Vriendelijke groet, BobWeer bedankt Bob! Ga het aan leden terugkoppelen, kort samengevat: kostenverdeling hoort in splitsingsakte en kan door ALV niet per (in kadaster in te schrijven) HR gewijzigd worden, want elke wijziging kostenverdeling vergt wijziging Splitsingsakte. Als leden nog vragen hebben, kom ik er hier graag op terug. Huidige Splitsingsakte gebruikt voor kostenverdeling overigens niet de breukdelen (die worden wel genoemd maar zien op de “gerechtigdheid”, niet op de kostenverdeling), maar deelt (grofweg) kosten door aantal appartementen. Maar dat zal aan je antwoorden geen afbreuk doen lijkt me.
Complimenten voor deze site, overigens!“… helaas geen tijd/budget dit goed te laten uitzoeken ”
Voor een ingrijpende wijziging van zo ongeveer het belangrijkste document binnen de VvE met verstrekkende gevolgen voor huidige en toekomstige eigenaren zou dit argument toch eigenlijk niet van toepassing mogen zijn !Hi Kave,
Die laatste opmerking waar jij op reageert werd gemaakt door Rob, en ik ben Bob.
Geen probleem hoor, Rob en ik zijn daar aan gewend.
Volgt hieronder mijn vervolg.
Vriendelijke groet, Bob
P.S. Ik neem slechts deel aan dit forum, maar de site is zeker niet van mij. Complimenten zijn dus voor de oprichters (van NederlandVvE.nl). 😉Hi Kave,
1. Graag gedaan, als er nog vragen zijn dan horen we dat wel.
2. Met jouw korte samenvatting kan ik goed leven.
3. Je schrijft: “Huidige Splitsingsakte gebruikt voor kostenverdeling overigens niet de breukdelen (die worden wel genoemd maar zien op de “gerechtigdheid”, niet op de kostenverdeling), maar deelt (grofweg) kosten door aantal appartementen.“.
Daar haak ik nog even op in. De “gerechtigdheid” die jij benoemt betreft niet alleen de baten, maar ook de schulden en kosten. Ontvangen en bijdragen geschiedt in het gemeen naar dezelfde voet, het breukdeel, als neergeslagen in de Akte. Mocht in jouw huidige splitsing een MR van kracht zijn verklaard zie dan MR 1973 artikel 23 leden 2 en 3, in MR 1983 en ook MR 1992 artikel 2 leden 2 en 3, en tot slot in MR 2006 artikel 8 lid 2.
Wanneer het niet anders is bepaald in de akte van splitsing, en indien één van deze MR’n van kracht is, en de baten, kosten en schulden niet gelijkelijk worden gedragen naar breukdeel doen jullie naar mijn overtuiging iets niet goed (en is er sprake van nietigheid).
Vriendelijke groet, Bob.Voor alle duidelijkheid laat ik nog wel even weten dat ik het geheel eens ben met de opmerking die Rob maakte.
Hi Bob,
Even uit mijn hoofd: dacht dat onze splisingsakte het door jou bedoelde art 8-2 van MR 2006 vervangt door (grofweg) ‘kosten gedeeld door aantal appartementen” (dus gelijke delen), en dat dat afwijkt van het aandeel dat elk appartement in de gemeenschap heeft.
Dat is toch toegestaan, dacht ik?
Ga het verder uitzoeken, kom er nog op terug, maar eerst vakantie … mvg, Kave
Hi Kave,
Afwijkende kostenverdeling vastleggen in de akte kan zonder enige reserve. Geen probleem, ben benieuwd hoe dit bij jullie geregeld is. Vraag me wel af wat de breukdelen dan nog “opleveren”?
Goede vakantie, Bob
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.