Kan een VVE lid eenzijdig de splitsingsakte aanpassen?
- Dit onderwerp bevat 23 reacties, 4 deelnemers, en is laatst geüpdatet op november 13, 20194:41 pm door .
-
Berichten
-
Geen dank, graag gedaan.
De tekst uit de AvS is lichtelijk verwarrend voor me, zeker zonder tekening.
Hier lopen verdiepingen en bouwlagen wat door elkaar?!
Klopt het dat er 4 bouwlagen zijn, en één zolderverdieping?
Het souterrain is voor mij bouwlaag 1, waar index 1 zich bevindt (beschreven onder “Huis”).
Bouwlaag 2 (index 2) wordt beschreven onder “1e Verdieping”‘. Berging en veranda in het souterrain, en een keuken boven de berging. De rest (anders dan de keuken) ligt op “de begane grond” (wordt hier met begane grond bouwlaag 2 bedoeld, waar ook de keuken ligt?) Onder eerste verdieping wordt ook nog eens verwarrend de begane grond benoemd, is er sprake van split-level?
Bouwlaag 3 (index 3) wordt beschreven onder “2e Verdieping”.
Bouwlaag 4 (index 4) wordt beschreven onder “3e Verdieping”.
Boven bouwlaag 4 ligt een zolderverdieping.
Heb ik het goede plaatje??
Volgende vraag is of je ook het toepasselijke modelreglement hebt?Eerdere bevinding van de V.v.E. beheerder/administrateur:
;- Onderhoud uitbouw/plat is in de akte benoemd. Kosten van onderhoud van de uitbouw zijn voor rekening van de eigenaar van de uitbouw. Ook de kosten van gevolgschade door achterstallig onderhoud van de uitbouw vallen in eerste instantie hieronder. Daar het echter om een nagelvast onderdeel van het gebouw gaat is het altijd zinvol om eventuele schade (dus niet de reparatiekosten van de uitbouw) in onder gelegen appartementen aan wanden en plafonds te claimen (via de administratie van de V.v.E.) bij de verzekering. Indien de verzekering de schade namelijk accepteert als een onvoorziene gebeurtenis volgt mogelijk een vergoeding.
– Bewoonde deel in kelder souterrain is niet in de akte benoemd. Deze ruimte is dus na de splitsing in 1972 gerealiseerd en in gebruik genomen. In het kadaster staan voor dit appartement (sectie*** complex*** index 1) 3 kamers en een keuken aangeduid, maar geen kelderruimte. Het onderhoud van deze extra ruimte (is geen onderdeel van de V.v.E.) komt daarom voor de gebruikers van appartementsrecht met index 1.Over deze “analyse” het volgende.
Het plat wordt al in de AvS genoemd. Een plat ligt natuurlijk ergens op.
Het plat van de 2e verdieping moet vanzelfsprekend ergens op liggen. Dat kan niet anders dan de 1e verdieping zijn. Dat maakt voor mij dat de “uitbouw van de 1e verdieping” er ten tijde van de splitsing ook al was.
Waarop baseert de beheerder dan dat de kosten voor onderhoud van die uitbouw voor eigenaar index 2 zou zijn??
Ik constateer dat er een modelreglement van kracht is verklaard in de AvS, en dat daarop wijzigingen zijn aangebracht. Ben je in bezit van betreffende modelreglement??
Kennelijk heeft de eigenaar index 1, onder het souterrain (??), in de kruipruimte een kelder uitgegraven, en die vervolgens tot “kamer” gemaakt?
Begrijp ik dat goed?
Zo ja, dan is er sprake van een illegale uitgraving en ingebruikname van de tot algemene zaken/ruimten behorend bezit.
Voor vanavond even voldoende zo. Ik ga even wat anders doen. 😉Dankjewel Bob. Het is ook erg verwarrend. Niets is meer zoals het was.
Het zijn 4 woonlagen plus een zolderetage en een souterrain.
Huis is begane grond. Daar is een trap naar het souterrain waar een kamer is die niet op de splitsingsakte staat. Aan de tuinkant (zuiden) is ook een serre uitbouw aan gebouwd die ook niet op de splitsingsakte staat.
1 hoog heeft behalve de etage op 1 hoog ook een inpandige trap aan de tuinkant (zuiden) naar beneden waar zich in het souterrain o.a. een badkamer en slaapkamer bevindt.
Er is op I hoog ook nog een slaapkamer bovenop het souterrain (zuiden) gebouwd waarvan ik ook het vermoeden heb dat deze niet op de splitsingsakte vermeld staat.
Op twee hoog (beletage 1 hoog) is een trap naar twee hoog. Daar is op het zuiden een aanbouw gedaan op het zogenaamde plat die ook niet op de splitsingsakte staat.
Er gaat op twee hoog een trap naar drie hoog en ook naar vier hoog.
Vier hoog is inderdaad een zolderetage wat bij twee en drie hoog hoort.
Ik heb helaas geen tekening hiervan en inmiddels hebben ze beneden weer verbouwd.Een modelreglement? Niet dat ik weet.
In de AvS wordt verwezen naar een modelreglement. Hieronder jouw citaat, waar ik de vetgedrukte tekst maak.
De komparant verklaarde tot bovenstaande splitsing over te gaan en aan het voormelde modelreglement, waarvan de bepalingen, zoals hiervoren gemeld, als reglement zullen gelden, voorts de navolgende wijzigingen aan te brengen en de bepalingen toe te voegen, waarin als daarin artikelen worden vermeld artikelen van het modelreglement bedoeld zijn.
Boven dit citaat uit de AvS wordt kennelijk een standaard-/model-reglement aangehaald. Mogelijk dat ik je daar aan kan helpen als je aangeeft welk reglement wordt beschreven.
Aan alleen maar de AvS, zonder het van kracht verklaarde (aangepaste) modelreglement, heb je niet zoveel. Je hebt het reglement nodig, en dat reglement is in de AvS weer aangepast voor jouw specifieke splitsing.
Het beste dat je wat mij betreft kunt doen is de AvS, samen met het van kracht zijnde reglement, en met de bijbehorende splitsingstekening opvragen bij het kadaster.
Pas wanneer je al die informatie hebt kunnen de puzzelstukjes op de juiste plaats vallen.
Hierna volgen nog (staccato) reacties, per sub-probleem, om niet in een keer alles te moeten behandelen. 😉De uitdaging splits ik voor de overzichtelijkheid in tweeën.
Extern en intern VvE.
Extern.
De verkopende buurman heeft een (juridisch) probleempje met de kopende buurman.
Zo te horen heeft de koper iets heel anders gekocht dan hij dacht te kopen, en de verkoper heeft (te goeder trouw, of niet) iets verkocht wat deels illegaal is (gebouwd/verbouwd).
Wat tussen hen precies aan de hand is laat zich slechts raden. De respectieve advocaten gaan zonder enige twijfel werken aan zaken als wanprestatie, toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, schadevergoeding, dwaling, of mogelijk zelfs regelrecht bedrog, enzovoorts.
Ik hoop voor beiden dat ze goede rechtsbijstandverzekeringen hebben. 😉
Voor jou en de VvE is het belangrijkste dat de VvE als zodanig géén partij is bij/in dat conflict. Ik zou zeggen, laat de boeren maar dorsen.
Over het wijzigen van de AvS mag ik wel verwijzen naar mijn eerste reactie in deze thread.Intern.
Ik heb wederom getracht om met de citaten uit de AvS en jouw nadere uitleg een representatieve tekening te maken. Het zal aan mij liggen (wie wil?), maar ik kom er echt niet uit. Vandaar mijn eerdere advies om bij het kadaster nasporing te doen.
Wel zie ik dat het “gevalletje” zich niet beperkt tot een niet beschreven kamer in het souterrain en een uitbouw, maar dat “er niets meer is zoals het was”.
Kennelijk hebben meerdere eigenaars in het (verre) verleden maar gewijzigd en verbouwd, met of zonder toestemming van de VvE (dat is (nog) onbekend).
Merk voor de volledigheid op dat voor aan-, op- en onderbouw toestemming van de VvE noodzakelijk is, en dat die toestemming moet worden vastgelegd in een overeenkomst tussen betreffende eigenaar en de VvE.
Daarenboven is uitbreiding van het privé-gedeelte van een andere/hogere orde!
Daar blijft het overigens niet bij. Het kan eenvoudig zo zijn dat een/betreffende verbouwing ook (publiekrechtelijk) vergunningplichtig is. Ook onderzoek van de bouwarchieven bij de gemeente zou geen kwaad kunnen.
Alle eigenaars, maar zeker de (potentieel) illegale verbouwers, hebben er belang bij (om meerdere redenen) dat de huidige situatie volledig wordt gelegaliseerd/beschreven. Dat zou (kunnen) betekenen dat de bestaande AvS moet worden aangepast. Dat zal helaas een redelijk kostbaar en moeizaam traject gaan worden, met (wederom potentieel) de nodige verschillen van inzicht en/of conflicten onderling.
Niets doen en alles laten zoals het nu is betekent wat mij betreft slechts dat de geschiedenis zich bij een volgende verkoop/koop gaat herhalen.
Bij de “analyse” van de toestand door de beheerder zijn zonder meer vraagtekens te stellen.
Waarschijnlijk moet deze analyse worden gezien als een wanhopige poging om met redelijkheid en billijkheid, en iedereen te vriend en tevreden houdend, het zinkende schip (een beetje) te redden.
Mogelijk zie ik het allemaal iets te somber, maar ik kan tot geen enkele andere conclusie komen.
Hoe dan ook, veel succes en sterkte voor alle leden van jouw VvE, en, als je nog vragen en of opmerkingen hebt, weet dat je die hier kunt stellen/maken.
Vriendelijke groet, Bob@ Dankjewel voor je uitvoerige beargumentering Bob
Heb inmiddels ook het modelreglement gevonden. Dat staat ook in de splitstingsakte.De komparant verklaarde tot bovenstaande splitsing over te gaan en aan het voormelde modelreglement, waarvan de bepalingen, zoals hiervoren gemeld, als reglement zullen gelden, voorts de navolgende wijzigingen aan te brengen en de bepalingen toe te voegen, waarin als daarin artikelen worden vermeld, de artikelen van het modelreglement bedoeld zijn:
a. De toestemming, bedoeld in artikel 3 lid 2 wordt geacht verleend te zijn voor het eigen gebruik van hen, die hun appartement verkregen door levering door de komparant in deze, dan wel van diens rechtverkrijgenden onder algemene titel of één hunner;
b. De gedeelten in de gemeenschap bedoeld in artikel 14 lid 1 zijn als volgt;
voor het appartement nummer 1: vijf/vijfentwintigste gedeelte;
voor het appartement nummer 2: zeven/vijfentwintigste gedeelte;
voor het appartement nummer 3: zeven/vijfentwintigste gedeelte;
voor het appartement nummer 4: zes/vijfentwintigste gedeelte;
terwijl in aanvulling op artikel 14 lid 3 de lasten verbonden aan het onderhoud en reparatie van de bedekking van het plat, behorend bij het appartement indexnummer 3 uitsluitend komen voor rekening en risico van de eigenaar van dit appartement;
c. De vereniging van eigenaren, bedoeld in artikel 20, welke bij deze wordt opgericht, draagt de naam Vereniging van Eigenaren (***) en is gevestigd te ***.
d. De vergaderingen van eigenaren, bedoeld in artikel 21 lid 4 worden gehouden te ***;
e. Het maximaal aantal stemmen, bedoeld in artikel 22 lid 4 bedraagt 4, namelijk voor:
het appartement nummer 1: één stem;
het appartement nummer 2: één stem;
het appartement nummer 3: één stem;
het appartement nummer 4: één stem;
f. Voor de eerst maal wordt overeenkomstig artikel 30 lid 4 tot administrateur benoemd: de heer ********, accountant , wonende te ***, per adres ********
g. Het bedrag bedoeld in artikel 32 lid 2, wordt vastgesteld op vijfhonderd gulden;
h. artikel 21 lid 3 wordt gewijzigd in dier voege, dat voor “tenminste vijf eigenaren” wordt gelezen “twee eigenaren” en dat voor “verzoeken” wordt gelezen “verzoekt”;
i. In artikel 26 lid 5 wordt het gedeelte “mits met een meerderheid van tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen geschrapt.Hi Elyane,
Geen dank, graag gedaan. 😉
Let wel op; wat je net post is niet (!) het reglement, maar geeft slechts de aanvullingen en wijzigingen/toevoegingen aan het modelreglement.
Het modelreglement wordt boven eerder aangehaalde passage genoemd als een akte, verleden op datum zus, voor notaris zo.
Die akte heb je ook nodig!
Vriendelijke groet, Bob
- Je moet ingelogd zijn om een antwoord op dit onderwerp te kunnen geven.