Kan een VVE lid eenzijdig de splitsingsakte aanpassen?
- Dit onderwerp bevat 23 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op november 13, 20194:41 pm door .
-
Berichten
-
De nieuwe eigenaar van een appartement wat onder mijn VVE valt is erachter gekomen dat de kamer in zijn souterrain en zijn aanbouw niet onder de splitsingsakte van het pand valt. Dat houdt in dat kosten voor onderhoud daaraan voor zijn rekening komen. Nu heeft hij een advocaat in de arm genomen die de vorige eigenaar gaat sommeren om de splitsingstekening en akte aan te laten passen waarbij de kamer in het souterrain en de aanbouw alsnog worden opgenomen in de splitsingsakte en tekening. Volgens hem als privé delen die geen deel uitmaken van de VVE aangezien die momenteel nergens in zijn opgenomen en als het ware niet bestaan. Volgens hem heeft dit geen enkel gevolg voor de verhoudingen van de VVE aangezien het eigendom in privé is. Ik heb hier zo mijn twijfels over. Op de splitsingsakte die dateert van 1972 staat duidelijk dat alles wat buiten het casco pand is aangebouwd en het souterrain voor rekening komt van de eigenaren. Wat het souterrain betreft: De administrateur van de VVE blijkt de afgelopen jaren gewoon injecties tegen het optrekkende vocht in het souterrain uit de VVE kas te hebben betaald omdat het volgens hem de schil betrof. Dat klopt niet volgens de splitsingsakte.
Vraag 1: Wat kan de motivatie van de buurman zijn om de kamer in het souterrain en de uitbouw toe te voegen aan de splitsingsakte?
Vraag 2: Moet ik hiervoor meetekenen en kan ik vervolgens gedwongen worden mee te betalen aan het onderhoud ervan of mag ik weigeren? Ik heb 50% stemrecht maar betaal ook 50% van de servicekosten.
Vraag 3: Kan de administrateur aansprakelijk worden gehouden om de facturen die hij onterecht uit de VVE kas heeft betaald voor het injecteren van muren in het souterrain tegen optrekkend vocht terug te storten? Er staat duidelijk in de splitsingsakte dat de muren van het souterrain niet binnen de VVE vallen dus het is puur wanbeleid.
Graag jullie advies.
Bij voorbaat dank! 🙂
1. Als hij het laat benomen in de splitsingakte zoals het nu in de huidige al beschreven wordt, namelijk niet behorend tot de algemene delen, dan is het enige at veranderd, dat ‘t expliciet benoemd wordt.
Let dus op de bewoording en toewijzing van ‘t geheel. Als het wordt toegevoegd tot de algemene delen (dus gebruiksrecht voor hem, maar eigendom VVE) dan verschuift hij zijn kosten naar de VVE. Mits er een goed voorstel komt over de verdeelsleutel (servicekosten en stemrecht) dan hoeft dat ook geen probleem te zijn.
2. Afhankelijk van wat er bij 1 precies gebeurd, of beter gezegd niet gebeurd, loop je ‘t risico dat je mee gaat betalen aan wat nu voor zijn rekening komt. Als er wel een aanpassing komt in de verdeelsleutel, d.w.z. in verhouding tot de buurman minder servicekosten betalen, hakt dat ook in op je stemverhouding.
Je hoeft hier niet zonder meer in mee te gaan. Sterker nog, ik zou hier heel erg mee oppassen. Het is nu al een x-aantal jaren oud. Als je dit zomaar opneemt in het eigendom van de VVE zonder dat hij geld bij legt , dan heb je opeens een achterstand in je onderhoudsreserve.
Stel dat er om de 10 jaar 10.000 euro aan onderhoud nodig is. Het is nu 8 jaar geleden. Via aangepaste servicekosten gaat hij vanaf nu 1000 euro per jaar aan de VVE betalen en de uitbouw wordt onderdeel van de VVE. Dan heeft de VVE over twee jaar 2000 euro extra gespaard, maar staat voor een rekening van 10.000 euro. Dus komt de VVE 8000 tekort. Die dien betaald te worden door jullie samen volgens de nieuwe verdeelsleutel.
3. Lastig te zeggen, elk jaar hoort de ALV de boeken goed te keuren. Als dat gebeurd is, dan heb je ook fiat gegeven aan deze uitgaven….
Als het over meerdere jaren gaat, dan zelf heb je ook zitten slapen.
Je hebt ‘t over een administrateur, die voert alleen de administratie. Dus als hij een factuur door krijgt van één van de twee bestuursleden, dan gaat hij er vanuit dat ‘t correct is. Aangezien je samen met je buurman de VVE bent, heb je geen apart bestuur. Je bent zelf verantwoordelijk om de jaarrekening te controleren samen met je buurman.
Dit zal je dus met je buurman moeten bespreken, niet de administrateur.
Wat punt 1 en 2 betreft, wees voorzichtig en laat je goed informeren voordat je überhaupt iets doet. Tenzij hij het expliciet wil vastleggen als privé delen welke voor zijn eigen rekening zijn. Dan wijzigt er eigenlijk weinig. Let op dat een wijziging van de AvS ook geld kost voor de VVE. Dus ook daar zou je goede afspraken over moeten maken. Het levert jou namelijk niks op.
Dankjewel voor je gemotiveerde antwoorden René. Dat is erg hulpvaardig.
Wat de verdeling van stemmen betreft. Er zijn 4 appartementen met totaal 4 stemmen. De buurman, waar ik de vraag over stelde, heeft 25% stemtecht. Dan is er nog een met 25% en ik heb een dubbele stem dus 50%.
Wat de administrateur van onze VvE betreft. Dat is een (vastgoed)beheerder met een technische dienst die erg partijdig is. Ze beheren ook de VVE rekening. Ze blijken dus facturen te hebben betaald die voor rekening van de overige leden hadden moeten komen. Tijdens de ALV’s heb ik daar expliciet om gevraagd en beweerden ze dat het om noodzakelijk onderhoud aan de schil van het pand ging terwijl nu uit de splitsingsakte blijkt dat de werkzaamheden die zijn verricht aan delen zijn gebeurd die er niet toe behoren. De administrateur heeft daar dus over gelogen. Uit eerdere documentatie blijkt nu dat deze beheerder (andere administrateur maar zelfde beheerder) wel degelijk had uitgezocht wat wel en niet voor rekening van de eigenaren dan wel voor de VvE komt. Dit duidt op mismanagement.
Ik heb voorgesteld om de VvE in eigen beheer te gaan doen. Dat spaart veel geld uit aan een administrateur die niet voldoet. De andere leden willen niet zonder beheerder verder maar mijn vertrouwen in deze beheerder is weg. Ik draag bij aan de helft van de servicekosten maar blijkbaar betaal ik alleen voor werkzaamheden die worden gedaan aan de overige appartementen die buiten de splitsingsakte vallen.… Nu heeft hij een advocaat in de arm genomen die de vorige eigenaar gaat sommeren om de splitsingstekening en akte aan te laten passen waarbij de kamer in het souterrain en de aanbouw alsnog worden opgenomen in de splitsingsakte en tekening.
Ik ben dan weer razend nieuwsgierig hoe die advocaat dat dan aan gaat pakken.
Zelf zie ik geen enkele mogelijkheid voor de ex-eigenaar om de splitsingsakte en tekening aan te passen.
Hi Elyane,
Allereerst de vragende titel van dit topic.
“Kan een VVE lid eenzijdig de splitsingsakte aanpassen?”
Antwoord: Neen, onmogelijk.
Om wijziging van de Splitsingsakte (AvS) mogelijk te maken is in “het beste geval” een “ja” van tenminste 80% van alle in de VvE bestaande/uit te brengen stemmen nodig.
Dat gaat zonder jouw akkoord/stem (50%) dus nimmer gebeuren, tenminste, zolang de gevraagde/voorgestelde wijziging jou niet “past”.
De enige mogelijke “aanpassing” van de AvS zonder jouw fiat zou slechts door een rechterlijk vonnis kunnen, maar dat is in deze kwestie op z’n zachtst gezegd “uiterst onwaarschijnlijk”.
Je kunt de komende ontwikkelingen met vertrouwen en belangstelling afwachten.
Op de overige vragen onthoud ik me even van commentaar/antwoord.
Ieder antwoord zonder kennis van de inhoud van de AvS blijft een gok gebaseerd op louter veronderstellingen.
Met vriendelijke groet, BobVolgens hem heeft dit geen enkel gevolg voor de verhoudingen van de VVE aangezien het eigendom in privé is. Ik heb hier zo mijn twijfels over.
Die twijfels zijn zonder meer terecht.
Om nader te kunnen reageren zou ik, zo je daar überhaupt nog behoefte aan hebt, de volgende passages/citaten uit de AvS zien (ik begrijp uit jouw post dat je de AvS hebt).
1. De omschrijving van de appartementsrechten waarvoor het exclusieve gebruiksrecht geldt.
2. De tekst betreffende onderstaande quote.Op de splitsingsakte die dateert van 1972 staat duidelijk dat alles wat buiten het casco pand is aangebouwd en het souterrain voor rekening komt van de eigenaren.
Gaarne letterlijke tekst uit AvS, anders kan ik er niets (met zekerheid) mee.
Mocht je geen verdere informatie/reactie behoeven dan is het natuurlijk ook goed. We zien wel. 😉Volgens hem als privé delen die geen deel uitmaken van de VVE aangezien die momenteel nergens in zijn opgenomen en als het ware niet bestaan.
Binnen een VvE kunnen (zonder recht van opstal) geen delen bestaan die privé-eigendom zijn!
@ Bob,
Dankjewel voor de antwoorden en graag zou ik de AVS met je delen. Kan ik dat ook extern doen omdat de kans aanwezig dat de buurman mee leest.Ik weet niet alles, maar daar weet ik dan wel alles van...
Hi Elyane,
Helaas weigert dit forum om (ook na herhaald verzoek) sturen van privéberichten mogelijk te maken.
[verwijderd door redactie VvE-forum, reden: Wij maken bewust geen gebruik van de mogelijkheid om privéberichten te versturen omdat wij vinden dat de discussies voor alle gebruikers te volgen moet zijn en wij het onwenselijk vinden als discussies zich naar het privédomein gaan verplaatsen.
Door het gebruik van privéberichten worden andere gebruikers van het forum buitengesloten van informatie en daarmee ook de mogelijkheid ontnomen om aan de discussies deel te blijven nemen.]
Dezerzijds geen behoefte aan de complete AvS, gevraagde passages volstaan, en die kun je als dat al nodig is anonimiseren. Ik hoef géén namen, adressen en andere specifieke gegevens te hebben/zien.
Vriendelijke groet, BobOverigens kun je volstaan met de beschrijving van het appartementsrecht van de overtredende buurman. 😉
Én passage 2.@ Bob dankjewel, ik begrijp het, geen probleem. Geef mij even de tijd om de AVS te ontrafelen dan zal ik de benodigde passages uittypen.
@Bob Helder en geen probleem ik ga het uitpluizen. 🙂 Het is best een lap tekst en moeilijk leesbaar.
[verwijderd door redactie VvE-forum, reden: Wij maken bewust geen gebruik van de mogelijkheid om privéberichten te versturen omdat wij vinden dat de discussies voor alle gebruikers te volgen moet zijn en wij het onwenselijk vinden als discussies zich naar het privédomein gaan verplaatsen. Door het gebruik van privéberichten worden andere gebruikers van het forum buitengesloten van informatie en daarmee ook de mogelijkheid ontnomen om aan de discussies deel te blijven nemen.]
Daar stel ik tegenover dat deze bewuste keuze in voorkomende gevallen (al eerder tegenaan gelopen) het daadwerkelijk (verder) helpen van hulpvragers schier onmogelijk maakt.
Zelf ben ik hier op dit forum actief om hulpzoekers zo goed mogelijk te helpen, niet om eindeloze discussies te voeren om louter het discussie voeren.
Kennelijk kiest de redactie VvE-forum liever voor discussies om vooral de site leuk te maken. Het is niet anders.
Hoop dat dit tegengeluid de wat mij betreft strikte censuur overleeft en blijft staan.
Misschien een leuk discussie-onderwerpje indien de redactie deze discussie losmaakt van dit topic. Dan is er weer een leuk nieuw threadje waar de discussie (natuurlijk zonder mij) 😉 weer goed los kan.@ Bob:
Dank voor je uitleg 🙂 Ik ben ook niet uit op oeverloze discussies hoor. Gewoon op duidelijkheid. Hierbij een gecensureerde versie van de AvS. Ik hoop dat je het desondanks kunt beoordelen. Alvast dankjewel weer 🙂
SPLITSINGSAKTE
Huis
Het (souterrain) appartement, plaatselijk bekend *** te ***, dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de flatwoning, bestaande uit drie kamers in het souterrain met de direct daarachter gelegen keuken in de na te melden gebouw zomede de westelijk gelegen tuin, zoals ter plaatse kennelijk is afgebakend, kadastraal bekend gemeente ***, sectie *** complex aanduiding *** appartement indexnummer 1, uitmakende het vijf/vijfentwintigste aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het flatgebouw met ondergrond en tuin, plaatselijk bekend *** te ***, ten tijde van de splitsing in appartementen , kadastraal bekend gemeente ***, sectie * nummer ***, groot twee are tien centiare.
Eerste verdieping:
2. Het appartement, plaatselijk bekend *** dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning, bestaande uit een keuken met ondergelegen berging en veranda in het souterrain, met de daaraan grenzende oostelijk gelegen tuin als ter plaatse kennelijk aangeduid, zomede de begane grond verdieping, bestaande uit twee kamers en badkamer en daarachter gelegen kamer in na te melden gebouw, een en ander kadastraal bekend gemeente ***, sectie complexaanduiding *** appartement indexnummer 2, uitmakende het zeven/vijfentwintigste aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het flatgebouw met ondergrond en tuin, plaatselijk bekend *** te ***, ten tijde van de splitsing in appartementen kadastraal bekend gemeente ***, sectie*** nummer***, groot twee are tien centiare.
Tweede verdieping:
Het appartement, plaatselijk bekend *** dat recht geeft op uitsluitend gebruik van de woning, bestaande uit drie kamers met keuken en aangrenzend plat op de eerste verdieping zo mede de achter (zuidwestelijke) gelegen kamer met berging op de zolder van na te melden gebouw en kadastraal bekend gemeente *** , sectie*** complex aanduiding ***, appartement indexnummer 3, uitmakende het, zeven/vijfentwintigste aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het flatgebouw met ondergrond en tuin, plaatselijk bekend *** te ***, ten tijde van de splitsing in appartementen kadastraal bekend gemeente ***, sectie * nummer ***, groot twee are tien centiare
Derde verdieping:
Het appartement, plaatselijk bekend *** dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de tweede verdieping, bestaande uit drie kamers met keuken, zomede de voor (noord-oostelijk) gelegen kamer met berging op de zolder van na te melden gebouw en kadastraal bekend gemeente ***, sectie*** complex aanduiding *** appartement index nummer 4, uitmakende het zes/vijfentwintigste aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het flatgebouw met ondergrond en tuin, plaatselijk bekend ***** te ***, ten tijde van de splitsing in appartementen kadastraal bekend gemeente *****, sectie *** nummer ***, groot twee are tien centiare.
De komparant verklaarde tot bovenstaande splitsing over te gaan en aan het voormelde modelreglement, waarvan de bepalingen, zoals hiervoren gemeld, als reglement zullen gelden, voorts de navolgende wijzigingen aan te brengen en de bepalingen toe te voegen, waarin als daarin artikelen worden vermeld artikelen van het modelreglement bedoeld zijn.
Eerdere bevinding van de V.v.E. beheerder/administrateur:
;- Onderhoud uitbouw/plat is in de akte benoemd. Kosten van onderhoud van de uitbouw zijn voor rekening van de eigenaar van de uitbouw. Ook de kosten van gevolgschade door achterstallig onderhoud van de uitbouw vallen in eerste instantie hieronder. Daar het echter om een nagelvast onderdeel van het gebouw gaat is het altijd zinvol om eventuele schade (dus niet de reparatiekosten van de uitbouw) in onder gelegen appartementen aan wanden en plafonds te claimen (via de administratie van de V.v.E.) bij de verzekering. Indien de verzekering de schade namelijk accepteert als een onvoorziene gebeurtenis volgt mogelijk een vergoeding.
– Bewoonde deel in kelder souterrain is niet in de akte benoemd. Deze ruimte is dus na de splitsing in 1972 gerealiseerd en in gebruik genomen. In het kadaster staan voor dit appartement (sectie*** complex*** index 1) 3 kamers en een keuken aangeduid, maar geen kelderruimte. Het onderhoud van deze extra ruimte (is geen onderdeel van de V.v.E.) komt daarom voor de gebruikers van appartementsrecht met index 1.
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.